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1、物业管理法，以案说法：不是空置房屋就能免物业费 别墅照样要交钱
以案说法：不是空置房屋就能免物业费 别墅照样要交钱来源：【青岛信网】
《山东省物业收费管理办法》中有这样的一条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收。有一些业主就因此认为只要自己没住进去，就可以暂时不交物业费。那么，是不是所有的空置房屋都可以享受到这一减免政策呢？绿城物业服务集团有限公司青岛分公司（以下简称“绿城物业”）就因此与业主打起了官司，最终结果是业主败诉，要补交约.万元物业费、车位管理费，还要支付违约金。究其原因，是因为这套空置的房子是联排别墅，并不是管理办法中所说的普通住宅。
王先生在金秋泰和郡有一套联排别墅，房屋交付后他与绿城物业签订了《前期物业管理服务合同》。不过，交房后王先生一直没有搬进去，自然也没有交纳物业费。可时间一长，王先生不交物业费的行为就引起了绿城物业的不满，绿城物业最终选择通过起诉的方式，要求王先生支付年月日至年月日的物业费、车位管理费共计约.万元，并按照所欠费用支付违约金。
城阳区人民法院认为，王先生与绿城物业签订的合同合法有效，双方应按照约定履行各自义务。而王先生没有正当理由拖欠物业费的行为明显与合同约定相违背，因此支持了绿城物业的诉讼请求。
但王先生认为，《山东省物业收费管理办法》有明确规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，“自己一直没有入住，没有享受到相应的物业服务，要按照入住业主的标准全额交纳物业费是不合理的。”随后，王先生也依据这一管理办法向青岛市中级人民法院上诉。
而绿城物业则认为，王先生所说的物业费减免政策针对的是普通住宅，并不适用他所购买的联排别墅，绿城物业的抗辩理由最终也得到了法院的支持。最终，青岛市中级人民法院驳回了王先生的上诉，作为维持原判的终审判决。
信网从城阳区发展改革局工作人员处了解到，空置房的物业费减免政策仅适用于普通住宅，根据山东省发展改革委员会的《关于普通住宅界定标准问题的复函》的有关规定，普通住宅是指除独栋、双拼、联排等各类别墅之外的住宅，联排别墅是不属于普通住宅，是不能享受物业费的减免政策，对于联排别墅的物业费是实行市场调节价，是不属于政府管价范围的，政府只对普通高层或普通小区等的物业费进行管价。
对于联排别墅为什么不按普通住宅的物业费收费，绿城物业的王经理解释，联排别墅实行市场调节价就是比普通住宅高，联排别墅占地面积多，相应投入人力成本高，同样的占地面积公共区域也多，“比如，高层一个物业服务人员负责户，而联排别墅一个人只负责户。再比如同样的占地面积能盖套，要是盖高层能盖得更多。除此，还有房屋业态、交的税等多方面原因，联排别墅的物业费在开发商拿地的时候就已经根据市场定好价钱了。”（文/信网见习记者 汪子扬）
相关法条
《中化人民共和国民法典》
第七条 【诚信原则】民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
第五百零九条 【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九百四十四条 【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《山东省物业服务收费管理办法》
第十七条 普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。
其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。
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住宅小区物业管理服务方案物业管理
第一章 整体管理方案策划
一、项目调研
二、管理目标——构建“文化社区
（一）倡导“全员参与”的管理文化
（二）推广“平等互动”的服务文化
（三）营建“和睦亲善”的社区文化
（四）塑造“亲和人文”的环境文化
三、** 小区管理模式
四、拟采取的管理服务措施
（一）实施“质量、成本双否决”运作机制
（二）建立“加油站式”的员工培训机制
（三）实现与城市商业住宅区的资源共享
（四）建立“物业管理信息岛”
（五）倡导开放式的管理服务
（六）提供个性化的装修套餐服务
（七）构建服务平台——客户服务中心
（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库
（九）管理体系的全面整合和提升
（十）致力于共用设施、设备的循环改进
（十一）引入直饮水系统（远期目标）
第二章 管理机构设置和规章制度
一、机构设置、部门职责等
（一）机构设置
（二）管理框架的组织框图
二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标
( 一) 管理规章制度
( 二) 岗位工作标准
( 三) 考核办法及落实措施
( 四) 近期目标和远期规划
三、物业用房经营及折旧方案
（一）物业用房的配备和利用
（二）办公设备配备
（三）办公设备、设施折旧安排
第三章
管理人员的配备和管理
一、人员配备及培训计划和内容
（一）“ ** 小区”人员配置表
（二）员工基本培训方案
二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制
（一）录用
( 二) 考核
( 三) 员工奖惩
三、人员上岗仪表、行为、态度标准
( 一) 仪表
( 二) 行为
（三）态度
第四章 企业创优规划和具体实施方案
一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案
二、房屋设施、设备管理，维修管理方案
三、市政等公共设施管理具体实施方案
四、环境卫生的具体实施方案
五、绿化养护管理的具体实施方案
六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案
七、各类管理档案的建立与管理
第五章 社区建设
一、文明社区创建工作、配合社区活动安排
( 一) 文明社区创建工作
（二）社区活动的设想及活动计划
（三）社区活动的制度
（四）场地安排
二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作
第六章 初期管理措施
一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案
( 一) 房屋前期物业管理工作
( 二) 竣工验收配合及建认方案
二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准
（一）常规性、委托性、特约性服务内容
（二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准
三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度
（一）入住公约（按建设部样本）
（二）入住管理方案
四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作
五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施
（一）依法管理装修和违章搭建措施
（二）外观管理措施
（三）装修高峰期间管理
六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施
第七章 物业维修养护计划和措施
一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施
（一）共用部位、共用设施的维修养护计划
( 二) 相关措施
二、住户报修、维修回访制度。
第八章 创新措施
一、监控系统安装管理、维护
二、高科技在物业管理中的应用设想
三、办公、财务、档案资料等计算机应用。
第九章 企业经济效益
一、收入、支出项目预算书
（一）收入测算表（见附表 ）
（二）支出测算表（见附表）
( 三) 收支预算汇总表
二、年度盈亏持平及增收节支计划
( 一) 分析盈亏情况
( 二) 收费上的欠费和拒交对策
（三) 分列年度持平计划 ( 见附表 )
三、建立收支公开、监督制度
四、以业养业发展计划
附表 规章制度、岗位工作标准、考核办法
附表 年收入测算表
附表 人工费用测算表
附表 环境卫生、公共能耗等管理费测算表
附表 - 年度** 小区收支测算汇总表
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