物业管理条例实施细则，新《四川省物业管理条例》5月1日起正式实施

王骏瑜说，《昆明市物业管理条例》将物业管理纳入社会治理体系，建立健全党建引领、政府主导、业主自治、部门协同、共同参与的多元化治理架构。将住房城乡建设部门履行的职责以立法的形式表现出来，明确了公安、民政、生态环境、消防等相关部门，按照各自职责参与到物业管理的工作中来，各行政主管部门需联动管理。《条例》还明确了物业管理行业协会的相关工作及发挥协会的调解作用，对物业服务人之间的纠纷，进行行业调解。

北京盈科（昆明）律师事务所律师王骏瑜：“我个人觉得多部门联合运转，司法联动，就相当于把整个物业由我们政府的多个部门共同协调、共同协商，来共同促进打造一个和谐社会。”

王骏瑜说，《物业管理条例》还明确要求，物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场，有利于维护市场秩序，优化市场环境，提高物业管理的服务水平。

亮点多律师解读

《昆明市物业管理条例》针对保护业主隐私、如何建立业主组织、不得用停水停电等方式催交物业费等做出了明确的规定，律师也对这些亮点内容进行了详细的解读。

《昆明市物业管理条例》规定，开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。

北京盈科（昆明）律师事务所律师王骏瑜：“首先第一个保护公民个人信息安全的问题，以立法的形式明确地明文地保护了业主的隐私权。”

《条例》鼓励采用新技术、新方法，促进智能化建设与物业管理深度融合，提升物业管理质量和水平。建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解多元解决机制，化解物业管理矛盾纠纷。建立应急物业服务机制，规定在突发失管状态下，街道办事处、乡镇人民政府应当确定应急物业服务人。此外，《条例》还就业主组织怎么建、怎么做，有了明确规定。积极推进业主委员会的组建，支持在物业管理区域内成立业主大会，选举产生业委会，来决定物业管理区域内的重大事项。

北京盈科（昆明）律师事务所律师王骏瑜：“相当于每一步我都让你有法可依，如果业主对物业管理不满意的情况下，你如何进行自救，自救的步骤是什么，流程是什么，就相当于对比之前的包括《物业管理办法》，办法只是个规章制度，不属于法律。”

《条例》还对居民小区的配套设施和场所归属有了细致规定，明确了共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间等配套设施和相关场所属于业主共有，在解决小区私搭乱建等问题上也有了依据。同时，《条例》针对物业企业的服务问题进行了规定，比如物业服务人不得采取停止供电、供水、供气等方式，催交物业服务费。

北京盈科（昆明）律师事务所律师王骏瑜：“其实从法律的原理上来看，我和你签订的是物业合同，合同是具有相对性的，那么你要对我的小区进行一个物业管理，但水电气和物业是没有关系的，我是和供电局、水务局签订的合同，是我们双方之间达成的合同，而物业管理公司在中间只是起到代收代付的作用。”

《条例》还明确了公共收益的所有权属于业主共有，加强住宅专项维修资金监管，明确公共设施设备故障的维修、养护责任，最大限度方便业主。

记者：李晓雯李力

来源：都市条形码

《物业管理条例》

阅读提示：

华创法评王华律师执业十余年，一直致力于建设工程与房地产领域的法律与司法实务研究。目前，王华律师已担任十多家房地产开发企业的法律顾问，办理建设工程预房地产领域诉讼案件多件，积累了丰富的理论和实务经验。

王华律师近年来致力于物业管理领域法律研究。近期将在头条号陆续推出《物业管理条例》理解与适用系列原创文章。欢迎大家关注并提出宝贵意见。

物业管理条例由华创法评王华律师团队整理。

物业管理条例

（年月日中华人民共和国国务院令第号公布根据年月日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修订根据年月日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订）根据年月日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订

第一章　总　　则

第一条　【立法宗旨】为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条　【物业管理定义】本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条　【选择物业服务企业的方式】国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条　【物业管理发展的途径】国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条　【物业管理的监管机关】国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章　业主及业主大会

第六条　【业主及业主权利】房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条【业主的义务】业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条　【业主大会】物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条　【物业管理区域】一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条　【业主大会的成立】同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条　【业主共同决定事项】下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条　【业主大会会议的召开及决定】业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积/以上的业主且占总人数/以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条　【业主大会会议类型及其召开】业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条　【业主大会会议的通知和记录】召开业主大会会议，应当于会议召开日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条　【业主委员会的性质和职责】业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条　【业主委员会备案和成员资格】业主委员会应当自选举产生之日起日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条　【管理规约】管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条　【业主大会议事规则】业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条　【业主大会、业主委员会的职责限制】业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条　【业主大会、业主委员会与相关单位的关系】业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章　前期物业管理

第二十一条　【前期物业服务合同】在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条　【临时管理规约】建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条　【临时管理规约说明义务和承诺遵守义务】建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条　【前期物业服务企业选定】国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条　【买卖合同包含前期物业服务合同内容】建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条　【前期物业服务合同期限】前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条　【物业共用部位、共用设施所有权使用权禁止处分】业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条　【共用物业的承接验收】物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条　【物业承接验收时应移交的资料】在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条　【物业管理用房】建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条　【物业保修责任】建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章　物业管理服务

第三十二条　【物业服务企业】从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

第三十三条　【物业管理区域统一管理】一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十四条　【物业服务合同】业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十五条　【物业服务企业的义务和责任】物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十六条　【物业验收和资料移交】物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十七条　【物业管理用房所有权和用途】物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十八条　【合同终止时物业服务企业的义务】物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第三十九条　【专项服务业务转委托】物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十条　【物业服务收费】物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十一条　【物业服务费交纳】业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十二条　【物业服务收费监督】县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十三条　【业主特约服务】物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十四条　【公用事业单位收费】物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十五条　【违法行为的制止报告义务】对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十六条　【安全防范义务和保安人员职责】物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十七条　【物业使用人的权利义务】物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十八条　【物业管理投诉】县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章　物业的使用与维护

第四十九条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十一条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十二条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十三条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十四条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十五条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章　法律责任

第五十六条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处万元以下的罚款。

第五十七条　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处万元以上万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十八条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处万元以上万元以下的罚款。

第五十九条　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款%以上%以下的罚款；委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十一条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处万元以上万元以下的罚款。

第六十二条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处万元以上万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十三条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处元以上万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处万元以上万元以下的罚款。

第六十四条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十五条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十六条　违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章　附　　则

第六十七条　本条例自年月日起施行。

新《四川省物业管理条例》月日起正式实施

人民网成都月日电月日，四川省住房和城乡建设厅召开《四川省物业管理条例》（以下简称《条例》）新闻通气会。会上，住房和城乡建设厅党组成员、副厅长樊晟对《条例》修订作了全面解读和介绍。月日，《条例》将正式施行，标志着四川省物业管理工作进入规范化、法治化的新阶段。

四川省物业管理始于世纪年代，近年其发展历程大体可以划分为“从无到有”“从有到多”“从多到全”三个阶段。伴随行业的不断发展，制度体系也逐步建立起来。年月日，四川省出台了现行《条例》，在规范四川省物业管理活动中发挥了重要作用，但随着社会经济发展，物业管理矛盾日益凸显，纠纷日趋增多，亟需对原有法规政策进行更新。

年月，四川省住房和城乡建设厅按照省政府立法计划的安排正式启动《条例》修订工作，成立起草小组，开展立法调研、召开专家论证和座谈会等。年月，《条例》（修订草案代拟稿）形成；年月，《条例》（修订草案）通过省政府常务会审议；年月，《条例》（修订草案）通过省人大常委会审议。

本次《条例》修订立法思路与主要亮点：进一步厘清了“坚持问题导向”“坚持人民利益导向”“坚持市场经济导向”“坚持政府监管导向”思路，理顺了业主、业主委员会、物业服务人、建设单位以及居（村）委会五方之间的关系，把五方之间存在的“五大矛盾”，重塑形成“五大活力”，主要把握以下三个内容：

一是进一步压实街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理中的职责。如：《条例》要求县级以上地方人民政府应当加强对物业管理活动及其监督管理工作的领导，建立保障机制；县（市、区）人民政府应当明确街道办事处（乡镇人民政府）承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员，并保障工作经费。对街道（乡镇）规定了余项物业管理具体工作职责，推动物业管理纳入基层社会治理，落实街道（乡镇）物业管理工作职责，进一步加强了各方工作统筹。

二是进一步明确了政府各部门在物业管理工作中的职责。《条例》规定了自然资源、市场监管、公安等部门在物业管理活动中的职责，特别是公安部门，如规定公安派出所代表参与首次业主大会筹备组、公安机关依法调查处理新老业主委员会移交活动中拒不移交的违法行为、新老物业退出交接活动中拒不退出的违法行为等。

三是进一步破解了物业服务违法惩戒无法可依问题。完善了对物业管理活动中各类违法行为法律责任。如：针对建设单位与物业企业不依法开展承接查验或者弄虚作假问题，新增了对建设单位与物业企业处罚规定；对业主委员会成员违法违规行为，处以警告和罚款；对物业企业拒不依法移交退出的，处以罚款且二年内不得承接新的物业项目等惩戒，积极回应群众关切“痛点”“难点”“堵点”，为行业立法提供了先行先试的宝贵经验。（赵祖乐、曲杨妍卿）

新版《四川省物业管理条例》月日起施行诸多探索居于领先

新华社客户端四川频道月日电（冯家顺）物业管理是连接居民生活服务的“最后一公里”，直接关系群众切身利益，与老百姓生活息息相关。为了增强人民群众的获得感幸福感安全感，构建共建共治共享的基层社会治理体系，历时近年修订的新版《四川省物业管理条例》，于月日正式施行，诸多探索居于领先。

“五色五线法”：“五大矛盾”变“五大合力”

在近期举行的新闻通气会上，四川省住房和城乡建设厅副厅长樊晟介绍，《条例》修订确立了“坚持问题导向”“坚持人民利益导向”“坚持市场经济导向”“坚持政府监管导向”的思路，重塑业主、业主委员会、物业服务人、建设单位以及居（村）委会五方之间的关系，把“五大矛盾”转化为“五大合力”。

重点是推进建立“党建引领”基层治理，畅通街道办事处、居（村）委会与业主、业主委员会、物业服务单位、建设单位五方联系，形成合力的“红线”；健全物业管理规章制度和自治规约的“黄线”；建立物业服务转型升级，提高管理服务水平，提供多样化增值服务，不断提升人民群众的获得感、幸福感、安全感的“绿线”；强化各部门通力合作的“齐抓共管”，行业主管与属地监管的“条块结合”监督管理的“蓝线”；强化法治惩罚的“紫线”，形成“五色五线法”。

新探索“长牙齿” 压实街道办职责

《条例》要求县（市、区）人民政府应当明确街道办事处（乡镇人民政府）承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员，并保障工作经费。《条例》赋权街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届，指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责，调解处理物业管理纠纷，协调社区建设与物业管理的关系。并对街道（乡镇）规定了余条（项）物业管理具体工作职责，推动物业管理纳入基层社会治理，落实街道（乡镇）物业管理工作职责，进一步加强了工作统筹。

《条例》规定了自然资源、市场监管、公安等部门在物业管理活动中的职责，特别是公安部门，如规定公安派出所代表参与首次业主大会筹备组、公安机关依法调查处理新老业主委员会移交活动中拒不移交的违法行为、新老物业退出交接活动中拒不退出的违法行为等。落实这些规定，需要相关部门加强衔接配合。为进一步破解物业服务违法惩戒无法可依问题，对业主委员会成员违法违规行为，《条例》规定处以警告和罚款；对物业企业拒不依法移交退出的，《条例》规定处以罚款且二年内不得承接新的物业项目等惩戒。这些尝试既是对群众关切的痛点、难点、堵点的积极回应，也为行业立法提供了先行先试的经验。

构建“++++”制度框架电子投票表决受关注

樊晟介绍，结合四川省物业管理工作实际，将加快配套政策更新出台。目前省住建厅正按照“++++”制度框架，推动政策体系完善。具体为个条例，个指导意见，电子投票表决和物业管理信用信息监管个系统平台、物业服务招标投标管理办法等个配套文件，住宅、写字楼、商场等项物业服务标准。

《条例》把电子投票表决写入新规，规定省人民政府住房城乡建设主管部门应当会同自然资源主管部门建立全省统一、分级管理、无偿使用的电子投票表决系统。业主大会会议表决可以通过电子投票表决系统或者书面方式进行。业主签收书面表决票或者在投票表决期间登录电子投票表决系统的，视为参与表决。业主参与表决，应当作出同意、不同意、弃权的意思表示，未作出意思表示的视为弃权。

“选举业委会或者更换业委会成员、选聘和解聘物业服务人、筹集和使用维修资金、在小区公共空间安装个人身份和生物特征识别设备、物业费调整等小区重大事项，都需要小区居民共同决定。但是，很多居民平常不一定住在小区里，参与度、投票率普遍不高，群众很担心少部分人暗箱操作改变真实投票结果，侵害居民权益，使用电子投票表决有助于增强透明度，让人放心多了。”一些小区居民说。

种紧急情况可动用维修资金程序最大化便民

《条例》第九十条规定，“屋面、墙体防水损坏造成严重渗漏”“电梯故障危及人身安全、严重影响业主生活”“楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全”等种紧急情况可申请使用维修资金。

《条例》还首次明确了紧急情况下动用维修资金的程序。第九十一条规定，申请使用建筑物及其附属设施的维修资金的紧急程序，由业主委员会提出申请。未产生业主委员会或者业主委员会不履行职责的，居（村）民委员会应当根据业主的要求代为提出申请。县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门收到申请后，应当在三个工作日内作出审核决定并办理相关手续。如果相关主体未及时提出申请，且已出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的，县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当组织代为维修。

业委会履职有了“高压线” 物业公司难当“老赖”

《条例》重点规定了业委会及其成员履职九条“高压线”：挪用、侵占业主共有财产；抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益；明示、暗示物业服务人减免物业费；泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延提供物业管理有关文件、资料；擅自使用业主大会、业主委员会印章；拒不执行业主共同决定的事项；违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

业委会及其成员若触碰“高压线”，业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。《条例》第三十八条规定，业主委员会及其成员若有以下行为之一，由物业所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门给予警告，可处五千元以上二万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

物业服务企业本来是业主们请来的“管家”，但现实中往往变成了小区“大当家”，“老物管不愿退，新物管进不来”，极大地损害了人民群众切身利益。

为此，《条例》第六十八条规定，物业服务合同解除或者终止后，物业服务人不得以业主欠交物业费、阶段工作未完成、对业主共同决定有异议、其他纠纷未解决等为由拒绝退出及办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

经县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令限期移交、退出，逾期仍不移交或者退出的，对拒不移交有关资料或者财物的，对物业服务人予以通报，处一万元以上十万元以下罚款，对拒不退出物业服务区域的，自责令规定时间届满次日起处每日一万元罚款，且二年内不得承接新的物业项目。（完）

来源：新华社

滨州市住宅物业管理条例（征求意见稿）

来源：【滨州日报-滨州网】

滨州市住宅物业管理条例（征求意见稿）

第一章总则

第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内住宅物业（以下简称物业）区域内的物业服务管理、社会秩序管理活动，适用本条例。

物业服务管理是指业主通过自治管理，选聘物业服务人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理的活动。

社会秩序管理是指各级政府及相关部门在物业服务区域内依法、依规进行综合整治、监督管理的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区治理和政府监管相结合的原则。

市、县（市、区）人民政府应当建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理体系。推动在业主委员会、物业服务人中设立党的基层组织,发挥党建在物业管理活动中的组织引领作用。

第四条市、县（市、区）人民政府应当将物业服务行业发展建设纳入现代服务业发展规划、社区综合建设和社区治理体系，推动物业服务社会化、市场化、专业化、智能化。

第五条市、县（市、区）物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。

发展改革、教育、公安、民政、司法行政、财政、自然资源和规划、生态环境、应急、市场监管、城市管理等相关部门按照物业服务区域内、外管理事项、标准、权限一致的原则，做好物业管理相关工作。

第六条街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会会议的召集，业主委员会的选举、换届以及物业管理委员会的成立等工作，监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行职责，组织召开物业管理联席会议，调解物业纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法进行自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第七条突发事件应对期间,街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主委员会、物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予应急物资和资金支持或合理补偿。

第八条物业服务行业组织应当加强行业自律，协助有关部门调解物业纠纷，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。鼓励物业服务人加入行业协会。

第二章业主自治管理

第九条一个物业服务区域成立一个业主大会。物业服务区域包括住宅小区内的住宅物业、非住宅物业以及与住宅物业结构相连的非住宅物业。

住宅小区内业主人数较少的，经全体业主一致同意可以不成立业主大会，由全体业主共同行使业主大会职责。

住宅小区内业主人数较多的，可以幢、单元为单位成立业主小组，业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组可以推荐业主代表，主持讨论本小组范围内共用部位、共用设施设备的维护、更新、改造等事项；可以由小组全体业主书面授权一至二名业主代表参加业主大会会议。

第十条符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位、前期物业服务人应当及时向街道办事处、乡镇人民政府书面报告。建设单位、前期物业服务人未按规定报告的，十人以上业主联名，可以向街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的申请。街道办事处、乡镇人民政府应当及时调查核实，按照要求组建业主大会筹备组。

第十一条建设单位应当及时将下列资料报送首次业主大会筹备组：

（一）业主名册；

（二）物业服务区域证明；

（三）房屋及建筑面积清册；

（四）规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的备案证明；

（六）物业服务用房配置资料；

（七）房屋质量竣工验收情况；

（八）其他有关的文件资料。

第十二条筹备组应当履行法定职责，并做好下列筹备工作：

（一）征集吸纳业主对首次业主大会会议议题和决定草案的意见；

（二）列明物业区域共用部位和共用设施设备清单；

（三）草拟物业区域共同管理事项、标准、规约；

（四）草拟物业服务合同涉及的服务事项、服务标准、服务等级、服务费用等；

（五）其他具体筹备工作。

筹备组法定职责事项及前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业服务区域内显著位置公告，并通过书面或者其他方式通知全体业主。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

第十三条首次业主大会会议召开后，其业主大会会议由业主委员会负责召集。业主大会会议召开五日前，业主委员会应当就会议内容向全体业主公告征集意见，并将会议内容书面告知街道办事处、乡镇人民政府及社区居民委员会。街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会应当派员参加，并做好指导和监督工作。

业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡镇人民政府负责组织业主召开业主大会会议。

第十四条业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、利用电子信息技术征求意见等形式，并留存相关原始资料。

采用集体讨论征求意见的，会议材料应当书面印发与会业主，安排专人完整记录业主讨论情况，并由业主签字确认；采用书面形式征求意见的，应当将会议材料送交每一位业主，业主应当在送达回执上签字；利用电子信息技术征求意见的，应当将会议材料通知到每一位业主，发送证明应当妥善保存；无法送达的，应当在物业服务区域内显著位置公告，公告时间不少于五日。

第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照法律、法规和业主大会授权开展活动，接受全体业主的监督,履行下列职责:

(一)召集并主持业主大会会议,报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

(二)执行业主大会的决议、决定，代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同,与解聘的物业服务人进行交接；

(三)拟订需要提交业主大会决定事项、方案；

(四)监督管理规约的实施,对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止、报告；

(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按合同约定缴纳物业费,监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

(六)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补交、再次筹集，及时组织应急维修；

(七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

(八)定期向业主通报工作情况,向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息,保障业主的知情权和监督权；

(九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

(十)配合、支持社区居民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督；

(十一)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当与业主、物业服务人、社区居民委员会建立良好的沟通协调机制，建立物业纠纷协商调解机制，促进和谐社区建设。

业主委员会应当通过在物业服务区域内显著位置设置公示栏、发布电子信息等方式，向业主公开业主委员会组成、委员分工及监督联系方式，应当在公示栏长期公示，接受业主监督。

第十六条业主委员会成员应当从本物业服务区域内的业主中选举产生，可通过下列方式产生候选人:

(一)社区党组织推荐；

(二)社区居民委员会推荐；

(三)业主自荐或者联名推荐。

鼓励引导业主中的中共党员、人大代表、政协委员、公职人员、网格员、楼（幢）长积极参选业主委员会成员。

第十七条业主大会与业主委员会的活动经费、业主委员会委员的报酬一般从公共收益中列支或者由全体业主承担，具体办法和标准由业主大会决定。

第十八条住宅小区有下列情形之一的，应当成立物业管理委员会：

（一）具备首次业主大会会议召开条件，经筹备组两次组织仍未能召开的；

（二）首次业主大会会议未能选举产生业主委员会或者业主委员会任期届满，经街道办事处、乡镇人民政府两次协调督促仍不能选举产生的；

（三）业主委员会不履行职责达一年以上，需要重新选举，经街道办事处、乡镇人民政府两次协调督促仍不能选举产生的。

第十九条物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府组织成立，由业主成员以及街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、建设单位等派员组成。

物业管理委员会由七人以上单数组成。其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处、乡镇人民政府在业主中推荐产生。

街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起十日内，将成立情况书面告知县（市、区）物业主管部门。

物业管理委员会成员、工作分工及监督联系方式应当在物业服务区域内显著位置公示。

第二十条物业管理委员会作为临时机构应当依法履行物业管理职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。

符合业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促物业管理委员会及时组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。

物业管理委员会在选举产生业主委员会之日起七日内，与业主委员会办理财物和相关资料移交手续，由街道办事处、乡镇人民政府宣布解散。

第三章新建物业与前期物业管理

第二十一条建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当向县（市、区）物业主管部门申请物业服务区域划分登记。

物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡镇人民政府等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业服务区域向物业买受人明示。

物业服务区域的划分，应当以建设用地规划许可证等文件确定的红线图范围为基础，根据建筑物规模、共用设施设备配置、社区建设等情况综合确定。

第二十二条建设单位在申领商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将与物业服务人签订的物业服务合同、临时管理规约、物业服务区域内的物业服务用房面积、位置及配套建筑和设施设备的清单等资料报县（市、区）物业主管部门备案。物业主管部门应当将相关材料推送至街道办事处、乡镇人民政府等相关部门（单位）。

物业服务区域内的物业服务用房等配套建筑属于全体业主所有，应当依法办理权属登记，不得擅自改变用途。

第二十三条物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具备水、电、采光、通风、简单装修等正常使用功能，预留通讯、网络、安保预警等端口。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、门卫室、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得作为物业服务用房，不得计入物业服务用房面积。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

物业服务用房由建设单位无偿提供。

第二十四条建设单位在销售物业时，应当将反映下列情况的有关材料向物业买受人明示：

（一）物业服务区域的范围；

（二）共用部位的名称、位置、面积；

（三）规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库、人防工程数量、位置、面积和权属；

（四）物业服务用房和各类配套建筑的位置、面积；

（五）生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所、设施设备。

（六）物业服务人、物业服务项目负责人名称、物业服务合同、临时管理规约等。

第二十五条地下人防工程作为地下车位使用的，可以出租，不得销售，建设单位应当对人防工程停车位作出明显标识。

第二十六条建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督下，按照规定向物业服务人移交物业服务用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业管理必需的其他资料。

第二十七条前期物业服务人应当承接建设单位移交的资料并妥善保管，对物业服务区域内的共用部位、共用设施设备及其档案资料进行查验，发现存在质量问题的，建设单位应当及时整改。

物业的承接和查验可以委托第三方机构进行。承接和查验行为应当接受县（市、区）物业主管部门的监督。

物业服务人应当将承接、查验情况在物业服务区域内显著位置公示，公示时间不得少于十日。

第四章物业的使用与维护

第二十八条业主、物业使用人、物业服务人使用物业，应当遵循维护公共安全和公共利益、不损害他人利益的原则，遵守法律法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定,按照规划用途合理、安全使用物业，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，妥善处理相邻关系，维护相关各方权益。

第二十九条物业服务区域内禁止下列行为：

（一）擅自变动建筑主体或者损坏承重结构；

（二）违法搭建建筑物、构筑物，私开门窗，擅自改变建筑物外观；

（三）擅自将住宅及车库、储藏室等附属设施改变为经营性用房；

（四）擅自拆改供暖、燃气等管道和设施；

（五）侵占或者破坏绿地、共用场所种植农作物、改建停车位；

（六）违反规定停放车辆，占用消防通道、阻塞主要道路或者出入口；

（七）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（八）随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物、噪音扰民、露天焚烧杂物；

（九）从事影响其他业主和物业使用人正常生活、休息的经营活动；

（十）擅自架设电线、电缆，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写广告，在业主共用部位堆放杂物；

（十一）违反装饰装修服务协议约定从事装饰、装修活动；

（十二）侵占或者损坏共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途；

（十三）在楼道等禁停区域放置电动车或者给电动车充电；

（十四）携犬出户不系犬绳、不及时清除宠物粪便等不文明行为；

（十五）法律、法规和业主公约、管理规约等禁止的其他行为。

业主、业主委员会发现有前款规定行为的，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；业主委员会发现有前款规定行为经劝阻、制止无效的，应当报告街道办事处、乡镇人民政府和有关部门。

第三十条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知物业服务人；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，未告知物业服务人的，物业服务人有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业服务区域。物业服务人对住宅装饰装修活动进行必要的现场检查时，业主、物业使用人应当配合。

第三十一条业主长期空置物业时，应当告知物业服务人，并与物业服务人就专有部分的养护、维修、管理以及出现紧急情况时的处置等事项与物业服务人协商，可以签订代管协议，物业服务收费标准双方协商确定。

前期物业服务的空置物业，空置时间超过六个月的，物业服务收费不得超过收费标准的百分之六十。

第三十二条业主、物业使用人发现其专有部分中含有的共用设施、设备具有安全隐患时，应当及时告知业主委员会、物业服务人，业主委员会、物业服务人应当及时组织维修。

物业服务人应当根据物业服务合同的约定，定期对业主专有部分中的共有设施进行检查，业主、物业使用人应当配合。

第三十三条建设单位、业主委员会、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后产生的收益，属于业主共有。共有部分收益的分配，由业主大会决定。

第三十四条物业买受人应当在办理房屋入住手续前按照有关规定缴存专项维修资金。

未全部缴纳专项维修资金的物业服务区域，其共用部位、共用设施设备的维修费用由业主委员会召集相关业主协商，制定维修费用的分摊方案。

未缴纳专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业服务区域，其共用部位、共用设施设备的维修费用由全体业主或者相关业主承担。

第三十五条有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（一）物业服务区域内发生的屋面、外墙严重损坏；

（二）电梯故障；

（三）消防系统故障；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）排水管道爆裂；

（七）地下车库雨水倒灌；

（八）其它可能造成人身安全事故的紧急情况。

第三十六条出现需应急维修情形时，业主、物业服务人应将有关情况报告业主委员会或者物业管理委员会，经现场查验确认后立即组织维修。

专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业服务区域内显著位置公示。

第三十七条专业经营单位应当对物业服务区域内由其运营管理的入户端口以外的相关管线和设施设备（含计量装置）承担维修、养护和更新责任。

业主专有部分的专业经营设施由业主负责维修、维护和管理。

专业经营单位对相关管线和设施设备进行维修养护更新时，业主、物业服务人应当予以配合。

第三十八条专业经营单位应当与业主签订服务合同，向最终用户收取费用。

专业经营单位可以将相关专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务人承担，物业服务人可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位委托物业服务人代收费用的，应当签订代收协议。物业服务人不得借代收费用之便向业主收取手续费等额外费用。物业服务人不接受委托代收费用的，专业经营单位不得停止向最终用户提供服务。

第三十九条应当由专业经营单位承担的相关管线和设施设备的维修、养护、更新费用，不得从专项维修资金中列支。

第四十条市、县（市、区）人民政府应当制定本条例实施前的既有住宅区内专业经营设施设备改造规划、年度计划、政策措施，落实改造资金分担统筹责任，改造完成后由专业经营单位进行运营、管理和维护。

专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件。业主专有部分的用水、用电、用热、燃气等设施设备（不含计量装置）的改造费用由业主承担。

鼓励产权单位、业主大会将闲置的土地、房屋改造为配套社区公共服务设施,提升旧住宅区品质。

第五章物业服务

第四十一条业主委员会应当根据业主大会的决议选聘物业服务人，与物业服务人签订服务合同。物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十日内，将物业服务合同报县（市、区）物业主管部门备案。物业主管部门应当将相关材料推送至街道办事处、乡镇人民政府等相关部门（单位）。

第四十二条物业服务收费标准的确定及调整和物业服务收费矛盾纠纷的调处，按《山东省物业服务收费管理办法》等相关规定执行。

第四十三条物业服务人依照法律规定及物业服务合同的约定，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，并履行下列义务:

(一)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

(二)定期听取业主的意见和建议,及时答复业主提出的询问,通过恳谈会等多种形式了解业主的意见和建议，接受业主监督,化解物业服务纠纷，改进和完善服务；

(三)定期向业主大会、业主委员会报告履行物业服务合同、业主共有部分的经营与收益等情况；

(四)制定物业服务区域应急管理预案,执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展公共卫生、文明创建、志愿服务等活动；

(五)依法履行安全保障义务，加强对物业服务区域安全巡查,发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,应当采取措施排除隐患或者向业主委员会、街道办事处、乡镇人民政府及有关部门报告；

(六)对违反有关治安、规划、环保、消防等法律法规的行为及时采取合理措施劝阻、制止，经劝阻、制止无效的，向业主委员会、街道办事处、乡镇人民政府及有关部门报告并协助处理；

(七)对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时向业主委员会报告；

(八)配合街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会和相关部门做好社区管理工作。

（九）法律、法规、规章规定的其他事项。

第四十四条物业服务人应当在物业服务区域内显著位置设置固定的物业服务信息公示栏或者通过其他合理方式向业主公示以下信息：

（一）物业服务人及项目负责人的基本情况、联系方式，物业服务二十四小时值班电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务等级标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）物业服务合同没有约定的收费服务项目、服务标准和收费标准；

（四）电梯、消防、监控、门禁等共用设施设备保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置方案等；

（五）小区内道路、照明、绿化、排水、环境卫生等共用部位、共用设施设备属于业主公摊、物业服务人代管性质的运行费用收支情况；

（六）物业服务人经业主委员会授权利用共用部位和共用设施设备经营所得收益、分配及使用情况；

（七）供电、供水、供热、供气、通信等专业经营单位的报修服务电话等；

（八）住建、市场监管、城市管理、自然资源规划、公安、消防等部门及街道办事处、乡镇人民政府联系方式；

（九）法律、法规规定需要公示的其他信息。

业主、物业使用人对公示内容有异议的，物业服务人应当及时答复。

第四十五条物业服务人不得有下列行为：

（一）擅自改变物业服务用房的性质和用途；

（二）擅自改变、占用共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益；

（三）擅自利用或者许可他人利用共用部位、共用设施设备从事经营活动；

（四）物业服务合同解除或者终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；

（五）通过限制、中断供水、供电、供热、燃气或者利用门禁、电梯控制系统限制业主出入等方式损害业主合法权益；

（六）泄露业主信息；

（七）骚扰、恐吓、威胁、暴力侵害业主、业主委员会成员；

（八）其他损害业主权益的情形。

第四十六条已经解聘的物业服务人拒不退出或者拒绝移交资料的，由街道办事处、乡镇人民政府召开物业管理联席会议协调解决，同时报告县（市、区）物业主管部门。

破坏共用设施设备，隐匿、损毁设施设备资料等损害业主利益的，由公安机关依法处理。

第四十七条业主、物业使用人应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用，拒绝交纳的应当提交书面说明，物业服务人应当与业主、物业使用人协商解决。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

业主、物业使用人无故拒绝交纳物业服务费的，物业服务人可以通过书面催交、在物业服务区域显著位置公示、申请仲裁、提起诉讼等形式督促业主限期交纳，维护物业服务人合法权益。

第四十八条鼓励有条件的物业服务人向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪等领域延伸,满足居民多样化生活需求,提供各类为民服务。

第六章监督管理

第四十九条市、县（市、区）人民政府应当建立完善物业管理工作体系，推进物业管理融入基层综合治理，提高物业管理水平。

第五十条市住房和城乡建设主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的指导、监督工作,履行下列职责:

(一)指导县(市、区)物业主管部门开展物业管理工作；

(二)制定临时管理规约、管理规约等示范文本；

(三)会同相关部门制定物业服务合同示范文本、物业服务质量评价办法、承接查验管理办法、物业招投标管理等相关管理制度；

(四)建立全市智慧物业管理服务平台,提供信息查询、服务质量评价、电子投票、信用监管和物业招投标管理等服务；

（五）法律法规规章规定的其他职责。

县(市、区)物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

(一)贯彻执行物业管理相关政策和制度，制定物业管理具体实施办法；

(二)指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作；

(三)监督管理专项维修资金的筹集和使用；

(四)监督管理物业承接查验活动；

（五）法律、法规、规章规定的其他职责。

第五十一条各相关部门依照相关法律、法规履行下列职责：

（一）发展改革部门负责制订和调整涉及物业服务实行政府指导价的收费相关标准；

(二)城市管理部门负责依法监督管理和查处擅自搭建、改变建筑外观，违规私搭乱建、乱堆乱放；架设电力、通讯等各类管线，安装空调、太阳能热水器等不符合城镇容貌标准;废弃管线、箱体未及时拆除;楼道、单元门张贴广告清理不及时、管理不到位；不按规定投放垃圾、倾倒污水；破坏或侵占居住区公共绿地，占用绿地违规停放车辆；城区内违规饲养家禽家畜;未及时补装、更换井盖、雨篦设施等行为；

(三)市场监管部门负责依法监督管理和查处擅自对物业使用人停电、停水或不予充值变相停电、停水，违反规定加价收取电费、水费；电梯等特种设备使用未登记备案、未定期检验检测，出现问题未及时解决、影响业主正常使用，存在重大安全隐患；物业服务人未将物业服务内容及标准、收费项目及标准、公共部位收益收支情况等信息在物业服务区域显著位置公示;未按物业服务合同约定的标准提供服务，擅自提高收费标准、增加收费项目、强制收费等行为；

(四)应急（消防）部门负责依法监督管理和查处占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道，私拉乱接充电线等存在消防安全隐患的行为;

（五）公安机关负责物业服务区域内的治安管理，依法查处违规燃放烟花爆竹；未经备案养犬违规违规养烈犬，犬吠扰民、未有效约束犬只；违规存放有毒、易燃易爆物品；高空抛物；对物业服务人和秩序维护人员的安全防范工作进行指导、监督，对物业服务区域内的社会治安、流动人口进行监督管理，依法查处聚众赌博、涉黄、涉毒、恐吓、传销、盗热、盗电、盗气、盗水等违法犯罪行为；

(六)自然资源规划部门负责依法监督管理擅自占用共有道路、绿地建设，擅自改变建筑外立面、在非承重外墙上开(改)门、窗等行为；

（七）民政部门负责指导街道办事处、乡镇人民政府组织开展业主大会、业主委员会的成立、换届、选举，制定业主大会议事规则等工作；

（八）司法部门负责指导社区居委会组织开展物业服务区域内矛盾纠纷的行政调解和人民调解等活动；

其他相关部门按照各自的职责，负责物业管理相关工作。

第五十二条街道办事处、乡镇人民政府应当组织成立物业管理机构，配备人员，依法履行下列职责：

（一）贯彻、落实物业管理方面的法律、法规、政策，促进辖区内物业管理活动规范、有序开展；

（二）组织建立（联合建立）党的基层组织，以党建为引领，深入推进物业管理融入基层社会治理，开展物业管理活动；

（三）协助县（市、区）物业主管部门依照规定划定、调整物业服务区域；

（四）组织召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会，指导本辖区物业服务区域内的业主大会和业主委员会换届选举工作，监督业主委员会依法履行职责；

（五）监督物业的查验、移交，监督、指导物业服务人依法、依约开展物业服务；

（六）组织成立物业管理委员会；

（七）召集物业管理联席会议，建立物业纠纷投诉调解机制，调处物业管理纠纷；

（八）组织、指导业主委员会、物业服务人开展公共卫生管理、文明城市创建等社会管理活动。

（九）对未按规划建设物业服务用房、其他配套建筑，或者物业服务用房、其他配套建筑设施存在质量问题的，提请有关部门责令建设单位整改；

（十）对辖区物业服务工作进行督促、检查，协助县（市、区）物业主管部门做好对物业服务人动态管理工作；

（十一）法律、法规规定的其他职责。

第五十三条社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展下列工作:

（一）协助街道办事处、乡镇人民政府指导、监督业主大会、业主委员会的成立及业主自治工作；

（二）协调解决业主委员会与物业服务人之间的矛盾，化解物业管理纠纷；

（三）支持业主委员会维护业主权益，反映业主诉求；

（四）组织开展对物业服务人进行物业服务质量的考核、评价；

（五）组织业主委员会、物业服务人开展政府应急工作；

(六)街道办事处、乡镇人民政府指派的与物业管理相关的其他事项；

（七）法律、法规、规章规定的其他职责。

第五十四条街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，业主委员会、社区居民委员会、物业主管部门、物业管理相关部门、物业服务人、专业经营单位等方面的代表参加。

联席会议主要解决下列事项：

（一）业主委员会成员和有关部门不依法履行职责；

（二）物业服务人在履行退出程序以及交接工作中出现的障碍；

（三）物业服务区域内发生的突发事件及物业纠纷；

（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；

（五）需要协调的其他物业管理事项。

第五十五条任何单位和个人有权对物业管理中的违法违规行为进行投诉、举报。

有关单位在接到投诉、举报后应当进行登记，属于本单位职权范围内的事项，应当及时受理，并在五个工作日内予以回复。不属于本单位职权范围内的事项，应当及时移交处理。对管辖有异议的，由物业所在地县（市、区）人民政府指定管辖。

第七章法律责任

第五十六条对违反本条例规定的行为，法律、法规已经作出处罚规定的，从其规定；法律、法规未作出规定的，按照本条例执行。

第五十七条建设单位违反本条例第二十二条第二款规定擅自将物业服务用房挪作他用的，由县（市、区）物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处二万元以上十万元以下罚款。

第五十八条建设单位违反本条例第二十二条第一款的规定、物业服务人违反第四十一条的规定，未向所在地县、（市、区）物业主管部门备案的，责令限期改正；逾期未改正的,由物业主管部门处以一千元以上五千元以下的罚款。

第五十九条业主或者物业使用人、物业服务人违反本条例第二十九条第一款第一项至第八项规定的，由县（市、区）物业主管部门或者其他有关管理部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处二千元以上一万元以下罚款；给其他业主造成损失的，依法承担民事赔偿责任。

第六十条物业服务人违反第三十一条第二款规定超过收费标准收费的，由市场监管部门给予警告,并责令限期改正；逾期未改正的,处二千元以上一万元以下罚款。

第六十一条物业服务人违反本条例第四十五条第五项规定的，由市场监管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处二千元以上一万元以下罚款。

第六十二条物业服务人违反本条例第四十六第一款的规定拒不退出或者拒绝移交资料的，由县（市、区）物业主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处五千元以上五万元以下罚款。

第六十三条物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他物业管理相关部门及其工作人员在物业管理工作中存在玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权行为的，按照有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章附则

第六十四条本条例自年月日起施行。

责任编辑：杨孟子

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物业管理条例

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章业主及业主大会

第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

“业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章前期物业管理

第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章物业管理服务

第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十六条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十三条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十七条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十八条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章物业的使用与维护

第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

第五十条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十一条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十二条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十五条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章法律责任

第五十六条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处万元以下的罚款。

第五十七条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处万元以上万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十八条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处万元以上万元以下的罚款。

第五十九条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款％以上％以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十一条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处万元以上万元以下的罚款。

第六十二条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处万元以上万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十三条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处元以上万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处万元以上万元以下的罚款。

第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十五条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十六条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章附则