物业资质,居民对物业服务不满 能否“降级”

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本文导读目录:

物业资质,居民对物业服务不满 能否“降级”

1、物业承包,法律咨询:小区内建游泳池,对外承包,噪音很大,找物业没得到解决,是否可以要求拆除,收益是否归业主?

2、物业投标,一月内4次提供虚假材料中标,这家物业被罚15万元

3、物业投标,物业管理招标投标的内容与形式

4、物业管理制度,物业管理立法须明确规定具体制度

5、物业管理法,拒收现金、备注“刁民”,任性的物业该醒醒了

6、物业管理法,拒收现金、备注“刁民”,任性的物业该醒醒了_1

7、物业费标准,物业服务不达标业主不满意 拒交物业费到底行不行?

8、物业资质,《住宅小区物业服务规范》给我们带来了什么

9、物业资质,居民对物业服务不满 能否“降级”

10、限额支票,《民法典》各类合同应具备的一般条款及订立要点

法律咨询:小区内建游泳池,对外承包,噪音很大,找物业没得到解决,是否可以要求拆除,收益是否归业主?

法律咨询:小区内建游泳池,对外承包,噪音很大,找物业没得到解决,是否可以要求拆除,收益是否归业主?

小区内建了一个游泳池,对外承包后,每天下午点到晚上点噪音很大,多次找物业都没得到解决,是否可以要求拆除,还有泳池的收益是否归业主所有呢?

你好,游泳池的收益归业主所有,业主在经过法定程序后有权要求拆除游泳池。

根据《民法典》第二百七十三条、二百七十四条的规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利、承担义务,建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。因此,小区内建设的游泳池属于业主共同所有,物业公司或者其他管理人将泳池对外承包后获得的收入,在扣除维护游泳池、经营游泳池的成本后,应归业主所有。

关于是否有权拆除的问题,首先物业公司有义务根据物业服务合同维护业主的合法权益、维护业主的生活和工作环境稳定,因此物业公司应当解决业主在居住中存在的问题。第二,游泳池属于法律规定的建筑物及附属设施,根据《民法典》规定,改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动属于业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。因此,只要经过前述法定程序,业主有权要求拆除游泳池。

来源:今日说法

一月内次提供虚假材料中标,这家物业被罚万元

一家物业企业竟被财政部门罚款万元,三年内不能参加政府采购活动。如此大的惩罚力度引起业内热议。

近日,中国政府采购网“政府采购严重违法失信行为记录名单”中公示了这样一则处罚:天津深长城睿商物业服务有限责任公司在参与天津海运职业学院教学区物业管理项目、天津海运职业学院生活区物业管理项目、天津理工大学楼宇物业管理项目第二包和天津工业大学图书馆物业管理项目的政府采购活动中,提供的物业服务合同、部分人员的社保等材料为虚假材料,构成提供虚假材料谋取中标、成交的违法情形,被天津市财政局处以.元的罚款,列入不良行为记录名单,禁止三年内参加政府采购活动。

一个月内次提供虚假材料谋取中标

“有些物业服务企业明明达不到采购项目要求,但为了能够中标、成交,弄虚作假,通过复印或使用修图软件伪造证书,企图蒙混过关。有的虚假材料被评标专家当场发现,有的材料伪造得比较真,在质疑、投诉阶段才会被发现。”一位经常参与物业评标的评审专家说。

《政府采购信息》报记者了解到,上述被处罚物业企业因为一个政府采购项目被质疑,进而查到其他三个物业采购项目均存在提供虚假材料谋取中标、成交的事实,因此将个采购项目的总中标金额进行联合处罚,所以处罚金额才高达余万元。

常在河边走哪有不湿鞋。记者了解到,天津深长城睿商物业因提供虚假材料中标的天津海运职业学院教学区物业管理项目、天津海运职业学院生活区物业管理项目、天津理工大学楼宇物业管理项目第二包和天津工业大学图书馆物业管理项目,中标、成交结果公告发布日期分别为年月日、年月日、年月日和年月日。可见,无论时隔多久,违法行为终会被查处。

“在政府采购活动中,对于供应商提供的虚假材料,核实起来并不难。”某市政府采购中心有关人员建议,物业企业不要再有提供虚假材料谋取中标、成交的想法和做法,这可能短时间内会获得一点利益,但是一旦被发现,不仅会被限制进入政府采购市场,对企业的经营造成损失,而且还会影响企业的声誉,诚实信用才是王道。

多重把控让虚假材料无所遁形

供应商提供虚假资料中标后,财政部门要进行查证、取消供应商中标资格,并进行处罚,行政成本大大增加。更有甚者,提供虚假材料中标后还执行了,当执行到一半或已执行完毕,又被举报提供虚假材料属实,给采购人也造成了损失。那么,如何能最大程度提前发现供应商提供虚假材料,或者是在公示阶段发现提供虚假材料的中标、成交供应商?某政府采购中心有关人员从四个方面给出了建议。

采购人应认真进行资格性审查,对供应商提供的具有明显虚假的材料没有进行进一步核实的,属于没有履行好采购人主体责任,采购人应承担相应责任和后果。

评审专家要提高辨别虚假材料的能力。“大部分评审专家不愿意去认定虚假材料,主要是难以通过书面审查对虚假材料进行辨别。”某政府采购中心有关人员表示,评标过程中发现投标文件有明显可疑之处时,评审专家应当及时要求供应商澄清或者提供原件备查,如果专家在评审环节发现投标供应商可能有虚假材料而放任自流的,要承担相应的法律责任。

加大公示公开力度,拓宽监督渠道。物业服务项目的公示结果比较简单,只公示标的信息、中标供应商基本信息等,在不泄露供应商商业秘密的前提下,建议也应对中标供应商项目经理等关键人物信息进行公开,以便接受社会监督。

完善大数据信息查询机制。“其实,国家一直在完善大数据查询网络,我们也希望采购人和采购代理机构能够对可疑材料在相关查询网站上进行复核,降低时间成本。” 某政府采购中心有关人员表示,对于弄虚作假的供应商,不仅要加强失信公示,还要加大处罚力度,让供应商不敢在政府采购活动中弄虚作假。

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物业管理招标投标的内容与形式

一、物业管理招标的概念:是物业管理服务产品预购的一种交易方式,既由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(简称招标人)根据物业服务内容,指定符合其服务要求和标准的招标文件,由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投,从中选择最符合条件的竞投者,并与之订立物业服务合同的一种交易行为。

物业管理招标主体:一般是物业的建设单位、业主大会(这里是单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。备注:在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理,由物业建设单位负责物业管理权的招标组织工作;业主大会已经成立的,由业主大会负责实施物业管理权的指标组织工作。

二、物业管理投标的概念:是对物业管理招标的响应,是指符合招标条件的物业服务企业,根据招标文件确定的各项管理服务要求与标准,编制投标文件,参与投标竞争的行为。

物业管理管理投标的主体:一般是具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司(简称投标人)。备注:这里的专业管理公司是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业;清洁卫生、园林绿化、楼宇设备专业公司等。

三、物业管理招标的类型:

、物业类型划分:可分为住宅项目和非住宅项目两大类招标,其中非住宅项目即商业、写字楼、工业区、共用基础设施(机场、医院、地铁、学校、码头、步行街等)。

、按项目服务内容划分:根据物业管理项目服务内容和招标人的不同要求,可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。

、按招标主体的类型划分:根据物业管理招标的主体,可以分为物业的建设单位为主体的招标、业主大会(或单一业主)为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。备注:

前期物业管理一般以物业的建设单位为招标主体;物业管理正常运作后,一般以业主大会为招标主体。

四、按项目服务的方式划分:全权管理项目招标或顾问项目招标等类型。

五、物业管理招标投标的特点:

、物业管理是综合性的服务,服务内容涵盖范围和领域较广,甚至在一个项目中有时会出现几种不同类型的物业,并要求投标人提供综合性的管理服务。因此,物业管理招标投标具有明显的综合性特点。如高校物业项目或大型社区物业项目一般就具有地域广、物业类型多、服务领域广等特点,物业涉及住宅、公寓、办公楼、教学楼、商业服务区、工业区等。

、不同地区人们对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存在较大差异;同时由于物业类型的不同,招标人对项目招标的条件和对投标人的要求就会不同,投标人在分析和策划投标活动时采取的方式和策略也会有差异。

六、物业管理招标的方式:

、公开招标:是指招标人通过公共媒介发布招标公告,邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。备注:公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标,招标程序和中标结果公开,评选条件及程序是预先设定的,且不允许在程序启动后单方面变更。

、邀请招标:也称作有限竞争性招标和选择性招标,是指招标人预先选择若干家有能力的企业,直接向其发出投标邀请的招标方式。备注:邀请招标的主要特点是招标不使用公开的公告方式,投标人是特定的,即接受邀请的企业菜都是合格的投标人,投标人的数量有限。

七、物业管理招标的内容:

、早期介入和前期物业管理阶段的招标内容:早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段、前期物业管理阶段是入住到业主大会聘请物业服务企业承担日常管理前的阶段。招标要求提供相应物业管理服务的主要内容有:

)对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议;

)对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见;

)对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见对现场进行必要监督;

)提出投标物业的其他管理建议;

)参与物业的竣工验收,并提出相应的整改意见;

)设计物业管理模式,制定员工培训计划;

)对经营性得物业进行经营策划,制定租赁策略方案和宣传推广方案;

)建立服务系统和服务网络,制定物业管理方案;

)办理移交接管,对业主入住,装修实施管理和服务。

、常规物业管理招标内容:)项目机构的建立与日常运作机制的建立,包括机构设置、岗位安排、管理制度等;

)房屋及公用设备设施的管理;

)环境与公共秩序的管理,包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等;

)客户管理、客户服务和便民措施;

)精神文明建设;

)物业的租赁经营;

)财务管理,包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。

八、物业管理招标中管理方式的确定:全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式。备注:在这里就不一一赘述了,很好理解的。

物业管理立法须明确规定具体制度

“当年如果有物业管理委员会制度,我们就直接找街道办事处组建物业管理委员会,也不用费工夫成立业委会了。”月日,陈寒松拿着刚打印出来的《北京市物业管理条例》,边勾画边说。

陈寒松是北京市朝阳区利泽西园一区业委会副主任。在她看来,月日开始实施的《北京市物业管理条例》创设的新制度解决了居民小区物业管理诸多难题。

今年以来,修订实施物业管理条例的地方不仅是北京。月日,《深圳经济特区物业管理条例》修订后实施;月日,《重庆市物业管理条例》修订后实施。更值得注意的是,还有陕西、广西、海南等地开始对各自的物业管理条例进行修订。

接受《法制日报》记者采访的专家认为,各地密集修订物业管理条例的现实背景之一是,我国城镇化进程已经进入下半场,城镇中的居民小区转向以维护保养为主,物业管理好坏,直接关系到社会是否稳定。因此,物业管理立法需要及时跟上,以规范物业管理活动,妥善解决小区中的问题。

立法创设新型制度破解物业管理难题

利泽西园一区建成于上世纪年代末,属于老旧小区。

据陈寒松介绍,年开始,负责管理利泽西园一区的物业公司内部出现问题,导致小区的物业管理服务“越来越糟糕”。

利泽西园一区一位业主回忆说,那时候,小区四个大门全部敞开,没有保安值班,卫生环境脏乱差,居民楼内无人打扫,栋的塔楼每个楼只开一部电梯,每天早晚高峰排队挤电梯是常有的事,而且这一部电梯还经常出故障。

有居民向北京市市民服务热线投诉,但问题并没有得到解决。

陈寒松向北京市相关主管部门打电话投诉,得到的回复是,要想改变小区的现状,唯一的途径就是召开业主大会和成立业委会,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,否则无解。

在所辖街道办事处的协助下,陈寒松等人开始筹备召开业主大会和成立业委会的流程。提请召开业主大会并不难,难就难在成立业委会的流程。

“首先,当选业委会成员有一个硬性要求,必须缴纳物业费,但是很多业主因为不满物业公司的服务而拒绝缴纳物业费。为了成立业委会改善小区现状,我们去物业公司缴纳物业费,但物业公司为了阻止业委会成立,不收取我们的物业费。”陈寒松回忆,后来经过街道办事处协调,物业公司才最终收取了物业费。最后,他们聘请了专业的物业管理咨询人士解答法律疑惑。

不过,他们当时遇到的最大困难是:小区近一半业主将房屋出租,没有这些业主的联系方式,无法通知业主回小区参加业主大会的投票工作。

在街道办事处、社区等各方支持下,他们最终通过各种渠道联络上众多业主,逐一动员业主们回社区参加业主大会投票工作。

经过一年多时间的筹备和努力,年月日,经业主投票表决双过半选票同意,利泽西园一区业委会正式成立。

随后,业委会和原物业公司协商通过什么方式改变小区现状,原物业公司拒绝业委会的监督和管理,多次协商无解的状态下,业委会在街道的监督和协助下再次召开招聘新物业公司的业主大会,新物业公司于年月入驻。之后物业开始封闭小区大门,清理小区内乱停乱放的共享单车、清运垃圾、改善绿化环境,维护公共设备设施。

在陈寒松看来,当年如果有物业管理委员会制度,他们就不需要历经千辛万苦成立业委会,可以直接由街道办事处牵头成立物业管理委员会,解决小区物业管理的大部分难题。

物业管理委员会正是《北京市物业管理条例》中新增的临时性机构。

北京市物权法学研究会副会长毕文强告诉《法制日报》记者,我国城镇化速度非常快,社区成为城市的重要载体,社区中的物业管理问题也越来越重要。成立业主大会、选举产生业主委员会,代表全体业主管理小区共同事务,既是物权法、《物业管理条例》规定的权利,也成为许多小区业主努力的方向。但在推动业主组织的过程中,由于各种原因,业主委员会的成立及运营在现实中并不理想。

毕文强认为,在此背景下,《北京市物业管理条例》设计了物业管理委员会,在小区无法召开业主大会或者无法选举产生业主委员会时,由属地乡镇街道推动成立物业管理委员会,作为业主组织的临时性组织。

“现阶段,物业管理委员会在对接社区治理层面有优势。小区的物业管理活动发展到今天,其实包含物业服务、业主自治、社区治理三个范畴,物业管理委员会的成立,有利于综合统筹各方,实现小区的良性治理。”毕文强说,需要强调的是,《北京市物业管理条例》提出的构建党建引领社区治理构架下的物业管理体系,是一个非常重要的提法。“这是立法中的最大亮点。”

地方密集进行立法及时跟上社会发展

在《北京市物业管理条例》实施的同一天,《重庆市物业管理条例》也开始实施。

《重庆市物业管理条例》的亮点包括:强化物业管理与社区治理融合发展,规范物业管理的关键环节,强化对业主自治的支持和监督,完善物业管理信息公开制度,同时建立物业第三方评估制度。

在此之前,《深圳经济特区物业管理条例》于今年月日开始实施。

值得注意的是,今年以来,还有陕西、广西、海南等地对各自此前出台的物业管理条例进行修订。

今年月日,陕西省十三届人大三次会议举行,提出今年的工作任务之一就是修订《陕西省物业管理条例》。

今年月,《广西壮族自治区物业管理条例(修订草案)》进入二审阶段。月,海南省住房和城乡建设厅下发关于《海南经济特区物业管理条例(修订草案)》(征求意见稿),向社会各界公开征求意见……

对物业管理领域这么密集的地方立法,毕文强认为,随着我国城镇化进程加快,我国首次出现城市人口超过农业人口,我国城镇化进程进入后半场,城市建设由增量变为存量,大规模城市建设趋势不再,城建建设由新建为主转向改造旧城为主。

毕文强认为,不管是什么类型的小区,都进入了以维护保养为主的阶段。这个过程中,物业管理的好与坏,直接关系到整个社会是否和谐稳定。因此,物业管理立法需要及时跟上,以规范物业管理活动,妥善解决小区存在的各种问题。“这是各地密集修法的现实背景之一。”

在毕文强看来,另一方面是国家立法背景,随着民法典即将实施,民事法律方面的规范也越来越重要,涉及国家治理体系的整体完善,而社区治理作为国家治理的重要基础,也必须在立法层面予以完备。

首都经济贸易大学法学院教授翟业虎在接受《法制日报》记者时说,关于这一波地方物业管理立法潮的出现背景,一方面原因在于民众的需求,另一方面原因则与物业管理法律的滞后性有关。

“正因为现实当中出现了太多需要修改法律的地方,各地就想在一个窗口期,尤其是民法典实施之前,看看能不能形成地方规则和办法,以解决现实问题。”翟业虎解释道。

明确规定具体制度准确适用实际治理

年月,国务院发布《物业管理条例》,以规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。《物业管理条例》自年月日起施行。

年月,国务院常务会议通过《国务院关于修改部分行政法规的决定》,其中包括修订《物业管理条例》,“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书”等两条规定被删除。

年月,《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》得以通过,又对《物业管理条例》进行修订,修改内容主要是取消了物业服务企业资质管理的相关规定,增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容。

在毕文强看来,国务院的《物业管理条例》和各地的物业管理立法,就是要对物业管理体系中的具体制度作出明确的规定,以便于在实际的治理中能够准确适用。

“符合规律的制度创新就会有生命力,符合普遍规律的制度创新就会有普遍推广的可能。从全国范围来看,社区进入增量盘活为主的阶段,这个阶段需要业主自治能力得到大幅提升,物业服务与管理水平得到提升,乡镇街道等属地行政部门的公共治理能力得到提升。与之相适应的是各自的制度安排要合理准确、切中时弊。”毕文强说。

毕文强认为,各地通过物业管理地方立法,进一步将物业管理体系中的制度予以丰富、具体,是一件好事,也是必须要做的事情。因为法律本身就是为实践而制定的。“这对国务院将来适时修订《物业管理条例》也有较强的借鉴意义。”

拒收现金、备注“刁民”,任性的物业该醒醒了

澎湃评论员 与归

月日,中国人民银行对外公布,依法对家拒收现金的物业公司及相关责任人作出经济处罚,并予以曝光。被曝光的单位是南昌市天安物业管理有限公司世纪中央城一期服务中心、广州市万科物业服务有限公司南宁金域缇香分公司,处罚金额分别为元和元。

坦白说,这样的处罚金额对于一家物业公司来说只是九牛一毛,但通过央行予以曝光所产生的震慑效应和警示意义,是远远大于这几千块罚款的。一些网友纷纷在社交平台转发这则消息,顺便揶揄一下自己小区物业的霸蛮,其中流露出的某种“共鸣”,很值得玩味和探讨。

以这次处罚反映出的物业问题为例,不能拒收人民币,这是一个社会常识,拒收是违法的,这是一个法律常识,涉事物业公司难道真的不知道吗?恐怕不是不知道,而是明明知道,但依然觉得自己想怎么收款就怎么收款,业主必然被自己拿捏得死死的,在心态上把自己当成了“甲方”,这才演绎出一系列反常识的操作来。

无独有偶,就在前几天,湖南长沙一小区业主突然发现,业主群中管家发的一个表格上自己被标上了“刁民”的标签。网传图片显示,在物业制作的表格上,还有业主被标注“群内负面发言多”“各种不满意”“喜欢投诉”等字样。对此,该小区物业工作人员表示,此事是前任管家所为,不是公司行为,已一户户道歉。

把业主视作刁民,甚至匹配各种带有埋怨和侮辱性质的标签,这些无不暴露出物业行业较为广泛、长期存在的一大问题:很多物业公司常常找不准、拎不清自己的定位。物业,说到底是业主们集体聘请的服务员,而不是高高在上、颐指气使的发令人,这个定位如果搞不明白,就会经常干出一些离谱的事情来。

我国《物业管理法》第二条是这么定性物业的:物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。雇主和劳方的关系,再明确不过。

当然,并不是说,物业公司的员工就是业主们的“仆人”,业主让干什么就干什么,而是双方要基于合同契约,在法律规定的范围内,各自行使权利、履行相应的义务。物业是管理者,更是服务者,开展任何物业工作时,都应该多一些服务思维。

近年来,关于业主和物业之间的矛盾纠纷,时不时成为舆论焦点,这很大程度上不是客观因素造成的,而是很多物业公司在自身认知上就出现了偏差,也就注定了会远离业主们的预期。这次,网友们纷纷在央行的一则通报下留言,折射出的正是预期未得到满足。

所以,公开曝光物业公司的错误做法,很有必要。这种曝光是一种双向告知:任性的物业该醒醒了,很多想当然的行为可能已经违法违规,一旦较真就要面临制裁;业主们也应当知晓,当自己的合法权益被物业侵犯时,一定要敢于、善于维权,毋以事小而不争,通过坚定的维权态度,也可以让物业检视自身,建立起对业主权益的敬畏。

来源: 澎湃新闻

拒收现金、备注“刁民”,任性的物业该醒醒了

澎湃评论员 与归

月日,中国人民银行对外公布,依法对家拒收现金的物业公司及相关责任人作出经济处罚,并予以曝光。被曝光的单位是南昌市天安物业管理有限公司世纪中央城一期服务中心、广州市万科物业服务有限公司南宁金域缇香分公司,处罚金额分别为元和元。

坦白说,这样的处罚金额对于一家物业公司来说只是九牛一毛,但通过央行予以曝光所产生的震慑效应和警示意义,是远远大于这几千块罚款的。一些网友纷纷在社交平台转发这则消息,顺便揶揄一下自己小区物业的霸蛮,其中流露出的某种“共鸣”,很值得玩味和探讨。

以这次处罚反映出的物业问题为例,不能拒收人民币,这是一个社会常识,拒收是违法的,这是一个法律常识,涉事物业公司难道真的不知道吗?恐怕不是不知道,而是明明知道,但依然觉得自己想怎么收款就怎么收款,业主必然被自己拿捏得死死的,在心态上把自己当成了“甲方”,这才演绎出一系列反常识的操作来。

无独有偶,就在前几天,湖南长沙一小区业主突然发现,业主群中管家发的一个表格上自己被标上了“刁民”的标签。网传图片显示,在物业制作的表格上,还有业主被标注“群内负面发言多”“各种不满意”“喜欢投诉”等字样。对此,该小区物业工作人员表示,此事是前任管家所为,不是公司行为,已一户户道歉。

把业主视作刁民,甚至匹配各种带有埋怨和侮辱性质的标签,这些无不暴露出物业行业较为广泛、长期存在的一大问题:很多物业公司常常找不准、拎不清自己的定位。物业,说到底是业主们集体聘请的服务员,而不是高高在上、颐指气使的发令人,这个定位如果搞不明白,就会经常干出一些离谱的事情来。

我国《物业管理法》第二条是这么定性物业的:物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。雇主和劳方的关系,再明确不过。

当然,并不是说,物业公司的员工就是业主们的“仆人”,业主让干什么就干什么,而是双方要基于合同契约,在法律规定的范围内,各自行使权利、履行相应的义务。物业是管理者,更是服务者,开展任何物业工作时,都应该多一些服务思维。

近年来,关于业主和物业之间的矛盾纠纷,时不时成为舆论焦点,这很大程度上不是客观因素造成的,而是很多物业公司在自身认知上就出现了偏差,也就注定了会远离业主们的预期。这次,网友们纷纷在央行的一则通报下留言,折射出的正是预期未得到满足。

所以,公开曝光物业公司的错误做法,很有必要。这种曝光是一种双向告知:任性的物业该醒醒了,很多想当然的行为可能已经违法违规,一旦较真就要面临制裁;业主们也应当知晓,当自己的合法权益被物业侵犯时,一定要敢于、善于维权,毋以事小而不争,通过坚定的维权态度,也可以让物业检视自身,建立起对业主权益的敬畏。

来源: 澎湃新闻

物业服务不达标业主不满意 拒交物业费到底行不行?

●业主拒绝支付物业费的行为往往得不到法院支持,但当业主提供相关证据,足以证明物业服务不到位,法院工作人员经现场勘察,发现物业服务存在诸多问题,未达到合同中约定的标准时,法院一般会支持业主减少支付物业费的请求

●随着人工成本不断上涨,多数物业公司承担了巨大经济压力,并导致服务质量难以提高。物业方应当将物业服务收费实行市场调节价并适时调整,完善价格形成机制,从而构建质价相符的契约关系

“小区物业天天在楼下拿个大喇叭催交物业费,实在太吵了。”家在江苏盐城某小区的阿杰向《法治日报》记者回忆起之前的一段经历。

阿杰居住的小区有许多外来务工人员和回迁户,很多居民对物业一词并没有概念,很长一段时间里,小区内按时交物业费的人不多。

为催收物业费,物业公司想出了用喇叭循环播放催收的主意,“重点关照”那些迟付、拒付物业费集中的楼栋。每天早上,尖锐的催收声吵得很多居民没法正常休息。小区居民多次抗议都没能奏效。

最终,小区居民组建了业委会,业委会成员一致通过更换物业的动议,这才让飘荡在小区上空经久不息的喇叭声停了下来。新物业入驻后,小区物业服务水平提高了,更多居民也开始自觉交物业费。

近年来,围绕物业费的话题时常被提起,有关物业费的纠纷也越来越多。有的业主因小区环境脏乱、治安混乱,拒交物业费而被起诉;有些业主因为没交物业费而被停水、停电,甚至限制使用电梯。

“物业服务不行,难道我就不能不交或少交物业费吗?”采访中,很多业主提出了这一疑问。对此,《法治日报》记者进行了调查采访。

业主不能拒交物业费 服务不好可诉请减免

来自江苏句容的李明(化名)于年在当地某小区购买了一套商品房。由于工作原因,李明一直将该房屋闲置,自己身居别处。

之后的几年里,小区物业多次向其催收物业费,但李明总以没有入住、小区环境差、物业服务不到位、房屋质量存在问题等理由拒绝支付。多次催收无果,物业公司将李明诉至法院。

法院经审理查明,在交房时,李明与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》,根据约定,在办理入住手续后长期(六个月以上)不入住或不使用的空置物业,应当事先向物业公司提出书面申请,经批准后,物业公司按照物业公共服务费标准的%收取空置物业公共性服务管理费用。

本案法官说,李明虽然未实际入住,但不代表物业公司没有按照约定提供物业服务,至于李明自家院内长杂草,系其自行未修理所致,与物业公司无关,即使小区物业公司服务不到位,亦属于履行瑕疵,不能排除交费义务。因此,李明不能以未入住、物业服务不到位为由拒绝支付物业费。

无独有偶,年,湖南茶陵县居民李某、彭某、钟某等人入住县城某小区,并与小区物业签订了《前期物业管理服务协议》。然而入住后越过越不舒心,小区里垃圾成堆,保安是名退休人员,且均无上岗证和健康证。

不仅如此,小区物业公司还未经业主同意承接外墙的广告,造成李某等名业主的墙体受损。加上小区与附近一家幼儿园共用出入口,导致高峰期道路经常堵塞。

协商无果后,小区居民成立业主委员会,通过投票将该物业公司解聘。其间,李某等人因不满物业公司服务质量,拒绝支付物业费。为此,物业公司向法院提起民事诉讼,要求李某等人支付欠交的个月物业费及违约金。

最终,法院以物业公司没有很好地尽到物业管理及服务职责,但完成了一定的物业服务,判决李某等人酌情支付物业费欠费的一半,驳回物业公司其他诉讼请求。

年月日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝支付或者在催告的合理期限内仍未支付物业服务费,物业服务企业请求业主支付物业服务费的,人民法院应予支持。

对此,北京市律师协会物业管理法律专业委员会主任包华指出,物业服务费是用共有部位、共有设施设备维护所归集的费用。房屋专有部位不使用,但共有部位、共有设施设备仍需要维护,成本仍将发生,因此物业服务费用仍需要支付。

北京联合大学教授李凌解释说,物业服务价值在于满足公共性服务的同时,达到对整个居住环境品质的提升,最终体现在对业主个体的服务价值。根据民法典规定,业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

“如果业主不满意物业服务,认为服务与合同约定不符,业主有权要求服务人承担违约责任,但不得拒绝支付物业服务费。如果物业服务与合同约定相符,只是未达到业主期望,则服务人无需承担违约责任。”包华说。

记者在中国裁判文书网检索相关案例发现,业主拒绝支付物业费的行为往往得不到法院支持,但当业主提供相关证据,足以证明物业服务不到位,法院工作人员经现场勘察,发现物业服务存在诸多问题,未达到合同中约定的标准时,法院一般会支持业主减少支付物业费的请求。

上述司法解释也规定,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

催收方式不宜粗暴 物业无权停水停电

“尊敬的业主,您的物业费该交了……”几乎每位业主都接到过这样的通知,只不过有些业主是欣然支付,有些业主则是能拖就拖,甚至拒绝支付。

相比被大喇叭催收,来自湖南岳阳的张娜(化名)遭遇了更“蛮横”的催收方式。

年月,张娜购买了一套位于岳阳某小区的二手房,可当她满怀欣喜地入住时,却收到了高达两万多元的账单——这套房自年月日起就存在未支付水费、物业费及滞纳金等情况。因协商不成,年月日、日小区物业两次直接停了张娜家的供水。这极大影响了张娜的正常生活,她只好搬到酒店暂住。

事后,张娜将物业公司诉至法院,请求判令被告立即停止侵权行为、恢复供水,公开书面道歉并承担其因停水造成的酒店住宿费、交通费等;重新计算其自年月入住至今的水费。

法院经审理后认为,自来水公司、供电局经法定程序才有权终止供应水电,物业公司无权对业主断水断电。即使是二次供水,物业公司也无权停水。业主不支付物业费、水费等,物业公司可以通过诉讼等合法方式解决,不能采取粗暴停水等方式。

关于原告是否应该承受前业主的物业费、水费欠费问题。因合同具有相对性,原业主与物业公司之间的服务合同未涉及后来的买房者,新业主没有义务支付该部分物业费欠费。

最终,法院判决物业公司恢复对案涉房屋的供水,赔偿停水所致原告经济损失元,并向其书面赔礼道歉。二审维持原判。

华南公馆是辽宁沈阳一个高层回迁小区。据多位业主反映,小区物业存在各种服务质量问题,包括不及时清理水箱导致部分用户出现用水发黄、地下室垃圾不及时清理、楼梯间杂物堆放不归置、电梯异响晃动长期不解决等问题。

前段时间,该小区业主小杨回家进入电梯发现电梯卡刷不了,只能徒步上楼,之后得知由于没交物业费,被停了电梯卡。

“我就想问问,这回迁楼交房好几年了,楼道里乱七八糟的,小区也没有绿化需要维护,物业费却要块多一平方米,这跟没有物业有什么区别?凭什么物业费一晚交电梯卡就会被停用?”小杨不满地说道。

在包华看来,上述停水停电等行为明显违法,水电作为市政服务的一环,物业服务人应依法管理水电设施设备,无权停水停电。

物业管理条例规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

民法典规定,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

北京一名物业从业人员告诉记者,在签订物业服务合同前应当仔细阅读服务条款,确认服务范围和等级后再签字。“有很多业主的诉求并不在合同范围内,却以此为由拒交物业费,这也是我们在同业主沟通过程中的难点之一。”

完善价格形成机制 提高物业服务质量

为什么要设置物业费呢?

李凌说,物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。物业公司提供了服务,有成本投入,作为企业需要一定的盈利。同时,业主享受了服务,支付物业费是义务。

如今,对于物业费的收取,社会上仍存在不同的声音。如何优化物业费成为亟待解决的问题之一。

在包华看来,物业服务费测算是一个比较复杂的过程。如想物业服务费物有所值,首先需要明确服务事项和标准,然后约定服务人管理模式,了解物业所在地价格水平,最后通过科学测算得到结果。

年月开始施行的《北京市物业管理条例》中,提出了“物业服务收费实行市场调节价并适时调整”,引起社会广泛关注。

随着社会发展,物业作为劳动力密集型行业,人工费用支出占物业公司总支出的大部分。近年来,人工成本不断上涨,物业公司在提供物业服务的同时,还需要盈利维持企业正常运行,多数物业公司承担了巨大经济压力,并导致服务质量难以提高。

李凌认为,物业方应当将物业服务收费实行市场调节价并适时调整,完善价格形成机制,从而构建质价相符的契约关系。

“物业服务质价相符的实现离不开政府对物业服务企业市场化管理体系的建设和完善,如物业服务质量评价体系的建立等,更离不开广大业主对于市场调节体系的认可和支持。此外,物业服务市场准入和退出机制的不健全也会严重影响市场调节的力度,想通过物业费实行市场调节价来实现物业服务质价相符的目标,还有很远的路要走。”李凌说。

与此同时,有人提出,为何不将物业费设定为全国或地区统一标准?

对此,包华解释说,各地物业服务需求、物业所在地价格水平差异很大。统一服务内容、统一服务标准、统一服务价格不仅不可行,也没必要。

李凌说,具体的物业服务收费标准应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

漫画/李晓军

来源:法治日报

《住宅小区物业服务规范》给我们带来了什么

来源:丽水日报-丽水网

物业服务实现点餐式自由组合

刚刚实施的“规范”有哪些大家比较关注的亮点和新的变革?

莲都区物业管理中心的雷俊华,是“规范”的主要起草人之一。他告诉记者,从年起,国务院取消了物业服务企业资质的审批,营业执照上包含“物业服务”经营范围的企业都可进入物业市场,导致物业服务质量参差不齐。因此,亟需出台住宅小区物业服务品质评定标准。

年,市政协四届二次会议上提出的《关于探索小区物业管理标准化的建议》,经市政协四届十四次主席会议确定,被列为两件公开办理的重点提案之一,并列入《年丽水市地方标准第一批制定计划》。

历经两年不懈努力,七易其稿之后,“规范”终于自月日起实施。

记者发现,“规范”在规范性附录中对住宅小区物业服务进行了分类分项分级,将物业服务分为综合服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、公共保洁服务、绿化养护服务个方面;每个服务内容分为五个等级标准,一级最高,五级最低,等级越高,提供的服务内容越丰富、越全面。

业主可自主选择物业服务,将实现点餐式自由组合。业主根据需求和支付能力,可以选择一级物业共用部位和共用设施设备维护,也可以选择二级保洁服务。并根据所选的相应等级的服务,支付事先约定好的物业服务费。

共有物业经营性收益应单独分类列账,独立核算,每年三月底前公示上一年度物业经营收益的经营情况,并接受业主监督。

业主或业主委员会可委托第三方评估机构,依据物业服务合同约定的物业服务质量、内容、标准等进行综合评价。

首次明确了物业服务企业配合开展疫情防控的责任要求,并引入“红色物业”概念——提出社区、业委会、物业服务企业等在党建引领下,共同参与社区治理的工作体系,解决居民群众反映突出的问题,既发挥政治引领作用,又发挥物业服务功能。

……

“规范”的实施,填补了我市住宅小区物业服务标准的空白,将为物业服务企业与业委会签订物业服务合同,确定物业服务等级,约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格提供参考依据和详实可操作的技术要求,对规范物业服务市场秩序有着重要意义。同时也有利于对物业服务行业的评价、监管,引导行业向标准化、规范化发展,促进我市物业服务行业持续健康发展。

“规范”让业主明明白白消费

物业服务企业是业主聘请的“管家”,一方提供安保、保洁、绿化养护等服务,另一方支付相应的物业服务费。但由于各种原因,近年来发生了不少涉物业服务合同纠纷。

莲都区人民法院提供的数据表明,年,该院受理涉物业服务合同纠纷案件件,年件,年件,共计件。

纠纷的主要焦点集中在部分物业服务企业在履行合同过程中与业主直接矛盾较大,业主往往以物业服务公司未能解决小区内部存在的某些问题或事项为由,拒绝交纳物业费或拖延缴费;部分房屋的业主长期未入住或出租、出售未能及时登记,导致物业服务企业难以明确缴费主体;部分业主存在从众心理,同一小区的业主抱团拖延缴纳。

该院民三庭庭长尚阳分析,如果小区物业服务质量好,物业服务企业往往能够得到大部分业主的接受和支持,物业费纠纷就少。反之,相对应的涉诉案件就多。

浙江泽厚(丽水)律师事务所主任、丽水市律师协会房地产专业委员会副主任兰先锋认为,物业纠纷比较常见的发生模式是物业服务没有统一标准,没有分级标准,服务质量参差不齐,部分业主常常以物业服务质量差、应当服务而不服务为由拒付物业费,物业服务企业到法院起诉,案件标的小、数量多,维权成本高,有苦难言,服务积极性也难以提高。

他说,“规范”针对物业服务领域上述症状,有的放矢。比如,前期物业费的时间划界明确定为住房交接前由建设单位承担,这类纠纷将逐渐消失;再如,服务项目和服务等级是物业服务企业收费的依据。“规范”明确业委会有权对物业服务企业的服务进行考核,体现了实事求是、公平合理的原则,也能降低物业纠纷的发生率。另一方面也能鼓励物业服务企业增加投入、加强管理,提升服务等级,提高市场竞争力。

浙江金龙物业管理有限公司负责人朱俊杰说,“规范”的出台是好事,同时也感觉到了压力。希望尽快出台配套的指导价,业主可以明明白白消费,物业服务企业也将严格按照合同提供质价相符服务,促进企业良性发展。

物业服务费价格可以商谈而定

市区东苑小区是一个较大的小区。据该小区业委会主任张兆平介绍,大多业主认为小区保洁工作过得去,但小区保安年纪偏大,服务质量跟不上。

其实,意见的背后,是低廉的物业服务费。“东苑多年前物业费是.元/平方米/月,前年开始,变成.元/平方米/月。”多年涨了分钱,背后是物业服务企业、业委会和业主多次协商的结果。

而根据“规范”,业主要想得到更好的服务,得多交物业服务费。在政府部门已放开物业服务指导价的前提下,现有的合同期满后,价格怎么定,业主该缴纳多少物业服务费?

莲都区物业行业协会会长陈剑利告诉记者,根据之前的相关规定,丽水的物业费大致分为三档,第一档为.元以上/平方米/月,第二档为元左右,第三档为.元—.元左右。第一档的服务水平和质量,相当于现行“规范”里二级或三级服务等级,第二档相当于四级,第三档相当于五级。

“一分钱一分货。随着业主对物业服务水平和质量要求的不断提升,要想得到更优质的服务,业主得多交物业服务费。”他说。

接下来,莲都区物业行业协会将开展市场调研、走访等,并委托第三方,计划制定与“规范”配套的价格方案,作为物业服务企业和业主商定物业服务价格时的重要参考。

陈剑利说:“现在,市区的物业服务企业执行的,还是数年前的价格标准。现在人力等成本都在不断上涨,涨价可能是趋势。”“新的价格方案,将由市场来说话。至于业主该缴纳多少物业费,最后由业主和物业服务企业商定。”

记者在采访中得知,除了丽水市区,丽水其他县(市)的物业服务企业与主业,有的已经走在了市场化的前列。

去年月份,云和县城九和小区自主引进了浙江和亭物业管理服务有限公司。小区业委会主任沈萍萍告诉记者,小区业委会成立后,通过公开选聘的形式,与和亭物业签订了服务合同,由和亭物业提供包括安保、绿化、环境保洁、垃圾分类、车辆管理在内的各类服务,价格双方约定为元/平方米/月。

沈萍萍说,业委会和物业公司定期商议,根据业主反馈到业委会的需求,增加一些新的服务内容和细则,并及时对和亭物业进行考核。

市场化的运作方式,让两者之间得到了良好的沟通。与此同时,在双方沟通过程中,彼此的配合日益默契,小区的环境得到了进一步提升,物业服务企业和业主双双受益。

也许,这将成为丽水市区物业服务企业和业主未来良性合作的样板和方向。 来源:丽水日报 记者 雷晓燕 通讯员 王凤凤 陈肖滢/文 本报记者 程子齐/图

居民对物业服务不满 能否“降级”

近日,市民刘女士(化姓)向督办员反映,她是位于泰城一小区的住户,反映小区物业公司按照每平方.元的收费标准收取物业费,她咨询物业收费是否合理,若居民对物业服务不满意,该如何向相关部门反映。针对市民反映的问题,督办员前往小区进行走访。

市民:小区休闲活动场所面积小 地下车库内有非机动车乱停放

日上午,督办员联系了反映问题的刘女士。她表示,小区是在年交房,交房后小区所属物业公司一直按照每平方.元的收费标准收取物业费,但她认为小区内的配套设施、物业服务等并未达到物业定价的收费标准。“现在小区内的配套设施并不完善,不仅固定活动馆、休闲活动场地的面积小,且小区地下车库内非机动车乱停放现象严重。”刘女士向督办员说道,“小区物业收费标准是否在相关部门备案呢?如果备案后物业服务不达标又由哪个部门监管?”

小区地下车库内的非机动车占用机动车道停放 特邀督办员摄

小区地下车库内停放的非机动车 特邀督办员摄

小区内的固定活动馆 特邀督办员摄

督办员前往刘女士反映的小区实地走访,看到在物业服务大厅内,有一间面积约九十平米的固定活动馆,摆放着三个乒乓球台。督办员又来到地下车库,看到在车库出入口附近,停放着几十辆电动车、三轮车等,有的非机动车甚至占用机动车道停放。

物业:物业收费已在物价部门备案 若业主同意可在地上停放非机动车辆

针对刘女士反映的问题,督办员联系了小区所属物业公司。工作人员称,按照等级标准划分,物业公司按照四星级物业的收费标准收取物业费,每平方为.元,且已在物价部门备案,公示牌也悬挂在物业大厅内。督办员从公示牌上看到,该小区多层(带电梯)、高层物业服务费均为.元/平方米·月,下面落款有物价部门的举报电话等。

小区物业收费标准公示牌 特邀督办员摄

据工作人员介绍,目前小区内的非机动车不允许在小区地上停放,业主将车辆停放在地下车库的公共区域处。“小区原先规划属于彻底的人车分流小区,前期规划的非机动车停车处是在号单元楼的负一层,但有的业主哪里离单元楼近停哪里,若业主单元楼距离号楼较远,也不会将车辆停放在号楼的停车处。”工作人员向督办员说,“现在地下车库的公共区域处都配备充电桩,刷一次卡花费一元便可以充电四到五个小时,因为是限时充电,充完电后便自动断电,并不会因为充电时间过长而造成电动车起火等现象。”

小区地下车库内的电动车充电站 特邀督办员摄

该工作人员表示,物业也尽量劝导业主,不要将电动车停放在其他机动车的车门、车头附近,若有机动车被挡住开不出来,物业的工作人员也常去抬电动车。“物业完全遵循业主停放非机动车辆的意愿,若业主同意的话,也可以开放小区地上停车或者去掉部分绿化建造非机动车停车棚等。”工作人员说。

部门:相关部门正在研究制定动态的物业资质的监管方案,先督促物业公司按照签订的物业服务合同约定执行

那么部门对物业公司收费又是如何规定的呢?若服务质量未达到等级标准是否会“降级”呢?针对市民反映的问题,督办员联系了泰安市发改委物价部门。工作人员称,物业公司的收费标准根据之前市物价局年月份下发的《关于公布泰安市普通住宅物业服务收费基准价格和有关问题的通知》(泰价费发【号】)(以下简称《通知》)规定执行。《通知》出台以前,前期物业已经和业主签订服务合同、约定收费标准的情况,可能不是按星级标准约定的,原则上来说应按合同执行,合同到期之后按照《通知》标准执行。《通知》出台之后,物业公司应按照《通知》规定执行。物业公司在收费之前,应按照属地管理的原则在相应物价部门进行公示备案,再把收费标准张贴在单元门口等。

那么市民反映的小区物业公司是否符合四星级服务标准呢?督办员联系了泰山区发改部门。工作人员称,需要进一步核实,但如果物业公司在物价部门有备案,可以先去物业公司进行查询。督办员之前也曾在小区物业大厅看到过一块在物价部门收费的公示牌。

针对物业服务质量有问题,以及物业服务星级标准能否“降级”等问题,督办员又联系了泰山区房产管理服务中心。工作人员称,之前小区业主没入住,属于开发商的产权,需要开发商根据小区的基本情况,招投标来选取物业服务企业。年之后,根据泰价费发【号】文件规定,前期物业应按照政府指导价进行收费。“在年,国务院已经把物业资质分级取消了,但在物业等级标准中,对于四星级物业服务小区的绿化和车位等都有要求。开发商招投标选取前期物业时,若想提供四星级的物业服务,但是硬件设施达不到,前期物业招投标时应该不允许按照四星的服务内容招标的。”工作人员称。

该工作人员表示,前期物业招投标的时候,部门是通过开发商提供的规划部门的规划详图进行判定等级标准,开发商在房屋的开发建设过程中,如果有了变动,如私自更改了规划、绿地面积达不到等,房管部门是无法监管开发商不按规划建设这方便的问题。据其称,开发建设单位如果分批交付的房屋或交房的时候道路、绿化等未达房屋买卖合同约定的标准,物业费可以减免百分之二十,减免的部分应由开发建设单位承担。

据介绍,相关部门正在研究制定动态的物业资质的监管方案。就目前来说,部门会督促市民反映的小区物业公司严格按照签订的物业服务合同约定执行。

《民法典》各类合同应具备的一般条款及订立要点

《民法典》各类合同应具备的一般条款

.合同的一般条款

第四百七十条第一款 合同的内容由当事人约定,一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)标的;

(三)数量;

(四)质量;

(五)价款或者报酬;

(六)履行期限、地点和方式;

(七)违约责任;

(八)解决争议的方法。

.建设用地使用权出让合同的一般条款

第三百四十八条第二款 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款:

(一)当事人的名称和住所;

(二)土地界址、面积等;

(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;

(四)土地用途、规划条件;

(五)建设用地使用权期限;

(六)出让金等费用及其支付方式;

(七)解决争议的方法。

.居住权合同的一般条款

第三百六十七条第二款 居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

.地役权合同的一般条款

第三百七十三条第二款 地役权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)供役地和需役地的位置;

(三)利用目的和方法;

(四)地役权期限;

(五)费用及其支付方式;

(六)解决争议的方法。

.抵押合同的一般条款

第四百条第二款 抵押合同一般包括下列条款:

(一)被担保债权的种类和数额;

(二)债务人履行债务的期限;

(三)抵押财产的名称、数量等情况;

(四)担保的范围。

.质押合同的一般条款

第四百二十七条第二款 质押合同一般包括下列条款:

(一)被担保债权的种类和数额;

(二)债务人履行债务的期限;

(三)质押财产的名称、数量等情况;

(四)担保的范围;

(五)质押财产交付的时间、方式。

.买卖合同的主要条款

第五百九十六条 买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

.供用电合同的一般条款

第六百四十九条 供用电合同的内容一般包括供电的方式、质量、时间,用电容量、地址、性质,计量方式,电价、电费的结算方式,供用电设施的维护责任等条款。

.借款合同的一般条款

第六百六十八条第二款 借款合同的内容一般包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。

.保证合同的一般条款

第六百八十四条 保证合同的内容一般包括被保证的主债权的种类、数额,债务人履行债务的期限,保证的方式、范围和期间等条款。

.租赁合同的一般条款

第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

.融资租赁合同的一般条款

第七百三十六条第一款 融资租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、规格、技术性能、检验方法,租赁期限,租金构成及其支付期限和方式、币种,租赁期限届满租赁物的归属等条款。

.保理合同的一般条款

第七百六十二条第一款 保理合同的内容一般包括业务类型、服务范围、服务期限、基础交易合同情况、应收账款信息、保理融资款或者服务报酬及其支付方式等条款。

.承揽合同的一般条款

第七百七十一条 承揽合同的内容一般包括承揽的标的、数量、质量、报酬,承揽方式,材料的提供,履行期限,验收标准和方法等条款。

.建设工程勘察、设计合同的一般条款

第七百九十四条 勘察、设计合同的内容一般包括提交有关基础资料和概预算等文件的期限、质量要求、费用以及其他协作条件等条款。

.建设工程施工合同的一般条款

第七百九十五条 施工合同的内容一般包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、相互协作等条款。

.技术合同的一般条款

第八百四十五条 技术合同的内容一般包括项目的名称,标的的内容、范围和要求,履行的计划、地点和方式,技术信息和资料的保密,技术成果的归属和收益的分配办法,验收标准和方法,名词和术语的解释等条款。

与履行合同有关的技术背景资料、可行性论证和技术评价报告、项目任务书和计划书、技术标准、技术规范、原始设计和工艺文件,以及其他技术文档,按照当事人的约定可以作为合同的组成部分。

技术合同涉及专利的,应当注明发明创造的名称、专利申请人和专利权人、申请日期、申请号、专利号以及专利权的有效期限。

.物业服务合同的一般条款

第九百三十八条第一款、第二款 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

合同条款订立时应予注意的要点

.《民法典》关于合同一般条款的规定属于任意性规定,不具有强制执行性。

合同条款是当事人合意的产物、合同内容的表现形式,是确定合同当事人权利义务的根据。《民法典》关于合同一般条款的规定属任意性规定,仅具有建议性或者提示性的作用。按照合同自由原则,除了按照合同性质必须具有的条款外,在不违反法律和社会公共利益的前提下,当事人有权决定合同条款的内容。

.合同成立一般应当具备“名称或姓名、标的、数量”三个条款。

根据合同条款在合同中的地位和作用,可以将合同条款分为必备条款和非必备条款。必备条款是指根据合同的性质和当事人的约定所必须具备的条款,缺少这些条款将影响到合同的成立。非必备条款则指根据合同的性质在合同中不是必须具备的条款,缺少这些条款并不影响合同的成立。《民法典》未对合同成立的要件作详细规定,因此无从考察合同的必备条款。但相关司法解释明确规定了合同的必备条款,原则上合同成立应具备“名称或姓名、标的、数量”三个条款。

.当事人条款是合同的必备条款,缺少当事人条款的合同,应当认定为不成立。

当事人是合同关系的主体。当事人是每一个合同必须具备的条款,缺少当事人则无合同关系,也无订立合同的基础。因此,合同中应包括当事人的条款。当事人是自然人的,应当写明其姓名和住所,当事人是法人或其他组织的,应当写明其名称和住所。

.标的条款是合同的必备条款,缺少标的条款的合同,应当认为不成立。

标的是合同双方当事人权利义务所指向的对象,也称为合同法律关系的客体。标的直接决定合同的性质和权利义务的内容,是合同首要的、绝对不可缺少的条款。其他条款都是对标的的质或量等问题所作的说明或限定,没有标的这一条款,就不会有其他条款,也不会有合同的存在。标的是合同成立的必要条件,没有标的,合同不能成立,合同关系无法建立。

.数量条款是合同的必备条款,缺少数量条款的合同,应当认定为不成立。

数量条款是合同的必备条款,合同缺少数量条款的,无法按照《民法典》规定的合同漏洞补充方法予以补充,合同无法履行。缺少数量条款的合同,应当认定为不成立。

.合同缺少非必备条款的,不影响合同的成立,对缺少的非必备条款,可以通过合同补充的方法予以确定。

合同条款的补充,又称合同漏洞的填补。合同漏洞是指合同当事人对合同条款没有约定或约定不明确的情形。审判实践中,法官应本着鼓励交易的原则,对于具备了当事人名称或者姓名、标的和数量条款的合同,认定合同成立,而不能将《民法典》规定的合同一般条款都作为合同必备条款,进而不得以缺少非必备条款为由认定合同不成立。在认定合同成立后,对欠缺、遗漏的合同其他条款,可以依据《民法典》第五百一十条、第五百一十一条规定的填补漏洞的步骤和方法予以确定。

.合同的数量条款是衡量标的的尺度,相应的数字和计量单位应当具体、统一、准确,有国家下达的指令性任务的,应当严格按指令性任务指标规定。

数量,是标的量的规定,是标的的计量,即以数字和计量单位来衡量标的的尺度。在合同中必须使用国家统一规定的度量衡和法定单位,统一计算方法。标的是物的,应用个、件、公斤、吨、米、平方米、立方米、台、辆等单位;标的物是货币的,应用元、角、分为计量单位;无国家法定或主管部门规定的计量单位和计量方法的,当事人双方才能自行协商确定。但是计量单位和计量方法需要具体、统一、准确。有些工业产品如机电设备,必要时应在合同中明确规定随主机的辅机、附件、配套的产品、易损耗备品、配件及安装修理工具等的件数;有些产品由于其物理性质会产生自然增减的情况,如水产品,在合同中应明确规定合理磅差、正负尾差、超欠幅度、自然损耗率等。合同中标的的数量,有国家下达的指令性任务的,应严格按指令性任务指标规定。

.合同的质量条款应当明确规定标的物采用的质量标准,以及相应的质量责任、验收等。

质量是标的的内在质的规定性,包括性能、稳定性、效用、外观形态、耗能指标、工艺要求、等级等。标的的质量一般以品种、型号、规格、等级等体现出来,在合同中对这些项目应当有所规定。在质量条款中应当载明:对质量负责的期限和条件、对质量提出异议的期限和条件、抽验的方法、比例和标准。同时,标的的技术标准,有国家标准的,按国家标准执行;没有国家标准而有专业(部)标准的,按专业标准执行;没有国家和专业标准的,由双方协商。对于看样订货的合同,应提供样品,经确认后封存,合同标的必须符合样品质量要求。对于凭说明书订货的合同,其说明书必须真实地说明货品的技术标准和其他技术条件。对于成套设备、工程项目等无法提供样品的合同,其质量条款应完整、详尽,并附全部技术资料,必要时应随附样图、照片等。

.合同中的价款或者报酬的确定,应当遵守国家的有关规定。

合同中的价款或者报酬,简称价金,是指当事人一方向交付标的方支付的表现为货币的代价。确定价款或者报酬,应当明确有关结算和支付方法。有国家定价的,按国家定价执行;应由国家定价的产品没有国家定价的,应报请物价主管部门批准;实行国家指导价的,应由双方在国家最高限价和最低保护价的范围内协商确定价格。只有实行市场调节价的产品,双方当事人才能依供求状况自行约定其价格。劳务或服务的收费,有国家规定的标准的,按收费标准执行,没有收费标准的,双方当事人才可自行约定。

.在协商确定履行期限条款时,应当明确规定所有日期的具体含义。

不同的合同对履行的期限有不同的要求,因而履行期限有不同的具体含义。如买卖合同出卖人的履行期限是指交货日期;承揽合同中承揽人的履行期限是指工作开始和完成的起止日期;而运输合同中承运方的履行期限是装货日期或交货日期。因此,在合同中应当明确规定所有日期的具体含义。

.合同是否约定履行地点,可以根据合同本身的性质而定。

履行地点,是指合同当事人按合同的规定履行其义务的地点。合同是否约定履行地点,可以根据合同本身的性质而定。有些合同因其本身的性质,履行地点是确定且不能改变的,如建设工程合同,只能在建筑物所在地履行。这类合同不必在合同中写明履行地点,只须说明建筑物所在的位置即可。而另有一些合同如买卖合同,如不规定具体履行地点,则有在出卖人、买受人所在地或其规定的地点履行,以及在其他地方履行的区别,故应当在合同中写明履行地点。

.如果合同的履行方式是由合同的性质决定的,当事人在合同中不能自由约定。

履行方式,是指合同义务人履行其义务的方式。履行合同义务的方式,根据不同的标准,可以划分为不同的方式。按履行合同义务的性质,可分为转换财产方式、提供劳务方式和完成一定工作的方式。按履行合同义务的期次,可分为一次履行方式和分期分批履行方式。按标的的交付方式,可分为送货方式、自提方式和代办托运方式。按运输工具的不同,运输合同的履行方式可分为公路运输、铁路运输、轮船运输、飞机运输以及联合运输等多种履行方式。合同涉及价金结算的,结算方式可分为现金结算方式和转账结算方式,其中,转账结算又分为异地转账结算和同城转账结算,前者又可细分为托收承付、信用证、汇兑结算、委托收款四种方式;后者又可细分为托收承付、托收无承付、支票结算、委托银行付款、限额支票等方式。上述合同的履行方式主要是由合同的内容决定的。但是,转换财产方式、提供劳务方式和完成一定工作的方式,是由合同的性质决定的,当事人在合同中不能自由约定。

.合同的违约责任条款,有法定的从法定,没有法定的,当事人可以自行协商约定。

违约责任有支付违约金、赔偿金等形式。一般由合同法规定,当事人可以自由约定的主要是违约金。违约金又分为法定违约金和约定违约金两种,某些合同,法律规定违约方必须支付违约金,并且规定固定比例或浮动比例的违约金,当事人只能在法定的幅度内规定违约金的具体数目或计算方法。约定违约金是法律、法规中没有规定,而由合同双方当事人在合同中自由协商约定的违约金。

.合同的一般条款不是每个合同必须具备的条款,当事人可以根据合同的不同类型和实际需要对合同的内容作出约定。

除合同的当事人、标的条款是合同的必备条款,不具备的应认定合同不成立以外,《民法典》第四百七十条第一款所规定的合同的一般条款不同于“主要条款”,更不同于“必备条款”,“一般条款”只起提示和示范条款的作用,并不是每个合同都必须包括这些条款,合同才可成立。根据合同的不同类型和实际需要,当事人可对合同的内容作出约定。如果实际签订的合同缺少其中一项或几项非主要条款,也不影响合同的成立。不同的合同,往往有不同的主要条款。合同的主要条款由合同的类型和性质决定,不同的合同类型和性质,对主要条款有不同的要求。

.合同示范文本本身不属于格式合同,其对当事人订立合同仅起参考作用,不具有法律约束力。

当事人在订立合同时可以参照各类合同的示范文本。但应当说明的是,合同示范文本不是某单位自己制定的格式合同,而是由一定的综合部门主持,在广泛听取各方面意见、特别是消费者意见的基础上,按一定的程序形成的示范文本。示范文本对当事人订立合同仅起参考作用,不具有法律约束力。同时,如果当事人一方使用示范文本作为格式合同与多数相对人签约,则应当遵守相关法律有关格式合同的规定。

.法律规定或者合同性质决定的合同主要条款决定着合同的类型,由当事人约定而形成的主要条款,一般不能决定合同的类型。

合同的主要条款是指合同必须具备的条款。欠缺主要条款的任何一项,合同便不能成立。合同的主要条款,有的是由法律直接规定的,如借款合同中有关借款币种的条款;有的是由合同的性质决定的,如买卖合同标的物价款的条款;有的则是由当事人的约定产生的,如演出合同中的演员条款。法律规定或者合同性质决定的主要条款决定着合同的类型,并确定当事人各方权利义务的质与量。由当事人约定形成的主要条款,一般不能决定合同的类型。


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