物业服务合同，关于物业服务合同纠纷的10个权威案例_1

最高法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人”的规定，本案中对张静名下的财产进行查封符合规定。但在对张佳勋、张静夫妻共有财产进行拍卖时，应在夫妻共有财产范围内对张佳勋所享有财产份额进行处分，不得损害张静的财产份额。

.关于张静要求先析产再执行的问题。

最高法院认为，设立执行异议之诉的目的在于给予案外人保护自己合法权利的机会，但执行并不绝对代表会损害案外共有人的利益，对于夫妻共有财产而言因其在婚姻关系存续期间是不分份额的共有关系，该种共有状态体现在夫妻共同财产整体上，而非某一个或某一部分财产。且根据《最高人民法院关于适用&;中华人民共和国婚姻法&;若干问题的解释（三）》第四条“婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持”的规定，本案中，对于张静上诉请求先析产再执行的理由不能成立。

实务经验总结

、实践中很多案例之所以能执行配偶方名下的财产，其主要依据是：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”但在年《最高人民法院关于涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》出台后，根据第三条的规定“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”因此，我们认为该司法解释在认定夫妻共同债务时，加大了对举债方的配偶的保护，未来法院的相关裁判观点，可能会发生一定的变化。

、配偶方名下的夫妻共同财产被强制执行，应如何救济？

因《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第四条明确规定，夫妻共同财产在婚姻关系没有解除前不得分割和划分范围。从维护交易安全，维护善意第三人利益的原则出发，一共有人对另一共有人的抗辩在共有关系没解除和分割前，不得对抗第三人，所以通常情况下，只能先以共有财产向债权人承担责任，被执行人配偶一方只有在解除婚姻关系时，再要求被执行人一方承担内部责任。

相关法律法规

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》

第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》

第四条婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：(一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；(二)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。

《最高人民法院关于涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》

第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十四条对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。

法院判决

以下为最高院就该问题在“本院认为”部分发表的意见：

本案中，张佳勋作为生效判决的被执行人，人民法院查封张佳勋与张静的夫妻共同财产，符合《查封扣押冻结规定》第十四条第一款的规定，并无不当。该条第二款规定，共有人可以和债权人协议分割共有财产。但张佳勋、张静并没有与债权人高天云协商一致对共有财产进行分割，故人民法院继续查封张佳勋、张静夫妻共同财产，并无不当。该条第三款赋予共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的权利，而非提起析产诉讼的法定义务，张静认为高天云应该积极提起析产诉讼的主张，缺乏法律依据。同时，本案亦不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第四条“婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持”的例外情形，故内蒙古高院不支持张静“先析产再执行”的上诉请求，并无不当。

内蒙古高院二审“本院认为”部分的意见：

本院认为，关于张静主张的先析产再执行的问题。依据《最高人民法院关于适用&;中华人民共和国婚姻法&;若干问题的解释（三）》第四条“婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持”的规定，张静上诉请求先析产再执行的理由不能成立，本院不予支持。鉴于生效判决中已明确判决张静不承担责任，所以生效判决中的债务是张佳勋的个人债务，张静不承担责任。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人”的规定，一审法院对张佳勋、张静夫妻共有的乌海银行股份万股，海勃湾区和平东街北二街坊号楼单元室房屋一处和位于黄河东街北三街坊号楼号车库一处进行查封正确。同时，在对张佳勋、张静夫妻共有财产进行拍卖时，应在夫妻共有财产范围内对张佳勋所享有财产份额进行处分，不得损害张静的财产份额。综上所述，张静的上诉请求不能成立，应予驳回。

案件来源

张静、高天云再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院（）最高法民申号]

延伸阅读

一、离婚协议书的财产分割并不能直接发生所有权变动，在办理产权变更前一方不能直接请求确认其所有权，但特定条件下可以排除普通债权的强制执行

案列一：最高人民法院作出的张红英、万仁辉二审民事判决书[（）最高法民终号]认为：“张红英与成清波于年月日协议离婚时，双方在《离婚协议书》中约定，‘上海××新区潍坊××街坊××潍坊××室【沪房地浦字（）第×号】房产归女方（张红英）所有’，该《离婚协议书》上加盖了深圳市罗湖区民政局婚姻登记专用章，说明案涉离婚协议中关于财产的分割经过了民政部门的备案，无证据证明该离婚协议系虚假或伪造，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定，张红英、成清波针对案涉房产分割达成的前述协议，对双方均具有法律约束力。由于案涉房产并未办理所有权登记变更手续，目前仍登记在成清波名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条关于‘不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外’的规定，本案仅凭案涉离婚协议无法发生讼争房产物权变动效力。但张红英可基于离婚协议对案涉房产归属的约定，向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生，如在按揭贷款未全额偿还的情况下抵押权人是否同意变更登记等，故尚处于不确定状态。因此，现阶段张红英对案涉房产仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，本院对张红英请求确认对案涉房产享有所有权的上诉请求不予支持。”

二、共有财产被判决处分，夫妻一方提起第三人撤销之诉一般不能成功

案例二：最高人民法院作出的胡声华与孙霖民事其他一案二审一案[（）最高法民撤号]中指出；“一审判决关于胡声华所提判令孙霖、杨伟斌将位于深圳市福田区滨河大道南信托花园栋房产及位于西宁市城西区五四大街号单元室房产及登记事项恢复原状的诉讼请求应另诉解决的处理是否适当的问题。本院认为，经审理查明，本案所涉深圳市福田区滨河大道南信托花园栋房产已于年月日过户给案外人孙磊。由此，鉴于胡声华通过提起第三人撤销之诉主张恢复原状的特定标的物在原调解书生效后已经转让给案外人，一审法院经审理认定本案第三人撤销之诉成立，但未直接针对案外人已受让的标的物进行实体处理，且告知第三人就相应主张可另诉解决，符合本案实际情况及相关法律规定，并无不当。胡声华关于一审判决结果没有体现胡声华提起第三人撤销之诉的诉讼请求，一审判决对于损害结果不作恢复原状的法律救济不符合法律规定的上诉主张，理据不足，不能成立。”

案列三：最高人民法院作出的陈日瑛与房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书[（）民一终字第号]指出：“本案争议焦点是陈日瑛起诉是否符合第三人撤销之诉的条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。可见，只有能够成为原诉讼中有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人，才具有提起撤销之诉的主体资格。陈日瑛与谢贵铭系夫妻关系，讼争房屋亦是在其婚姻存续期间购买，为陈日瑛与谢贵铭共同所有。因此，陈日瑛不是黄立奋与谢贵铭房屋买卖合同纠纷案中的第三人，不管其是否曾申请参加该案诉讼，陈日瑛均不能提起本案第三人撤销之诉。”

关于物业服务合同纠纷的个权威案例

.物业服务企业未及时消除小区安全隐患致业主财产损害后，应承担违约责任，对业主损失进行赔偿—陈某豪与南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案【《最高人民法院公报》年第期】

案例要旨：物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业服务企业可以负责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的。价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这就是价值贬损，按照违约责任理论，承担违约责任的方式首先是恢复原状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。

.在没有约定的情况下，共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的收益属全体业主所有，物业服务企业享有一定比例的收益—无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案【《最高人民法院公报》年第期】

案例要旨：根据《中华人民共和国物权法》第七十二条（现为《民法典》第条）的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

.业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力—杭州钱塘物业管理有限公司诉王某凤物业服务合同纠纷案【《人民法院案例选》年第辑】

案例要旨：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。

.物业交接是物业服务合同的附随义务—厦门海沧大永固大厦业主委员会与厦门海投物业公司物业服务案【《人民法院案例选》年第辑】

案例要旨：物业交接是物业公司在物业服务合同终止后必须承担的义务，该义务实际上即法律所规定的“附随合同义务”，物业公司为履行该义务给业主造成损害的，应承担赔偿责任。前期物业管理中，业主委员会未备案成立前，物业公司在物业服务合同终止仍应当履行交接义务，此时，其应当将物业管理移交给委托人即开发商。

.物业服务合同终止后，就公共维修基金的档案资料返还而言，业委会具有诉讼主体资格—厦门市怡和大厦业主委员会诉厦门海谊楼宇经营管理有限公司物业服务合同案【《中国审判案例要览》刊载案例】

案例要旨：业委会在维护全体业主的利益时，可以代表全体业主管理和接收公维金的档案资料，且由于公维金的档案资料所有权属于全体业主，而业委会收回这些档案资料是维护业主的权利，也是全体业主行使权利的表现，另，在物业管理服务合同终止时，将这些档案资料移交给业委会代管，也有利于在聘请新物业管理公司时将这些资料移交给新物业管理公司代管。因此，业委会应有诉讼主体资格。

.物业服务企业基于物业服务合同对小区业主共有的停车位进行管理的，不因管理行为当然获得收取停车费的权利—海安天宝物业有限公司诉徐某术、袁某丽物业服务合同纠纷案【《人民司法.案例》年第期】

案例要旨：商品房小区地面停车位，不论是规划停车位还是临时停车位，如设置在业主共有的小区地面，开发商与业主没有特别约定，又不能办理专有产权登记，根据物权法第七十四条第三款（现为《民法典》第条）规定，应当属于小区业主共有。物业服务企业基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。如其收费既无物业服务合同依据，又无停车位权利人的授权，业主以其擅自扩大收费范围、违规收费为由抗辩的，人民法院应予支持。

.业主大会未成立情况下，物业服务企业未与业主协商单方申请备案调整的物业费价格标准对业主没有约束力—曲靖佳恒物业服务有限公司诉王某敏、陈某物业服务合同纠纷案【《人民司法.案例》年第期】

案例要旨：业主并不直接参与前期物业合同的订立，根据《物业管理条例》第二十五条的规定，房屋买卖合同应当包含前期物业合同内容，前期物业合同因此转化为买卖合同对业主产生效力。同时，基于物业服务的公共性，业主通常在事实上接受了物业服务，在纠纷发生前，业主可能实际交纳了物业费，可视为业主以其行为认可了与物业服务企业间的合同关系。物业费价格的调整属于对合同内容的变更，任何一方需变更合同内容，均需与合同相对方协商达成一致才可。在业主大会未成立情况下，物业服务企业未与业主进行协商，单方申请备案调整的物业费价格标准对业主没有约束力。

.业主驾驶车辆多次不按规定停放且不听合理劝导，又拒绝签署遵守管理公约承诺的，物业有权依据管理公约对违停车辆实施管理，并将其车辆自动识别信息删除的—周某等诉物业公司物业服务合同纠纷案【人民法院报年月日第版】

案例要旨：物业公司为解决因车多位少引发的停车纠纷，在结合业主建议以及相关部门调处意见的基础上，制定了车辆管理公约，并经意见征集，获得三分之二以上的业主赞成的，该车辆管理公约对小区业主均具有约束力。业主驾驶的车辆多次不按规定停放且不听合理文明劝导，又拒绝签署遵守管理公约的承诺书，为确保小区消防安全，物业依据管理公约对违停车辆实施管理，并将其车辆自动识别信息删除的，并无明显不当。业主要求小区恢复其车辆自由出入小区的权利的，人民法院不予支持。

.物业费的支付不以实体房屋的存在为必要条件—某物业服务有限公司诉张某物业服务合同纠纷案【《人民法院报》年月日第版】

案例要旨：分析原房屋占用范围内的土地上实际已不存在房屋时，于房地产登记机构登记的房地产权利人是否仍负有交纳物业费的义务问题，应从三个方面进行考量，一是实际不存在房屋是否影响登记权利人的业主资格;二是物业服务企业与业主之间的物业服务合同在相关期间是否存在;三是物业服务企业是否依约完成物业服务内容。案涉原房屋土地上虽不存在房屋实体，但张某买房时对此明知并登记为权利人，该责任不在物业服务企业，且物业对业主的服务义务并不因房屋不存在而消失。物业费的减低以服务存在瑕疵为前提，物业公司已适当履行了物业服务义务，张某作为业主理应支付相应物业费，不存在房屋实体不能构成免除业主交纳物业费义务的理由。

.物业公司在“选择性欠费诉讼”胜诉之后，法院对物业公司提起的群体性欠费诉讼案件，如何正确适用“同案同判”的裁判规则—广州市科泉物业管理有限公司诉刘某军、李某玲物业服务合同纠纷案【《人民法院案例选》年第辑】

案例要旨：虽然“同案同判”要求司法裁决在坚持整体性观念的前提下保持裁决的横向平衡和纵向延续，但每件案件均应“以事实为依据、以法律为准绳”作为司法裁决的基本尺度，力求实现司法公正。由于物业公司前后诉讼具体情况不尽相同，因此，在个案的审理中，不应完全拘束于已经生效的判决，要准确分析个案的具体情况，以解决问题，化解矛盾为主要目标，确保个案审理具备良好的法律效果和社会效果。

转自：走近民法典

关于物业服务合同纠纷的个权威案例

案例要旨：根据《中华人民共和国物权法》第七十二条（现为《民法典》第条）的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

案例要旨：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。&;/&;

.物业交接是物业服务合同的附随义务—厦门海沧大永固大厦业主委员会与厦门海投物业公司物业服务案【《人民法院案例选》年第辑】

案例要旨：商品房小区地面停车位，不论是规划停车位还是临时停车位，如设置在业主共有的小区地面，开发商与业主没有特别约定，又不能办理专有产权登记，根据物权法第七十四条第三款（现为《民法典》第条）规定，应当属于小区业主共有。物业服务企业基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。如其收费既无物业服务合同依据，又无停车位权利人的授权，业主以其擅自扩大收费范围、违规收费为由抗辩的，人民法院应予支持。

.物业费的支付不以实体房屋的存在为必要条件—某物业服务有限公司诉张某物业服务合同纠纷案【《人民法院报》年月日第版】

来源：走近民法典

关于物业服务合同纠纷的个权威案例

图源丨网络

价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这就是价值贬损，按照违约责任理论，承担违约责任的方式首先是恢复原状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。

.物业交接是物业服务合同的附随义务—厦门海沧大永固大厦业主委员会与厦门海投物业公司物业服务案【《人民法院案例选》年第辑】

案例要旨：业主并不直接参与前期物业合同的订立，根据《物业管理条例》第二十五条的规定，房屋买卖合同应当包含前期物业合同内容，前期物业合同因此转化为买卖合同对业主产生效力。

同时，基于物业服务的公共性，业主通常在事实上接受了物业服务，在纠纷发生前，业主可能实际交纳了物业费，可视为业主以其行为认可了与物业服务企业间的合同关系。物业费价格的调整属于对合同内容的变更，任何一方需变更合同内容，均需与合同相对方协商达成一致才可。在业主大会未成立情况下，物业服务企业未与业主进行协商，单方申请备案调整的物业费价格标准对业主没有约束力。

案例要旨：物业公司为解决因车多位少引发的停车纠纷，在结合业主建议以及相关部门调处意见的基础上，制定了车辆管理公约，并经意见征集，获得三分之二以上的业主赞成的，该车辆管理公约对小区业主均具有约束力。

业主驾驶的车辆多次不按规定停放且不听合理文明劝导，又拒绝签署遵守管理公约的承诺书，为确保小区消防安全，物业依据管理公约对违停车辆实施管理，并将其车辆自动识别信息删除的，并无明显不当。业主要求小区恢复其车辆自由出入小区的权利的，人民法院不予支持。

.物业费的支付不以实体房屋的存在为必要条件—某物业服务有限公司诉张某物业服务合同纠纷案【《人民法院报》年月日第版】

案例要旨：分析原房屋占用范围内的土地上实际已不存在房屋时，于房地产登记机构登记的房地产权利人是否仍负有交纳物业费的义务问题，应从三个方面进行考量，一是实际不存在房屋是否影响登记权利人的业主资格;二是物业服务企业与业主之间的物业服务合同在相关期间是否存在;三是物业服务企业是否依约完成物业服务内容。

案涉原房屋土地上虽不存在房屋实体，但张某买房时对此明知并登记为权利人，该责任不在物业服务企业，且物业对业主的服务义务并不因房屋不存在而消失。物业费的减低以服务存在瑕疵为前提，物业公司已适当履行了物业服务义务，张某作为业主理应支付相应物业费，不存在房屋实体不能构成免除业主交纳物业费义务的理由。

案例要旨：虽然“同案同判”要求司法裁决在坚持整体性观念的前提下保持裁决的横向平衡和纵向延续，但每件案件均应“以事实为依据、以法律为准绳”作为司法裁决的基本尺度，力求实现司法公正。

由于物业公司前后诉讼具体情况不尽相同，因此，在个案的审理中，不应完全拘束于已经生效的判决，要准确分析个案的具体情况，以解决问题，化解矛盾为主要目标，确保个案审理具备良好的法律效果和社会效果。

来源：走近民法典

责任编辑：彭孝月

小区物业服务合同（酬金制）

小区物业服务合同

第十七条 乙方权利义务

（一）负责编制物业管理方案和拟定物业管理公共规章制度，经甲方审定后组织实施；

（二）负责编制物业公共部位、共用设施、设备的维修计划预算书和维修资金使用方案，经甲方审核后由乙方组织实施；

（三）经甲方同意，可选聘专营公司承担本物业的专项管理服务业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；外包项目的合同（草案）要报甲方批准才能签订，否则甲方不承担任何责任；

（四）甲方通过对物业管理处主管（经理或负责人）或保安队长不信任决议的，乙方应在接通知一个月内对上述人员予以撤换；

（五）依据本合同代乙方向业主、非业主使用人收取物业管理各项费用。物业管理处应在满半年后的日内向全体业主公布前一阶段的物业收支情况。甲方有权对乙方物业管理处的相关财务事项进行质询或审计，乙方不得以任何理由拒绝；业委会资讯；

（六）向业主和非业主使用人告知物业使用的有关规定，当业主和非业主使用人装修物业时，告知有关限制条件，在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正，对拒不改正的，应当告知甲方，并报有关行政管理部门依法管理；

（七）乙方在工作时间应对业主和非业主使用人的房屋自用部位、自用设备的简易维修、养护提供服务，并可收取合理的材料费；其他特约服务由双方按社区服务价格协商收费；

（八）负责补救本合同生效前发生的前期物业服务行为的遗留问题；

（九）对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对有关具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理等措施；

（十）物业公司应忠实地、合法地履行职责，谨守职业操守。在规劝、阻止业主及物业使用人的不当行为时，应当尊重业主及物业使用人的人格尊严，不得擅自处置业主及物业使用人的财产，不得侵害业主及物业使用人的合法权益。

物业管理企业未履行物业合同服务的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任和经济赔偿责任。

第五章物业管理服务质量

第十八条 乙方按拟定的物业管理方案承诺的服务质量,实行目标管理（见附件二，请查看业委会资讯公众号）并明确实现如下基本管理目标：

、房屋外观：整洁、美观；

、房屋及设施的维修、养护：维修及时、保持正常运行；

、公共环境卫生：大厅、电梯、楼梯、道路每日清扫一次，全天保洁；

、交通秩序：负责小区秩序管理，力争做到车辆停放有序，保持道路畅通；

、保安：小时值班，流动岗实行不定时巡逻；

、宠物：宠物按相关规约严格管理，饲养宠物的业主需到管理处登记备案。

第十九条 甲方对物业管理综合服务目标责任制每半年进行一次考核，结合综合服务目标管理评分细则（附件三，请查看业委会资讯公众号）和业主满意度进行打分。

、满意度%、综合服务目标考评分为基准，满意度%、综合服务目标考评达到分的不奖不罚；

、满意度、综合服务目标考评分以上，甲方奖励乙方每分壹千元，作为乙方管理人员奖金；

、满意度、综合服务目标考评分以下，甲方扣罚乙方保证金每分壹千元；

、满意度、综合服务目标考评分以下，可终止物业委托合同。

由于甲方经费不到位造成乙方管理不到位的，不扣罚乙方相应保证金。

第六章物业管理服务费用

第二十条 甲方委托乙方向业主、非业主使用人收取下列费用：

（一）物业管理服务费：由乙方向业主、非业主使用人收取：高层住宅元/每平方米建筑面积·月；多层住宅元/每平方米建筑面积·月；商业用房元/每平方米建筑面积·月；空置房按上述标准的 %收取；

（二）装修垃圾清运费：由乙方按物价部门规定的标准按照次数向业主和非业主使用人收取；

（三）公共设施设备、共用部位的用水用电（如电梯、公共照明等）费用高楼按每户每月元限额预收，多层每户每月按元收取，专户管理，结余由业主委员会管理转下年使用。如遇相关部门价格调整，则重新制定预收标准经甲方审核后实施；

（四）供水、供电部门委托，由乙方向业主、非业主使用人代收代缴水电费的，乙方按实际使用量、规定价格和应分摊的费用向业主、非业主使用人收取；

（五）停车管理费、泊位费按物价部门规定的标准收取：地下车库私有车位元/辆·月，如遇物价部门对价格进行调整，报甲方核准后收取。

公建配套汽车位按业主大会停车决议收取。

（六）法律、法规、政策规定的其他费用，报经业主委员会核准后收取；

（七）物业管理服务费按季交纳。车位租金在停车前交纳，未交纳不得停车。业主和非业主使用人如不按规定交纳各项物业管理服务费用，从逾期次日起按每天应缴额的万分之五交纳违约金。业主满年度三个月后仍不缴各项交费用和违约金的，甲方可委托乙方向所在地人民法院提起诉讼，诉讼相关费用双方另行协商。

甲方依照物业管理合同约定一年支付万元作为乙方酬金，每半年支付一次（于月日前支付万元，余额于年月日前支付）

第二十一条 年度收支定额预算见附件四

、每年度预算核定、决算审计均由甲方监督管理，并将收支明细账务向业主公布，做到现金交财务日清月结透明管理。

、报销管理制度：凡是购买发票、工资领发册必须具有经手人、管理处主任、甲方验收人（甲方财务科）或业委会审批人签名方可列支。

、经费审批权限按业主大会议事规定元以下由乙方总经理审批，元以上到元由甲方主任或甲方财务主管审核，元以上均由甲方常务委员集体审议。

、乙方应在次月日内将上月费用清单报甲方审核。

第二十二条 公共设施设备维修、养护、更新和改造的项目费用、预算列支范围等内容，必须由甲方审批核定后，按财务管理制度执行。凡是维修方案由乙方报甲方审核（小修十天内予以批复；大中修及时批复后按规定程序上报物业维修资金中心审批；急修年累计万元以内的由该幢全体业主三分之二签字同意即可），经核准后由乙方组织实施。

第二十三条 凡是一切物业相关收费一律使用业委会统一收据（除个别业主要正式发票外），并将所收费用先行汇入甲方指定账户。甲方每月日（法定节假日顺延）将所收物业管理费和车辆管理收入全额汇至物业费共管账户，双方每半年结算一次。

第二十四条 车库车位定额定标管理承包合同及对外发包合同须经甲方认可后才签订执行。

第二十五条 物业管理人员年度管理费按定额收入指标（管理费收入计人民币元）完成后，由甲方另行提取定额指标元作为乙方管理员奖金，小于定额指标收入不奖。公用水电费、停车费、住户二次供水水费、装潢垃圾清运费、小区公共区域广告费和押金等也由乙方代收交甲方。应收金额应详细提交甲方审核。

第二十六条 公共营收归业主所有。乙方未经甲方同意，不得经营公共营收。甲方有权对乙方受托的营收项目进行质询或审计，乙方不得拒绝。

第七章违约责任

第二十七条 甲方违反本合同第十六条，造成乙方不能按期完成规定管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应承担全部赔偿责任。

业主、非业主使用人及其他人因违反有关规定发生的行为造成其他业主、非业主使用人经济损失的，行为人应承担赔偿责任。

第二十八条 乙方违反本合同第四章第十七条、第五章第十八条约定，未能达到的管理目标，甲方有权要求乙方期限整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任。

物业公司合同签定前乙方取得资质等级被降的，业主方可以自物业公司丧失资质或资质降级之日起另行协商解聘或按原合同履行。

乙方违反本合同第六章约定，擅自提高物业管理服务收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任。

任何一方无故终止合同，应赔偿对方经济损失。

第二十九条 甲方对乙方人事招聘有监督权，凡是管理人员定岗、定编、定额（岗位工资、奖金、福利及各种补贴）必须经过甲方审定执行。若乙方认为管理处主管或保安队长不称职，提出新人选，须经甲方认可后，可对上述人员进行任免。

第三十条 双方对物业收支实行定额管理，严格按预算收支，多退还、超不补，因突发情况或政策变化需要增加额外费用的，由物业公司报业委会核准另行支出。定额预算与酬金挂钩，年终实际收入超出预算定额，则由甲方支付给乙方超出额的%做为奖励；若未能达到预算定额，则从乙方酬金中扣罚不足额的%。

第三十一条 物业服务合同期限届满个月前，业主委员会应当召开业主大会决定是否续聘。决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同；决定不续聘的，应当重新公开选聘物业服务企业，并以书面形式通知该物业服务企业，在物业管理区域内公告全体业主。

业主委员会、物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当在个月前书面通知另一方当事人，并在物业管理区域内的显著位置公告全体业主。

物业服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业服务合同继续履行。合同期限届满继续履行原合同期间，乙方决定不再履行合同义务的,应在个月以前书面提出，并移交所有资料，清算和返还往来资金。

第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解。协商或调解不成时，提交法院依法裁决。

如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十三条 本合同之附件均为合同有效组成部分，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第三十四条 本合同期满后，按《中华人民共和国物权法》、《长春市物业管理办法》和《小区业主大会议事规则》进行续聘或解聘。

第三十五条 双方可对本合同的条款进行调整、补充，如以书面形式签订补充协议的，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十六条 本合同正本连同附件共页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十七条 本合同自签订之日起生效。

甲方单位签章：

乙方单位签章：

代表人签名：

年月日

【应知应会】《辽宁省物业管理条例》

辽宁省人民代表大会常务委员会公告（第号）

《辽宁省物业管理条例》已由辽宁省第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议于年月日审议通过，现予公布。本条例自年月日起施行。

辽宁省人民代表大会常务委员会

年月日

辽宁省物业管理条例

年月日辽宁省第十二届人民代表大会

常务委员会第三十八次会议通过

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造和谐有序的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本省行政区域内物业管理及其监督管理活动。

第三条物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。

第四条省、市、县（含县级市、区，下同）人民政府应当将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全物业管理服务综合协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。鼓励采用新技术、新方法，运用信息化手段，提高物业管理和服务质量。

第五条省住房城乡建设行政主管部门和市、县房地产行政主管部门（以下简称物业行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

公安、民政、财政、工商、价格、规划、国土资源、质监、环保、人民防空、城市管理执法等有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

第六条街道办事处或者乡镇人民政府应当履行下列物业管理职责：

（一）组织成立首次业主大会会议筹备组；

（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；

（三）指导和监督业主大会、业主委员会开展日常工作；

（四）协调和指导老旧住宅区物业管理工作；

（五）协调物业管理与社区管理服务之间关系，调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷；

（六）法律、法规规定的其他职责。

居（村）民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

第七条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范行业行为，加强物业服务行业人员培训，提高物业服务水平，促进物业服务企业依法诚信经营，维护物业服务企业的合法权益。

第二章物业管理区域的规划与建设

第八条物业管理区域的划分，应当遵循规划优先、相对集中、功能完善、资源共享、便民利民的原则，以土地使用权证或者不动产登记证确定的用地范围为基础，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、业主人数、自然界限、社区布局建设、利于自治管理等因素。

物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；影响设施设备共有功能使用的，不得分割划分。

第九条在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，建设单位应当将划定的物业管理区域资料送交县物业行政主管部门备案，并在房屋买卖合同中明示和在商品房销售现场公示。

第十条已投入使用但尚未划分物业管理区域的或者需要调整物业管理区域的，县物业行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府，在征求相关业主意见后划分或者调整,并在相应区域内显著位置进行不少于七日的公告。调整物业管理区域的，还应当征得相应区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十一条县物业行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

第十二条建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内物业服务用房：

（一）房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置；

（二）房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的，按照不少于总建筑面积千分之三配置；

（三）房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照不少于千分之一的标准配置；

（四）分期开发建设的，首期配置建筑面积不得少于一百五十平方米，且集中建设；

（五）物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。

第十三条物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房建筑面积按照二十至四十平方米配置。

物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理不动产所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。

物业服务用房不得转让和抵押，未经业主大会同意，任何单位和个人不得变更用途。

第十四条城乡规划行政主管部门在规划许可、竣工验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查。

房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证时，应当对物业服务用房建筑面积、位置进行核查；不动产登记机构在办理不动产所有权登记时，应当在不动产登记簿中注明物业服务用房建筑面积、位置。

建设单位应当将物业服务用房相关信息在商品房销售现场或者物业管理区域内显著位置公示。

第十五条新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

已投入使用的设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，物业行政主管部门应当组织专业经营单位按照国家有关规定进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收；验收不合格的，由市、县人民政府组织相关单位整改合格后，专业经营单位应当接收。

移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维修、养护、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业服务费和住宅专项维修资金中列支。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。

第三章业主、业主大会及业主委员会

第十六条房屋的所有权人为业主。

依法登记取得或者根据物权法有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

第十七条物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第十八条符合下列条件之一的，街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县物业行政主管部门组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议:

（一）交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的；

（二）交付的房屋户数达到总户数百分之五十的；

（三）自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十九条建设单位应当将物业管理内房屋交付情况定期报送县物业行政主管部门，并抄送街道办事处或者乡镇人民政府。

符合成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议条件的，县物业行政主管部门应当及时书面通知街道办事处或者乡镇人民政府，也可以由建设单位、居（村）民委员会或者十人以上业主联名向街道办事处或者乡镇人民政府提出成立申请；街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知或者申请后六十日内，组建首次业主大会会议筹备组，并书面通知建设单位或者委托的物业服务企业向其及时报送物业管理区域划分资料、房屋等建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图等筹备首次业主大会会议必要的资料。

第二十条首次业主大会会议筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担；老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县人民政府承担。

第二十一条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居（村）民委员会代表组成，人数为七人以上至十五人以下单数，其中业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府征求业主意见后确定，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

筹备组应当自成立之日起七日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。百分之二十以上业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇

人民政府协调更换。

筹备组正式工作前，县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

第二十二条　筹备组成员应当符合下列相关条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职；

（三）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

（四）按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第二十三条　首次业主大会会议筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）制定首届业主委员会委员、候补委员选举办法，确定候选人名单；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则草案等提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。

筹备组应当自组成之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。筹备组在业主大会成立后自行解散。

第二十四条　业主大会会议讨论决定下列事项:

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举、罢免或者更换业主委员会成员；

（三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；

（四）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）筹集和使用住宅专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变共有部分的用途；

（八）制定公共绿地管护办法；

（九）共用部位、共用设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；

（十一）改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定；

（十二）法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他事项。

第二十五条业主大会决定前条第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前条其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照本项统计总和计算。

（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照本项统计总和计算。

第二十六条业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

（一）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的；

（二）需要提前解除物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的；

（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（四）管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召开。

第二十七条业主大会会议可以采用集中讨论、书面征求意见的形式，也可以采用信息化方式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交业主签收；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书应当载明委托事项、权限及期限。

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。

业主大会投票表决应当为实名投票。提倡采用信息化手段进行投票表决。

第二十八条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定代理人行使投票权。

第二十九条业主大会可以设立监事会或者执行监事。业主大会议事规则应当对其职责、议事规则和工作经费，以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。

第三十条　不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。

第三十一条　业主委员会由业主大会会议选举产生，委员候选人由居（村）民委员会、业主推荐和业主自荐，经业主大会会议选举产生。业主委员会由五至十一名委员单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一人，副主任一至二人，并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；

（三）按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力和文化水平；

（六）具备与履行职责相适应的时间；

（七）本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

业主大会在选举业主委员会委员的同时，可以选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。

第三十二条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料到县物业行政主管部门办理备案：

（一）业主大会成立和业主委员会选举决议；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主委员会主任、副主任及其他成员名单；

（五）业主大会决定的其他重大事项。

符合备案条件的，县物业行政主管部门自收到备案资料后十日内予以备案并出具备案证明。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

第三十三条业主委员会办理备案后，可以持备案证明、申请人身份证等刻章材料，到所在地具有公章刻制资质的刻章企业，申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。设立监事会或者执行监事的，业主大会印章应当由其保管并监督使用。

业主委员会可以持备案证明等资料向金融机构申请开立账户，并按照有关规定对业主共有资金的收支、核销进行统一管理，不得以个人名义进行存储和管理。

市、县物业行政主管部门应当加强对街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会、业主委员会工作的指导，提高依法依规履职能力和管理水平。

第三十四条业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第三十五条　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。

召开业主委员会会议，应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员半数以上同意。

业主委员会的决定应当自决定作出之日起三日内，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

第三十六条　业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。

第三十七条　业主委员会委员不得有下列行为：

（一）拒绝或者放弃履行委员职责；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等相关物业费用，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；

（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，街道办事处或者乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员资格。

第三十八条　经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。经业主大会同意，可以对业主委员会委员发放工作津贴。工作经费筹集、管理和使用办法由业主委员会提出，经业主大会会议表决通过。

业主委员会应当于每年三月底前在物业管理区域内显著位置公布上一年度业主大会、业主委员会经费收支情况，接受业主监督。业主大会监事会或者执行监事应当进行检查，发现问题的，应当要求业主委员会予以纠正。经百分之二十以上业主提议，应当对经费收支情况进行审计。

推进建立业主委员会主任离任审计制度。

第三十九条　因物业转让、灭失等原因不再是业主，丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的，委员、候补委员资格自行终止。

有下列情况之一的，业主委员会可以决定终止其委员、候补委员资格：

（一）以书面形式向业主大会、业主委员会或者居（村）民委员会提出辞职的；

（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）不履行业主义务的；

（四）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；

（五）本人、配偶及其亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职的；

（六）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第四十条　业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议，完成换届选举；逾期未完成的，街道办事处或者乡镇人民政府应当组织完成。

业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及业主共有的其他财物予以移交。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交；必要时，由公安机关依法给予协助。

业主委员会委员任期内资格终止的，应当自终止之日起三日内移交其保管的前款规定的财物。

第四章前期物业管理

第四十一条建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业服务企业，并接受县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府的监督。

建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案。合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

住宅前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘；建筑面积不超过三万平方米的，经县物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘。

第四十二条　住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。

建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。

第四十三条　建设单位可以邀请委托的物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知物业服务企业参加。

第四十四条　新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。

前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办完相关交付手续为准。

第四十五条新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；未经承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

现场查验物业二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交国家规定的有关资料；未能全部移交的，建设单位应当列出未移交资料清单并书面承诺补交时限。

第四十六条　物业服务企业应当自新建物业交接后三十日内，持下列文件向县物业行政主管部门办理备案：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其他与承接查验有关的文件。

物业服务企业应当在备案后十五日内将备案情况，在物业管理区域内显著位置公告。

第四十七条　物业服务企业应当及时将承接查验有关的文件、资料和记录归档，建立物业承接查验档案，并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权查阅、复印。

第五章物业服务

第四十八条　物业服务企业享有以下权利：

（一）根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理；

（二）依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取服务费用；

（三）劝阻违反物业管理规约的行为；

（四）可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；

（五）法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

第四十九条物业服务企业应当履行以下义务：

（一）按照物业服务合同约定，提供物业服务；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务；

（四）协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动；

（五）受委托管理电梯、消防设施的，应当依法依规履行安全管理职责；

（六）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

第五十条　业主大会成立后，应当根据业主大会的决定选择物业管理方式。提倡业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业。业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容。

物业服务合同示范文本由省物业行政主管部门会同省工商行政管理部门制定。

第五十一条　物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示，并按照业主大会规定的程序确认调整。

前款规定的公示时间不得少于十日。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目负责人。

第五十二条　物业服务合同期限届满六十日前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定续聘的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同；不续聘的，应当及时告知物业服务企业。

提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于六十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告，并书面告知县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。

第五十三条业主大会决定自行管理或者选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止二十日前，向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交下列资料和财物，办理完交接手续：

（一）物业承接查验档案；

（二）物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；

（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；

（四）清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

第五十四条县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当加强对物业管理交接工作的指导、协调和监管。

在物业服务合同解除或者终止前，原物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。在物业服务合同解除或者终止时，拒不撤离物业管理区域的，县物业行政主管部门应当责令其限期撤离，逾期不撤离的，将其行为记入诚信档案。违反治安管理法律、法规的，由公安机关依法给予治安处罚。业主委员会或者业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第五十五条物业服务企业撤离后，仍未选聘到新物业服务企业的，经业主委员会或者业主代表申请，街道办事处或者乡镇人民政府应当进行应急管理。在街道办事处或者乡镇人民政府指导和监督下，居（村）民委员会可以根据应急管理的需要提供基本保洁、秩序维护等服务，服务期限协商确定，费用由业主承担。

第五十六条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，依法在物业服务合同中约定。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。

第五十七条　物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期如实公示并接受业主监督和业主委员会核查。

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。

业主委员会可以根据物业服务合同向物业服务企业收取履约保证金，收取标准由双方协商确定。

第五十八条业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用。业主欠交物业服务等费用的，物业服务企业可以通过上门催交等方式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。拒不履行仲裁裁决和生效判决的，物业服务企业可以依法向人民法院申请强制执行，人民法院按照有关规定录入个人信用信息系统。

物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第五十九条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示计量值向其收取费用（未安装供热计量器具的除外），不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人民防空工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电，绿化用水用电，消防用水等的收费，应当执行居民使用价格标准。洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气、用热除外。物业服务用房的供热费用按照居民使用价格收取。双方合同另有约定的，从其规定。

专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按照约定支付手续费，但接受委托的物业服务企业，不得向业主收取手续费等额外费用。

第六十条　市、县物业行政主管部门应当建立物业管理服务投诉受理制度，公布投诉方式，接受业主、业主委员会、物业使用人的投诉，及时答复处理结果。经核查属实的，县物业行政主管部门应当向物业服务企业发出整改通知，责令其限期整改。

县城市管理执法、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理违法行为；有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理，并答复投诉人。

第六十一条　物业服务企业应当按照法律规定和物业服务合同约定，采取网络信息化安全防范措施，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。公安派出所应当加强对物业服务企业安全防范的监督指导。

物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主、物业使用人人身、财产、个人隐私受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

业主、物业使用人对人身、财产、个人隐私安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

第六十二条物业服务企业应当按照物业服务合同约定和国家有关物业服务标准和规范提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查；运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。

物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝。

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第六十三条物业行政主管部门应当建立物业服务企业服务标准与质量考核和信用评价体系，定期组织对其进行考核，听取业主、业主委员会和居（村）民委员会的评价意见，并将考核结果向社会公布。

推进建立物业服务第三方评估机制。物业服务评估机构从事物业服务评估活动，应当遵循独立、客观、公正的原则。物业行政主管部门、业主、居（村）民委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务评估机构对物业服务标准和质量、物业服务合同履行情况进行评估。

物业服务企业质量考核结果可以作为企业信用评价的重要依据，并与物业服务评估结果作为确定下一年度物业服务收费标准的重要依据。考核评价和评估办法由省物业行政主管部门制定。

第六十四条　实行物业管理协调会议制度。物业管理协调会议应当由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，物业行政主管部门、公安派出所、司法所、居（村）民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理协调会议主要协调解决下列事项：

（一）具备成立业主大会条件而未依法成立；

（二）业主委员会未依法履行职责；

（三）业主委员会委员不足半数或者未依法换届；

（四）物业服务企业未依法撤离和办理交接手续；

（五）物业管理服务过程中发生的纠纷；

（六）其他需要协调解决的物业管理事项。

第六十五条　经业主共同或者业主大会决定，在街道办事处或者乡镇人民政府的监督指导下，可以对物业实施自行管理。决定实施自行管理的，应当就管理负责人、管理事项、管理实施方式、管理责任的承担人、人员雇佣等事项作出决定。

第六章物业的使用与维护

第六十六条　业主对物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主对物业专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利，承担义务。

业主不得以放弃权利为由，不承担义务。

第六十七条　业主大会成立前，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当在物业服务合同中约定。经营所得的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

业主大会成立后，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当经业主大会、相关业主同意。经营收益归全体业主共有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。

第六十八条　任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内归业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆。确需占用的，应当经业主大会同意。

物业管理区域内行驶、停放车辆等行为，应当遵守管理规约或者相关管理规定，不得占用消防通道和影响其他车辆及行人正常通行。

规划、公安交通、消防等部门应当加强对物业管理区域内停车位施划的指导。

第六十九条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有剩余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

第七十条　物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当按照设计文件在实地标注，并向全体业主开放。建设单位不得将停车位出售、附赠，法律、法规另有规定的，从其规定。

人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当保障该工程的维护管理和停车管理的必要支出。

第七十一条物业管理区域内禁止下列行为：

（一）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）擅自改变建筑物及其附属设施用途；

（五）擅自改变房屋外观；

（六）违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴宣传品；

（七）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；

（八）侵占、损坏公共绿地及其附属设施；

（九）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；

（十）违反规定停放车辆；

（十一）违反规定摆摊设点、占道经营；

（十二）违反规定饲养宠物、家畜家禽；

（十三）违反规定种植果树、蔬菜；

（十四）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告城市管理执法等有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以处理。

第七十二条　业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

第七十三条　物业出租的，业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后，及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况告知业主委员会、物业服务企业。

第七十四条　建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。

建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业、业主可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法监管。

保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同约定承担。

电梯、消防等涉及人身、财产安全并有特定要求的设施设备，应当按照有关法律、法规规定，由共有人或者实际管理人履行管理义务，委托专业机构定期维修和养护，确保使用安全。

第七十五条　物业维修、更新时，相邻业主、物业使用人应当予以配合；因阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当依法负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、物业使用人财产损失的，责任人应当依法负责赔偿。

第七十六条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交纳住宅专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存。

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。市物业行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少向业主公布一次住宅专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。

第七十七条　未建立首期住宅专项维修资金或者余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省、市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集。

业主大会成立前，住宅专项维修资金由物业行政主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或者代行管理。选择自行管理的，应当在银行设立住宅专项维修资金专户，接受物业行政主管部门的监督。

住宅专项维修资金补交、续交以及管理使用办法由市人民政府按照国家有关规定制定。

第七十八条　住宅专项维修资金的使用，经业主大会决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决，即根据管理规约的规定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第七十九条　物业保修期满后，发生下列危及安全情形之一，需要立即使用住宅专项维修资金的，由业主委员会或者居（村）民委员会、相关业主提出应急处置方案，或者由物业服务企业提出建议，经业主委员会或者居（村）民委员会、相关业主同意，报送物业行政主管部门于三个工作日内审核同意后使用：

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）消防设施损坏的；

（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（五）楼体外立面有脱落危险的；

（六）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（七）其他危及房屋安全的情形。

应急维修费用应当从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有部分面积分摊列支，使用情况在物业管理区域内显著位置向相关业主进行不少于七日的公示；涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第八十条市、县人民政府应当对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅区进行改造整治，并向社会公布改造整治规划和年度计划。老旧住宅区的范围由市、县人民政府确定并公布。

鼓励具备条件的老旧住宅区，经业主大会同意，按照改造整治规划，可以建设经营性用房、车库、车位，经营收益弥补改造整治资金不足或者纳入住宅专项维修资金管理。

第八十一条　县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当督促、指导老旧住宅区成立业主大会，选举业主委员会，实行物业服务企业管理或者业主自行管理。

第七章法律责任

第八十二条　违反本条例，法律、法规有规定的，从其规定；造成他人损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八十三条业主委员会作出的决定，违反法律、法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任；严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，依法追究相关责任。

第八十四条　违反本条例规定的，按照下列规定处罚：

（一）违反本条例第十五条规定，物业管理区域内相关管线和设施设备验收合格后，专业经营单位未接收的，由物业行政主管部门责令限期改正，造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任；

（二）违反本条例第十九条第二款规定，建设单位或者委托的物业服务企业未按照通知要求，向街道办事处或者乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议必要的资料的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款；

（三）违反本条例第二十条规定，建设单位拒不承担首次业主大会会议筹备经费的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十五万元以下罚款；

（四）违反本条例第五十三条、第五十四条规定，原物业服务企业未按期移交资料、财物或者擅自撤离的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由物业行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款。

第八十五条违反本条例第七十一条规定的，由物业行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门按照下列规定予以处罚：

（一）违反第一款第一项规定，装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令限期改正，恢复原状，处以五万元以上十万元以下罚款。给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿；

（二）违反第一款第二项规定，侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备的，责令限期改正、恢复原状，并对个人处以二千元以上一万元以下罚款；对单位处以五万元以上十五万元以下罚款；

（三）违反第一款第四项规定，擅自改变建筑物及其附属设施用途，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，责令限期改正、恢复原状；情节严重的，可处以五千元以上二万元以下罚款；

（四）违反第一款第三项、第五项至十二项规定的，依照相关法律、法规实施行政处罚。

第八十六条　违反本条例规定，物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一，由其主管机关或者监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：

（一）未按照规定履行监督管理职责，造成严重社会不良影响的；

（二）未按照规定及时组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议，造成不良后果的；

（三）未按照规定在物业管理区域内显著位置公布联系方式或者对物业服务活动中的投诉，不及时受理、依法处理的；

（四）发现违法行为或者接到举报后不及时查处的；

（五）截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的；

（六）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第八章附则

第八十七条本条例下列用语的含义是：

（一）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

（二）共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等；

（三）共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、锅炉、消防设施、安防监控设施、绿地、道路、区域围护、避雷装置、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、自行车棚、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等；

（四）专业经营设施设备，是指变（配）电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线；

（五）最终用户，是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

第八十八条本条例自年月日起施行。年月日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过的《辽宁省物业管理条例》同时废止。

物业费是服务费还是管理费？

物业费问题是业主以及服务管理者都绕不过去的问题，也是很多小区业主与物业公司争议的焦点问题。在实践中，物业费、物业管理费、物业服务费往往被混用。从法律的精确性来讲，这个概念不能被混用，应当清晰。

物业费问题是随着城镇住房体制改革以及城市化进程而产生并发展的。随着社会的发展，社会实践的积累，人们对物业费的认识也更加清晰和完善。不同时期的法律法规，也必然会打上当时的烙印。今天，在我们考察社会发展与法律完备的过程时，必须依据立足现实，面向未来，科学、规范地解读和运用法律指导我们的社会实践，这样才能不会被时代所抛弃。

物业费

《物业管理条例》颁布实施在年，当时，我国的建筑物区分所有制度尚未建立，物业管理条例从服务合同关系角度规范了物业企业对房屋建筑物的管理以及相关服务，因此将物业费定位于物业服务费。

随着城市化加快以及物业管理实践的展开，人们逐步开始认识到物业费的本质。从物业费的法理基础与实际用途来看，物业费应当是物业管理费而不是物业服务费。物业管理费是业主共同养护、维修物业，保障其正常运转的费用，其中包括业主共有部位日常修理费、共有设备维护费、保洁保安费、公用水电费、绿化养护费、组织管理费、服务酬金等。在这些开支中，物业企业所得的酬金只占极少部分。显然，这是对业主共有部位、共有设施实施管理的必要开支。所以，业主应交纳的不是物业服务费，而是物业管理费。《物权法》及最高院司法解释用“物业费”而没有采用“物业服务费”正是基于此种原因。

《物业管理条例》

第七条第五项规定：“(五)按时交纳物业服务费用”的义务。

第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”

《中华人民共和国物权法》

第八十三条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

服务费还是管理费

鉴于《物业管理条例》规范物业服务企业的服务行为是主要物业管理形式以及物业收费模式分为酬金制与包干制两种，有必要对物业费进行分类。笔者认为，包干制物业服务收费可定义为物业服务费，而酬金制物业费应定位为物业管理费。业主自管或者信托模式下的物业费应定性为物业管理费。

《中华人民共和国物权法》

第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”

《物业服务定价成本监审办法（试行）》

第七条规定：“物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。”

第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

物业费就其权利属性而言，是业主的共同财产

物业费归属问题是物业费纠纷的一个重要焦点，就物业费本质来讲，物业费是业主归集的费用，在对外支付之前，应属于业主共有。部分小区实行包干制的，物业费是物业公司的服务收费，是物业公司的业主收入，依法归物业公司所有。

《中华人民共和国物权法》

第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”

《物业服务收费管理办法》

第十二条规定：“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。”

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

全文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》

#司法解释#《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》已于年月日由最高人民法院审判委员会第次会议通过，现予公布，自年月日起施行。

最高法发布关于适用物权法若干问题的解释(一)

中国法院网讯(杨青) 月日上午，最高人民法院召开新闻发布会通报《最高人民法院关于适用&;中华人民共和国物权法&;若干问题的解释（一）》（以下简称《解释》）的有关情况，最高人民法院新闻发言人孙军工主持发布会。

《解释》全文共个条文，将于今年月日起施行，主要对六方面内容作出规定：关于不动产登记与物权确认或基础关系争议；关于预告登记的效力；关于特殊动产转让中的“善意第三人”；关于发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围；关于按份共有人优先购买权的司法保护；关于善意取得制度的适用。

据悉，近年来，有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。尤其是随着人们物质生活水平的提高，机动车逐步走入普通百姓的日常生活，据统计，截至年月，全国机动车总保有量达.亿辆。机动车的二手交易也大量增加，实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。加之因机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人，也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集。

基于此，《解释》第六条以实践中经常发生的权利冲突类型为导向，遵循特殊动产物权变动的物权法规则，通过排除转让人的债权人作为物权法第二十四条所称“第三人”的角度进行了规定：转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

最高人民法院民一庭庭长程新文表示，物权作为最为基础和重要的财产权，是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利，也是民事主体从事各种经济或社会活动、创造财富的基础。因此，通过适用法律，把法律和政策的精神加以贯彻和展开，依法全面、平等保护各种所有制经济组织和自然人享有的物权，从而为人民群众安定、幸福的生活，为经济社会有序、健康发展提供坚实的司法保障，人民法院责无旁贷。

新闻发布会直播回放

最高人民法院民一庭负责人就物权法司法解释（一）答记者问

民法研究如何寻找共识

来源：爱思想网

今天晚上与在座的各位老师和同学交流的题目是“民法研究如何寻找共识”，我记得张红老师在跟我沟通的时候说，今天晚上，我和孙鹏老师以报告的方式与大家进行交流的机会，问我想谈哪方面的问题，我想了想，认为：对于中国来讲，对于中国的民法学研究来讲，今天面对的一个突出的问题，就是确定性丧失的时代，是一个缺少共识的时代，我们可能要用较多的时间和精力投入到寻求共识的工作中去。

之所以自己会有这样的感触，跟自己在平时教学科研，包括社会工作的过程中间所接触到的一些问题是有密切的联系的。我记得我在人民大学跟着王利明老师攻读民法学博士学位的时候，当时王老师给我确定的博士论文的题目跟物权法相关，因为当时我们的立法机关已经确定要启动《中华人民共和国物权法》的起草工作，所以王老师给我确定的题目就是讨论物权变动模式的问题。

在座的各位老师和同学对这个话题一定再熟悉不过了。中国大陆的立法学界，围绕着当时启动的物权法的起草工作，就物权法上围绕着物权变动模式究竟做出什么样的立法选择存在有重大的意见分歧，而我自己再展开博士学位论文写作的时候，首先面对的一个难题就是无论是坚持采用物权形式主义物权变动的模式的学者，还是主张采用债权形式主义物权变动模式的学者，还是主张采用债权意思主义物权变动模式的学者或者是采用其他类型物权变动模式的学者，每一个学者在论证自己立法选择的观点的时候，从逻辑上来看一定都是自洽的。

那么这个时候如何去做出相应的分析和判断，他促使我去考虑可能去回答这样的问题需要有一些源民法学的思考。我借用北京航空航天大学法学院龙卫球教授的一句话：有的时候，可能民法学问题的思考要从撤退开始。撤退到什么地方呢？在我自己的视野中间，可能就是要撤退到源民法学。

而源民法学里面它所包含的核心为题就是民法原理与民法学方法。如果我们在民法学原理和民法学方法的层面上，都无法形成共识的话，我们很难期待以此为基础所展开的民法学的研讨会达成讨论者相互之间的理解，并且在相互理解的基础上寻求一种新的共识。

那我自己对这个问题做出的回答是什么，就像刚才提到的，我自己一直是主张能够从讨论民法原理与民法学方法的过程中间，找到寻求共识的一种途径。

就民法学方法的思考来讲，有一个话题在相当长的时间里一直困扰着我。我记得当时我还在北大法学院工作的时候，当时我的一位同事，现在在香港大学法律学院任教的郑戈博士，他的博士论文是对马克思韦伯的法律思想进行分析，这篇论文从其法科学生的背景出发，阐释了马克思韦伯所谓理解社会学的一些特点。

这篇文章中的一部分，郑戈博士把它放在《北大法律评论》的第一辑，也就是创刊的那一辑上发表了。文章的题目叫：法学是社会科学吗？我记得我最初看到这个题目的时候，触动是很大的，因为在我自己的头脑中，从本科阶段开始，从学习法学开始，法学是科学，似乎是一个天经地义的结论。

结果郑戈博士对这个问题提出了质疑，在这个提问的背后，就涉及到了法学方法论，包括民法学方法论的一些基础性和前提性的问题。我想今天让我来回答这个问题的话，我可能的回答是这样的：首先你要告诉我，你是在什么意义上使用科学这个词语，在什么样的意义上使用社会科学这个词语；然后我可能还要再问一下，当你问法学是社会科学吗，你针对的是哪种类型的法学问题。

其实我自己对民法学方法所展开的思考，也大概是按照这个逻辑来延伸的。我自己讨论民法学方法的时候，对从对民法学其问题进行类型区分开始的，也就是说，要用类型化的思考方法对民法学者所关注和讨论的民法学问题，要做一个类型区分。

可能对在座的好多同学和老师来说，这大概已经是老生常谈了，但是我还是愿意在这里介绍我的一些想法。

在运用类型化的思考方法对民法学问题进行类型区分的时候，我大致按照这样一个思路来展开的。

首先根据我们关注的民法学问题的讨论结论，最终要不要落脚在民法规则的设计或者民法规则的适用上，我会把民法学问题首先区分为与民法规则的设计或者适用直接相关的民法问题，和与民法规则的设计或者适用不直接相关的纯粹民法学问题。前几天应人大法学院研究生会的邀请，我和人大法学院的同学作了一次交流。当时我报告的题目就是纯粹民法学问题及其讨论方法。

在这个学术报告中间，我就被归类为是纯粹民法学问题的那些民法学问题作了一个大致的例举。然后就这类问题的讨论方法应当注意什么，作了一个简要的分析和说明。什么样的问题是属于这里所说的纯粹民法学问题呢，其实就民法学界所关注和讨论的内容来看的话，它还占有相当的比重。我可以举几个例子来进行说明。

比如说我们在学习民法总论的时候，老师总会讲到说，在民法总论里有两个关键词，一个是民事法律关系，一个是民事法律事实。就民事法律事实，在一般民法学教科书里，又会进一步谈到民事法律事实应当做什么样的进一步的类型区分问题。

当话题集中到这一点上时，相信在座的各位老师和同学，如果你在比较不同的民法学教材和著作的时候，一定也注意到了，就会出现意见的分歧。

这种意见的分歧尤其是会集中在像侵权行为、像债务不履行行为，他们和事实行为之间究竟是什么样的关系。如果对民事法律事实的类型区分采所谓的详细区分说，常常会把侵权行为或者债务不履行行为归入违法行为，而与违法行为并列存在的，是适法行为，事实行为是适法行为的下位概念。

如果对民事法律事实采简略区分说，侵权行为和债务不履行行为只不过是事实行为的具体存在形态，并没有一种与事实行为并列存在的违法行为存在。

如果采取折中说，在民事法律事实的类型区分中，我们会注意到，常常会把适法行为与违法行为的区分，表示行为和非表示行为的区分，作为两组并列存在的区分来进行介绍。

有的学生就会问一个问题，究竟哪种对民事法律事实的类型区分是正确的，其实我自己在读书的时候也长期困惑于这个问题。为什么这么讲呢，我记得我在吉林大学法学院跟随崔建远老师攻读硕士学位的时候，当时崔老师给我们讲民法总论，讲到法律行为这一部分的时候，恰逢人大法学院董安生老师的博士学位论文完成了，崔老师把董老师的博士学位论文介绍给我们，在介绍给我们的时候就谈到，董老师的博士学位论文里面讨论到一个问题，就是不当得利构成要件满足可以引起民事法律关系的变动，这是一种什么类型的民事法律事实。

董老师说，有事件说和事实行为说的对立。我记得当时自己用了相当长的时间来思考。究竟是事件说对，还是事实行为说对，类似这样的思考，和刚才谈到的问题都是相关的。

这样的一种思考，如果我们做一个认真的分析和讨论的话，就会发现，对民事法律事实在这样一种抽象和概括的层面上进行类型的区分，其实它跟民法规则的设计和适用是没有任何直接关系。

这种对民事法律事实所进行的类型区分，其主要目的是梳理、传播民法知识的需要。要梳理出来一个民法知识体系，并且要使梳理出来的民法知识体系是一个便于传播和便于为人们掌握的知识体系。

从这一点来讲，这是一个纯粹民法学问题。类似这样的纯粹民法学问题，在民法学者所关注和讨论的领域里面，可以说大量存在，有时围绕这些也会争论的不可开交。

但如果我们了解、掌握纯粹民法学问题的讨论方法，我们就会发现就纯粹民法学问题的讨论来讲，只要具备足够的学术概括力、只要本身是逻辑严密的，就没有正确与错误的区分，而只有与特定的学术目的相对应，或者更能满足预先设定的学术目的要求的那样。

所以从这一点来讲，可能对纯粹民法学问题来说，我们就很难讲说，学界围绕纯粹民法学问题所展开的讨论是社会科学或者不是社会科学，带有浓厚的人文学科的色彩。这是纯粹民法学问题。对纯粹民法学问题来讲，运用类型的思考方法，本身还可以做进一步的类型区分。

纯粹民法学问题在民法学界所关注和讨论的领域里面，大量存在的是两种类型，一种是解释选择问题，一种是事实判断问题。像刚才我们所提到的民事法律事实类型区分体系，那是典型的解释选择问题。

但纯粹民法学问题里面也有事实判断问题，比如说，在我们中南财经政法大学主办的《法商研究》杂志上，今年发表了多少篇民商法的学术论文，这些学术论文的分布怎么样，哪些关注的是民法总则的问题，哪些关注的是原理与方法的问题，哪些关注的是债权法的问题，像这类与民法规则的设计和适用不直接相关的，都是广义的民法学问题，这是纯粹民法学问题中间的事实判断问题。

再比如说，有一本描述老一辈民法学者的作品，登上了畅销书排行榜的第一名，这就是江平老师的自传——《沉浮与枯荣》，在这本自传中有相当多的对江平老师的生平和学术研究经历进行的描写，这样的问题是广义的民法学问题，是纯粹民法学问题中的事实判断问题。

对于纯粹民法学问题来讲，主要是这两种。但是如果你关注的是中国民法学的学术走向怎么样，或者像邓正来先生所说的“法学向何处去”，它似乎又是纯粹法学问题中的价值判断问题，所以对于纯粹民法学问题来讲的话，也要再做进一步的类型区分。

针对不同类型的纯粹民法学问题，有不同的讨论方法。比如说像刚才所提到的解释选择问题，包括它的事实判断问题，我自己总爱说的一句话是，很多时候，言说的主体、言说的技巧和言说的方式，都是纯粹民法学问题研究中重要的讨论方法，谁在说、怎么说、以什么样的方式去说、说了多少次，它会对这类问题的讨论所产生的学术影响力产生至关重要的作用。

我们知道，尼采说过一句非常有名的话：“不断重复一个梦幻，就能把它变为现实。”我想这句话对于讨论纯粹民法学问题来讲是再贴切不过了。这是民法学问题中的第一大类。民法学问题中的第二大类就是与民法规则的设计或者是适用直接相关的民法问题。

在成文法的法律传统之下，民法问题以类型化的思考方法也可以再做进一步的类型区分。我自己喜欢采用的类型区分方法是把它进一步分为以下几种：第一种是事实判断问题，其主要解决在现实生活中存在有哪些类型的利益冲突。

以往对这些类型的利益冲突采取的策略是什么？在设置这些协调策略的时候，希望实现的目的是什么？采用的协调策略有没有达成这样的目的？类似这样的问题都是民法问题当中的事实判断问题。

我注意到中南财经政法大学的陈小君老师、包括在座的高飞老师以及其他很多老师的分析和调查，尤其是对农村土地的现状和配置问题做了大量的调查和研究，我想这里的调研就涉及到民法问题中的事实判断问题，它需要依赖社会实证分析的方法来展开讨论。

民法问题中的第二种就是我们都熟知的价值判断问题，这也是整个民法学问题里面核心类型的问题。其主要包括哪些类型的冲突的利益关系适合用民法所包含的协调策略去进行调整，这也是大家所熟知的并非平等主体之间的利益冲突都是民法的调整对象。

有一些平等主体之间的利益冲突是民法不入之地，它可能靠道德或者习俗去进行调整。这是第一种价值判断问题，另一种是对业已被判断为适合用民法所包含的协调策略进行调整的利益冲突，民法要作出我们所说的价值判断。

这可能是在冲突的利益关系中间作出利益的取舍，也可能是面对冲突的利益关系设置不同类型的利益实现的先后顺序。在对这类问题进行讨论的过程中就涉及到对价值判断问题进行讨论的问题。

另外，在法官和仲裁员适用法律解决纠纷的过程中，我们知道，他要妥当的运用文义解释、体系解释、历史解释、目的解释等法律解释方法，以及类推适用、目的性扩张等法律漏洞填补方法，去寻找与纠纷处理有关的大前提，这个过程就是司法过程中的价值判断过程，它也是民法问题里边的价值判断问题。

另外像刚才麻昌华老师所提到的明天的研讨会讨论的主题是“合同法第条的第项”，它涉及到如何从解释论中确定“法律、行政法规以及强制性规定”的含义问题。而这里涉及到的内容就是如何妥当的识别民法上法律规范的类型，并且妥当的把握不同类型法律规范的适用规则，这也是司法过程中的价值判断问题。

另外，在我们现行的民事法律上，不少地方都给法官留有行使自由裁量权的空间，而自由裁量权的行使过程也是一个作出价值判断的过程。在民法典的起草过程中，很多人主张我们是不是要引入动态系统论的思考方法，来帮助法官在行使自由裁量权的时候能够比较妥当的裁判案件。

在来中南财经政法大学的路上，张红博士还告诉我，德国法院在处理人身损害赔偿的时候，他会告诉法官人身赔偿的很多考量因素，尤其是在精神损害赔偿数额确定的时候，会告诉裁判者哪些因素是应当考量的，这里就包含了动态系统论的思考方法，也同样是司法过程中的价值判断问题。

另外在成文法的法律传统之下，要有小前提和大前提之间的连接问题，要有裁判结论的最终作出问题。而小前提本身的确定，需要裁判者妥当的运用证据规则去认定案件事实，这个过程就像一位行政法学者所说的那样，举证责任的分配是一个价值判断问题。

其也就是说，妥当的运用证据规则去认定案件事实的过程其实是一个作出价值判断的过程。而把小前提与大前提进行连接的过程，我们借用拉伦次的话来讲，有一个目光的往返流转的问题。而这个目光的往返流转的过程中同样离不开价值判断。所以民法问题中的价值判断可以说是所有民法学问题中的核心问题。

民法问题中的第三种类型是解释选择问题。所谓解释选择问题主要是强调民法所包含的协调策略仅能在人造的、抽象的、以规则为核心的民法世界里得到实现。

所以民法调整功能的实现有一个从生活世界向民法世界转变的过程。这个转变的过程有赖于运用民法世界所包含的概念和范畴去解释、描述和想象我们所面对的生活世界。

在这个过程中所发生的问题是民法问题中的解释选择问题。我记得在《物权法》起草的过程中，围绕着“地役权”这一章的章名以及地役权这一章中相关法条的表述，当时是有意见分歧的。

在梁慧星老师主持的课题组完成的《物权法（草案）》专家建议稿里边，梁老师希望适用邻地利用权这样一个表述，那究竟是使用“地役权”还是“邻地利用权”，并不代表持不同见解的学者他们对“地役权”这一章的价值判断结论有什么分歧，分歧仅仅是在于用民法世界中间的哪个概念和范畴去解释、描述和想象与此有关的这一类法律现象。

另外，在我的心目中，在一般的意义上，尤其是对形式主义的物权变动模式来讲，物权形式主义和债权形式主义的区分，主要也是一个解释选择领域内的见解的对立。

民法问题中的第四种是立法技术问题。我记得在《物权法》起草的过程中，围绕着物权法第三章物权的保护，尤其是第条和条规则的设计，出现了重大的意见分歧。

那就是条和条中间所规定的返还原物、排除妨害、消除危险它们究竟是放在《物权法》上作为物权请求权还是放在我们随后启动的《侵权责任法》上作为侵权责任的承担方式？这是当时一个争议很大的问题。这个争议其实到了今天也没有得到解决。

如果单单就物权这样的民事权利保护而言，主张它是侵权请求权还是主张其为物权请求权并不代表不同见解的持有者他们表达了不同的价值判断结论。为什么这么讲呢？

因为主张把返还原物、排除妨害、消除危险、停止侵害规定为侵权责任承担方式的学者一定也都认为当侵权责任的承担方式是这几种类型的时候，侵权责任的归责原则不是《侵权责任法》第条第款、《民法通则》条第款所说的过错责任原则，它的一般归责原则就是所谓的严格责任原则，或者像有学者所说的无过错责任原则。

那单就物权的保护而言，二者的价值判断结论上没有任何差异。这个时候的争议就是一个把相同的价值判断结论安置在民事立法的哪一部分的争论。这是一个立法技术问题的争论。

立法技术问题主要就是解决对价值判断结论及其附属因素如何在民法典或者单行的民事立法里去做出妥当安置的问题。当然了，必须要强调，当我们把停止侵害、排除妨害、消除危险、返还财产规定在《侵权责任法》第条的第款还有第条的时候，这个时候的问题类型已经发生转变了，为什么这么说呢？

因为根据《侵权责任法》第条第款的规定，侵权责任制度的保护对象不限于绝对权，相对权和民事利益的享有者也可以基于侵权责任法得到相应的救济和保护。

那这就意味着对于停止侵害、排除妨害、消除危险不仅仅是绝对权人才能选择的救济手段，相对权人和民事利益的享有者也可以主张这样的救济手段，那与刚才的讨论相比，问题类型已经从民法问题中的立法技术问题转变成为了民法问题中的价值判断问题。

民法问题中的第五种类型是民法问题中的司法技术问题。这个地方的司法技术主要是大家所熟知的、我们在对案例进行分析的时候，你可能选用的是请求权基础分析法，也可能选用的是法律关系分析法，或者叫历史分析法，无论选择的是哪种，这两种方法的唯一目的就是我们在进行纠纷处理的时候，既不要遗漏案件事实，又不要遗漏可能与本案的处理有关的法律条文。

像这类问题的讨论，涉及到的就是民法问题中的司法技术问题。其实回答法学是不是社会科学，回答民法学是不是社会科学，不能简单的作出结论。如果针对的是民法问题中的事实判断问题，我们要用社会实证分析的方法去进行研究，你说是社会科学恐怕没什么问题。

但是如果面对的是民法中的价值判断问题、解释选择问题、立法技术问题甚至司法技术问题，或者我们刚才所说的纯粹民法问题，可能在人们广泛接受的那个社会科学概念意义上来回答民法学是不是社会科学，我们就不一定能形成一个肯定的见解。

在我的心目中间，讨论民法学方法首先要讨论民法学问题的类型区分，如果对我们所争议的问题属于何种民法学问题都无法形成共识，我很难预期，也很难想象，我们对相关民法学问题所展开的讨论会在讨论者之间达成统一的理解，并且在相互理解的基础上，我们去寻求新的共识。

所以，对民法学如何去寻找共识来讲，我的回答是，从讨论民法学方法开始，从区分民法学问题的类型开始。

买房的请注意：教你搞懂网签、备案、预告登记的区别

网签、商品房预售合同备案、房屋预告登记这三个词语高频出现房地产商品房交易中，但这三者分别是什么含义？三者有哪些区别？是否都具有物权效力？本文分别从含义及法律效力两个角度予以简单介绍。

一、含义

网签是指房地产开发企业利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同，并在网上进行公布的行为，用户可通过网签号在网上进行查询。这样做的目的是为了让房地产行业的交易更加透明化。网签只是房地产部门的网络化管理系统，并无直接的法律法规进行规定。

商品房预售合同备案是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。

根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”

房屋预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。根据《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但是值得购房者注意的是预告登记后，债权消灭或者本能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

二、从法律效力视角分析

、网签、备案不具物权效力

网签、商品房预售合同备案都不具有物权效力，一般情况下不能对抗第三人。但也有例外情况，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，如果第三人能够证明自己交付了全部价款、善意取得财产、实际已占有了该财产，而且还需证明未办理过户登记手续本人无过错，那么该财产就不会被法院查封、扣押等。

、预告登记具有物权性质效力

根据《物权法》第二十条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[]号)第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：“(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。

来源：遂平在线

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