物业费收取标准,物业费收取的标准-

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本文导读目录:

物业费收取标准,物业费收取的标准-

1、物业投标,关于加强珠海市物业管理招标投标工作的通知

2、物业服务合同,物业公司被法院强制执行,签物业服务合同需注意哪些法律问题?丨以案说法

3、物业服务合同,解读《前期物业服务合同》范本

4、物业管理制度,回顾:物业管理条例(2018年3月19日修正版)

5、物业管理制度,国务院公布:最新《物业管理条例》(2018修正版)

6、物业管理办法,《北京市物业管理条例》全文

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8、物业管理办法,北京市物业管理条例5月起施行,物业费实行市场调节价并适时调整

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10、物业管理服务标准,权威解读!《宜昌市住宅小区物业管理条例》3月1日起施行

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16、物业费标准,物业费到底收多少才合理?2021法律规定:参考这2种收费标准

关于加强珠海市物业管理招标投标工作的通知

各相关单位:

  为加大对珠海市物业管理招标投标活动的监管力度,营造公开、公平、公正的物业管理招标投标市场竞争环境,根据《中华人民共和国招标投标法》《珠海经济特区物业管理条例》《珠海市物业管理招标投标管理办法》等文件精神,现就加强我市物业管理招标投标工作通知如下:

  一、规范物业管理招标投标工作

  (一)物业管理招标方式

  物业管理招投标分为公开招标和邀请招标。属下列情形的,应当依法通过招标方式选聘物业服务人:

  .住宅及同一物业管理区域内的非住宅项目的建设单位(包括分期建设、多公司建设),应当通过公开招投标的方式选聘物业服务人,负责前期物业管理。

  .除由业主大会会议作出不通过招标方式选聘物业服务人决定的情形外,业主、业主大会、业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当通过公开招投标的方式选聘物业服务人,负责本物业区域的物业管理。

  .前期物业管理期间,尚未达到业主大会成立条件的物业项目,因特殊原因确需变更物业服务人的,建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准、收费标准不变的前提下,须通过集体讨论、书面征求意见或者电子投票等方式征求全体业主的意见。除建设单位外,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后,另聘物业服务人。

  (二)协议方式选聘企业情形

  符合以下情形之一的,经区物业管理行政主管部门同意,可以采取协议方式选聘物业服务人:

  .物业项目由建设单位或者产权单位不出售,用于自用用途,设施设备完整独立的。

  .物业的使用在保密、安全等方面有特别要求的。

  .连续两次组织招标(自招标文件发布之日起二十日后,少于三个提交投标文件的,算作第一次公开招标或者邀请招标;再次发布招标文件二十日后,少于三个提交投标文件的,算作第二次公开招标或者邀请招标),在投标报名截止之日投标人少于个的。

  .业主大会作出协议选聘物业服务人的决定。

  (三)备案要求

  招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书前日,应持物业服务项目招标公告、招标文件或者投标邀请书等资料向区物业行政主管部门申请物业管理招标备案。备案后,招标人应在珠海市智慧物业管理服务平台以及其他公共媒介网上发布招标公告,保证潜在投标人平等、便捷、准确地获取招标信息。物业管理招标投标工作的材料申报和审批备案全过程应当在珠海市智慧物业管理服务平台上统一进行。

  (四)投标人资格要求

  .法人要求:具备市场监督管理部门登记的含有物业管理或物业服务经营范围的营业执照或信用代码证,且在有效期内。

  .信用等级要求:企业须在珠海市智慧物业管理服务平台上登记且企业信用等级为“级”及以上。

  .派驻项目负责人要求:项目负责人上年度考核分值在“分”及以上。

  (五)物业管理投标文件要求

  .投标文件中服务内容及标准,要符合招标文件的具体要求,在公共服务、房屋共用部位、共用设施设备维护与管理、清洁管理、园林绿化养护与管理、安全防范等方面制定与招标文件相一致的服务内容。

  .投标文件中投标报价书应符合《珠海市物业服务收费管理办法》的有关规定;人员工资标准要符合国家《劳动法》《劳动合同法》及不低于珠海市最新(明确具体截止日期)公布的最低工资标准。

  .投标文件中技术标的内容应包括项目的管理标准、项目的组织、管理、运行方案和技术措施等。技术服务方案编制应符合物业管理相关法律法规及招标文件要求,未按招标文件要求编制的为废标。

  (六)评标办法要求

  .技术标书评分分为符合性评审得分和方案优劣评审得分;商务标评分由投标企业在珠海市智慧物业服务管理平台上的信用评价等级和企业业绩决定,信用等级为“级”得分,“级”得分,“级”得分;项目负责人答辩评分分为政策水平、对项目认识、项目管理思路、专业知识、经历经验和答辩人综合印象等;附加分由企业近年内获得省、市级物业管理示范项目数量决定,累计加分不超过分。

  .评标委员会成员为五人以上单数,其中招标人代表以外的评标专家不得少于评标委员会成员总人数的三分之二。

  (七)废标情形

  .投标单位的标书出现明显未实质性响应招标文件内容的或技术标书缺项多于两项的,投标作为废标处理。

  .招标文件和相关规定中明确废标的其他情形。

  二、住宅小区物业管理招标投标场所要求

  (一)场所满足相对独立和封闭。

  (二)具备独立的开标室和评标室。

  (三)开标室和评标室具有全程音频、视频监控和音视频存储功能(存储时间不得少于年)。

  (四)具备招标公告发布、投标文件接收、现场组织开标、评标及中标结果公示等一站式、全过程服务功能,且不得向招标人、投标人和招投标代理机构收取任何费用。

  三、违规情况处理要求

  除根据《中华人民共和国招标投标法》规定的处罚情形,取消投标人其一年至二年或者一年至三年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格外,市住房城乡建设局还应对违反物业管理招标投标规定的企业建立黑名单制度,并将黑名单通过门户网站予以公告。招标人、代理机构及各区物业行政主管部门在办理招投标业务时,应查看黑名单有关情况。

  四、加强物业管理招投标的监督管理

  .全市范围内的前期物业管理招标投标工作按属地管理原则由各区物业管理行政主管部门负责。各区物业管理行政主管部门要严格按照国家、省、市物业管理招投标的有关规定,明确专人负责物业管理招标投标工作,并负责指导建设单位将招标备案、中标备案及合同备案的全过程在珠海市智慧物业服务管理平台上进行填报。

  .各区物业管理行政主管部门要加强本行政区域内物业管理招标投标活动的指导、监督、管理,主要职责是:

  ()负责属地物业管理区域备案工作。

  ()负责前期物业管理招标备案工作,批复是否采用协议方式选聘物业服务人。

  ()负责指导和监督招标投标实施过程。

  ()负责中标备案工作,中标人确认后,审查开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、评标记录、公示情况、中标通知书、中标人的投标文件、中标文件、前期物业服务合同等材料。

  ()指导招标人将招标备案、招标过程、中标备案、合同备案的全过程在珠海市智慧物业服务管理平台上填报。

  ()负责评标专家的监督考核,每次评标结束后对评标专家的业务能力和评标表现等进行考核打分。

  ()负责调解本行政区域内招标投标活动中出现的矛盾纠纷,对违反招投标规定的,一经查实否决定标结果,并对违反规定的投标人取消当年投标资格,进行不良信用惩戒。

  .各区物业管理行政主管部门要会同街道办事处,每年至少两次对属地物业服务人的合同履约情况进行检查,并将合同履约考核结果记入企业信用信息。

  特此通知。

珠海市住房和城乡建设局

年月日

物业公司被法院强制执行,签物业服务合同需注意哪些法律问题?丨以案说法

【大河报·大河财立方】(记者 段伟朵)物业公司与业主之间,总有很多相爱先杀的故事。月日,记者从河南省高级人民法院获悉,近日,灵宝市人民法院执行完毕一起案件,执行的主要内容就是“请”物业公司撤离所服务的小区。这背后有哪些需要注意的法律问题?记者进行了采访。

【执行】

不受欢迎又“赖”着不走,

物业公司被强制执行

灵宝市某小区业主对小区物业公司服务不满意,双方多次沟通未取得实质性结果。年,该小区业主委员会将灵宝市某物业公司起诉至灵宝市人民法院,要求物业公司退出小区的物业区域。

灵宝法院审理后,依法判决被告物业公司退出该小区的物业服务等内容。一审被告不服判决,上诉至三门峡市中级人民法院。三门峡中院审理后判决:驳回上诉、维持原判。

判决书生效后,物业公司迟迟未履行义务。近日,该小区业主委员会向灵宝法院申请强制执行。灵宝法院普通执行一团队在收到执行申请后,依法当面向该物业公司工作人员送达、张贴公告,要求其在期限内退出涉案小区物业服务,并告知拒不履行的法律后果,不过,该物业公司依然没有主动履行法律义务。

月日,灵宝法院执行突击队出动名警力、辆警车携带必要警用装备前往涉案小区开展强制执行行动。在强大执行力量的威慑下,被执行人物业公司打消了逃避执行的念头,组织员工携带自有财产有序撤离。当天中午,涉案小区业主委员会代表向执行干警递交结案申请书,该案件顺利执行完毕。

【说法】

“剪不断,理还乱”,

物业公司与业主之间这些法律关系需注意

物业公司被强制执行,背后映射的是物业与业主之间“剪不断,理还乱”的法律关系,这类案件在实务中并不罕见。此前,濮阳县人民法院就审理过一起类似的案件,物业公司以小区业委会成立不合法,不具备诉讼主体资格为由抗辩,能获得支持吗?

此前,濮阳县某小区因不满小区物业公司相关服务,遂由该小区业委会发出通知,不再要求濮阳县某物业管理有限公司提供物业服务,并附有户业主签字。随后,该小区业委会与另一物业管理公司签订了物业服务合同,并向原物业公司发出通知,并送达其工作人员,要求终止前期物业合同,三天内撤离小区,并移交物业用房及相关资料。

原物业公司以该小区业委会成立不合法,不具备诉讼主体资格;其与小区业主签订的系正式物业合同,不是前期物业合同;业委会要先经过业主大会解聘才能选聘新的物业服务公司等为由进行抗辩。双方多次协商无果,该小区业委会将物业公司诉至法院。

河南省濮阳县人民法院经审理认为,业主大会系业主自治性组织,业主委员会是业主大会的执行机构。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业解释》)第十条的规定,业主委员会有权提起诉讼,故该小区业委会在本案中作为原告提起诉讼,主体适格,最终判决被告某物业公司于判决生效后十五日内搬离某小区,并依照《物业解释》第十条规定,移交相关设备等。该案二审维持原判。

濮阳县法院认为,行使管理权的主体为小区业主,除行政主管机关基于行政管理的需要外,其他组织和个人无权对业主委员会成立及其产生进行干预,本案中被告物业公司并非小区业主,无权对业主委员会成立的相关事宜提出异议。此外,随着小区建设完成,业主不断入住,业主对于小区事务如何管理的需求不断增加,考虑到建设单位选聘的物业服务企业与这种不断增加的业主需求之间存在差距,应将选聘物业服务企业的权利交到业主手中,这也是小区业主行使小区事务自治权利的必然要求。

【法条】

《民法典》就物业服务合同有专章规定

记者注意到,《民法典》就物业服务合同相关问题进行了专章规定。其中,第九百四十条明确,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第九百四十六条明确,业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

第九百四十九条明确,物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

责编:王时丹 | 审核:李震 | 总监:万军伟

解读《前期物业服务合同》范本建设部出台的《前期物业服务合同(示范文本)》(以下简称示范文本)。这个示范文本涉及前期物业管理的方方面面。表面上看,这个服务合同是由开发商与物业管理企业签订的。但合同又规定,购房者与开发商签订的物业买卖合同,应当包含本合同约定的内容;购房者签订物业买卖合同,即为对接受本合同内容的承诺。为此,我们特对此示范文本做个简要介绍与解读。

示范文本意义深远

国务院制定的《物业管理条例》第三章第二十一条就明确规定;在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

条例第二十四条还规定:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

评点.条例出台一年多来,关于前期物业选聘、招投标的工作进展缓慢,其中一个重要原因就是缺少一个规范的前期物业服务合同。现在示范文本的出台,为贯彻《物业管理条例》,规范前期物业管理铺平了道路。有了规范的合同,就能引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务,减少物业管理纠纷,其重要意义不言而喻。

包干制、酬金制选其一

根据示范文本规定,物业服务收费可以有包干制和酬金制两种选择。包干制的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,物业公司按照相关标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。

酬金制的物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳,预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

评点:根据福建辉扬律师事务所林丹律师的意见,包干制与酬金制相比较,包干制体现了风险共担的原则,因而更有利于业主。但因为合同不是业主与物业公司签订的,所以在这一点上业主只能被动地接受开发商与物业公司的选择。如要改变只能等业主大会成立后重新签订物业合同了。

来售房子物业费开发商交

新出台的示范文本明确提出,纳入物业管理范围的竣工但尚未出售,或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业,其物业服务费用(物业服务资金)由开发商全额交纳。

评点:其实这在去年出台的《物业管理条例》中也有明确规定,但是真正执行的开发商却很少。据了解,目前许多进行前期物管的项目中,都有开发商暂时没有销售完的房屋,但开发商根本就不交纳物管费用。这一新规定也许将有利于制止开发商的“赖账”。

业主承担连带责任

示范文本提出,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的,从其约定,业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方。

示范文本第三十九条还规定,业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定,但物业使用人违反本合同约定的,业主应承担连带责任。

评点:福建辉扬律师事务所的林丹律师说,这条规定提醒业主,在房子出租或交亲友使用前,一定要与使用人签个租赁合同或书面协议,规定好物业使用人的权利和义务,特别是缴交物业费和其他相关费用,一定要注明由物业使用人承担,以免出现麻烦。

规定物业承接验收办法

示范文本对开发商与前期物业公司的物业承接验收做了明确规定,提出对于合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备,甲乙双方应按照规定进行查验,明确存在的问题与解决办法,并签订确认书,作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

示范文本还规定,乙方承接物业时,甲方应向乙方移交下列资料:.竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;.物业质量保修文件和物业使用说明文件;以及相关的其他资料。

评点:长期以来,物业公司与业主的纠纷中,有相当一部分是由于前期物业管理中的遗留问题引起的。这个办法也许可以杜绝遗患。

明确规定物业用房

示范文本明确规定,开发商应在具体时间内按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。

示范文本还要求对物业管理用房的不同用途、建筑面积、位置等做出明确约定。

示范文本第二十四条还明确规定,物业管理用房属全体业主所有,乙方在本合同期限内无偿使用,但不得改变其用途。

评点:这个条款有三点好处,一是解决了物业公司入驻管理区域后,缺少物业用房的难题;二是明确了物业管理用房的权属,业主可以理直气壮地对其行使主权;三是规定了物业用房不得改变用途,防止物业公司擅自利用业主共同财产牟利。

擅自提高物业费要双倍退还

示范文本中首次提出,物管公司如果多收取物管费用,开发商和物业使用人有权要求物管公司双倍返还;物管公司擅自提高物业服务费用标准的,开发商和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。

此外,物管公司没有按照约定的服务内容和质量标准提供服务和管理的,要向开发商、业主支付违约金;而开发商和业主未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的,也要向物管公司支付违约金。示范文本第三十二条规定乙方违反本合同第六条、第七条的约定:业服务费用标准的,业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳;乙方已经收取的业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

评点:近期有关征得相关业主和甲方的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应在约定期限内恢复原状。

评点:开发商或物业公司擅自改变规划,占用公共区域进行牟利而引发的纠纷可谓屡见不鲜。现在规定临时占用前必须告知相关方面,当然有利于防止违规占用公共区域现象的出现。

督促物管公司及时“交接”

示范文本规定:本合同终止时,物管公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的,移交给开发商或其他有关部门代管。但在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。

评点:此前经常出现物管公司被业主炒掉故意拖延撤离时间或者不退出,该规定则明确了业主委员会成立以后,业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时,前期物业管理合同自动终止,这就为新老物业公司的顺利交接提供了一个前提条件。当然我们也要看到,几乎所有物业公司在撤出前都有被业主或开发商拖欠的债务,这个问题不解决,也会给新老物业公司的顺利交接造成障碍,所以还需要有关部门制定配套细则,让物管及时“交接”更具可操作性。

、明晰房屋保修责任

示范文本第三十三条规定甲方违反本合同第十七条的约定,拒绝或拖延履行保修义务的,业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复,修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

评点:福建辉扬律师事务所的林丹律师说,在建设部的房屋销售管理办法和建筑法等相关法规中,对这一条已经作了明确规定,而在前期物业管理合同中定下这一条,当然更有利于业主维权。

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回顾:物业管理条例(年月日修正版)

(年月日中华人民共和国国务院令第号发布,根据年月日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修订;根据年月日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订;根据年月日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订)

目录

第一章 总则

第二章 业主及业主大会

第三章 前期物业管理

第四章 物业管理服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 法律责任

第七章 附则

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

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(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

“业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积/以上的业主且占总人数/以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第四章 物业管理服务

第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。

第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第三十六条物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十七条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十八条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

第四十三条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

第四十四条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

第四十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

第五十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第五十一条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

第五十二条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第五十五条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

第六章 法律责任

第五十六条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

第五十七条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处万元以上万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十八条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处万元以上万元以下的罚款。

第五十九条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十一条违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处万元以上万元以下的罚款。

第六十二条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处万元以上万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十三条违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十四条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

第六十六条违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第七章 附则

第六十七条 条例自年月日起施行。

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国务院公布:最新《物业管理条例》(修正版)

国务院总理日前签署第号国务院令,公布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》,对部行政法规的部分条款予以修改,对部行政法规予以废止,决定自公布之日起施行。

其中对《物业管理条例》作出部分修改,涉及个条款的修改,删除个条文,删去的条文为第五十九条。

对第二十四条作出修改,删去条文中的“具有相应资质的”。

第三十二条第二款修改为:“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。”

第六十条改为第五十九条,删去其中的“情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。

第六十一条改为第六十条,删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。

同时,对其中其他条文的序号作了相应调整。

物业管理条例

(年月日修正版)

(年月日中华人民共和国国务院令第号发布 根据年月日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修订 根据 年月日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订 根据年月日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订)

目 录

第一章 总则第二章 业主及业主大会第三章 前期物业管理第四章 物业管理服务第五章 物业的使用与维护第六章 法律责任第七章 附则

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

“业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积/以上的业主且占总人数/以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第四章 物业管理服务

第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。

第三十三条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第三十六条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十七条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十八条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

第四十三条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

第四十四条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

第四十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

第五十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第五十一条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

第五十二条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第五十五条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

第六章 法律责任

第五十六条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

第五十七条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处万元以上万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十八条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处万元以上万元以下的罚款。

第五十九条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十一条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处万元以上万元以下的罚款。

第六十二条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处万元以上万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十三条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十四条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

第六十六条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第七章 附则

第六十七条 本条例自年月日起施行。

《北京市物业管理条例》全文

北京市人民代表大会常务委员会公告  

〔十五届〕第号

  《北京市物业管理条例》已由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议于年月日通过,现予公布,自年月日起施行。

  北京市第十五届人民代表大会常务委员会

  年月日

  北京市物业管理条例

  (年月日北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过)

  目 录

  第一章 总  则

  第二章 物业管理区域

  第三章 前期物业

  第四章 业主、业主组织和物业管理委员会

  第一节 业主和业主大会

  第二节 业主委员会

  第三节 物业管理委员会

  第五章 物业服务

  第六章 物业的使用和维护

  第七章 法律责任

  第八章 附  则

  第一章 总  则

  第一条 为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系,建设和谐宜居社区,规范物业管理,维护物业管理相关主体的合法权益,保障物业的依法、安全、合理使用,根据相关法律法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本条例;非住宅物业管理参照执行。

  本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。

  第三条 本市物业管理纳入社区治理体系,坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

  推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织,发挥党建引领作用。

  第四条 物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则,维护享受物业服务并依法付费的市场秩序,优化市场环境。

  支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。

  第五条 本市支持在物业管理区域内成立业主大会、选举产生业主委员会决定物业管理区域内的重大事项及有关共有部分利用和管理等事项。

  第六条 市住房和城乡建设主管部门履行下列职责:

  (一)制定本市物业管理相关政策并组织实施;

  (二)指导和监督区住房和城乡建设或者房屋主管部门开展物业管理的监督管理工作;

  (三)指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用;

  (四)建立健全业主委员会、物业管理委员会委员培训制度;

  (五)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本和相关标准;

  (六)建立全市统一的物业管理信用信息、业主电子共同决策等信息系统;

  (七)指导行业协会制定和实施自律性规范;

  (八)实施物业管理方面的其他监督管理职责。

  区住房和城乡建设或者房屋主管部门履行下列职责:

  (一)贯彻执行物业管理相关政策和制度;

  (二)监督管理辖区内物业服务企业和从业人员;

  (三)指导、监督辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理和使用;

  (四)组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会委员开展培训;

  (五)指导街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理相关工作;

  (六)落实物业管理方面的其他监督管理职责。

  发展改革、民政、财政、规划自然资源、城市管理、水务、市场监管、园林绿化、人防等相关主管部门,按照各自职责,负责物业管理相关监督管理工作。

  第七条 区人民政府应当加强对本辖区内物业管理工作的组织领导,建立物业管理综合协调工作机制,组织辖区内街道办事处、乡镇人民政府、住房和城乡建设或者房屋主管部门及相关部门和单位,统筹推进辖区内物业管理各项工作,协调解决辖区内物业管理重大问题。

  第八条 街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建,并办理相关备案手续;指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责,有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定;参加物业承接查验,指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管,指导、协调物业服务人依法履行义务,调处物业管理纠纷,统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。

  居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作,建立党建引领下的物业管理协商共治机制;有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问,引导规范运作;指导、监督物业服务人依法履行义务,调解物业管理纠纷。

  第九条 街道办事处、乡镇人民政府根据市人民政府确定的行政执法事项清单,依法行使行政执法权,建立综合执法工作机制,加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理。

  第十条 突发事件应对期间,街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施;指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持。

  物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥,在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作,依法落实应急预案和各项应急措施。

  第十一条 业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违法搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

  第十二条 本市支持物业管理、专业评估机构等行业协会依法制定和组织实施自律性规范,实行自律管理,编制团体标准、调解行业纠纷,组织业务培训,维护企业合法权益,推动行业健康有序发展。

  支持、鼓励物业服务企业加入行业协会。

  第十三条 本市支持法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构和人员参与物业管理和服务活动,为物业管理相关主体提供公正、专业的咨询、培训、评价、检验、监督和审计等服务。支持非营利性社会组织参与物业服务活动。

  业主、物业使用人、物业服务人因物业管理事项需要法律咨询的,可以向公共法律服务机构咨询;符合法律援助条件的,可以依法申请法律援助。

  第十四条 本市建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解构成的多元纠纷解决机制,化解物业管理纠纷。

  第二章 物业管理区域

  第十五条 物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定,综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素,以利于服务便利、资源共享、协商议事。

  规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

  第十六条 新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前,住房和城乡建设主管部门应当就物业管理区域的划分提出意见,纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件,并向社会公布。

  建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。

  第十七条 已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府会同区住房和城乡建设或者房屋主管等部门,结合物业管理实际需要,征求业主意见后确定物业管理区域并公告。 

  第十八条 新开发建设项目,一个物业管理区域内应当配建独立且相对集中的物业服务用房,满足物业管理设施设备、办公及值班需求,具体面积按照本市公共服务设施配置指标执行。物业服务用房的面积、位置应当在规划许可证、房屋买卖合同中载明。

  已投入使用但是未配建物业服务用房的,建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供;建设单位和产权单位已不存在的,由街道办事处、乡镇人民政府统筹研究解决。

  第三章 前期物业

  第十九条 建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前,应当选聘前期物业服务人,签订前期物业服务合同。

  前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定,约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。

  前期物业服务合同期限最长不超过二年,具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月,由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满,业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前,前期物业服务人继续提供服务;期限未满或者未约定前期物业服务期限,业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第二十条 建设单位与前期物业服务人应当在区住房和城乡建设或者房屋主管部门的指导、监督下,共同确认物业管理区域,对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验,确认现场查验结果,形成查验记录,签订物业承接查验协议,并向业主公开查验的结果。

  承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题,建设单位应当在三十日内予以整改,或者委托前期物业服务人整改。

  未经业主同意,建设单位不得占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

  第二十一条 在办理物业承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料:

  (一)物业管理区域划分相关文件;

  (二)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)物业管理必需的其他资料。

  物业已投入使用,上述资料未移交的,应当移交;资料不全的,应当补齐。 

  第二十二条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费,由建设单位承担。

  出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费,由业主按照房屋买卖合同的约定承担;房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。

  第二十三条 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,并在销售场所显著位置公示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  市住房和城乡建设主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

  第二十四条 前期物业服务合同期限届满前六个月,街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会,选举产生业主委员会或者组建物业管理委员会,就物业管理事项进行表决。

  第四章 业主、业主组织和物业管理委员会

  第一节 业主和业主大会

  第二十五条 房屋的所有权人为业主。

  公房尚未出售的,产权单位是业主;已出售的,购房人是业主。

  本条例所称业主还包括: 

  (一)尚未登记取得所有权,但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

  (二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (三)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;

  (四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (五)其他符合法律法规规定的单位或者个人。

  第二十六条 物业管理区域内的以下部分属于业主共有:

  (一)道路、绿地,但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外;

  (二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;

  (三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等;

  (四)物业服务用房和其他公共场所、共用设施;

  (五)法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

  第二十七条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)自行管理物业;

  (二)要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务;

  (三)提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (四)提出制定和修改临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (五)参加业主大会会议,行使投票权;

  (六)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (七)监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作;

  (八)监督物业服务人履行物业服务合同;

  (九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权;

  (十)监督专项维修资金的管理和使用;

  (十一)法律法规规定的其他权利。

  业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  第二十八条 业主应当履行下列义务:

  (一)遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定;

  (四)配合物业服务人实施物业管理;

  (五)按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金;

  (六)按时足额交纳物业费;

  (七)履行房屋安全使用责任;

  (八)按照规定分类投放生活垃圾;

  (九)法律法规规定的其他义务。

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

  第二十九条 业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  一个物业管理区域成立一个业主大会。

  第三十条 一个物业管理区域内,已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的,百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请,居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

  第三十一条 街道办事处、乡镇人民政府应当在接到成立业主大会书面申请后三十日内,对提出申请的业主身份和申请进行审核,对符合业主大会成立条件的,指定居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长。

  筹备组组长应当于三十日内组织业主代表、建设单位、产权单位、街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、居民委员会、村民委员会代表召开首次筹备组会议,成立筹备组。 

  筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会、村民委员会推荐产生,由街道办事处、乡镇人民政府确定;业主代表资格应当参照适用本条例第三十九条有关业主委员会委员候选人资格的规定。

  筹备组人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。

  筹备组成立七日内,筹备组组长应当将筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十二条 筹备组应当开展以下工作,并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示:

  (一)确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积;

  (二)制定首次业主大会会议召开方案;

  (三)拟订管理规约和业主大会议事规则草案;

  (四)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

  (五)制定业主委员会选举办法;

  (六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款规定的业主大会议事规则,至少应当包括业主大会的议事方式、表决程序,业主委员会的组成、任期、罢免和递补等事项,并不得违反法律法规的强制性规定。

  业主对公示内容有异议的,筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。

  筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。

  第三十三条 首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会委员和候补委员。

  第三十四条 业主大会依照法律法规的规定召开,决定下列事项:

  (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

  (二)选举或者更换业主委员会委员和候补委员;

  (三)确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格;

  (四)选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务;

  (五)筹集、管理和使用专项维修资金;

  (六)申请改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)决定共用部分的经营方式,管理、使用共用部分经营收益等共有资金;

  (八)确定业主委员会委员津贴或者补助的标准,对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计;

  (九)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;

  (十)有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。

  业主委员会应当就前款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案。

  第三十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开;采用互联网方式表决的,应当通过市住房和城乡建设主管部门建立的电子投票系统进行。

  召开业主大会会议的,业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示,并报物业所在地的居民委员会、村民委员会。居民委员会、村民委员会应当派代表列席会议。

  业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

  第三十六条 业主委员会未按照规定召集业主大会会议的,业主可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召集。

  第三十七条 业主大会会议依法作出的决定,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示。

  物业使用人应当依法遵守业主大会会议的决定。物业使用人,是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人,包括但是不限于物业的承租人。

  第三十八条 业主大会可以委托街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会代为保管业主大会印章;需要使用业主大会印章的,由业主委员会向街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会提出。

  第二节 业主委员会

  第三十九条 业主委员会由五人以上单数组成,具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。户数一百户以下的住宅小区,业主委员会可以由三人组成。候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定。

  业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

  业主是自然人的,应当符合下列条件:

  (一)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力;

  (二)具有完全民事行为能力;

  (三)符合业主委员会委员候选人产生办法中关于居住期限的要求;

  (四)按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况;

  (五)本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系;

  (六)未被列为失信被执行人;

  (七)未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为;

  (八)未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

  第四十条 业主委员会委员候选人通过下列方式产生:

  (一)社区党组织推荐;

  (二)居民委员会、村民委员会推荐;

  (三)业主自荐或者联名推荐。

  筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单,报社区党组织。

  社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员,通过法定程序担任业主委员会委员。

  第四十一条 业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过五年,可以连选连任。

  业主委员会委员具有同等表决权。 

  任期内业主委员会委员出现空缺的,由候补委员递补剩余任期。具体递补办法由业主大会议事规则约定。

  第四十二条 业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任,并在推选完成之日起三日内,在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

  第四十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案:

  (一)首次业主大会会议记录和会议决定;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会首次会议记录和会议决定;

  (五)业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况。

  街道办事处、乡镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实,符合要求的,五个工作日内予以备案,并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明,解散筹备组。

  业主委员会可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

  业主委员会印章由业主委员会保管,需要使用业主委员会印章的,应当有业主委员会过半数委员签字。

  第四十四条 业主委员会应当执行业主大会的决定,接受业主大会和业主的监督,并履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同,与解聘的物业服务人进行交接;

  (三)拟定共有部分、共有资金使用与管理办法;

  (四)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集;

  (五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主交纳物业费,监督物业服务人履行物业服务合同;

  (六)监督管理规约的实施,对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止;

  (七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

  (八)定期向业主通报工作情况,每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况;

  (九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (十)在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作;

  (十一)配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;

  (十二)业主大会赋予的其他职责。

  业主委员会不得擅自决定本条例第三十四条第一款规定事项;业主大会不得授权业主委员会决定本条例第三十四条第一款规定事项。

  第四十五条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,至少每两个月召开一次;经三分之一以上业主委员会委员提议,业主委员会应当召开临时会议。

  定期会议和临时会议应当有过半数委员参加,委员不得委托他人参会。

  业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知物业所在地的居民委员会、村民委员会,并听取意见和建议。居民委员会、村民委员会可以根据情况派代表参加。

  业主委员会确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内,业主委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示。

  业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,业主委员会其他委员或者业主可以请求物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府组织召集,并重新推选业主委员会主任、副主任。

  第四十六条 业主委员会委员有下列情形之一的,委员资格自情形发生之日起自然终止,由业主委员会向业主公示,并提请业主大会确认:

  (一)不再是本物业管理区域内业主;

  (二)以书面形式向业主委员会提出辞职;

  (三)因健康等原因无法履行职责且未提出辞职。

  业主委员会委员一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上,或者不再符合本条例第三十九条规定的委员条件的,业主委员会应当提请业主大会罢免其委员资格;业主委员会未提请的,街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前,业主委员会应当停止该委员履行职责,并向业主公示。

  第四十七条 业主委员会委员、候补委员不得实施下列行为:

  (一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

  (二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

  (三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

  (四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

  (五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同;

  (六)将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产;

  (七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

  (八)泄露业主信息;

  (九)侵害业主合法权益的其他行为。

  业主委员会委员、候补委员有前款规定的第(一)项至第(五)项行为的,街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前,业主委员会应当停止该委员履行职责,并向业主公示。

  第四十八条 一个任期内,出现业主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一等无法正常履行职责的情形,或者业主委员会拒不履行职责的,物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

  第四十九条 业主委员会任期届满前六个月,应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组,并在业主委员会任期届满前,由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促其履行职责。

  街道办事处、乡镇人民政府也可以应业主书面要求组建换届小组。

  换届小组依照筹备组的人员构成组建。

  第五十条 业主委员会的名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的,业主委员会或者物业管理委员会应当在三十日内向街道办事处、乡镇人民政府办理变更备案手续。

  因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的,街道办事处、乡镇人民政府应当办理业主大会、业主委员会注销手续,并公告其印章作废。

  第五十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责。街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律法规和规章的决定,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第三节 物业管理委员会

  第五十二条 街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构,依照本条例承担相关职责,组织业主共同决定物业管理事项,并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

  第五十三条 有下列情形之一的,可以组建物业管理委员会:

  (一)不具备成立业主大会条件;

  (二)具备成立业主大会条件,但是确有困难未成立;

  (三)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会。

  第五十四条 物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成,其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。

  物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任,副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

  第五十五条 成立业主大会但是尚未成立业主委员会的,物业管理委员会自成立之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案:

  (一)业主大会会议记录和会议决定;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约。

  街道办事处、乡镇人民政府对以上材料进行核实,符合要求的,五个工作日内予以备案,并出具业主大会备案证明和印章刻制证明。物业管理委员会持业主大会备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章,持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

  未成立业主大会的,物业管理委员会持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

  第五十六条 成立业主大会但是尚未成立业主委员会的,物业管理委员会组织业主大会按照本条例第三十四条的规定履行职责,并组织执行业主大会的决定。

  未成立业主大会的,物业管理委员会组织业主行使本条例第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。

  第五十七条 物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持,三分之一以上委员提出召开物业管理委员会会议的,主任应当组织召开会议。

  会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加,业主代表委员不能委托代理人参加会议。

  物业管理委员会按照本条例第五十六条确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内,物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示十个工作日。

  第五十八条 物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

  第五十九条 已成立业主大会、选举产生业主委员会,并按照本条例第四十三条规定备案的,或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的,街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内解散物业管理委员会,并在物业管理区域内显著位置公示。

  第六十条 物业管理委员会组建的具体办法,由市住房和城乡建设主管部门制定。

  第五章 物业服务

  第六十一条 业主可以自行管理物业,也可以委托他人管理;委托物业服务企业提供物业服务的,一个物业管理区域应当选定一个物业服务企业提供物业服务。

  电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护,应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

  第六十二条 接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供物业管理专业服务的能力,有条件在物业管理区域设立独立核算的服务机构。

  第六十三条 业主委员会或者物业管理委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务人签订书面合同,就物业服务内容和标准、费用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  业主与物业服务人对收费标准未能达成一致意见的,双方可以委托专业评估机构评估;双方对委托专业评估机构未能达成一致意见的,可以从区住房和城乡建设或者房屋主管部门确定的专业评估机构目录中随机选定。

  物业服务合同签订或者变更之日起十五日内,物业服务人应当将物业服务合同报街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案。

  市住房和城乡建设主管部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本,并向社会公布。

  第六十四条 业主共同决定由物业服务企业提供物业服务的,可以授权业主委员会或者物业管理委员会进行招标,继续聘用原物业服务企业的除外。

  鼓励业主通过市住房和城乡建设主管部门建立的招投标平台选聘物业服务企业。

  第六十五条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务,并且遵守下列规定:

  (一)提供物业服务符合国家和本市规定的标准、规范;

  (二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

  (三)定期听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务;

  (四)对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告行政执法机关;

  (五)发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告;

  (六)对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会或者物业管理委员会;

  (七)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息;

  (八)履行生活垃圾分类管理责任人责任,指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类;

  (九)配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业管理相关工作。

  第六十六条 物业服务企业应当指派项目负责人。项目负责人应当在到岗之日起三日内到项目所在地的居民委员会、村民委员会报到,在居民委员会、村民委员会的监督、指导下参与社区治理工作。

  第六十七条 区住房和城乡建设或者房屋主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会可以根据物业服务标准和社区治理要求,委托专业评估机构对物业服务企业参与社区治理情况和共用部分管理状况进行评估。

  物业管理相关主体可以委托专业评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。具体办法由市住房和城乡建设主管部门制定。

  专业评估机构应当按照本市相关规定提供专业服务,提供客观、真实、准确的评估报告。

  第六十八条 市住房和城乡建设主管部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,对物业服务企业实施分类监管,建立激励和惩戒制度。具体办法由市住房和城乡建设主管部门制定。

  第六十九条 物业服务人可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业服务企业,但是不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给第三方。

  第七十条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新下列信息,并且可以通过互联网方式告知全体业主:

  (一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

  (二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等;

  (三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

  (四)上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;

  (五)上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况;

  (六)业主进行房屋装饰装修活动的情况;

  (七)物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况;

  (八)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容提出异议的,物业服务人应当予以答复。

  第七十一条 物业服务人应当建立、保存下列档案和资料:

  (一)小区共有部分经营管理档案;

  (二)小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录;

  (三)水箱清洗记录及水箱水质检测报告;

  (四)住宅装饰装修管理资料;

  (五)业主名册;

  (六)签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议;

  (七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

  第七十二条 业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准,按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的,业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳;拒不交纳的,物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的,人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

  采取酬金制交纳物业费的,物业服务企业应当与业主委员会或者物业管理委员会建立物业费和共用部分经营收益的共管账户。业主委员会或者物业管理委员会可以委托第三方对物业服务收支情况进行审计。

  第七十三条 物业服务收费实行市场调节价并适时调整。

  市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单,明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

  第七十四条 物业服务人利用共用部分从事经营活动的,应当将公共收益单独列账。

  公共收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的,百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金,剩余部分的使用由业主共同决定。 

  第七十五条 物业服务合同期限届满前六个月,业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人,并将决定书面告知原物业服务人。原物业服务人接受续聘的,双方应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务人不接受续聘的,应当提前九十日书面告知业主委员会或者物业管理委员会。

  物业服务合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定,物业服务人按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前六十日书面告知对方。

  第七十六条 业主共同决定解聘物业服务人的,物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务,并且退出物业管理区域:

  (一)移交物业共用部分;

  (二)移交本条例第二十一条、第七十一条规定的档案和资料;

  (三)结清预收、代收的有关费用;

  (四)物业服务合同约定的其他事项。

  原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的,或者拒不退出物业管理区域的,业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门报告,并向辖区内公安机关请求协助,或者依法向人民法院提起诉讼,要求原物业服务人退出物业管理区域。物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监管。

  原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间,维持正常的物业管理秩序。

  新物业服务人不得强行接管物业,按照约定承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

  第七十七条 本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时,街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

  提供应急物业服务的,街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。

  应急物业服务期间,街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

  第六章 物业的使用和维护

  第七十八条 业主、物业使用人应当遵守法律法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定,按照规划用途合理、安全使用物业。

  业主、物业使用人、物业服务人等不得实施下列行为:

  (一)损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构;

  (二)擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间;

  (四)违反国家规定,制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质;

  (五)违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电;

  (六)擅自拆改供水、排水、再生水等管线;

  (七)从建筑物中抛掷物品;

  (八)制造超标噪音;

  (九)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

  (十)擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式,占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位,或者损坏消防设施等共用设施设备;

  (十一)擅自改变物业规划用途;

  (十二)违反规定饲养动物;

  (十三)违反规定出租房屋。

  发生本条第二款规定行为的,利害关系人有权投诉、举报,业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人应当及时劝阻;劝阻无效的,应当向街道办事处、乡镇人民政府或者行政执法机关报告。

  第七十九条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,与物业服务人签订装饰装修服务协议,并配合其进行必要的现场检查。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。

  业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示。

  物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。业主或者物业使用人未签订装饰装修服务协议或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务人应当及时劝阻;拒不改正的,物业服务人应当及时向有关主管部门报告。

  第八十条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库,应当首先满足业主的需要。用于出售的,应当优先出售给本物业管理区域内的业主;不出售或者尚未售出的,应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

  第八十一条 物业买受人应当遵守国家有关专项维修资金制度,按照规定足额交纳专项维修资金。

  业主转让物业、办理转移登记后,转让物业的专项维修资金余额随物业一并转让,业主无权要求返还;因征收或者其他原因造成物业灭失的,专项维修资金余额归业主所有。

  已售公房的业主转让公房前,应当按照届时适用的商品房标准补足公房的专项维修资金;因继承、赠予、执行生效法律文书而发生已售公房产权人变更的,继承人、受赠人、受偿人应当按照届时适用的商品房标准补足专项维修资金。

  第八十二条 国家实施专项维修资金制度之前的未售公房,没有专项维修资金的,产权单位应当按照规定建立并足额交纳专项维修资金。

  国家实施专项维修资金制度之后出售的公房,业主和售房单位应当按照国家和本市规定的比例交纳专项维修资金;未按规定交纳专项维修资金的,业主和售房单位应当足额补交,未足额补交的,已出售的公房不得再次转让。

  第八十三条 专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。

  业主申请不动产转移登记或者抵押登记时,应当向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

  第八十四条 未选举产生业主委员会的,专项维修资金由市住房资金管理部门代管,存入银行专用账户。

  选举产生业主委员会的,业主大会可以决定自行管理专项维修资金,或者委托市住房资金管理部门代管。业主大会决定自行管理的,应当以自己名义设立专用账户,区住房和城乡建设或者房屋主管部门应当监督、指导专项维修资金的使用管理。

  业主大会可以委托具有资质的中介机构对共有资金进行财务管理。业主大会或者业主委员会自行管理共有资金的,应当每季度公布一次自行管理账目。

  第八十五条 专项维修资金属于业主共有,应当专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  第八十六条 维修、更新和改造共用部位、共用设施设备,需要使用专项维修资金的,应当按照下列规定分摊:

  (一)商品住宅之间或者商品住宅和非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主按照各自专有物业建筑面积比例分摊。

  (二)售后公房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主和售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊;其中,应当由业主承担的,再由相关业主按照各自专有物业建筑面积的比例分摊。

  (三)售后公房与商品房住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业,再按照第(一)项、第(二)项的规定比例分摊。

  共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造,但是没有专项维修资金的,维修、更新和改造费用按照前款的规定由业主共同分摊。

  第八十七条 新开发建设项目,建设单位可以接受专业设施设备专业运营单位委托,按照国家技术标准和专业技术规范建设物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备;经验收合格,将专业设施设备及工程图纸等资料交由专业运营单位承担维修、养护和更新改造责任。

  已入住项目,物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的,物业服务人应当立即报告相关专业运营单位;专业运营单位应当及时采取措施,排除故障。

  专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造,进入物业管理区域的,业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合,不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。

  第八十八条 物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护;采取必要的安全保障措施,防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

  排除安全风险隐患需要使用专项维修资金的,按照本市相关规定办理。

  第八十九条 建筑物专有部分存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。

  业主不履行维修养护义务的,可以由物业服务人报经业主委员会、物业管理委员会同意,或者按照临时管理规约、管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由业主承担。

  经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的,业主或者物业使用人应当停止使用,立即搬出;拒不搬出的,区住房和城乡建设或者房屋主管部门应当书面责令业主或者物业使用人搬出,情况紧急危及公共安全的,区人民政府可以责成有关部门组织强制搬出,并妥善安置。

  第七章 法律责任

  第九十条 违反本条例第二十一条规定,建设单位不移交或者补齐资料的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正;逾期不改的,处五万元以上十万元以下的罚款。

  第九十一条 违反本条例第六十三条规定,物业服务人未按规定将物业服务合同报街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,给予警告;逾期不改的,处五千元以上一万元以下的罚款。

  第九十二条 违反本条例第六十五条第(一)项至第(六)项规定,物业服务人提供服务未遵守相关规定的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门给予警告,处五千元以上一万元以下的罚款;违反第(七)项规定,物业服务人泄露业主个人信息的,由公安机关依法处理;违反第(八)项规定,物业服务人未履行生活垃圾分类管理责任人责任的,由城市管理综合行政执法部门依照生活垃圾管理法律法规予以处理。

  第九十三条 违反本条例第六十六条规定,物业服务企业项目负责人未按时报到的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改的,处五千元以上一万元以下的罚款。

  第九十四条 违反本条例第七十条规定,物业服务人未按照规定如实公示有关信息的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改的,处一千元以上五千元以下的罚款。

  第九十五条 违反本条例第七十一条规定,物业服务人未建立、保存相关档案和资料的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,处二万元以上五万元以下的罚款。

  第九十六条 违反本条例第七十四条规定,物业服务人挪用、侵占公共收益的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令退还,并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款。

  第九十七条 物业服务人违反本条例第七十六条第一款规定的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正;逾期不改的,对物业服务人予以通报,对拒不移交有关资料或者财物的,处一万元以上十万元以下的罚款;拒不退出物业管理区域的,自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。物业服务人有违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚。

  第九十八条 物业管理区域内有下列行为之一的,由有关主管部门按照下列规定予以查处:

  (一)违反本条例第七十八条第二款第(一)项规定的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款;

  (二)违反本条例第七十八条第二款第(二)项规定的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,给予警告,对单位处五万元以上二十万元以下的罚款;对个人处一千元以上一万元以下的罚款;有违法所得的,责令退还违法所得;

  (三)违反本条例第七十八条第二款第(三)项规定的,由城市管理综合行政执法部门依照城乡规划法律法规给予责令拆除或者回填、罚款等处罚;

  (四)违反本条例第七十八条第二款第(四)项规定的,由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚;

  (五)违反本条例第七十八条第二款第(五)项规定的,由消防救援机构责令改正,拒不改正的,处五百元以上五千元以下的罚款;

  (六)违反本条例第七十八条第二款第(六)项规定的,由水主管部门责令限期改正,处一万元以上三万元以下的罚款;

  (七)违反本条例第七十八条第二款第(七)项规定的,由公安机关给予警告,处五百元以上五千元以下的罚款;

  (八)违反本条例第七十八条第二款第(八)项规定的,由公安机关责令改正,拒不改正的,处二百元以上五百元以下的罚款;

  (九)违反本条例第七十八条第二款第(九)项规定的,由城市管理综合行政执法部门责令改正,拒不改正的,处五百元以上五千元以下的罚款;

  (十)违反本条例第七十八条第二款第(十)项规定,占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道,或者损坏消防设施的,由消防救援机构责令改正,对单位处五千元以上五万元以下的罚款,对个人处五百元的罚款;占用、堵塞、封闭其他共用部位,或者损坏其他共用设施设备的,由城市管理综合行政执法部门责令改正,给予警告,对单位处二千元以上二万元以下的罚款,对个人处二百元以上五百元以下的罚款; 

  (十一)违反本条例第七十八条第二款第(十一)项规定的,由规划自然资源主管部门责令当事人限期改正、按照实际使用用途类型应当缴纳的土地使用权地价款数额的二倍处以罚款;情节严重的,依法无偿收回土地使用权;

  (十二)违反本条例第七十八条第二款第(十二)项、第(十三)项规定的,由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚。

  第九十九条 违反本条例第八十条规定,将车位、车库提供给业主以外的其他人的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,有违法出租所得的,责令退还违法所得,按每个违法出租车位处五千元以上一万元以下的罚款;拒不改正的,按每个违法出租车位处每月二千元的罚款。

  第一百条 物业服务人违反本条例第八十八条第一款规定的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,处二万元以上五万元以下的罚款。

  第一百零一条 本条例规定退还的违法所得,应当用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第一百零二条 违反本条例规定,造成他人损失的,依法承担民事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第一百零三条 行政执法机关应当将物业管理相关主体受到行政处罚或者行政强制的情况共享到本市的公共信用信息平台。行政机关根据本市关于公共信用信息管理规定可以对其采取惩戒措施。

第八章 附  则

  第一百零四条 本条例自年月日起施行。

(来源:北京市人民代表大会常务委员会)

中华人民共和国物业管理条例

国务院关于修改部分行政法规的决定

中华人民共和国国务院令 第号

《国务院关于修改部分行政法规的决定》已经年月日国务院第次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。

总理 李克强

年月日

国务院关于修改部分行政法规的决定

为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革,国务院对取消和调整行政审批项目、价格改革和实施普遍性降费措施涉及的行政法规进行了清理。经过清理,国务院决定:对部行政法规的部分条款予以修改。

三十五、删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。

此外,对相关行政法规的条文顺序作相应调整。

本决定自公布之日起施行。

原文:

第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

第六十一条 违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处万元以上万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

国务院物业管理条例全文(修改)

(年月日中华人民共和国国务院令第号公布 根据年月日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订)

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条 国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积/以上的业主且占总人数/以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

北京市物业管理条例月起施行,物业费实行市场调节价并适时调整

月日,北京市十五届人大常委会第二十次会议表决通过《北京市物业管理条例》,对物业管理委员会、业主大会、物业费等方面都做出明确规定,前期物业由建设单位承担,服务合同最长不超过二年,应急物业服务期限不超过六个月,不具备成立业主大会条件等情形的可成立物业管理委员会,任期一般不超过三年,物业费实行市场调节价并适时调整,高空抛物、违建、损坏承重墙等均规定了罚则。《条例》自年月日起施行。

前期物业:

建设单位承担 服务合同最长不超过二年

《条例》明确,建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前,应当选聘前期物业服务人,签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同期限最长不超过二年,具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月,由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满,业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前,前期物业服务人继续提供服务;期限未满或者未约定前期物业服务期限,业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

应急物业:

服务期限不超过六个月

本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时,街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

应急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。应急物业服务期间,街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

突发事件:

政府指导物业落实应急措施

突发事件应对期间,街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施;指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持。

物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥,在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作,依法落实应急预案和各项应急措施。

物业交接:

老物业到期拒不退出每日罚一万

物业服务合同期限届满前六个月,业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人,并将决定书面告知原物业服务人。

业主共同决定解聘物业服务人的,物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行交接义务,并且退出物业管理区域。违反本条规定,将被责令限期改正;逾期不改的,对物业服务人予以通报,对拒不移交有关资料或者财物的,处一万元以上十万元以下的罚款;拒不退出物业管理区域的,自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。

停车位:

首先满足业主需要 违规提供给外人将被处罚

《规定》明确,物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库,应当首先满足业主的需要。用于出售的,应当优先出售给本物业管理区域内的业主;不出售或者尚未售出的,应当提供给本物业管理区域业主使用。满足业主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

违反本本条规定,将车位、车库提供给业主以外的其他人的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,有违法出租所得的,责令退还违法所得,按每个违法出租车位处五千元以上一万元以下的罚款;拒不改正的,按每个违法出租车位处每月二千元的罚款。

业主委员会:

每届任期不超过五年

业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主委员会由五人以上单数组成,具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。户数一百户以下的住宅小区,业主委员会可以由三人组成。业主是自然人的,应当符合下列条件:按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况;本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系;未被列为失信被执行人等。

业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过五年,可以连选连任。业主委员会委员具有同等表决权。

物业管理委员会:

不具备成立业主大会条件的可成立物业管理委员会

针对业委会成立难、覆盖率低等问题,《条例》明确,有下列情形之一的,可以组建物业管理委员会:不具备成立业主大会条件;具备成立业主大会条件,但是确有困难未成立;业主大会成立后,未能选举产生业主委员会。

物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。物业管理委员会组建的具体办法,由市住房和城乡建设主管部门制定。

物业费:

实行市场调节价并适时调整

物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单,明确物业服务内容和标准。

物业服务人利用共用部分从事经营活动的,应当将公共收益单独列账。公共收益归全体业主所有。

业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准,按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的,业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳;拒不交纳的,物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的,人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

法律责任:

高空抛物、违建、损坏承重墙等均规定了罚则

《条例》明确了多项法律责任。规定了业主、物业使用人、物业服务人等禁止实施的行为以及罚则。不得损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构。违规的由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款。

不得违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间。违规的,由城市管理综合行政执法部门依照城乡规划法律法规给予责令拆除或者回填、罚款等处罚;

不得违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电。违规的由消防救援机构责令改正,拒不改正的,处五百元以上五千元以下的罚款。

不得从建筑物中抛掷物品。违规的由公安机关给予警告,处五百元以上五千元以下的罚款。

不得制造超标噪音。违规的由公安机关责令改正,拒不改正的,处二百元以上五百元以下的罚款。

不得违反规定饲养动物,不得违反规定出租房屋。违规的由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚。

文/北京青年报记者 李泽伟

来源:北京头条客户端

最新《物业管理条例》(年月日修正版)国务院公布最新《物业管理条例》(年月日修正版)

-- :

公布机关:国务院

公布日期:年月日

实施日期:年月日

效力:有效

门类:行政法类

物业管理条例

(年月日修正版)

(年月日中华人民共和国国务院令第号发布,根据年月日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修订;根据年月日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订;根据年月日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订)

目录

第一章 总则

第二章 业主及业主大会

第三章 前期物业管理

第四章 物业管理服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 法律责任

第七章 附则

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

“业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积/以上的业主且占总人数/以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第四章 物业管理服务

第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。

第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第三十六条物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十七条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十八条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

第四十三条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

第四十四条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

第四十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

第五十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第五十一条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

第五十二条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第五十五条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

第六章 法律责任

第五十六条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

第五十七条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处万元以上万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十八条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处万元以上万元以下的罚款。

第五十九条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十一条违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处万元以上万元以下的罚款。

第六十二条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处万元以上万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十三条违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十四条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

第六十六条违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

权威解读!《宜昌市住宅小区物业管理条例�?�?日起施行

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➤明确了物业的使�?/>与维�?/>

小区公共部位如何维护?有哪些不得开展的禁止性行为?车库车位如何管理?是我们经常遇到的物业问题�?/>

《条例》明确了小区内不得擅自挖掘地下空间,擅自改变建筑物防火分隔设施,擅自架设电线、电缆为车辆充电或者建设车辆充电设施。不得在窗户、窗台户外部分和空调室外机上摆放、悬挂可能造成他人人身或者财产损害的物品�?>不得在门厅、楼梯间、走廊、楼道等房屋内的业主共有部分停放电动车辆�?/>

还明确了物业管理区域内归建设单位所有的,规划用于停放车辆的车位、车库,可通过出售、附赠或出租方式供本物业管理区域的业主使用;物业管理区域内占用业主共有道路、其他公共场地用于停放车辆的车位,其设置、使用、管理、收费等事项由业主大会决定�?/>

下一步,相关部门将按照《条例》,重点抓好行业党委组建、全方位落实物业服务监督管理机制、规范业主委员会运作、规范物业服务市场秩序、提升物业管理信息化水平、完善配套相应制度、解决好老旧小区的物业服务等七个方面,持续推动宜昌物业服务和行业管理水平的提升,用心用情用力把实事办实、好事办好,为社会治理能力和治理体系建设贡献力量�?/>

大家关心的问题还有哪�?/>

看看现场解答

荆楚网记者提�?/>

物业管理是一件很常见的小事情,请问市人大常委会为什么要将它上升到地方性立法层面来推动�?/>

答:宜昌将物业管理上升到地方性立法层面,对提高基层社会治理水平、改善城市面貌、优化居住环境、提高人民群众生活品质都具有重要意义�?/>

首先�?>制定条例是提高基层社会治理水平,推进宜昌市域社会治理体系和治理能力现代化的必然要求�?/>住宅小区是基层社会治理的基础单元,推进住宅小区物业管理逐步走向法制化、规范化轨道,可以提高城市管理水平,促进社会和谐稳定,有利于构建与宜昌经济社会发展相适应的共建共治共享社会治理新格局�?/>

其次�?>制定条例是提高人民群众生活品质,实现宜昌高质量发展的客观需求�?/>随着经济发展、社会进步,人民群众对过上美好生活有了更高的期待,制定出台条例可以进一步提高物业服务和管理水平,有助于营造良好的居住环境,提升人民群众的幸福指数�?/>

最后,制定条例是预防和化解物业服务纠纷,解决住宅小区物业管理突出问题的迫切需要�?/>近年来,随着广大业主对物业服务需求的不断提高,我市物业服务纠纷也呈上升趋势,迫切需要制定一部切合我市实际的物业管理条例,进一步细化、落实国家、省条例的相关规定,着力解决住宅小区物业管理活动中存在的突出问题,推动物业服务行业规范化发展�?/>

三峡日报记者提�?/>

《宜昌市住宅小区物业管理条例》施行后,县(市、区)政府如何在物业管理中履职担当,让公众有更多的获得感�?/>

答:去年以来,物业管理首次上升为县市区党委政府“一号工程”,首次被纳入县市区政府目标考核体系,在年城市综合管理评估中,伍家岗区物业管理年度测评排名第一。今年,我们将以狠抓《条例》贯彻落实为契机,真正扛责上肩,按照市委市政府统一部署�?>将物业管理与基层社会治理和“筑堡工程”一体谋划、一体推进�?/>

一是用实用好联席会议制度,举全区之力,��4��合力破除物业管理中的痼疾难题,推动全区干部下沉社区和小区,真正把小区的问题、群众的呼声当成自身的本职工作,帮助解决小区“自身无法解决的问题”�?/>

二是聚焦关键环节,打通市—区—街道—社区—小区五级体系中,从社区到小区的最后一百米�?>要推动街道社区工作人员转变角�?/>,把精力从应付各项事务性工作中解放出来,真正到小区去,到群众中去,真正当好群众的知心人�?/>

三是严格责任落实,结合街办社区改革的进一步深入,把市、区两级目标、任务、责任、压力进一步向下传导,落实到人、到岗,把小区物业管理成效作为评判相关单位和个人的重要依据�?/>

湖北日报记者提�?/>

《宜昌市住宅小区物业管理条例》颁布后,街道、社区等基层组织在物业管理中如何充分发挥作用,打通“服务群众的最后一公里”?

答:街道由一个个社区组成、社区由一个个小区组成,街道社区的各项工作,归根结底都要在小区层面落实�?>小区就是基层社会治理真正意义上的“最后一百米”�?/>当前小区群众最关心、反映最强烈的就是物业管理问题,抓好物业管理既是《条例》赋予我们的法定职责,也是做好基层工作的内在要求。本轮的机构改革进一步配强了街道的编制、人员、职能,也对我们提出了更高的工作要求,抓物业管理正式成为了我们的主责主业�?/>

今后,我们将转变思想、转换角色定位,把主要精力从应付各项检查、填报各项表格中解放出来,从抓好小区物业管理入手,建好街道“大工委”和社区“大党委”,充分发挥党组织的政治引领、组织引领、机制引领作用,把小区党支部建设和作用发挥作为基层党建的最实际抓手,严格审查业主委员会主任和组成人选,动员发动党员干部在小区公共事物中勇敢发声,加强对业委会工作的监督指导,协调小区内部业委会、物业企业等各方主体,共同为了提升小区业主居住生活品质、美化小区环境贡献力量�?/>

宜昌发布记者提�?/>

前不久,国家住建部、中央文明办联合公布了全�?个“加强物业管理、共建美好家园”名单,宜昌香山锦苑小区作为湖北�?个入选小区之一,请问有哪些做法可以分享吗?

答:在小区日常管理中,香山锦苑小区的做法,就是一句话,听党话,跟党走,具体来说,一是坚持党建引领小区治理,二是法治规范小区治理,三是文明创建推动小区治理。在我们小区,业委会主任和物业主任作为小区党支部成员,业委会主任兼任党支部书记,社区书记担任第一书记,确保小区各方能够坐到一起、心往一处想、劲往一处使�?/>

民主法治是香山锦苑小区的特色。讲规矩,依法办。我们在征求业主意见的基础上,制定出台�?多个制度,对小区的各项公共事务如何开展都作了具体规定。我们建立了业主代表大会,选出名热心业主担任楼栋代表(楼栋长),和小区物业服务人员一道全部就地转化为小区志愿者,发挥了信息员、联络员、协调员、执行员、监督员等多重作用�?/>

这些年,每年都举行年度总结表扬,业委会和物业企业都报告年度工作,表扬先进,经常开展文艺演出、体育比赛、书画摄影比赛、知识竞赛、道德讲堂等活动,弘扬正气,弘扬社会主义核心价值观。我们发挥住户中法官律师多的优势,组建起了小区法律团队,争取各方支持,解决了小区供水设施更换、交通通道堵塞,违章经营,违法搭建搭建等一系列困扰小区多年的难题,确保了小区秩序安定团结。近几年小区业主调查满意率全都超�?%�?年小区续聘物业公司支持率达到%。《条例》很多规定也肯定了我们过去做的一些工作。这次我们被住建部和中央文明办评为全国典型案例,既是鼓励也是鞭策,今后我们将继续努力,按照《条例》的各项规定,依法依规依约,把香山锦苑建设得更美好�?/>

三峡晚报记者提�?/>

《宜昌市住宅小区物业管理条例》颁布实施后,请问物业服务企业今后将如何持续提升物业服务品质,增强居民的幸福感?

答:条例所指物业服务人即物业企业,如何提升服务品质一直是社会和物业企业长期高度关注的一个问题。《宜昌市住宅小区物业管理条例》颁布实施后,我们计划从以下几个方面进行提升�?/>

一是坚持党建引领,推进“红色物业”,提升物业管理水平。住宅小区不仅是居民居住生活的基本单元,也是基层社会治理的基本单元。随着经济社会的发展,由物业服务引发的社会管理问题日益凸显,人民群众在哪里,民生需求在哪里,党建就应该覆盖到哪里。物业企业作为基层治理单元的“最后一公里”保障,我们坚持宜昌市政府提出的�?”管理机制,有效落实三方联动(社区、业委会、物业企业)和五方共建(增加党支部和业主志愿者),推动以党支部为中轴的多方治理方式,以联席会的形式让业主关心的问题拿上台面,让解决的思路集思广益,让治理主体多方参与,达到信息良性互通、解决办法落地,全面提升业主参与度�?/>

二是提升物业服务品质与时代发展接轨。服务的载体主要是人,人的水平高低决定了服务质量的高低,我们将以宜昌市物业管理协会为平台,加强企业间的学习互动,让优秀的企业引领靠后的企业,提升物业行业的准入门槛,培育一批能够符合现代物业管理模式的物业服务人员。其次,企业内部需加强培训力度,提升服务水平,设立品质部。鼓励业主委员会与物业企业的服务合同涵盖考核指标,企业内部设立服务指标并监督考核,从而整体提升物业企业专业度�?/>

三是推动品质管理的升级。从过去品质管理重在硬件方面逐步升级到软硬件全方面的服务。切实关心商品房业主的体验感,围绕生活推动触点服务,例如业主地毯地垫清洗服务、燃气充值代办服务、重载快递运送服务、大龄老人的关照服务、社区文化建设服务等,从而提升业主的满意度�?/>

四是推进信息化服务手段。由于快节奏的生活和信息互通方式的变化,服务业正在从单一的线下服务过渡到线上线下结合服务模式。物业企业应当充分以公众号、小程序等多种线上方式让业主能够快速咨询问题、快速交费、快速办理业务。物业企业应当利用科技产品逐步取代人工,例如设备房的数据分析、全自动清扫机器、人脸识别等方式,提升业主的活跃度�?/>

来源丨宜昌发�?/>

记者丨姚晓�?通讯员丨叶声

摄影丨付蓓蓓

编辑丨婷�?编审丨龙怡洲

转载须注明来�?/>物业费包括什么不包括什么,有哪些法律依据!

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第条规定:

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。

以及《物业管理条例》第四十一条:

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

从上面我们就可以看出:不管住不住物业费肯定是要交的。

.

什么是物业费?

物业费又称物业管理服务费或物业管理费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。

.

物业费包括什么?

一般来说,物业费主要包括以下几个部分:

、物业管理区域的绿化养护费用;

、物业管理区域的清洁卫生费用;

、物业管理区域的秩序维护费用;

、办公费用;

、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用;

、物业服务企业固定资产折旧;

、物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用;

、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

、经业主同意的其它费用。

.

物业费不包括什么?

许多业主对物业费的认知都有一个误区,就是认为物业费里什么都包含,只要交了物业费,小区物业就该啥都管。其实,并非如此。小区物业提供的是公共服务,服务范围是小区公共区域和公共设施设备,以下几个方面就不包含在物业费里。

、不包括住宅内部设施设备的维修费用

也就是说,如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等,小区物业是不会管的,因为这不归他们管,而且即使小区物业为你提供了这些维修服务,他们也是可以收费的。

、不包括因建筑质量导致的种种问题而产生的费用

比如渗水、漏水、裂缝等,也是不归小区物业管的,但小区物业有义务替你向开发商反映,联系开发商来为你维修。这类的问题,维保期内由开发商负责,维保期外可以申请维修基金进行维修。

、不包括小区业主共用设施设备的大中修费用,及重大部件的更新改造费用

小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更换改造费用也不包含在物业费里,但是可以申请维修基金解决。

.

政策依据是什么?

《物业管理条例》第七条:业主在物业管理活动中,履行下列义务:(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;

《物业管理条例》第三十六条:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

《物业管理条例》第四十一条:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

《物业管理条例》第四十二条:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

《物业管理条例》第四十三条:县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

《物业管理条例》第六十七条:违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条:业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条:经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。

发改委《物业服务收费管理办法》第四条:国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

发改委《物业服务收费管理办法》第八条:物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

发改委《物业服务收费管理办法》第九条:业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

发改委《物业服务收费管理办法》第十条:建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

发改委《物业服务收费管理办法》第十五条:业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

物业费包括什么不包括什么,有哪些法律依据!

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第条规定:

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。

以及《物业管理条例》第四十一条:

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

从上面我们就可以看出:不管住不住物业费肯定是要交的。

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什么是物业费?

物业费又称物业管理服务费或物业管理费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。

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物业费包括什么?

一般来说,物业费主要包括以下几个部分:

、物业管理区域的绿化养护费用;

、物业管理区域的清洁卫生费用;

、物业管理区域的秩序维护费用;

、办公费用;

、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用;

、物业服务企业固定资产折旧;

、物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用;

、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

、经业主同意的其它费用。

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物业费不包括什么?

许多业主对物业费的认知都有一个误区,就是认为物业费里什么都包含,只要交了物业费,小区物业就该啥都管。其实,并非如此。小区物业提供的是公共服务,服务范围是小区公共区域和公共设施设备,以下几个方面就不包含在物业费里。

、不包括住宅内部设施设备的维修费用

也就是说,如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等,小区物业是不会管的,因为这不归他们管,而且即使小区物业为你提供了这些维修服务,他们也是可以收费的。

、不包括因建筑质量导致的种种问题而产生的费用

比如渗水、漏水、裂缝等,也是不归小区物业管的,但小区物业有义务替你向开发商反映,联系开发商来为你维修。这类的问题,维保期内由开发商负责,维保期外可以申请维修基金进行维修。

、不包括小区业主共用设施设备的大中修费用,及重大部件的更新改造费用

小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更换改造费用也不包含在物业费里,但是可以申请维修基金解决。

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政策依据是什么?

《物业管理条例》第七条:业主在物业管理活动中,履行下列义务:(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;

《物业管理条例》第三十六条:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

《物业管理条例》第四十一条:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

《物业管理条例》第四十二条:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

《物业管理条例》第四十三条:县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

《物业管理条例》第六十七条:违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条:业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条:经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。

发改委《物业服务收费管理办法》第四条:国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

发改委《物业服务收费管理办法》第八条:物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

发改委《物业服务收费管理办法》第九条:业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

发改委《物业服务收费管理办法》第十条:建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

发改委《物业服务收费管理办法》第十五条:业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

小区物业费,这里告诉你怎么交!

小区物业费怎么交?

空置的房屋

物业费又该怎么交?

……

近日网友在“问政赣州”平台

咨询物业问题

快来看看吧!

未交房物业费怎么交

瑞金市网友咨询

未交房物业怎么交?

瑞金市“五型”政府办

回复如下

根据《赣州市物价局 赣州市房地产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》(赣市价价字〔〕号)第九条:“物业交付前,开发建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付前期物业服务费,用于物业交付前的物业服务,物业交付后的物业服务费由业主承担。开发建设单位限定购房人办理交付手续的时间不得少于两个月”。据此,房屋交付后的物业服务费应于业主承担。该小区物业服务企业对超过一年未装修的房屋,减免个月物业费。

空置房屋物业费怎么交

章贡区网友商品房

闲置个月以上

询问物业能否减免%?

章贡区“五型”办

回复如下

根据《关于进一步规范物业服务收费的通知》(赣市价价字[]号)第九条 “开发建设单位送达书面交付通知后,物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付,其物业服务费由物业买受人交纳”和第十一条 “业主应当按时足额缴纳物业服务费,物业服务费的收取方式由双方在物业服务合同中约定”。为此您反映的“商品房空置个月以上物业费”应按以上规定执行。

了解了如何交以后

你清楚物业费

包含的范围吗?

. 物业费包括什么?

一般来说,物业费主要包括以下几个部分:

、物业管理区域的绿化养护费用;

、物业管理区域的清洁卫生费用;

、物业管理区域的秩序维护费用;

、办公费用;

、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用;

、物业服务企业固定资产折旧;

、物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用;

、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

、经业主同意的其他费用。

. 物业费不包括什么?

许多业主对物业费的认知有误区,就是认为物业费里什么都包含,但其实并非如此,以下几个方面就不包含在物业费里:

住宅内部设施设备维修费用。其实就是说,如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等,物业公司是不会管的,因为这不归他们管,而且即使物业为你们提供了这些维修服务,他们也是可以收费的。

因建筑质量导致的种种问题而产生的费用。比如渗水、漏水、裂缝等,物业也是不管的,但是他们有义务替你向开发商反映,然后你可以再与开发商协商处理。

公共设备的大中修费用及重大部件更换费用。公共设备的大中修费用及重大部件更换费用也不包含在物业费里,但是可以用维修资金解决。

“问政赣州”平台

由赣州市“五型”政府建设领导小组办公室主办

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来源:赣南日报综合

编辑:沈艳婷 熊小勤

值班主任:明心武

编审:李忠生 陈昱鑫

物业费收取的标准?

第一:针对前期物业管理的物业服务费用,通常采用政府指导价,可以在当地的物价管理部门(物价局)查询到政府指导价的物业费;也可以拨打当地物价局电话咨询,或拨打咨询。第二:在政府指导价的范围内,物业费的价格具体是多少,那就是物业服务企业或开发商测算,并签订《前期物业服务合同》,然后在物价局备案;所以,针对前期物业管理的物业费,是否符合标准,收费是否合理,全部都可以在当地物价局查询,可以拨打当地物价局电话询,或拨打咨询;第三:对于除了前期物业管理的物业服务,就是已经成立业主大会和业主委员会的小区,业主委员会和物业管理公司签订物业服务合同,主要遵循政府市场调节价;换句话就是一个愿意花钱买,一个愿意卖。价格高低,全看双方的意愿。

空置房物业费的收取方式与标准

所谓的空置房就是空着没人住的房子,这种房子有两种空置的原因,一种是因为开发商的原因空置,另一种是因为业主自身原因空置,如果是因为业主自身原因空置的话,是需要缴纳物业费的,下面法律快车小编为您介绍空置房物业费的收取方式与标准。

一、空置房物业费的收取方式与标准(一)已经交付房屋的空置房物业费收取方式

  在物业已经出卖并交付给业主的时候,业主是交纳服务费的义务人。物业交付后,由买受人开始承担,业主的物业费从交付之日起开始计算,入住后,全额收取。业主办理入住手续后长期(连续六个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业,业主应向物业管理企业书面备案,按规定或约定公共服务费标准的%交纳空置物业管理费,或按省市县有关部门对空置房减免的规定收取物业费。

(二)尚未交付房屋的物业费收取方式

  我国物业管理条例第四十二条规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”第二十一条又规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同.” 依据以上法规,由开发建设单位承担的物业服务费用,其计费时间是以与物业服务企业签订的合同规定的计费时间为准。

(三)空置房的物业费收取标准

  物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

  物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

二、物业费包含哪些费用?

  、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  、物业管理区域清洁卫生费用;

  、物业管理区域绿化养护费用;

  、物业管理区域秩序维护费用;

  、办公费用;

  、物业管理企业固定资产折旧;

  、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  、经业主同意的其它费用。

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

三、拒不缴纳物业费的后果

  物业对没有缴费的业主进行起诉,起诉的结果就是补齐物业费。根据《物业管理条例》的规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服务合同约定,无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的,则业主委员会有权督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进一步规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。因此,业主无正当理由拒交物业费的,将因此向物业管理企业承担违约责任,并承担败诉所带来的一切不利后果。

以上就是小编为您介绍的关于空置房物业费的收取方式与标准以及其他法律知识,由上述内容可知,空置房的如果还没有交付使用,则由开发商来缴纳物业费,但是如果业主已经收楼了,那么,无论业主出于何种原因空置,都是需要缴纳物业费的,不过可以向物业公司备案,减免物业费。

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内容来自网络,侵删

物业费到底收多少才合理?法律规定:参考这种收费标准

【引言】

“为什么就隔着一条街,对面小区的物业费比我家的便宜了一半还多?”,相信很多业主都遇到过类似的情况,明明小区大小、环境、配套设施等情况都差不多,但自家小区的物业费就是比别人的高,而且有时候差的还不是一星半点。

这不禁让业主们产生了一个疑问——物业费到底应该收多少?

其实物业费有它的收取标准,不仅和业主的房屋面积有关,还和物业提供的服务事项、服务质量有关系,简单来说就是物业干的活越多、质量越高,相应的物业费也就越贵,并且由于不同地区的政策不同,物业费的收取标准也不同。

【种物业收费标准】

根据我国相关法律规定,物业费的收取应当区分不同的物业性质、特点施行政府指导价市场调节价。具体的收费标准则由各地区的人民政府价格主管部门以及房地产行政主管部门确定。

.政府指导价(以重庆市南川区为例)

政府指导价首先需要区分物业服务等级,不同等级需要提供的服务事项以及质量都存在一定差别,重庆市分别从基本要求、共用部位设备设施维修维护、公共秩序维护、保洁服务以及绿化养护管理个方面来确定物业服务等级。

备注:具体不同的物业服务等级所对应的服务要求可查看《关于贯彻执行&;重庆市物业服务收费管理办法&;的通知》.

其次是按照物业服务等级确定物业费的收取标准,不同的服务等级可收取的物业费有对应的基准价格以及一定的浮动区间,下图为重庆市南川区物业服务收费政府指导价标准。

物业

类别

金额

单位

基 准 价

浮动幅度

一级

二级

三级

四级

有电梯住宅

元/平方米·月

.

.

.

.

万平方米以上可上浮%

无电梯住宅

元/平方米·月

.

.

.

.

万平方米(含)以下可上浮%

特级

停车场

元/位·月

.

半机械停车场可按特级标准上浮%

普通级停车场

元/位·月

.

全机械停车场可按特级标准上浮%

备注:住宅收费等级按《重庆市住宅物业服务等级标准》划分,物业服务未达到一级标准的,物业服务收费标准不得超过一级基准价;

最后,是物业公司提供业主要求提供的超出服务标准范围的服务,可以与业主协商额外服务的服务费。

.市场调节价

有些地区由于政策原因还没有不同评级的物业费的收费标准,则采取的是市场调节价,即由业主与物业公司协商约定物业服务事项、服务质量、收费标准等事项,并签订《物业服务合同》。

备注:由于目前我国大多数小区的《物业服务合同》延续的是开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》,所以可能有部分业主认为小区目前的物业收费不合理,这种情况业主可以委托专业的评估机构对物业服务进行评估,从而确定物业服务的价值。

《民法典》第九百三十八条,物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

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文丨东友律师


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