物业管理办法,最新《达州市物业管理条例》

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物业管理办法,最新《达州市物业管理条例》

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新中国首部民法典呼之欲出:新时代大写的公民权利宣言书

月日,民法典草案提请第十三届全国人大第三次会议审议,这意味着经过全国人大代表的审议,民法典“跑完”最后一程立法程序后行将问世。七编加上附则、章、条、总字数逾万……作为迄今为止我国条文数最多的一部法律——民法典将成为新中国成立以来,唯一一部以法典命名的法律。

这部被称为“社会生活大百科全书”的民法典,草案里每一条款,与每位公民息息相关:生老病死、衣食住行、消费借贷、婚姻家庭、生产生活……从“摇篮到坟墓”,这部鸿篇巨制、公民权利保护集大成的法典,堪称一部新时代大写的公民权利宣言书。

自年第一次起草,民法典历经几代法律人、六十余年接力推动。坐在人民大会堂里,看着这份沉甸甸、厚重的法典草案,全国人大代表、全国人大宪法和法律委员会委员、中国社会科学院学部委员孙宪忠感慨万分,他深知,这部公民权利的宣言书、市场经济的保障法,民法典的出台必将深刻影响每个人的生活,必将有力促进国家治理体系和治理能力现代化。

法学界专家评价称,编纂民法典具有深远的历史意义和现实意义,民法典的制定并施行,从民事领域满足人民群众日益增长的法治需求,不断实现人民群众对美好生活的向往,必将成为新时代推进改革开放不断深化、市场经济体制不断发展、依法治国方略不断完善的法治里程碑。

编纂民法典由《民法通则》起步:最大亮点是规定了民事权利

民法的本质是私法,在很长一段时间里,在中国的法律字典里,这个概念是空白区、是禁区。

年新中国成立到年改革开放之前,全国人大常委会曾两度进行民法典起草,都因当时特殊的历史形势而终止。

年,粮食问题仍困扰着这片土地上的人民。在安徽省风阳县小岗村,户农民签下包产到户的“生死契约”,中国改革开放由此拉开序幕。改革开放带来了经济和社会领域的大变革,我国逐步从计划经济向社会主义市场经济转变。国有经济、民营经济、个体经济等多种经济所有制逐步建立。党的十一届三中全会确定了发扬社会主义民主,健全社会主义法制的任务目标。我国进入法制建设提速期,民众的法律意识与权利意识不断增强。时代的进步,经济社会的发展为民法的恢复注入生机与活力。

年月,全国人大常委会组成起草小组,第三次民法典起草工作拉开帷幕。到年月,完成了《民法(草案)》第四稿。而《民法典》起草未能成行。

在孙宪忠看来,当时民法典没有编纂出来,是由于我国经济体制改革刚起步,民法社会还没有建立,还处于公权社会阶段。

“在上个世纪八十年代初,年轻人结婚订婚要向组织汇报,订立合同、成立经济组织等行为,在当时被认为是具有国家性质的行为,需要经过组织批准。”孙宪忠表示,“这个阶段民法意义上的社会自治空间狭小,还没有形成成熟的民法社会土壤”。

彼时,民法相关知识也非常匮乏。中国法学会民法学研究会副会长、中国人民大学教授杨立新曾在上个世纪七八十年代做过法官,那时的民事审判庭,法律里只有一部《婚姻法》可用。法官们参照《政策法规汇编》判案,判决书上写着“证据确凿,根据党的政策和国家的法律判决如下”。

时任全国人大常委会法工委主任王汉斌曾专门作过说明。他说:“由于民法牵涉范围很广泛,很复杂,经济体制改革刚开始,我们还缺乏经验,制定完整的民法典的条件还不成熟。”

可喜的是,此次民法典的起草催生了一系列民事领域立法成果,其中最值得一提的是年月日起施行的《中华人民共和国民法通则》。

全国人大监察和司法委员会副主任委员王胜明在回顾改革开放民事立法年时曾说,《民法通则》是改革开放进程中的里程碑,亦是中国特色社会主义法律体系建设中的里程碑,它的历史功绩怎么评价也不为过。

《民法通则》制定时,被称为“民法四先生”的魏振瀛、佟柔、王家福、江平进入民法通则起草专家咨询小组,而今这四位法学界专家已故去三位。

在追忆王家福的一篇文章里,清华大学法学院教授崔建远提及,上世纪年代,社会经济制度尚未定型,民法理论较为简陋。《民法通则》的制定满足了改革开放、建设社会主义国家的需要。

《民法通则》颁布后的一段时间里,各界群众对这部法律反响热烈。佟柔应邀到各地宣讲民法,还应香港树仁学院邀请参加民法通则的研讨会,去日本、美国讲解民法通则。

在法学家、中国政法大学终身教授江平看来,《民法通则》最大的优点是规定了民事权利。在一节课上,他给学生讲民法通则,讲了个小时,学生记的笔记有多页。

这一时期奠定了中国民法学的起步发端。令杨立新印象深刻的是求学时,佟柔仅就“所有权”三个字,就讲了节课,一节课分钟。

中国人民大学常务副校长王利明认为,《民法通则》的诞生,“结束了中国没有系统的民事立法的历史”。

上世纪年代,围绕是先制定民事单行法还是民法典,法律界曾经有过一场争论。时任全国人大常委会委员长的彭真一锤定音。他说,我国的经济体制正处于改革中,制定完整的民法典恐怕还有困难,条件不成熟。恐怕需要采取“零售”的方法,根据实际需要,成熟一个制定一个。

这一“先零售后批发”的立法思路,确立了我国民法典制定分阶段、分步骤的实施战略。除了民法通则,合同法、物权法、侵权责任法、知识产权立法、商事立法等,成为这一次民法立法活动的后继,为编纂民法典奠定了坚实基础。

孙宪忠认为,《民法通则》有两大历史功绩:一是明确平等主体之间的财产关系和人身关系属于民法调整;二是确认了民事主体享有广泛的民事权利。 他举例说,《民法通则》民事权利规定中,用八个法律条文对人身权作出了明确规定,人身权得以与财产权、债权、知识产权并身而立,这在世界民事立法史上乃是首次。那些曾在世界范围内产生重大影响的民法典,不管是法国民法典、还是德国民法典,都没有这样的先例。

“平等、自愿、公平、等价有偿、诚实信用,是《民法通则》确立的民事活动基本原则,目前已经成为我国现代民事活动的基本原则。同时对于‘自然人、个体工商户、农村承包经营户、合伙、国有企业法人、集体企业法人、违约责任、侵权责任等基本权利救济制度’等的规定,为我国经济的顺利转型起到了不可估量的作用。”孙宪忠说,“平等主体”写入了《民法通则》,使不管是公有制企业还是民营企业都能够在市场经济中有平等的地位,才有了今后我国经济多年的蓬勃发展。

《民法总则》迈出关键一步:民法典编纂开始

随着社会发展、时代进步,《民法通则》作为一部承前启后的过渡性法律,逐渐无法适应经济和社会发展的需要。

孙宪忠解释说,《民法通则》个条文中,多数都被其他法律替代、被历史淘汰。“比如法人制度的条文被公司法、企业法等替代,涉及物权的被物权法替代、民事责任部分被侵权责任法替代等等,只剩下约十个条文还能继续发挥效用,成为‘掏空现象’。”

《民法通则》起草者之一的江平也坦陈:“民法通则很多内容不适用了”。

年,《民法典》起草被再次提上议程。年,全国人大立法工作机关编纂完成《中华人民共和国民法(草案)》,由于多方意见难以统一,立法方案搁浅,回归到逐步制定单行法的模式。

当此之时,一个严峻问题迎面而来:中国还要不要制定民法典?

放眼世界范围内,年颁行的《法国民法典》是近现代法典化的开端,与当时的自由竞争经济条件相适应,《法国民法典》体现了天赋人权、私权圣神的立法精神,即保障个人最大限度的自由,实现法律最小限度的干预。在此之后,《德国民法典》《瑞士民法典》《意大利民法典》相继颁行。

在孙宪忠看来,世界民事立法史表明,民法典是人民权利宣言书,是法治发展的里程碑。法国、德国等具有全世界影响性的民法典,都是在民族复兴、社会转型、国家崛起的关键时期制定出来的。

编纂一部具有中国特色的、新时代的民法典将解决我国民法立法长期以来一直存在的立法散乱、而且隐含重大矛盾和缺陷的这些实实在在的问题。

年,北京大学召开民法学者魏振瀛教授大寿庆祝会,魏老先生在致辞中表示,中国一定要制定民法典。

这一年召开的十二届全国人大一次会议上,全国人大代表孙宪忠提交了“修订民法通则为民法总则、整合民法立法体系为民法典”的议案。随后,他连续四年提交有关民法典编纂的五个议案。孙宪忠记得,“关于编纂民法典的议案,我在代表团里介绍之后,当天就有三十多名全国人大代表来联署签名,可见编纂民法典多么令人期待”。

年月,党的十八届四中全会通过《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》,其中特别提出“加强市场法律制度建设,编纂民法典”。

“‘民法典’和‘编纂民法典’在中国共产党的历史上第一次提出,自此,民法典编纂的工作开始了。”孙宪忠说道,民法典草案对单行民事法律的整合,将用法典的体系化效应弥补缺陷、消除矛盾,有望解决数十年来,我国民事法律体系中一直存在的一系列立法、执法和司法问题。

江平认为,“民法通则应该改为民法总则。有了民法总则,我们才能有一个正式的民法典。把民法通则改为民法总则是现在最关键的一步。”

最高立法机关确定了编纂民法典“两步走”的工作思路,第一步,编纂民法典总则编、即《民法总则》;第二步,编纂民法典各分编。

年,制定民法总则被列入全国人大常委会立法工作计划。这一年,岁高龄的法学家、中国民法学奠基人之一魏振瀛,写了一份密密麻麻提纲,上面写着:“我们需要什么样的民法总则”。随后,他在《北方法学》上发表题为《我们需要什么样的民法总则——与德国民法比较》的万字长文。

年月日,十二届全国人大第五次会议审议通过《民法总则》,民法典编纂迈出标志性的第一步。

有法学专家感叹说,《民法总则》实现了我们多年来的梦想。而魏振瀛没等到这一天。年他住进了重症监护室,生命到了弥留之际。他说话困难,就让来探望的学生多谈。彼时,他的学生、中国人民大学法学院教授王轶正参与民法典编纂工作。

魏振瀛将王轶与北京大学法学院教授王成叫到病床前,这是师生间最后一次长谈,谈论的内容依然是民法典,他把希望和嘱托放在自己的学生们身上。魏振瀛的妻子深知,制定出中国人自己的民法典,是魏振瀛毕生的心愿。“他一直在等这一天,希望自己可以等到这一天。”

法典中闪耀大写的“人”字: 倾听万条意见中的民意民声

年月日,民法典各分编草案初次提请十三届全国人大常委会第五次会议审议,其中包括六编,即物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编,共条。这标志着我国民法典编纂迈出开创性的第二步。

年月日, 由民法总则和民法典各分编草案合并组成的《中华人民共和国民法典(草案)》提请十三届全国人大常委会第十五次会议审议,条的民法典草案首次“合体”亮相。

编纂民法典,既要“编”又要“纂”。过去五年间,民法典编纂共次公开征求意见,多人参与提供意见,总数达万条。

孙宪忠认为,“编”,就是要将既有的物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任等民事法律和制度进行系统整理、统合;“纂”即结合我国改革开放实践中出现的各种新情况、新问题,确立新的制度。编纂民法典不是对现行法的简单汇编,而是要在总结现行立法和司法经验的基础上,进行必要的制度完善、设计和创新。

民有所呼,法有所应。对于公众反映强烈的许多问题,民法典草案都做出了回应。

人格权独立成编是民法典草案的亮点。人格权对于人民群众来说,是权利最重要的宣示书,事关民事主体最基本、最重要的权利,关系到每个人的尊严。将人格权独立入编,并建立了侵害人格权的禁令制度,是贯彻落实宪法关于“公民的人格尊严不受侵犯”的要求,体现了以人民为中心的发展思想,也弥补了我国民事立法中曾有的“重物轻人”的立法缺陷。作为中国民法典领先世界的一个创举,人格权编闪耀着大写的“人”字,是中国法治对公民人格权的庄严确认与严格保护,可以被认为是世界人格权保护法治贡献的中国方案。

在孙宪忠看来,民法典人格权编草案中专设一章:隐私权和个人信息保护,界定隐私权范围、采纳公众意见,不断扩容、升级个人信息保护的范畴,是“回应最广大人民群众对于隐私等个人私权利保护的渴望和需求,确立隐私权,是法律文明的重要体现。”

阅读民法典草案,一位高校学生注意到,“私人生活安宁”几个字出现在这个大部头的法典中。

清华大学法学院副院长程啸称,在现代社会,“私人生活安宁”是个人最重要的“福利性利益”,是个人美好幸福生活的重要内容,也是重要的民生事项。民法典草案承认私生活安宁是隐私的重要组成部分,针对他人发送垃圾短信、垃圾邮件侵扰个人私人生活安宁的行为,民法典人格权编草案专门在隐私权部分规定了侵害隐私权的行为类型,并明确将个人私人生活安宁规定在隐私权之中,禁止非法进入、窥视、拍摄他人的住宅、宾馆房间等私密空间,非法拍摄、录制、公开、窥视、窃听他人的私密活动,非法拍摄、窥视他人身体的私密部位,有利于保障社会生活的安定有序。

民法典编纂专班成员、全国人大常委会法工委民法室主任黄薇表示,“性骚扰本来是妇女权益保障法规定的,在人格权编纂过程中,社会公众非常关切,提出了很多意见。我们对这些意见进行了认真梳理,并作了吸收,比如说为了防止职场、校园的性骚扰,要求用人单位,包括机关、企业、学校等在防治性骚扰方面有一些责任和义务。”

“当下的中国,正处于‘两个一百年’奋斗目标的历史交汇期,亟需法治发挥固根本、稳预期、利长远的治理作用,民法典恰逢其时。”孙宪忠说。

而今,承载着几代中国法学人梦想的民法典终于即将问世。站在新的历史起点上,民法典蕴含了民事权利保障、法律义务强化、社会秩序稳定等多重价值,是以良法推进善治的重要抓手,无疑将成为国家治理现代化的重要保证。

中国青年报客户端北京月日电

来源:中国青年报客户端

帮邻居关液化气罐,被烧至五级伤残,男子诉至法院要求赔偿万

本来是见义勇为的好事

没想到意外受了伤

面对高额的费用

咱也不想流血又流泪……

好心帮忙却意外烧伤

陈某华与彭某、李某均居住在某街道办事处安排的临时安置房。

年月日,陈某华途经彭某、李某的房间时,闻到房间内有液化气泄漏的味道,便通知彭某的母亲余某前往查看。因余某没有钥匙开门,陈某华便爬窗进入室内,在关闭液化气罐时烧伤。陈某华受伤后住院治疗,花费医药费近万元,其中,已医保报销.万元。

经鉴定:陈某华因液化气烧伤面部颈部、躯干、双上肢,右眼失明,综合评定为五级伤残,需后续治疗费万元。出院后,陈某华将彭某、李某、余某,以及街道办事处诉至法院,主张其共同承担残疾赔偿金、误工费、护理费、营养费、住院伙食补助费、交通费等其他损失,所有损失共计万元。

一审判决:本案系无因管理,原告可获得赔偿

湖南省益阳市沅江市人民法院一审认为,本案中,原告陈某华出于为被告彭某、李某所居住的房屋排除险情、避免损失发生的目的进入室内关闭液化气罐,符合被管理人的利益,构成无因管理。据此,原告因管理事务受到损失,可以请求受益人给予适当补偿。

根据原告因管理事故受损的大小及受益人受益的大小,法院酌情认定由被告彭某、李某共同补偿原告万元,被告某街道办事处补偿原告万元。

一审宣判后,原、被告均不服,上诉至湖南省益阳市中级人民法院。

二审判决:获赔之外,还可申报奖励

益阳中院审理后认为,无因管理是指没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损,自愿管理他人事务或为他人提供服务的行为。见义勇为,是指行为人没有法定的也没有约定的义务,为了使国家、社会公共利益或者他人的合法权益不受或者免受损害,而实施的制止侵害、防止损失的行为。见义勇为作为一种特殊的无因管理,往往给行为人造成人身和财产的损失后果,而无因管理一般不会造成人身损害,故二者造成的损害后果不同。

本案中,陈某华在他人液化气泄漏,存在随时爆炸起火危险的情况下,为保护他人生命、财产安全,毅然爬窗进屋关闭液化气罐阀门,并在行为实施过程中因液化气起火被烧成五级伤残,其行为与一般的无因管理具有明显区别,故一审判决认定本案为无因管理纠纷欠妥,本案案由纠正为见义勇为人受害责任纠纷。

彭某、李某作为案涉安置房的直接使用者,为陈某华行为的主要受益人,二人应承担较多的补偿责任。案涉安置房为街道办事处所有,陈某华的行为既避免了街道办事处的财产损失,亦避免了密集居住环境下潜在的人身伤亡风险。作为财产所有者,街道办事处应承担补偿责任。

结合实际情况,益阳中院认为一审判决金额并无不当,予以维持。故判决彭某、李某共同补偿原告万元,某街道办事处补偿原告万元。

法院认为,陈某华为了他人利益,以身赴险,体现了中华民族助人为乐、见义勇为的传统美德,应予以弘扬。保护见义勇为人员的合法权益,践行社会主义核心价值观,应为社会所倡导。

案件审结后,法院向街道办事处发出司法建议,建议其依据相关规定为陈某华申报见义勇为相关奖励。

同时依法对陈某华予以免交诉讼费用,后续将为陈某华争取司法救助等相关权益保障。

法官:不能让英雄“流血又流泪”

为了弘扬社会主义核心价值观,倡导见义勇为的高尚道德准则,防止见义勇为者“流血又流泪”,民法典对见义勇为者的请求权和承担责任的规则做出规定。

见义勇为者不顾自己安危,慷慨赴险,使受益人转危为安。对于受害人的救助,作为利益共同体的受益人,应适当分担损害,给受害人以补偿。同时,也应充分利用相应的社会救济机制,为受害人尽可能争取利益。

《中华人民共和国民法典》

第一百八十三条 因保护他人民事权益使自己受到损害的,由侵权人承担民事责任,受益人可以给予适当补偿。没有侵权人、侵权人逃逸或者无力承担民事责任,受害人请求补偿的,受益人应当给予适当补偿。

第一百八十四条 因自愿实施紧急救助行为造成受助人损害的,救助人不承担民事责任。

文章来源:公众号@ 湖南高院

图片来源:视觉中国

授权委托书你写对了吗?

现实生活中,经常会遇到因为自己没时间,请亲戚朋友帮忙代办一些事情,这时候往往会用到授权委托书,通常都会以一句”委托某某人全权处理某某事情“完事,这样写真的就是全权委托了吗?下面且听我详解。

民事诉讼活动的授权委托书

上述授权行为源于民事中的代理制度,根据《中华人民共和国民法典》的规定:”代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。”听起来是不是有点晕,是不是不知所云?别急,容我翻译一下,大家就明白了。代理人就是那个帮忙的亲戚朋友,被代理人就是那个没时间的人,假设没时间的人叫张三,帮忙亲戚叫李四。那么,上面的规定换句话说就是:(因为张三没时间或者不方便)委托李四帮忙做事,李四在张三允许的范围内,以张三的名义做事,所产生的后果由张三承担。是不是理解这个规定了?

在上面这个规定的基础上,授权委托书要解决的问题就是“张三允许的范围”是什么?授权委托书的要素应当包含以下几个:委托人的身份信息(被代理人,没空的)、受委托人的身份信息(代理人,帮忙的)、委托事由(原因)、委托权限(允许的范围)、有效期间等,下面一一作 介绍:

.委托人、受托人的身份信息,这两个要素很简单,就是要明确没空的人和帮忙的人的身份情况,包含姓名、性别、出生日期、民族、公民身份号码、家庭住址、联系电话等。最重要的是姓名、公民身份号码、联系电话,这三个的重要性只要单独一提大家就都会明白,不必多说。不过要明确的是,受托人应当是成年人。

.委托事由:一般书写为“兹因什么什么情况,现委托(受托人姓名)作为(委托人的姓名)的代理人,代为处理某某事项”,这部分主要目的就是说明:.为什么要委托别人帮忙。但是这个原因不是关注的重点,因为这是一项民事权利,权利人当然的享有,说白了没有原因也可以委托,至于具体什么原因一般不会特别关注。当然,一些必须要本人亲自到场的事情除外,比如结婚、离婚等,主要是涉及身份关系的情形,别人无法代理,自不可委托他人办理。.表明委托授权关系,和处理的具体事情。也就是说明谁是没空的,谁是帮忙办事的,虽然在身份信息的时候说明了双方的身份,但这里更直观地体现双方的委托授权关系,特别要说明双方是具体哪种亲属关系,兄弟姐妹、父女、母女等。在不同的地方,对代理人的资格有不同的要求,拿民事诉讼活动而言,作为公民个人作为代理人,必须是被代理人的近亲属,也就是配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女,超出这个范围的亲戚是不被允许的。(具体详见《中华人民共和国民事诉讼法》第五十七条、《中华人民共和国民法典》第一千零四十五条)这部分另外需要说明的是处理的事情,比如什么案件、比如办理什么手续等。

.委托权限:这就是授权的具体范围,主要包含处理事情中涉及的一些具体内容。拿民事诉讼活动来讲,委托权限包含:参加庭审、调解等诉讼活动;代收法律文书;调查收集证据;代为承认、放弃、变更诉讼请求等具体内容。其中,承认、放弃、变更诉讼请求是最为关键的权利,意味着代理人是否有处理实体权利,也就是说话能不能作主,如果是全权委托必须明确写明代为承认、放弃、变更诉讼请求,如果仅在委托权限处写“全权委托”等字样而不列明是否有代为承认、放弃、变更诉讼请求的权利,则视为一般授权,也就是仅仅是帮忙的,说话作不了主,重要事项下决定还得要本人来。所以说,对于授权委托书,如果仅仅是让人帮忙跑跑路,走一下流程的,也就是一般授权,其具体的权限可不作严格要求。但要真正行使全部权利,原则上需要将具体的权利在委托权限中予以明确,特别需要注明类似“承认、放弃、变更诉讼请求”的核心权利。

.最后,还应当注明委托授权的时限,这可以让相对人明确代理人的权限时间,不至于在事情办完以后,代理人还拿着授权委托出到处招摇撞骗。

以上就是授权委托书的内容,你写对了吗?

上海奉贤:年底了,借出去的钱要不回来怎么办?看这一篇就够了!

编者按:

为了向人民群众提供全面、准确、及时的司法服务和诉讼咨询,即日起,“奉法尚贤”特别开设“奉法·为民”系列,以劳动争议、离婚诉讼、房屋买卖、民间借贷、宅基地拆迁安置补偿、与公司有关的纠纷等常见的案由类型为划分,从程序和实体两方面梳理分析打官司遇到的相关问题,为您来法院诉讼提供指引。

本期推送涉民间借贷纠纷诉讼指引:

程序

一、民间借贷纠纷的管辖法院?

有管辖约定则依约定,无约定由合同履行地或被告住所地法院管辖;双方对合同履行地未约定或约定不明确,争议标的为给付货币的,以接受货币一方所在地为合同履行地。

法律依据:

《中华人民共和国民事和诉讼法》第二十四条 因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

《最高人民法院关于适用&;中华人民共和国民事诉讼法&;的解释》第十八条 合同约定履行地点的,以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确,争议标的为给付货币的,接收货币一方所在地为合同履行地;交付不动产的,不动产所在地为合同履行地;其他标的,履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同,交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行,当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的,由被告住所地人民法院管辖。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三条 借贷双方就合同履行地未约定或者约定不明确,事后未达成补充协议,按照合同相关条款或者交易习惯仍不能确定的,以接受货币一方所在地为合同履行地。

二、出借人同时起诉借款人和担保人的,管辖法院如何确定?

根据主合同即借款合同确定管辖法院。

法律依据:

《最高人民法院关于适用&;中华人民共和国民法典&;有关担保制度的解释》第二十一条 ...... 债权人一并起诉债务人和担保人的,应当根据主合同确定管辖法院。

三、出借人仅起诉担保人的,管辖法院如何确定?

根据担保合同确定管辖法院。

法律依据:

《最高人民法院关于适用&;中华人民共和国民法典&;有关担保制度的解释》第二十一条 ......债权人依法可以单独起诉担保人且仅起诉担保人的,应当根据担保合同确定管辖法院。

四、间借贷当事人在借款合同中约定管辖后,借款人死亡,出借人起诉其继承人在继承遗产范围内承担清偿责任的,原管辖是否约束新的当事人?

借款人的继承人既非原借款合同的签订人,也非原权利义务的约定受让人,所需承担的系因继承遗产产生的法定清偿责任,原管辖约定不能约束继承人。

五、自然人之间的借款合同何时成立?

自出借人提供借款时成立。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》第六百七十九条 自然人之间的借款合同,自贷款人提供借款时成立。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条 自然人之间的借款合同具有下列情形之一的,可以视为合同成立:(一)以现金支付的,自借款人收到借款时;(二)以银行转账、网上电子汇款等形式支付的,自资金到达借款人账户时;(三)以票据交付的,自借款人依法取得票据权利时;(四)出借人将特定资金账户支配权授权给借款人的,自借款人取得对该账户实际支配权时;(五)出借人以与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时。

六、借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人,持有凭证的当事人,可否提起民间借贷诉讼?

可以,人民法院应予受理。

法律依据:

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条 ......当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人,持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的,人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩,人民法院经审查认为原告不具有债权人资格的,裁定驳回起诉。

七、出借人可否不起诉借款人,仅起诉保证人?

(一)如保证人提供连带责任保证,出借人可以起诉借款人,也可以只起诉保证人;

(二)如保证人提供一般责任保证,不能只起诉保证人而不起诉借款人。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》第六百八十八条 当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时,债权人可以请求债务人履行债务,也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。

《最高人民法院关于适用&;中华人民共和国民法典&;有关担保制度的解释》第二十六条 一般保证中,债权人以债务人为被告提起诉讼的,人民法院应予受理。债权人未就主合同纠纷提起诉讼或者申请仲裁,仅起诉一般保证人的,人民法院应当驳回起诉。

提示:

当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的,按照一般保证承担保证责任。

八、借条上载明的出借人为两人以上的,可否仅由其中一个出借人向法院起诉借款人?

(一)如系按份之债,即若干个出借人分别向借款人出借一定金额的,每个出借人可在自己的债权范围内单独起诉借款人承担责任;

(二)如系连带之债,每一个出借人均可以要求借款人承担全部债务,故可仅由其中一个出借人起诉借款人;

(三)如系不可分之债,应由所有出借人作为共同原告起诉。

九、人民法院立案后,以民间借贷行为本身涉非法集资犯罪而移送公安,公安不予立案的,当事人是否可以同一事实向法院再次提起诉讼?

可以,人民法院应予受理。

法律依据:

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第五条 人民法院立案后,发现民间借贷行为本身涉嫌非法集资等犯罪的,应当裁定驳回起诉,并将涉嫌非法集资等犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。公安或者检察机关不予立案,或者立案侦查后撤销案件,或者检察机关作出不起诉决定,或者经人民法院生效判决认定不构成非法集资等犯罪,当事人又以同一事实向人民法院提起诉讼的,人民法院应予受理。

十、借款人涉嫌犯罪或生效判决认定其有罪,出借人可否起诉保证人承担保证责任?

可以,人民法院应予受理。

法律依据:

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第八条 借款人涉嫌犯罪或者生效判决认定其有罪,出借人起诉请求担保人承担民事责任的,人民法院应予受理。

十一、经查明,属于虚假民间借贷诉讼,原告可否申请撤诉?

不可以,人民法院不予准许,并应当依据相关规定,判决驳回其诉讼请求。

法律依据:

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十条 经查明属于虚假民间借贷诉讼,原告申请撤诉的,人民法院不予准许,并应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条之规定,判决驳回其请求。

实体

《最高人民法院关于适用&;中华人民共和国民事诉讼法&;的解释》第九十条规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

根据“谁主张,谁举证”的原则,当事人应当向法院提供如下证据:

一、证明借贷主体资格的证据

(一)当事人是自然人的,应提交身份证明资料,如身份证、户口本、护照等;

(二)当事人是法人或其他组织的,应提交工商登记资料,如营业执照副本、法定代表人身份证明书、委托书等;

(三)如主张夫妻共同举债的,还应提交婚姻关系存续证明,如结婚证。

二、证明借贷关系成立的证据

(一)借款合同、借款协议、借据、欠条、还款计划书等债权凭证;

(二)如无书证,可以提供证明双方之间存在借贷关系的短信、微信、支付宝聊天记录以及电话录音录像等证据。

法律依据:

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条 出借人向人民法院提起民间借贷诉讼时,应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。

三、证明款项支付及偿还的证据

(一)金融机构转账凭证、微信转账、支付宝转账等交付凭证;

(二)现金交付的,应说明交付的时间、地点、款项来源、在场人员等;

(三)交付给他人或者通过他人交付的,应提供如委托收款书、委托付款书等材料;

(四)已经清偿的,应提供收条或还本付息的付款凭证。

四、证明利息的证据

(一)债权凭证上载明的有关利息的约定或者短信、微信聊天记录、电话录音中对利息的约定等;

(二)借款人定期支付利息的行为可以推断当事人之间有利息约定。

法律依据:

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条 借贷双方没有约定利息,出借人主张支付利息的,人民法院不予支持。

自然人之间借贷对利息约定不明,出借人主张支付利息的,人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外,借贷双方对借贷利息约定不明,出借人主张利息的,人民法院应当结合民间借贷合同的内容,并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场报价利率等因素确定利息。

五、证明诉讼时效的证据

(一)催款通知书、催款邮件、催款电话录音、催款微信、短信聊天记录;

(二)借款人出具的还款计划书、承诺书等。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

以上证据若包含电子证据,如短信、微信聊天记录,应连贯完整,并出示原始载体。录音、录像等视听资料应提供存储设备及内容的文字记录。

来源:奉法尚贤微信公众号

作者:毛玮瑶、余亚

编辑:任喆

北京海淀:儿子把母亲房卖了,法院:买卖合同对母亲不生效

男子以其母名义与买家签订房屋买卖合同,出卖母亲名下房屋,后母亲以其不知情为由要求确认儿子与买家签订的房屋买卖合同无效。北京海淀法院经审理,判决确认房屋买卖合同对赵女士不发生法律效力。

案 情 简 介

原告赵女士诉称,林先生与其系母子关系。王女士在明知林先生超越代理权的情况下,依然与林先生签订了房屋买卖合同,转让了赵女士名下房屋。在收取了房屋买卖定金万元后,林先生与王女士发生了分歧,继而又发生林先生退还王女士万元等若干行为,这些行为侵犯了她的根本利益,故赵女士诉至法院,要求确认林先生与王女士签订的房屋买卖合同无效。

被告王女士辩称,从事实来看,赵女士出售房屋的行为系真实意思表示,中介公司也参与了此房屋买卖全过程,赵女士起诉没有法律依据,不适用合同无效的法律事由,故不同意赵女士的诉讼请求。

被告林先生辩称,其是善意替其母亲与王女士签订的房屋买卖合同,但在签订合同过程中确实存在委托手续不明确等情况,对此王女士都是知晓的。尽管是善意,其认为赵女士的权益在一定程度上受到了损害,且赵女士拒绝追认合同,请求法院依法进行裁决。

第三人中介公司述称,林先生当时是拿着赵女士的委托书、房产证、授权委托书及赵女士的身份证原件来到店里的,三方在店里的会议室签订了合同。经与公司经纪人石先生核实,石先生在建委北门见到了赵女士本人,当时赵女士拿着办理过户所需的材料原件,但由于当时已经下午点多了,已经来不及办理过户手续,因此当天未完成对过户。

在案件审理过程中,赵女士提交售房委托书,表示委托书上赵女士的签名非其本人所签。对此王女士及中介公司表示在签约时对该事项不知情,但均认可赵女士的签名为林先生代签的事实。林先生提交了与中介公司工作人员的微信聊天记录,聊天记录的时间为签约之后,内容为中介公司工作人员向林先生索要房产证照片、赵女士电话及身份证照片、售房委托书原件。

林先生以此证明中介公司在促成双方交易时并未审核过上述材料原件,对此中介公司称交易当时已经审核过上述材料,但后期梳理时没有找到上述材料复印件,故要求林先生再次提交上述材料照片。林先生还提交了银行交易明细,证明王女士将房屋定金万元汇到林先生账户后,该款项一直在林先生账户,后又转汇给王女士。

同时,林先生与王女士签订的《房屋买卖合同》中载明:“如无委托收款公证书,代理人所指定的收款账户必须为出卖人本人账户,否则指定账户无效”。

法 院 审 理

法院经审理后认为,赵女士拒绝追认林先生的无权代理行为,则林先生的行为在本案中是否构成表见代理决定了涉案合同是否对赵女士发生效力。中介公司虽主张签约当时审核了林先生携带的房产证原件、房主身份证原件等必要材料,但并未于现场拍照留存证据,同时根据林先生提交的微信记录显示,中介公司也未留存上述材料的复印件,则法院有理由相信中介公司在签约当时并未审核过上述材料原件。

在林先生代赵女士签订涉案合同时,王女士及中介公司明知房屋产权登记在赵女士名下,但在签订合同时却未对必要材料原件进行审核。王女士并未在签订合同过程中见过赵女士,亦未与赵女士进行联系确认授权的真实性,中介公司证人证言虽证明于办理过户时见过赵女士,但未能对此提供有效证据予以佐证,该证人证言仅为孤证。

涉案合同中明确约定无委托收款公证书的情况下,代理人所指定的收款账户必须为出卖人本人账户。但在林先生未出具委托收款公证书的情况下,王女士及中介公司认可的及王女士实际支付房屋定金的账户却为林先生个人账户,且该笔定金从未转入赵女士名下。结合以上三点分析,法院认为王女士及中介公司在订立合同时未进到审慎的注意义务,林先生的行为不构成表见代理,涉案合同对赵女士不发生效力。最终法院判决林先生以赵女士名义与王女士签订的《北京市存量房屋买卖合同》对赵女士不发生效力。

宣判后,王女士提起上诉,二审维持原判,该判决现已生效。

法 官 说 法

《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。”法律对于无权代理的法律后果作出了相应规定,若行为人无权代理,那么代理行为的法律后果不再约束被代理人。第一百七十二条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效”。此为法律对于表见代理的规定。在司法实践中,若合同相对人主张构成表见代理的,应当承担举证责任,不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要件,还应当证明相对人为善意且无过失,也即表见代理制度不仅要求代理人无代理权行为在客观上形成具有代理权的表象,而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。

本案中,结合上述事实认定,王女士在主观上存在一定过失,不构成善意且无过失这一表见代理的构成要件,故林先生的行为不构成表见代理,依然适用法律对于无权代理的一般规定,签订的合同对被代理人赵女士不发生效力。

需要注意的是,无权代理可能产生的法律后果有两种。若相对人追认,则代理行为直接约束被代理人与相对人;若相对人拒绝追认,代理行为虽然对被代理人不发生效力,但行为人与相对人订立的合同仍然有效,只是在原基础法律关系中变更了合同相对方为行为人与相对人,最终由行为人承担合同不能履行或迟延履行等违约行为产生的法律后果。

(文中人物均系化名)

来源:北京海淀法院

文: 倪虹

编辑:史梓敬

有限公司实务丨委托他人代持股权怎么签协议?法律规定

《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国公司法》、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)

涉及利益方

有限责任公司、隐名股东、名义股东、其他股东

涉及文书

股权代持协议、股权代持相关方声明

注意事项 签订前应确定不存在无效情形

我国现行法律不禁止股权代持,但是涉及证券、银行、保险等金融领域行业的,损害公共利益的,有违公序良俗的,代持协议会被认定为无效;

还需要注意,公务员委托他人股权代持,虽然协议有效,但是公务员无权要求成为工商登记股东,同时公务员本人存在被行政处分和没收收益的风险。

其他股东应有知情权

基于有限责任公司的人合性,根据《最高人民法院关于适用&;中华人民共和国公司法&;若干问题的规定(三)》第条,股权代持过程中,如果隐名股东要求显名,需要征得其他股东半数以上同意,或能证明半数以上其他股东知晓实际出资人出资,而且对其实际行使股东权利未提出异议。

如不愿意让其他股东知道,那么将来要求显名就可能遇到障碍,即便起诉法院也不会得到支持。

建议将其他股东作为合同主体签署,或者签订声明对股权代持表示知情、同意。

名义股东的利害关系人

鉴于当前社会的离婚率高居不下,如果名义股东在婚姻存续期间,建议由其配偶、家庭成员和其他利害关系人签署声明确认,或者作为代持协议主体签署,并在代持协议中明确约定婚姻继承条款。

明确名义股东行使权利的限制

明确名义股东行使表决权的条件,如:在以股东身份参与公司经营管理过程中需要行使表决权时至少应提前日通知甲方并取得甲方书面授权。

明确分红的交付流程及违约后果,如:在获得该等投资收益后日内将该等投资收益划入甲方指定的银行账户。如果乙方不能及时交付的,应向甲方支付等同于同期银行逾期贷款利息之违约金。

明确违约责任

不宜笼统约定违约应负违约责任,而应明确约定违约金的内容和范围,包括但不限于因违约而支付或损失的利息以及律师费,违约方向守约方支付的违约金总额应当与因该违约行为产生的损失相同,包括守约方因履约而应当获得的利益,但不得超过协议各方的合理预期。

声明:发表本文的目的在于传递更多信息,仅为分享、交流、学习之目的,任何组织或个人均不应以本文全部或部分内容作为决策依据,因此造成的后果将由行为人自行负责。若您需要法律建议或咨询专业问题,请与本文作者联系。

委托贷款合同关系的裁判规则与法律适用

委托贷款是商业银行的一项中间业务,通过委托贷款业务,可以满足银行传统信贷业务无法满足的个性化、多元化的融资需求。根据《商业银行委托贷款管理办法》(银监发〔〕号)规定,委托贷款,是指委托人提供资金,由商业银行(受托人)根据委托人确定的借款人、用途、金额、币种、期限、利率等代为发放、协助监督使用、协助收回的贷款。委托人是指提供委托贷款资金的法人、非法人组织、个体工商户和具有完全民事行为能力的自然人。

委托贷款关系的特征有:、委托贷款业务是商业银行的委托代理业务;、商业银行受理委托贷款业务申请需要委托人与借款人就委托贷款条件达成一致;、委托人自行确定委托贷款的借款人,并对借款人资质、贷款项目、担保人资质、抵质押物等进行审查;、委托贷款资金来源和用途符合规定;、商业银行向委托人收取代理手续费,协助收回委托贷款本息,并及时划付到委托人账户。

基本案情:年月日,招行南宁分行与恒帝隆公司签订《委托贷款借款合同》,约定招行南宁分行接受思道科公司的委托(双方签订了《委托贷款委托合同》),向恒帝隆公司发放不超过人民币亿元整的委托贷款。用途为用于偿还借款人对平安银行的借款、项目开发建设以及公司经营资金等;年利率.%;日利率为年利率/;还款期限个月。同日,恒帝隆公司与招行南宁分行签订《委托贷款抵押合同》,约定恒帝隆公司以其在建工程及土地使用权作为抵押物,为《委托贷款借款合同》项下的贷款提供抵押担保,案涉抵押物均已办理了抵押登记。

上述合同签订后,招行南宁分行根据思道科公司向其发出的《委托贷款通知书》,于年月日发放贷款亿元,于年月日发放贷款亿元和万元,其中,借款金额亿元,以.%为基准利率,借款期限个月,借款用途偿还平安银行借款;借款金额亿元,以.%为基准利率,借款期限个月,借款用途用于项目开发建设及公司经营;借款金额万元,以.%为基准利率,借款期限个月借款用途用于支付年三季度利息。以上借款偿还日期均为年月日。

平安信托公司受思道科公司委托进行贷后管理,于年月发现资金使用不符合贷款合同的约定,涉嫌贷款资金挪用,违反合同约定用途使用贷款,思道科公司因此停止发放余下贷款。恒帝隆公司用自有资金按期支付了五个季度利息,年月日,恒帝隆公司拖欠利息,经数次催告无果。年月日,思道科公司向广东高院提起诉讼,请求法院判决恒帝隆公司向思道科公司归还贷款本息及其他费用。一审判决作出后,恒帝隆不服上诉至最高人民法院,最高人民法院判决驳回上诉,维持原判。①

一、委托方在借款合同关系中是否为适格原告

法院认为,案涉《委托贷款委托合同》《委托贷款借款合同》《委托贷款抵押合同》是各方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方当事人均应依约履行。《合同法》②第四百零二条规定:“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”③恒帝隆公司在签订《委托贷款借款合同》时明知思道科公司与招行南宁分行之间的代理关系,恒帝隆公司并未提供证据证明《委托贷款借款合同》只约束招行南宁分行和恒帝隆公司,《委托贷款借款合同》可直接约束思道科公司和恒帝隆公司。思道科公司通过招行南宁分行将资金提供给恒帝隆公司使用,三方当事人之间建立的是委托贷款合同关系。案涉合同是否为三方共同签订,并不影响委托贷款合同关系的成立,思道科公司有权以自己名义直接向恒帝隆公司主张权利。《最高人民法院关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》从保护委托人权利的角度考量,规定委托人可以以受托人为被告提起诉讼,但并未限制委托人直接以借款人为被告提起诉讼,思道科公司以恒帝隆公司为被告提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。

二、违反合同约定用途使用贷款,委托方是否有权停止发放剩余贷款

法院认为,《合同法》第二百零二条规定:“贷款人按照约定可以检查、监督借款的使用情况。借款人应当按照约定向贷款人定期提供有关财务会计报表等资料”;第二百零三条规定:“借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。”④根据上述法律规定及合同约定,思道科公司有权检查、监督恒帝隆公司借款的使用情况,恒帝隆公司应当如实提供资料进行说明。

关于恒帝隆公司是否有按合同约定用途使用亿元贷款的问题,法院认为,虽然合同对“公司经营”没有作出明确界定,但不能理解为借款可由恒帝隆公司任意支配使用。借款合同之所以约定借款用途,其目的是借款人能在出借人可控的范围内使用资金,以确保出借资金的安全,而公司经营范围反映了公司业务活动的内容和生产经营方向,合理、合规、合法的使用贷款,不能严重超出其经营范围。在恒帝隆公司未按合同约定的用途使用借款的情况下,有权停止发放余下贷款。

三、借款利息、逾期罚息、违约使用借款罚息的认定

法院认为,委托贷款法律关系中贷款人即受托人是经国家金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构,其履行代为发放、监督使用并协助收回贷款等金融机构的职责,但委托贷款有别于商业银行的自营贷款业务,商业银行以受托人身份与借款人发生借款关系,有关贷款对象、用途、金额、期限、利率等借款合同主要权利义务的确定体现了委托人的意志,而且贷款来源于委托人筹集的资金,资金成本与民间借贷大体相当,因此委托贷款实际上兼具金融借款与民间借贷的特征,故本案可适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》确定有关借款利息、罚息等利率上限标准。

、关于借款期限内正常利息、利息逾期罚息、违约使用借款罚息的计算问题。根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定⑤,思道科公司于年月日向广东高院提起诉讼,请求判令恒帝隆公司偿还贷款本息,恒帝隆公司于年月日签收相关诉讼材料,故案涉借款于年月日到期。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条的规定,借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和,不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数,以年利率%计算的整个借款期间的利息之和,出借人请求借款人支付超过部分的,人民法院不予支持。

.关于借款到期后逾期罚息的计算问题。法院认为,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定:“借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率%为限。”第三十条规定:“出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率%的部分,人民法院不予支持。”本案合同约定的逾期罚息为日.%,实际达到年利率%,已超出了上述司法解释确定的利率司法保护上限。因此,本案逾期罚息应以本金.亿元为基数,按年利率%的标准自年月日起计至实际清偿之日止。鉴于借款到期后本金已按年利率%的标准计算罚息,如同时对期内正常利息以及违约使用借款部分再计收罚息,将超过民间借贷利率的上限标准,因此对期内正常利息以及违约使用借款部分在借款到期后不再计收罚息。

四、诉讼保全担保保险费的负担

法院认为,虽然案涉《委托贷款借款合同》未明确约定恒帝隆公司需承担思道科公司实现债权的费用,但思道科公司为收回债权而提起本案诉讼,其因采取诉讼保全措施所发生的诉讼保全担保保险费本质上是因恒帝隆公司的违约行为而支出的合理费用,属于违约方给守约方造成的损失,根据《合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定⑥,思道科公司有权主张诉讼保全担保保险费。另外,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条中规定的逾期利息、违约金或者其他费用,其实质属于借款人为获得借款支付的成本,只有与资金成本紧密相关的相关费用才属于上述规定的范围。本案思道科公司支付的诉讼保全担保保险费系思道科公司为实现其债权而实际支出的成本,不属于借款资金费用,因此不受《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的约束。

五、委托方对受托银行名下抵押财产可否直接享有优先受偿权

恒帝隆公司主张《委托贷款抵押合同》是招行南宁分行与恒帝隆公司签订,且抵押权登记在招行南宁分行名下,思道科公司对抵押物不享有优先受偿权。法院认为,从本案《委托贷款委托合同》《委托贷款借款合同》《委托贷款抵押合同》的签订情况及内容看,恒帝隆公司对于《委托贷款借款合同》的存在及思道科公司与招行南宁分行之间的代理关系是明知的,其是在对思道科公司为案涉借款实际权利人有清楚认知的基础上签订案涉《委托贷款抵押合同》。如前所述,《委托贷款借款合同》约束思道科公司与恒帝隆公司,抵押关系作为委托贷款关系的从法律关系其应与主合同约束同样的当事人,因此思道科公司作为借款及抵押权的实际权利人,有权一并向恒帝隆公司主张抵押权。此外,虽然抵押权登记在招行南宁分行名下,但本案招行南宁分行作为思道科公司的代理人,以自己的名义签订抵押合同,办理抵押登记,法律后果应归于思道科公司,且招行南宁分行对思道科公司向恒帝隆公司直接主张抵押权不持异议,因此思道科公司可以自己的名义直接向恒帝隆公司主张以招行南宁分行名义设立的抵押权。

注释:

①. 改编自()最高法民终号民事判决书

②. 根据最高人民法院《关于适用&;中华人民共和国民法典&;时间效力的若干规定》,民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

③. 《民法典》第九百二十五条。

④. 《民法典》六百七十二条、六百七十三条。

⑤. 《民法典》五百六十五条。

⑥. 《民法典》五百八十四条。

女子自费为小区买儿童滑梯,邻居滑倒后将她告上法庭!判了

业主自费为小区购置公共游乐设施交于物业公司管理,本是为丰富小区儿童娱乐生活,谁知却因地面湿滑,有人踩到脚垫而摔伤。这种情况,谁该对伤者承担责任?近日,江苏省江阴市人民法院审理了这么一起侵权损害赔偿纠纷案件。

图为庭审现场

案件经过

业主自费购置儿童滑梯

张女士一家住在江苏省江阴市某小区,家中有一名两岁的宝宝。因为小区为一个商住一体的大厦,游乐设施较少,小区内的业主带孩子时可以游玩的项目很少。

年月,苦于每次带孩子出门都无处游玩,张女士想到了由她自己购买游乐设施的办法,她当即用微信跟小区物业公司取得联系,提出由其自费为小区添置一套儿童滑梯设施,供小区业主的孩子们免费游玩。物业公司觉得这个主意不错,工作人员当天就对张女士的提议予以同意,并表示他们会为张女士购买的儿童滑梯腾好地方。

没过多久,张女士就从网上购买了一套儿童滑梯设施(含脚垫),经与物业公司商议后,放置在了小区大厦的一楼大厅公共区域,且离物业公司前台不远。自从有了滑梯,张女士的小孩和小区其他儿童经常会去滑梯上玩耍,滑梯给小区许多业主在日常带娃时多了一个选择和去处。滑梯区域的卫生保洁以及滑梯被儿童游玩乱后的归整等工作,则由物业公司负责。

滑梯脚垫意外致人摔伤

年月的一天,刘女士到张女士所在的小区办事,经过小区大厦一楼大厅时踩到张女士所购置滑梯配套的脚垫。当天脚垫下面恰好有水渍,因而十分湿滑,刘女士站立不稳后仰重重摔倒在了地上。前台物业人员赶忙上前查看,并将摔伤在地的刘女士送至了医院诊疗。

图为监控视频资料

刘女士原以为只是个小伤休养下就好了,但没想到一拍片后发现是椎体骨折,经过多次治疗后背部还是疼痛,难以很快痊愈。后经司法鉴定,刘女士椎体粉碎性骨折,构成伤残,残疾等级评定为十级;误工期天、护理期天、营养期天。

刘女士觉得导致她摔倒的主要原因是物业公司没有及时清理地面的积水导致脚垫湿滑,在小区一楼大厅内也没有设置“小心地滑”的安全警示标识,同时,张女士购买并放置滑梯也存在过错。因此,刘女士向法院起诉物业公司和张女士要求共同赔偿她的医疗费、误工费、护理费、残疾赔偿金等各项损失近万元。

庭审过程中,双方就各自应否承担责任,展开了激烈的辩论并充分发表了诉辩意见。

物业公司认为,刘女士作为成年人理应根据周围环境谨慎行走,其未尽到审慎义务,存在重大过错。张女士在物业公司管理区域设置儿童滑梯以及脚垫,虽有进行报备并征得同意,但其未设置或树立警示标识或隔离带,也存在一定过错。物业公司作为物业管理人,也仅是未能妥善进行管理,最多承担不超过%的赔偿责任。

得知自己被告上法院,张女士更是觉得冤。她认为自己是出于好心为了整栋楼小朋友玩得开心才购买的滑梯,也不盈利,不应该由自己承担责任。

法院判决

法院审理后认为,张女士无责,物业公司应当承担主要赔偿责任,刘女士自己也有过错,可以减轻物业公司的赔偿责任。

首先,对于物业公司来说,张女士在征得物业公司同意后,将购置的滑梯游乐设施放置在物业公司同意放置的区域供全体小区业主免费使用,相应游乐设施的日常维护、管理和安全防范等义务,依法应当由物业公司负担。而本案中,物业公司不仅没有及时清理地面积水做好卫生保洁工作,对于小区大厦一楼大厅地面湿滑、案涉脚垫踩后存在致人滑倒风险等亦未设置任何警示标识和提醒。因此,物业公司未能有效防范安全风险、做好安全防范工作的过失是导致本案事故发生的主要原因,依法应对刘女士在本案中的损失承担主要的赔偿责任。

其次,刘女士作为成年公民,应当对可能存在的风险尽量预判和避免,但其未能及时查明路况发现通行地点存在风险,该疏忽亦是导致其摔倒的一定原因,其自身对于损害的发生存在一定过错,故依法可以适当减轻物业公司的赔偿责任。

因此,法院判决物业公司对刘女士的损失承担主要的赔偿责任,赔偿刘女士各项损失共计万余元。同时,法院驳回了刘女士要求张女士赔偿的诉请。判决后,双方均服判息诉。目前该判决已经发生法律效力。

裁判解析

善行无过不应担责

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定,行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。因此,在我国司法实践中,对于应否承担侵权责任的标准主要采用过错归责原则,即行为人存在过错方才需要承担侵权责任,反之则不应承担责任。

本案中,双方对于物业公司应否承担责任争议性不大,因为物业公司未能充分有效提供物业服务的过错比较明显,但对于购买案涉游乐设施的张女士应否承担责任则争议较大,各执一词。

正如判决书中所说,张女士这种好心自费为小区购置游乐设施供公众游玩的善行善举不应该被认定为存在过错而给予否定性的评价。相反,本案的判决给张女士的这种善行进行了“正名”,还了张女士一个“清白”。

张女士在本案中依法不应承担侵权责任,理由有三:

第一,张女士作为小区业主自费为所在小区购置案涉游乐设施的行为不存在过错。张女士在购置有关设施时是出于改善小区人居环境、便利小区儿童快乐游玩等善良目的,对于本案事故的发生并无主观上的故意或者过失。

第二,张女士购置并放置案涉游乐设施的行为与本案事故发生之间并无必然因果关系。作为儿童游玩设施的案涉滑梯和脚垫客观上并未增加小区大厦一楼大厅的人身危险性,购置和放置的行为也不会必然导致类似事故的发生。脚垫被刘女士踩后致其摔倒的主要原因在于物业公司未能有效履行好安全防范义务、消除地面湿滑的安全隐患。

第三,要求张女士在本案中承担赔偿责任不仅于法无据,亦于理不合。与人为善、与邻为善是我国优良的传统文化,友善也是我国社会主义核心价值观之一。在城市小区邻居之间日益陌生的时代,本案中的张女士出于便利所在小区儿童游玩而自费购买游乐设施并提前征得物业同意以便管理的善心、善行,正是值得弘扬、表扬并予以保护的社会正能量所在,张女士的案涉行为不应该受到司法的否定性评价。

人民法院作为维护社会公平正义的最后一道防线,有义务通过正确适用法律作出公平公正的判决来培育、引导、弘扬正确的价值导向,为社会正能量“撑腰”。在应否承担责任这一问题上,坚决不因有人受伤而扩大赔偿主体范围,坚决不“和稀泥”,就对与错、赔与不赔等是非问题给出了明确的回应,表明了国家审判机关的观点和立场,确立了明确的价值导向。

来源:人民法院报、江苏省江阴县人民法院

来源: 长沙电视台政法频道

中华人民共和国民法典

新华社北京月日电中华人民共和国民法典

(年月日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过)

目录

第一编 总则

第一章 基本规定

第二章 自然人

第一节 民事权利能力和民事行为能力

第二节 监护

第三节 宣告失踪和宣告死亡

第四节 个体工商户和农村承包经营户

第三章 法人

第一节 一般规定

第二节 营利法人

第三节 非营利法人

第四节 特别法人

第四章 非法人组织

第五章 民事权利

第六章 民事法律行为

第一节 一般规定

第二节 意思表示

第三节 民事法律行为的效力

第四节 民事法律行为的附条件和附期限

第七章 代理

第一节 一般规定

第二节 委托代理

第三节 代理终止

第八章 民事责任

第九章 诉讼时效

第十章 期间计算

第二编 物权

第一分编 通则

第一章 一般规定

第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

第一节 不动产登记

第二节 动产交付

第三节 其他规定

第三章 物权的保护

第二分编 所有权

第四章 一般规定

第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权

第六章 业主的建筑物区分所有权

第七章 相邻关系

第八章 共有

第九章 所有权取得的特别规定

第三分编 用益物权

第十章 一般规定

第十一章 土地承包经营权

第十二章 建设用地使用权

第十三章 宅基地使用权

第十四章 居住权

第十五章 地役权

第四分编 担保物权

第十六章 一般规定

第十七章 抵押权

第一节 一般抵押权

第二节 最高额抵押权

第十八章 质权

第一节 动产质权

第二节 权利质权

第十九章 留置权

第五分编 占有

第二十章 占有

第三编 合同

第一分编 通则

第一章 一般规定

第二章 合同的订立

第三章 合同的效力

第四章 合同的履行

第五章 合同的保全

第六章 合同的变更和转让

第七章 合同的权利义务终止

第八章 违约责任

第二分编 典型合同

第九章 买卖合同

第十章 供用电、水、气、热力合同

第十一章 赠与合同

第十二章 借款合同

第十三章 保证合同

第一节 一般规定

第二节 保证责任

第十四章 租赁合同

第十五章 融资租赁合同

第十六章 保理合同

第十七章 承揽合同

第十八章 建设工程合同

第十九章 运输合同

第一节 一般规定

第二节 客运合同

第三节 货运合同

第四节 多式联运合同

第二十章 技术合同

第一节 一般规定

第二节 技术开发合同

第三节 技术转让合同和技术许可合同

第四节 技术咨询合同和技术服务合同

第二十一章 保管合同

第二十二章 仓储合同

第二十三章 委托合同

第二十四章 物业服务合同

第二十五章 行纪合同

第二十六章 中介合同

第二十七章 合伙合同

第三分编 准合同

第二十八章 无因管理

第二十九章 不当得利

第四编 人格权

第一章 一般规定

第二章 生命权、身体权和健康权

第三章 姓名权和名称权

第四章 肖像权

第五章 名誉权和荣誉权

第六章 隐私权和个人信息保护

第五编 婚姻家庭

第一章 一般规定

第二章 结婚

第三章 家庭关系

第一节 夫妻关系

第二节 父母子女关系和其他近亲属关系

第四章 离婚

第五章 收养

第一节 收养关系的成立

第二节 收养的效力

第三节 收养关系的解除

第六编 继承

第一章 一般规定

第二章 法定继承

第三章 遗嘱继承和遗赠

第四章 遗产的处理

第七编 侵权责任

第一章 一般规定

第二章 损害赔偿

第三章 责任主体的特殊规定

第四章 产品责任

第五章 机动车交通事故责任

第六章 医疗损害责任

第七章 环境污染和生态破坏责任

第八章 高度危险责任

第九章 饲养动物损害责任

第十章 建筑物和物件损害责任

附则

第一编 总则

第一章 基本规定

第一条 为了保护民事主体的合法权益,调整民事关系,维护社会和经济秩序,适应中国特色社会主义发展要求,弘扬社会主义核心价值观,根据宪法,制定本法。

第二条 民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。

第三条 民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护,任何组织或者个人不得侵犯。

第四条 民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。

第五条 民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。

第六条 民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。

第七条 民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。

第八条 民事主体从事民事活动,不得违反法律,不得违背公序良俗。

第九条 民事主体从事民事活动,应当有利于节约资源、保护生态环境。

第十条 处理民事纠纷,应当依照法律;法律没有规定的,可以适用习惯,但是不得违背公序良俗。

第十一条 其他法律对民事关系有特别规定的,依照其规定。

第十二条 中华人民共和国领域内的民事活动,适用中华人民共和国法律。法律另有规定的,依照其规定。

第二章 自然人

第一节 民事权利能力和民事行为能力

第十三条 自然人从出生时起到死亡时止,具有民事权利能力,依法享有民事权利,承担民事义务。

第十四条 自然人的民事权利能力一律平等。

第十五条 自然人的出生时间和死亡时间,以出生证明、死亡证明记载的时间为准;没有出生证明、死亡证明的,以户籍登记或者其他有效身份登记记载的时间为准。有其他证据足以推翻以上记载时间的,以该证据证明的时间为准。

第十六条 涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的,胎儿视为具有民事权利能力。但是,胎儿娩出时为死体的,其民事权利能力自始不存在。

第十七条 十八周岁以上的自然人为成年人。不满十八周岁的自然人为未成年人。

第十八条 成年人为完全民事行为能力人,可以独立实施民事法律行为。

十六周岁以上的未成年人,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。

第十九条 八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;但是,可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

第二十条 不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人,由其法定代理人代理实施民事法律行为。

第二十一条 不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人,由其法定代理人代理实施民事法律行为。

八周岁以上的未成年人不能辨认自己行为的,适用前款规定。

第二十二条 不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;但是,可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。

第二十三条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。(未完待续)

关于无因管理构成要件的相关裁判规则条

重点条文

《民法典》第一百二十一条

法条变迁说明

《民法典》第条是关于无因管理的规定,沿用《民法总则》第条,未作修改。无因管理,是指没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失而进行管理的行为。管理他人事务的人为管理人,因管理人管理其事务而受益的人为受益人。无因管理制度作为债的发生原因之一,使管理人和受益人之间产生了债权债务关系。无因管理行为虽为干预他人事务,但是以避免他人利益受损失为目的,有利于社会的互助行为,是法律鼓励的行为。

法信· 裁判规则

.行为人在没有义务的情况下集中和清理了乱停乱放单车并支付相关费用,但又锁捆存放妨碍他人使用的,不能认定为无因管理——北京智享人生物业管理有限公司诉摩拜(北京)信息技术有限公司无因管理纠纷案

案例要旨:行为人与共享单车经营者之间不存在合同关系的情况下,集中和清理了乱停乱放单车并支付相关费用,但集中和清理后未在合理可期待的时间内有效联系单车的所有权人或者管理人,并私自用锁链捆住集中放于地下车库妨碍他人使用的行为不当,故行为人的行为不能认定为无因管理。

审理法院:北京市海淀区人民法院

案例来源:《人民法院报》年月日第版

.未经他人同意,私自为他人发起网络众筹捐款,不构成无因管理——甲诉乙无因管理纠纷案

案例要旨:行为人为第三人向网络发帖求助并通过自己的银行账号接收捐款,因捐款人与第三人之间是赠与关系,捐款所得与第三人原本的利益是否减损以及减损大小并无因果关系,因此行为人的行为不构成无因管理。

案例来源:《人民法院报》年月日第版

.小区地下室水管爆裂漏水时,业主主动关闭水管阀的行为构成无因管理,负有维修义务的物业公司应当对业主产生的损失承担相应赔偿责任——李某诉某物业公司无因管理纠纷案

案例要旨:小区地下室出现水管爆裂的紧急情况,按照合同约定,维修责任由物业公司承担,因物业公司迟迟不修,没有法定或约定义务的业主主动关闭水管阀并因此受伤,其为了避免包括自己利益在内的他人利益受损紧急关闭水管阀门的行为,构成无因管理。物业公司应当对业主产生的损失承担相应赔偿责任。业主在关闭水管阀过程中未尽到安全谨慎的注意义务,应当自行承担部分责任。

审理法院:新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

案例来源:新疆法院网 年月日

.赡养义务人未履行法定义务,街道办事处及时将患病被赡养人送医治疗的行为构成无因管理——三里屯街道办事处诉何某乙无因管理纠纷案

案例要旨:被赡养人生病时赡养义务人未履行法定义务,街道办事处及时将被赡养人送医治疗,避免被赡养人因无人赡养发生其他后果,从而使赡养义务人免受公序良俗负面评价或在社会名誉上遭受更大损失,避免赡养人承担不利于自己法律后果的可能性的,街道办事处的行为属于为赡养义务人的利益而管理,符合无因管理的构成要件。

审理法院:北京市第三中级人民法院

案例来源:江必新、夏道虎主编:《中华人民共和国民法典重点条文实务详解(中)》,人民法院出版社年版

.不当无因管理不具有违法阻却性,管理人因不当管理行为侵害他人权利,构成侵权——王某某与徐某某等不当得利纠纷上诉案

案例要旨:司法实践中不当无因管理可从四个方面进行认定:一是管理他人事务;二是具有管理意思;三是就事务的管理,管理人无法定义务和约定义务;四是管理事务的承担,不利于本人,和(或者)违背本人明示或可得推知的意思。关于不当无因管理,其法律效果有多种情形:因其不具有违法阻却性,管理人因不当管理行为侵害他人权利,构成侵权。若本人主张享有无因管理所得之利益,本人负有偿付必要费用、必要债务、管理人因管理遭受损失的义务,本人的偿付义务以其所得利益为限;若本人不主张享有无因管理所得之利益,在符合不当得利构成要件的情况下,一般可按照不当得利处理。

案号:()沪民终号

审理法院:上海市第一中级人民法院

案例来源:陈立斌主编:《年上海市第一中级人民法院案例精选》,人民法院出版社年版

法信?司法观点

无因管理的构成要件

.须为管理他人之事务

“所谓‘管理事务’,与委任契约上的‘处理事务’,其意义相当,即凡任何适于为债之客体的一切事项均属之;但单纯之不作为,则不包括在内。”首先,只要是对债之客体的一切事项的管理,都属于管理事务的行为。这种行为既可以是法律行为,如及时为他人出售即将腐烂的水果;也可以是事实行为,如为他人修缮房屋、喂养牲畜等。需要注意的是,好意施惠行为不能构成无因管理。好意施惠是指一方向他人实施的旨在增进友谊的恩惠行为。好意施惠之所以不构成无因管理,是因为行为人行为多出于道德风尚及社交应酬的考虑,因而无意获取任何回报。因此,理论上一般将好意施惠行为视为社交应酬,归于道德范畴,认为其不适于作为无因管理之债的客体。此外,管理人须有民事行为能力。因为管理人必须具备与其所管理事务相当的个人能力,才能妥为管理本人事务。例如《德国民法典》第条规定,管理人不具备完全行为能力时,只依侵权行为或不当得利的规定处理。

.管理事务利于他人

()管理事务利于他人仅限于避免他人损失,而不包括广义上一切使他人获益的管理行为。例如,将他人收藏的古董以高价卖出,即便该管理行为使他人获益,也不构成无因管理。又如,主动为停在路边的车提供洗车服务,由于该服务并非为了避免车主的损失,同样不构成无因管理。

()无因管理是为他人管理事务,是为了将其管理所产生的利益归属于本人。因此,对于因过错管理损害他人的利益,或误将他人事务当作自己的事务管理,或管理所得利益归属自己所有的,均不构成无因管理。例如,管理人将邻居危房修缮后出租并自己收取收益的,不能构成无因管理。

()无因管理还进一步要求管理人的行为不得违反本人明示或可推知的意思。我国台湾地区“民法”第条规定:“未受委任,并无义务,而为他人管理事务者,其管理应依本人明示或可得推知之意思,以有利于本人之方法为之。”违反本人意思的事务管理,学说上称之为不适法无因管理。“唯此情形,衡量社会利益及本人利益对管理人无特别予以优惠之必要,故不应使其管理事务行为具有阻却违法之法律效果”。在大多数情况下,无因管理人并不知道他人的意思,此时如何判断管理行为是否违反本人明示或可推知的意思?我们认为,只要管理人的行为符合常识、常情、常理,不低于一般人的判断标准,即应当认为符合本人意思。需要指出的是,在特定情形下,出于维护社会公共利益和公序良俗的需要,管理人即便违反本人意思管理事务,仍得以构成无因管理。如将因迷信不愿进医院的患者强行送往医院救治的行为,或者抢救意图自杀的人,虽违反本人意思,仍构成无因管理。

.管理人无法律上的义务

无因管理在性质上属于事实行为。“事实行为是指行为人主观上并无产生民事法律关系的意思,而是依照法律的规定引起民事法律关系后果的行为。”如果无因管理人与本人之间因约定义务或法定义务而为管理事务,例如管理人基于仓储合同对被保管人的货物进行管理,或父母基于监护关系照顾子女,均不构成无因管理。

判断管理人有无义务,应当按照客观标准。管理人原没有义务,而在管理时有义务的,不能成立无因管理;原有义务,而至管理时没有义务的,自没有义务之时即可成立无因管理,本有义务而误认为自己没有义务的,不为无因管理,本无义务,而误认为自己有义务的,则仍可成立无因管理。

(摘自:最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典总则编理解与适用(下)》,人民法院出版社年出版,第~页)

法信?关联法条

.《中华人民共和国民法典》

第九百七十九条 【无因管理定义】管理人没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失而管理他人事务的,可以请求受益人偿还因管理事务而支出的必要费用;管理人因管理事务受到损失的,可以请求受益人给予适当补偿。

管理事务不符合受益人真实意思的,管理人不享有前款规定的权利;但是,受益人的真实意思违反法律或者违背公序良俗的除外。

第九百八十条 【受益人享有管理利益时的法律适用】管理人管理事务不属于前条规定的情形,但是受益人享有管理利益的,受益人应当在其获得的利益范围内向管理人承担前条第一款规定的义务。

.《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》(年修正)

第七条 管理人因无因管理行为产生的给付必要管理费用、赔偿损失请求权的诉讼时效期间,从无因管理行为结束并且管理人知道或者应当知道本人之日起计算。

本人因不当无因管理行为产生的赔偿损失请求权的诉讼时效期间,从其知道或者应当知道管理人及损害事实之日起计算。

贷款余万借给亲戚,多次催款未果且影响信用……该怎么办?

表妹为借钱给表姐

不惜网贷余万元

结果,说好的及时还款却没还清

还被银行、借款平台拉黑

……

遇到这事儿该咋办?

贷款转贷影响个人征信

湖北宜昌的刘某因经营资金周转需要,向表妹王某借款。王某手上没有现金,便将信用卡借给刘某使用,同时从自己名下的花呗、借呗、微粒贷等多个平台,多次借款余万元,并转借给刘某使用。刘某承诺会及时还款并负担利息,不影响王某的银行征信。

借款后,刘某虽然有过还款,但未足额还清。因有欠款记录,王某被银行及各借款平台拉黑,甚至影响了结婚购房。王某多次向刘某催款未果,无奈之下将刘某起诉至法院。

法院:刘某应返还王某借款

并依法支付相应利息

庭审中,刘某辩称双方是合伙经营,款项并非全部借款,要求王某自担部分损失。

湖北省宜昌市西陵区人民法院审理后认为,根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条,套取金融机构贷款转贷的,应当认定民间借贷合同无效。本案原告王某出借给被告刘某的余万元是从信用卡、支付宝、借呗等金融平台中转借的,系套取金融机构贷款转贷,依法无效。

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还。故刘某应返还王某借款,并支付相应利息。

被告刘某辩称,双方系合伙经营,但未举证证明,法院不予采信。原告诉称,借款应按年利率%计算利息,亦无法律依据,法院不予采信。

最终经委托第三方会计事务所审计对账,法院依法判决刘某需返还王某借款本金.万元,并按中国人民银行同期一年期(贷款市场报价利率)标准支付利息。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定,依照其规定。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第十三条 具有下列情形之一的,人民法院应当认定民间借贷合同无效:

(一)套取金融机构贷款转贷的;

(二)以向其他营利法人借贷、向本单位职工集资,或者以向公众非法吸收存款等方式取得的资金转贷的;

(三)未依法取得放贷资格的出借人,以营利为目的向社会不特定对象提供借款的;

(四)出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的;

(五)违反法律、行政法规强制性规定的;

(六)违背公序良俗的。

综合:“今日说法”、“宜昌西陵法院”微信公众号

来源: 央视一套

远离高利贷、套路贷,守好我们的“钱袋子”!

课前提问

今天是第十二个全国打击和防范经济犯罪宣传日。近年来,涉及高利贷、套路贷的经济犯罪频发,引起社会广泛关注。一些网贷机构披着民间借贷的外衣,或利用借款人着急用钱放高利贷,或以无抵押快速房贷为诱饵吸引借贷人掉入债务陷阱。

如果遇到高利贷、套路贷等情况,我们该怎么办?如何维护我们的合法权益?

往下翻↓↓

小政学堂开始上课

首先

小政先带大家了解

《中华人民共和国民法典》中

关于禁止高利贷的规定

法条链接

根据《中华人民共和国民法典》第六百八十条规定:禁止高利放贷,借款的利率不得违反国家有关规定。

借款合同对支付利息没有约定的,视为没有利息。

借款合同对支付利息约定不明确,当事人不能达成补充协议的,按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息;自然人之间借款的,视为没有利息。

典型案例

张某、李某、王某三人经常纠集合谋向赌博的人高利放贷,而后非法索债。张某负责在赌场上向赌博的人放债,王某负责背包把钱,李某负责后续向欠款人要债,先后共借给参与赌博的魏某等人共计万元,利息高达每一万元天息五百。后魏某等人因利息太高未能还款,李某、张某、王某三人给魏某等人发微信进行威胁,并纠集他人驾车尾随魏某家属至其家中,对魏某的家属进行殴打。密云区检察院以李某、张某、王某属于“恶势力”团伙,涉嫌寻衅滋事罪向密云区人民法院提起公诉。密云区人民法院判决认定李某、张某、王某属于“恶势力”团伙,判处三人刑罚。

检察官说法

因为急于用钱,很多人在借款时难免会签订利息过高的“不平等条约”,之后借款人根本支付不起借款利息,最后轻则债台高筑,重则家破人亡,高利贷百害无一利。对此,《中华人民共和国民法典》明确禁止高利贷。

本案中涉案债务均为张某、李某、王某在赌桌上向赌博人所放的高利贷,利息高达一万元天息五百,这种利用了赌徒心理而产生的债务是一种非正常债务。

一、法律禁止高利贷,法律保护正常范围内的借款利息,但是超出规定的利息将不受法律保护。

二、“砍头息”和以逾期利率、违约金、其他费用并存等方式存在的变相利息超出规定的部分也得不到法律的保护。

三、借款合同关于利息的约定应当明确,没有约定或者约定不明确将有可能视为没有利息。

除了高利贷

套路贷也很常见

“利滚利”的套路贷

在模式上跟高利贷很像

但是也有区别

典型案例

王阳最近囊中羞涩,有一天看到一张“无利息、无抵押、放款快”的贷款小广告,随后稀里糊涂地走了一遍贷款的流程。王阳借了元,约定一个月之后还。但是,到了还款的时候,对方给出的还款数却令王阳咋舌,根本拿不出来这么多钱,于是小贷公司“贴心”地建议他去新的小贷平台借钱还款。就这样,王阳“以贷还贷”,债务不断垒高,要还的债务也达到了上百万。后来,小贷公司开始短信、电话轰炸手机通讯录里的亲友、同学、同事,巨大的精神压力导致王阳无法出门,一度打算自杀,最后是父母卖了房子堵住漏洞拯救了他。

法官说法套路贷跟高利贷的区别,三个方面划重点!

一、行为目的方面。套路贷中的借款只是幌子,犯罪嫌疑人、被告人的根本目的是非法占有被害人财产;而民间高利贷当事人主观上追求的是高利。

二、侵害客体方面。套路贷犯罪侵害的客体多、社会危害性大,不仅侵害被害人财产权、人身权,还危害公共安全,破坏金融管理秩序,甚至挑战司法权威,严重妨害司法公正;而民间高利贷主要是破坏金融管理秩序。

三、法律后果方面。套路贷是犯罪行为,犯罪分子意不在借贷本身,而是通过各种手段,非法占有被害人财物;而民间高利贷本质上是民间借贷关系,除了超过法定的高额利息部分不受法律保护,借贷行为本身受法律保护。

简单来说,套路贷是“扫黑除恶”打击的重点对象,是一种违法犯罪行为,根据案件具体事实,可能以诈骗、强迫交易、敲诈勒索、抢劫、虚假诉讼等罪名侦查、起诉、审判。

如果不幸被“套路”,根据不同的情形可以寻求不同的法律救济。如委托售房、以房抵债等,可起诉确认房屋买卖合同无效,可撤销房屋买卖合同,也可要求受托人返还购房款并赔偿差价,还可以要求放款人重新结算等。

而防止被骗的最为有效的方式,就是对于任何的所谓“高收益、低风险”的项目,不听、不信、不参与,任何一次轻信和侥幸,均可导致“人财两空”。

警方提示

大家如果有借款需求

一定要通过银行

或者正规的网贷平台

并且提前了解一定的金融知识

在正式贷款前一定要看清合同

特别是贷款的

额度、利率、还款方式

违约处理等细节

树立正确的价值观

抵制盲目消费、超前消费

量入为出

珍惜自己的血汗钱

保卫父母的养老钱

守住子女的读书钱

远离高利贷的陷阱

随堂笔记经济犯罪不仅危害国家经济安全、政治安全,而且损害的是人民群众切身利益,成为影响社会安全稳定的毒瘤。面对高利贷门槛低、放款快的诱惑,我们要摒弃侥幸心理,多看、多问、多查、多思,善于运用法律武器,保护好自己的“钱袋子”!

“下调法定婚龄”争议年:法理、情理如何断?

澎湃新闻首席记者 李季 实习生 刘梦惠 郎敏

当前,我国《民法典》规定的法定婚龄是“男不得早于周岁,女不得早于周岁”。这一规定始见于年颁布的《婚姻法》,也是那个年代“计划生育”政策的法律映射。

近年来,伴随着老龄化加速、生育率下跌及晚婚晚育趋势日益明显,多位全国人大代表、政协委员、法学学者不断提出“降低法定婚龄”的建议。然而,民调似乎并不“买账”,有网友调侃道,“下调了也没人生”,“该建议是提倡光明正大地啃老吗?”

该话题首次成为舆论焦点是在年。当年,全国人大代表黄细花曾在全国两会期间提出“将法定婚龄降至男女均为周岁”的建议,引发了社会广泛热议。年,她再次将这项建议带上两会,不想又冲上舆论浪尖。

其后,年民法典婚姻家庭编草案二审稿审议时,“是否应降低男女法定婚龄”这一立法议题成为网络热议的焦点。事实上,次年颁布的《民法典》并未对法定婚龄做出调整,不过近三年来,依然有法学学者接连发文呼吁“下调法定婚龄”。

那么,这个问题为何在年中被反复提及?近日,多位主流学者及倡导者与澎湃新闻深入交流了他们的观点。除低生育的现实外,“国际最高法定婚龄之一”“与成年年龄冲突”等理由被多位法学学者提及。

究其根源,一切还要从我国颁布的第一部《婚姻法》说起。

年月日,太原,新人在民政局领证。中新社记者 武俊杰 资料图

“法定婚龄”是如何写进法律的?

一切要从我国颁布的第一部《婚姻法》说起。

新中国成立后,我国先后颁布了两部婚姻法,第一部是年颁布的《婚姻法》,第二部是年颁布的《婚姻法》。年《婚姻法》第四条规定:“男二十岁,女十八岁,始得结婚”,这是我国首次明确法定婚龄。年《婚姻法》同时确立了婚姻登记制度。

年,中央人民政府关于颁布《中华人民共和国婚姻法》的命令。图片来自《中国档案报》

“男岁,女岁,这是指男女结婚不得早于这个年龄,是法律对申请结婚登记男女的最低年龄限制,当时它的目的是为了防止早婚,防止形成‘童婚’。”近日,中国社会科学院法学研究所社会法室主任、研究员、性别与法律研究中心主任薛宁兰在接受澎湃新闻采访时表示。

年《婚姻法》颁布以前,招童养媳、包办婚姻、买卖妇女、纳妾多妻等现象广泛存在,这部《婚姻法》废除了封建婚姻制度,实行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的新型婚姻制度,曾被外国学者赞誉为新中国“恢复女性人权的宣言”。

到年《婚姻法》,男女结婚年龄分别提高了两岁,其第六条规定,“结婚年龄,男不得早于二十二周岁,女不得早于二十周岁”。

“那时的社会背景发生变化,新中国成立后的多年,我国人口迅速增长。年《婚姻法》将男女法定婚龄分别提高两岁,是受到我国人口过快增长这一社会因素的制约,以此推动计划生育国策的贯彻落实。”薛宁兰介绍道。

我国社会长久以来都是“普婚普育”,婚姻往往是生育的前奏。在年《婚姻法》中,“婚”与“育”都有倡导性表述——其第六条还规定,“晚婚晚育应予鼓励。”

自我国实施计划生育政策以来,计生标语口号开始出现在很多农村。图片来自《中国日报》新浪微博

“上世纪年代到年代这年期间,我国净增人口亿两千多万,远远超过社会承载能力,通过晚婚晚育来控制生育,这也是一个必然选择。”近日,广东财经大学法学院院长鲁晓明在接受澎湃新闻采访时表示。

那么,什么才算“晚婚晚育”?

“晚婚晚育就是倡导晚结婚、晚生育。一方面,通过规定很高的法定婚龄控制早婚早育;另一方面,即便是达到法定婚龄也不建议结婚,而是倡导再推迟一段时间以后才结婚。具体来说,晚婚就是在法定婚龄的基础上再推迟年以上,也就是男满岁、女满岁才结婚。”鲁晓明介绍。

年颁布的《人口与计划生育法》则对“晚婚晚育”做了更详细的规定,明确了其奖励政策。该法第十八条规定,“国家稳定现行生育政策,鼓励公民晚婚晚育,提倡一对夫妻生育一个子女”。其第二十五条规定,“公民晚婚晚育,可以获得延长婚假、生育假的奖励或者其他福利待遇。”

对于上述规定,中国人大网发布的《&;人口与计划生育法&;释义》曾解释道,第十八条中规定的“晚婚”是指超过法定(根据《婚姻法》的规定男周岁、女周岁)年以上初婚,即男周岁、女周岁结婚为晚婚;“晚育”是通常指已婚育龄夫妻达到晚婚年龄后初次生育子女,即妇女周岁生育子女为晚育。

第十八条的释义同时指出,提倡晚育,也要考虑科学育儿,不是越晚越好,育龄妇女无特殊情况最好将生育时间安排在岁前为宜。

年月日,银川,领证后的新人拍照记录幸福瞬间。当日,不少准新人选择到民政局登记结婚。中新社记者 于晶 资料图

“晚婚晚育”是怎么被法律删除的?

事实上,我国初婚年龄正在逼近岁关口。

根据《中国人口普查年鉴-》,年,中国人平均初婚年龄为.岁,其中,男性平均初婚年龄为.岁,女性为.岁。

而在个别地区,初婚年龄已迈过岁关口。如据安徽省民政厅数据显示,年安徽省初婚平均年龄分别为男.岁,女.岁。

年时,中国人平均初婚年龄为.岁,而到年,中国人平均初婚年龄涨到了.岁,年间,推迟了近岁。同时,女性生育意愿持续走低,年国家卫健委调查显示,育龄妇女平均打算生育子女数为.个,低于年的.个和年的.个,作为生育主体的“后”、“后”仅为.个和.个。

究其原因,年月,国家卫健委人口家庭司副司长杨金瑞曾在发布会上表示,“当前,‘后’、‘后’作为新的婚育主体,绝大部分成长和工作在城镇,受教育年限更长,面临的就业竞争压力更大,婚育推迟现象十分突出。婚姻推迟增加了女性终身不婚的可能性,进一步抑制了生育水平。”

值得注意的是,在“晚婚晚育”已成现实的今天,这个倡导性的表述已在相关法律法规中删除,取而代之的是“适龄生育、优生优育”。

“《民法典》删掉了‘晚婚晚育’,这反映了老龄少子化时代的客观需要,为‘适时婚育’这样一个新理念打开了方便之门。”鲁晓明表示。

我国《民法典》自年月日起施行,当日起,婚姻法、继承法、民法通则等部法律同时被废止。《民法典》婚姻家庭编中第一千零四十七条规定,“结婚年龄,男不得早于二十二周岁,女不得早于二十周岁”,这与之前《婚姻法》第六条的规定相同,但第六条中“晚婚晚育应予鼓励”的规定已经被删除。

同样,《人口与计划生育法》也在修正中将“晚婚晚育”抹去。年新修正的《人口与计划生育法》中,已经没有了年刚颁布时“鼓励公民晚婚晚育”及“晚婚晚育”相关奖励的规定;到年修正后,《人口与计划生育法》又新增了“国家提倡适龄婚育、优生优育”的规定。

在这个过程中,我国的生育政策也由“提倡一对夫妻生育一个子女、符合条件的安排生育第二个子女”逐渐放宽——年底“单独二孩”放开;年月放开“三孩”。

正是在年全国两会期间,身为全国政协委员的鲁晓明向大会提出了“降低法定婚龄”的建议。

他提出,我国的法定婚龄为男满岁、女满岁,这是“晚婚晚育”理念的制度化,是控制人口增长的手段,其立基于上世纪年代人口急遽膨胀、人口增长远超社会承载能力的现实国情,而当前我国生育率持续下降,人口老龄化加剧,社会现实已经发生了变化。

由此,他建议修改《民法典》一千零四十七条的规定,将法定婚龄规定为"结婚年龄,不得早于周岁"。

“因为,按照婚姻自由的原则,成年人是否结婚应由其自己决定,法律没有必要干预。法律之所以限制刚成年的人结婚,是人口膨胀情况下控制生育的手段。既然人口增长不再是社会问题,那这种限制就没有必要。”鲁晓明表示。

“从比较法来看,国际上采用周岁以上法定婚龄的国家没有几个,而要求男女均满周岁的,只有我国。”鲁晓明介绍,一般国家的法定婚龄在男满岁、女满岁的水平。

他曾撰文介绍,从比较法的做法来看,在女满周岁而具结婚意愿的情况下,通常建立特许制度,赋予父母、监护人、监护监督机构或法院补足其行为能力之权利。如《日本民法典》第条规定:“(一)未成年的子女结婚,应经其父母同意。(二)父母一方不同意时,有他方同意即可。父母一方不明、死亡或不能表示其意思时,亦同。”

年月日,太原,新人在民政局排队领证。中新社记者 武俊杰 资料图

晚婚晚育背后的人口结构风险

“当时我是想让大家了解到‘晚婚晚育’并非一成不变,而是要随时代调整的,但没想到会引发这么大的争议。”鲁晓明说。

“岁就可以结婚,那是要提高离婚率,增加单亲家庭的节奏?”

“不赞成降低法定婚龄,十八九岁当父母可能思想上还没有准备好,不利于提高育儿水平和人口质量。”

“结婚了,很多家庭就会生小孩,岁左右的大多数人都不具备抚养小孩的能力,再降低,请问小孩抚养问题,如何解决。”

“岁结婚然后生娃变成三个娃。”

……

当鲁晓明的提案在媒体上公开后,众多网友投掷出质疑之声。对此,鲁晓明在接受澎湃新闻采访时表示,反对声不少,可能是这个建议让年轻人很有压力、感到焦虑,“还会让人有被催婚的感觉”,所以他对反对声也能理解。

不过,鲁晓明重申,他的建议是从事实出发,“按照是非曲直”去提的。

今年月,鲁晓明在《政治与法律》期刊上发表了《积极应对人口老龄化视角下的法定婚龄调整》一文,详细阐述了他建议降低法定婚龄的理由。

“当前,我国学界关于婚育制度的研究聚焦于人口生育制度,而很少注意到法定婚龄对于人口结构的影响”,鲁晓明在该文中写道。他在文中提出,应修改法定婚龄制度,降低允许结婚年龄,通过变革婚育制度刺激生育,以改变失衡的人口结构。

鲁晓明在文中阐述道,“社会老龄化,意味着越来越多的人口退出劳动者序列,转而进入受赡养者行列”,他引用了这样一组数据,“到年,我国岁以上的老年人口将达到. 亿,人口抚养比上升至.%。届时,将出现两个在职人员抚养一个老人的严峻局面。”

他认为,反映晚婚晚育政策的现行法定婚龄,对于成年人婚育实施了过于严格的限制,对恶化我国人口结构的风险不容忽视。

“造成生育率低的原因十分复杂,人口政策、城市化、教育水平、生育成本等多种原因均可能导致生育意愿降低。但相对于其他国家生育率的逐步下降,晚婚晚育政策显然是我国生育率快速降低的重要因素。”鲁晓明进一步阐述道。

早在年前,年时,作为全国人大代表的黄细花就曾在全国两会期间提过“将法定婚龄降至男女均为周岁”的建议。

“最初我关注到婚龄问题,是因为关注人口问题。”近日,惠州市委常委、宣传部部长黄细花在接受澎湃新闻采访时表示。

“我是学生态学的,生态讲究平衡,不平衡就要出结构问题,人口也是一样。一对夫妻至少要生两个孩子来传承,考虑到有些人不育、不结婚,那么一个家庭至少要生个多孩子才能实现人口结构平衡”,黄细花如此分析道。可是她也观察到,我国生育率早已低于该水平,并且还在持续走低。

人口学界将总和生育率.作为世代更替水平,一旦达到世代更替水平,出生和死亡将逐渐趋于均衡。事实上,从年起,我国总和生育率开始低于.,至今已有年。

~年我国总和生育率变动趋势。图中数据根据第六次和第七次全国人口普查的分年龄数据采用回推移算方法估计得到。图片来自《中国人口长期发展目标研究——基于增强经济实力的认识》(《人口研究》年月)。

今年月,国家卫健委党组在《求是》杂志上发文称,近年来(我国)总和生育率降到.以下,低生育率成为影响我国人口均衡发展的最主要风险。该文还预判,“十四五”期间,我国人口将进入负增长阶段。

“上世纪年代我国提高法定婚龄,这是当时特定社会环境下、由计划生育政策引起的,那么现在社会条件发生变化了,政策鼓励生育了,为什么不让法定婚龄回归到原本呢?”薛宁兰说。

“自主生育是人口学界很早就提出的生育政策调整建议,那么民事法律环境也要随之转型。”在薛宁兰看来,降低法定婚龄不失为我国从限制夫妻生育转向鼓励夫妻自主生育的民事法律措施之一。

从《婚姻法》到《民法典》的一次大讨论

在众多支持降低法定婚龄的推动者看来,民法典的编纂是一个绝佳契机。

年月日,十三届全国人大常委会第十一次会议对民法典婚姻家庭编草案二审稿进行分组审议时,“是否应降低男女法定婚龄”这一立法议题一时成为关注焦点。

据《民主与法制》周刊年报道,其时,全国人大常委会委员、监察和司法委员会副主任委员,中国法学会副会长张苏军建议大幅降低法定婚龄,将法定婚龄规定为男女均为周岁。

张苏军指出“世界上许多国家早已将法定婚龄规定为周岁左右”,专家学者认为“法定婚龄理应与成年相对等,有完全民事能力时,就有权选择结婚或者不结婚”。

该建议一石激起千层浪,那几日,法定婚龄成为网络热门话题。有媒体在微博发起该话题投票调查,结果显示,.万参与者中,.万人赞同将法定婚龄调至岁,.万人表示不赞同,暂不表态的有万人。

“网络一下就将这个话题‘炒’起来了,真是超出我们的预期。”薛宁兰称。

薛宁兰介绍,在民法典编撰期间,中国法学会婚姻家庭法学研究会成立了一个民法典婚姻家庭编起草的课题组,她作为婚姻家庭法学研究会的副会长负责相关工作。“婚姻家庭法学研究会是一个全国性的由大学、科研机构、法律实务界从事这方面教学、研究及司法实务的专家学者等组成的学术团体。大家都觉得我国法定婚龄规定太高,应当作出调整,但又有不少人觉得降至周岁,是不是步子有点大,就有人提出降到周岁。”

“不过,降低到多少岁合适?我一直在思考这个问题,这事儿不应该是拍脑门想出来的。”薛宁兰说。

年,薛宁兰在《东方法学》期刊上刊发了《社会转型中的婚姻家庭法制新面向》一文,详述了对降低法定婚龄的思考。文中,她主张未来将男女法定婚龄一并确立为周岁,与成年年龄相等。

“从民法上来看,自然人周岁即为成年,便具有完全民事行为能力。结婚是个民事行为,男女达到法定婚龄意味着他们具备了结婚的行为能力。为什么男女结婚行为能力开始的时间就要比男女成年年龄高呢?”薛宁兰说。

同济大学法学院多元解纷法治研究中心主任徐文海在接受澎湃新闻采访时表示,他观察到一些反对降低婚龄的声音是认为“岁还不成熟”,“也有人提出可以增加到岁,把它当做一个限制民事行为能力来对待,但这里就有一个问题了,法律应不应当为了照顾那些做不到的人,而去限制那些已经做到的人呢?这就有种‘爹味’很重的感觉。”

徐文海也支持将法定婚龄设定为成年年龄,“降低法定婚龄,可以消除民法典总则编的完全民事行为能力年龄规定与婚姻家庭编规定的差异,这有利于《民法典》内部协调一致”。

“岁的人,连选举这么重要的、应当具有更完备的价值观和世界观的政治性权利都赋予他了,为什么在结婚这种个人问题上,不赋予他权利呢?”徐文海表示。

“很多人反对降低婚龄到周岁,可能是他潜意识里认为,一到这个年龄就必须结婚,可这是一个误解。”薛宁兰解释道,“其实它是一个资格的赋予,是法律的一个底线。”

在徐文海看来,调整法定婚龄的第二个关键问题是,“为什么法定婚龄要男女有别?依据何在?”对此,数位专家观点一致,认为法定婚龄应男女同龄。

薛宁兰曾在文中介绍,《消除对妇女一切形式歧视公约》执行机构——消除对妇女歧视委员会指出:“一些国家规定了男女不同的最低结婚年龄。这种规定不正确地假定,妇女的心智发展速度与男子不同,或者她们结婚时的生理和心智发展无关紧要,这些规定应予废除。”

《消除对妇女一切形式歧视公约》是联合国有关妇女人权保护的最重要最全面的法律文件,被称为“妇女权利宪章”,中国政府于年签署了该公约,成为最早的缔约国之一。

“这一解释的意义之一在于,自然人一旦成年且无论性别,一律平等具有缔结婚姻的资格,它代表着法定婚龄立法的国际潮流与发展方向。”薛宁兰表示。

婚龄的弹性

年月日,民法典婚姻家庭编草案提请十三届全国人大常委会三次审议,草案三审稿对法定婚龄暂不做修改,维持现行婚姻法规定的结婚年龄:男不得早于周岁,女不得早于周岁。

其时,全国人大宪法和法律委员会认为,现行法定婚龄的规定已为广大社会公众所熟知和认可,如果进行修改,属于婚姻制度的重大调整,宜在进行充分的调查研究和科学的分析评估后再定。

直至年月《民法典》颁布,法定婚龄仍定格在男周岁、女周岁。

“《民法典》刚刚生效,短时间内也不太可能做较大改动。故如今下调法定婚龄并非适时可行。”徐文海在年发表的《&;民法典&;视阈下降低法定婚龄的可行性研究》一文中如此写道,但他同时提出,“政府应当厘清社会群众对法定婚龄下调的理解误区,明确降低法定婚龄只是起引导作用而非强制提早结婚,也可以向民众普及降低法定婚龄的社会效益,从而为下次改法调整法定婚龄做好铺垫。”

新华书店昆明书城专门设立的《中华人民共和国民法典》图书专柜。人民视觉 资料图

“我不觉得大家是真的抵触降低法定婚龄,他们反对的是不负责任的婚姻。其实这个可以通过婚姻家庭教育解决,帮助年轻人树立更好的婚姻家庭观,而不是一味提高婚龄。”徐文海说。

他同时指出,应认识到降低法定婚龄对增加人口的效果可能有限,“降低法定婚龄并不必然能改善初婚推迟和低生育率的现状,但起码可以在一定程度上抵消因社会进步和经济发展对青年人晚婚或不婚、晚育或不育造成的影响,适当鼓励早婚,以改善我国人口结构。”

从历史上来看,虽然我国在不同时期都设置有或高或低的“婚龄”以发挥调控作用,但真正影响人们婚育选择的,仍然是一定经济发展水平下对美好生活的不同构想。

事实上,我国一直存在着“法定婚龄”和“政策婚龄”这两种形式,一份基于“五普”长表数据的研究展现了不同时期婚龄的约束效果。该研究题为《法定婚龄、政策婚龄下的民众初婚行为》,于年发表于北大核心期刊《中国人口科学》。

该文记载,年到年,男性低于法定婚龄结婚比重都在%以上,不过世纪年代后期以来,早婚现象趋于减少,男女晚婚比重逐渐上升。

该文写道,年代以来,农村青年男女婚姻行为中出现晚婚率大幅上升与低于法定婚龄比例明显下降但仍保持一定比重的状态并存,这是以前从来没有过的现象。作者认为,它是农村青年谋生方式从农业转向非农领域这种社会状态的反映。

据该文记载,在多个时期,虽然上有法定婚龄、政策婚龄达标才能登记结婚的政策,但多地也一直有只办婚礼不登记、涂改户口本年龄登记、直接同居等“早婚”对策。

黄细花就曾见到过这类事实“早婚”带来的后遗症。她在公号中撰文回忆为什么会在年两会提议降低法定婚龄至岁,“是因为一位同学的女儿,在岁时生了小孩无法上户口,因为没有结婚证”。

“因此我希望从法律层面上,赋予年轻人和婴幼儿更多的权益,更好地保护他们的切身利益。本意并非一部分朋友所理解的,让大家岁都去结婚。”黄细花写道。

年、年,黄细花两度提出“将法定婚龄定为周岁”的建议,每次都会引发广泛热议。事实上,从年起,围绕人口问题,黄细花已经提交了数十份人大代表建议,内容涉及取消独生子女政策、取消计划生育一票否决制、取消“超生开除”、计划生育标语应淡出公共生活、将人口安全纳入国家安全议题、全面放开生育等等,“降低法定婚龄”只是其中的一项。

“小家大国,面对国家的人口社会现状,我们该珍惜我们的每一次选择,岁,责任和义务并驾齐驱的年纪,政策不会强迫每一个人,理解才是繁荣的根本。”黄细花如此写道。

(澎湃新闻记者林平、刁凡超、李文姬对此文亦有贡献。)

本期高级编辑 周玉华

婚育年龄多少最合适?有的国家认为岁#结婚#头条

国外的结婚年龄是多少岁?

伊朗:男岁,女岁(年前为男岁,女岁);

荷兰:岁;

俄罗斯:岁(年杜马下院通过,但前提是子女在家中都是独子;年前为岁);

菲律宾:男岁,女岁;

韩国:法定结婚年龄:岁。未满岁者,要申请结婚时必须有父母的同意。女子在离婚六个月内不能申请再婚,但有医生的妊娠诊断证明可作例外处理。

日本:男岁、女岁;

新加坡:周岁(须双方父母同意),周岁(可自由结婚,不受限制);

巴西:岁;

我国法定结婚年龄为:、男方的法定结婚年龄为二十二周岁、女方结婚年龄为二十周岁。、法定结婚年龄,是指法律规定的结婚的最低年龄。、除此之外,双方还不能是直系血亲或者三代以内的旁系血亲。、符合上述条件的,双方就可依法办理结婚登记。

法律依据:《中华人民共和国民法典》

第一千零四十七条 结婚年龄,男不得早于二十二周岁,女不得早于二十周岁。

第一千零四十八条 直系血亲或者三代以内的旁系血亲禁止结婚。

你认为多少合适???????

晚婚晚育的年龄是多少

法律分析:晚婚晚育的年龄是男年满二十五周岁、女年满二十三周岁。根据《民法典》规定,结婚年龄,男不得早于二十二周岁,女不得早于二十周岁。

法律依据:《中华人民共和国民法典》 第一千零四十七条 结婚年龄,男不得早于二十二周岁,女不得早于二十周岁。

意义

对夫妇:增加了二人世界的时间,可以把更多的时间和精力放在事业和对方。有一定经济基础后再生小孩,抚养的经济压力和孩子的成长条件都要好一些。

对国家:有助于控制人口,提高人口素质,提高人民幸福度。

对社会:由于有助于控制人口,可以减轻人口对自然环境的压力。

、有利于控制人口的增长。如果青年妇女都岁结婚、生育,就可以岁抱孙子,岁得重孙;岁有曾孙,一百年见玄孙,一百年内要繁衍五代。如果岁结婚、生育,则可推迟到岁抱孙子,岁见重孙,一百岁有曾孙,一百年内只繁衍四代。这样在一百年中,可从生育五代人减少到只生育四代人,也就意味着我国在一个世纪内,可以少出生亿多人。

、有利于学习和工作。岁左右的青年人精力最旺盛,求知欲最强。如果过早地结婚、生育孩子,必然会分散精力,影响学习和工作;结果是一事无成,后悔莫及。

、有利于青年的身体健康。我国青年一般要到至岁才完全发育成熟。在这个年龄之前,青年男女虽然具备了结婚、生育的生理条件,但全身器官组织仍处在发育阶段,骨髓、身长还在增长,大脑的抽象思维能力尚未达到较高水平。

招标人无正当理由拒绝签订合同,中标人应如何维权?

中标后,投标人无正当理由拒绝签订合同,将面临什么处罚?那么招标人无正当理由拒绝签订合同,中标人又该如何维权?

有时候项目投标预算做低了,基本没有利润甚至还要贴一点,然而项目却中标了,不想干,可以不签合同吗?

事实上,中标之后,拒签合同,后果还是很严重的。政府采购中标、成交通知书一经发出,对采购人和中标、成交供应商均具有法律约束力。采购人和中标、成交供应商必须在中标成交通知书发出日内签订政府采购合同。

平时我们在政府采购网站上浏览项目信息的时候,经常可以看到一些公司因各种原因被相关部门处罚公示的,这仅仅是不履行合同的后果之一。

除此之外,还会面临处罚,一般会被处以采购金额千分之五以上,千分之十以下的罚款。第二是部分项目仍有要求缴纳投标保证金,如拒绝签订合同的话采购人可以不退还投标保证金。

最后才是列入不良行为名单,在政府采购网站上公示,并在~年内禁止参加政采活动,所以说,中标不容易,报价需谨慎,中了不想干,后果很严重。

那如果是中标人拒绝签订合同,中标人又该如何维权?

年月,某招标人委托代理机构发布供热材料采购项目招标公告,东营某材料公司在向招标代理缴纳履约保证金万元后参与投标;年月,东营某材料公司收到招标人发送的《中标通知书》,被确定为该项目的中标人,并载明自中标通知书发出之日起日内签订书面采购合同。

然而过了约定期限后,招标人却无正当理由拒绝与中标人签订书面采购合同。

于是,东营某材料公司向东营市东营区人民法院提起诉讼,称:东营某材料公司缴纳万元保证金参加某供热工程的招投标并中标,招标代理机构于年月日向东营某材料公司发出《中标通知书》,但招标人东营某公司却未在约定时间内与东营某材料公司签订采购合同。

根据《中华人民共和国民法典》第条之规定,招标公告为要约邀请,投标人的投标为要约,《中标通知书》为承诺,依据《中华人民共和国民法典》第条“承诺成效时合同成立”以及第条第款“依法成立的合同,自成立时生效”之规定,《中标通知书》到达投标人后,招标人与投标人之间形成合法有效的合同关系,若一方无正当理由拒不签订书面合同,则应赔偿对方履行利益。因此,请求东营某公司双倍返还保证金、赔偿实际损失和可得利益损失等共计余万元。

最终法院经审理查明,年月,代理机构接受被告东营某公司委托发布《招标公告》,该公告载明,履约保证金为万元。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起日内签订书面采购合同。招标人无正当理由拒不签订合同的,双倍返还履约保证金。中标人无正当理由拒签合同的,不予退还履约保证金。

根据《中华人民共和国民法典》第条相关规定《中标通知书》为预约合同,“当事一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同违约责任”,而履约保证金的返还已经能够补偿中标人的直接损失;最终招标人双倍返还中标人保证金共计万元;驳回中标人的其他诉讼请求。

遇到这类事件,中标人该如何维权?

在遇到此类事件时,中标人应立即向招标人出具书面催告文件,催告招标人按法律规定签订施工合同。若招标人仍拒不签订合同,中标人可向主管部门举报;同时,还可收集投标所产生的费用等相关证据,向人民法院提起诉讼,要求招标人赔偿损失。

来源:山东高法、政府采购网

未婚先孕去计生办开引产证明需要什么

未婚先孕去计生办开引产证明需要带着自己的身份证就可以了。法律快车提醒您,但是需要家人陪同,签字。

因为地区的不同所以医院需要的带的材料也是不一样的。可以到当地正规的医院咨询一下医生。需要带着身份证和户口本开证明,周以上是可以做引产的,但是一般过了周就是不可以做引产手术了。

未婚先孕怎么上户口

未婚先孕上户口的流程:

  . 男女双方之间属于未婚先孕的情况,可以在孩子出生前到当地的民政局办理结婚证;

  . 提供父母双方的户口本、身份证、结婚证、准生证以及孩子的出生证明到父母一方户口所在地的户口登记机关申请;

  . 户口登记机关核实后,办理常住户口登记。

未婚先孕抚养费如何判

未婚先孕抚养费的判法:如果父母有稳定收入的,抚养费一般为其月总收入的百分之二十至三十。如果父母没有稳定收入的,抚养费一般为其当年总收入或者同行业平均收入的百分之二十至三十。

《中华人民共和国民法典》第一千零八十五条

离婚后,子女由一方直接抚养的,另一方应当负担部分或者全部抚养费。负担费用的多少和期限的长短,由双方协议;协议不成的,由人民法院判决。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第四十九条

抚养费的数额,可以根据子女的实际需要、父母双方的负担能力和当地的实际生活水平确定。

有固定收入的,抚养费一般可以按其月总收入的百分之二十至三十的比例给付。负担两个以上子女抚养费的,比例可以适当提高,但一般不得超过月总收入的百分之五十。

无固定收入的,抚养费的数额可以依据当年总收入或者同行业平均收入,参照上述比例确定。

有特殊情况的,可以适当提高或者降低上述比例。

未成年人“误买”东西,家长可以要求退款吗?

这段时间“双十一”

大家一定都在买买买

未成年人相较于成年人

缺乏社会经验

容易陷入网购陷阱

出现不理性消费的情况

那么

未成年人“误买”东西

可以申请“退款”吗?

“我家孩子只有岁,还是未成年人,这纪念币可以退吗?”近日,张先生收到了一堆纪念币,他表示自己从不会购买这些商品,是孩子误买。

区消保委经核实后了解到,张先生家的孩子在网上购买了一套价值元的纪念币,在与商家协商退货退款时,商家以贵金属为由不同意退货退款,消费者不满,遂提出诉求:尽快退货退款。商家称,纪念币是预约制,其中要经过抽签中奖才能进行购买,在购买过程中有明确告知消费者是贵金属,一旦售出不退不换,故拒绝了张先生的退款诉求。

那么,未成年人网购后可以退款吗?根据《中华人民共和国民法典》,未成年网购可以退货。十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,与其行为能力不相符合的巨额交易行为不应生效。因为未成年人不能独立购买贵重物品,需监护人同意才可以。

但在此案例中,由于该款纪念币需要经过预约、抽签、中奖、付款四个环节,且每一环节都已告知商品一经售出不退不换,加上张先生无法提供证据证明购买行为是孩子所为,商家拒绝退款。

区消保委提示:

买卖双方都应该诚信交易。

同时,作为家长要看紧自己的“钱包”,不要轻易告知孩子自己的银行支付密码,并且要以正确的方式引导孩子形成健康消费观,在购买贵重物品时要在征得家长同意或在家中陪同的情况下进行。

记者、编辑:顾俪

来源:上海虹口

男子称岁女儿打赏主播万,申请退款个月未果,快手:现有证据难以判定系未成年人打赏,须补充新证据

“如果不是偶然发现岁女儿为主播刷礼物,我至今也不敢相信女儿将万多元打赏给了主播。”

月日下午,河北省秦皇岛市的张先生告诉华商报记者,获悉女儿将万多元打赏给主播后,他当即与快手公司联系,申请退款事宜。“但个多月过去了,退款的事一直没有结果。”

张先生女儿与表妹发在快手上的作品

男子讲述:

偶然发现岁女儿为主播刷礼物,查询后发现账上少了不少钱

“孩子生活在单亲家庭,平时由爷爷奶奶照看,我工作很忙,对孩子疏于管教,所以才出了这事。”

张先生介绍,他出生于河北省秦皇岛市一户农家,今年岁。“我的父母都是农民,没上过多少学。我初中毕业后在当地做水产批发生意,几年前和妻子离婚,女儿跟我和父母在一起生活。”

张先生说,女儿出生于年月,目前上小学二年级。“孩子很机灵,很听话,学习成绩也很好,平时从不惹大人生气。”

张先生称,离婚前,家里做生意收款用的手机由妻子掌管。离婚后,妻子将手机留在了家里。因为疫情原因,学校不定期要上网课,前妻留下的手机就成了女儿上网课的必须品。

张先生说,女儿经常在手机上学习

张先生回忆,年月底的一天,他没事在家休息,突然发现女儿对着手机乐出了声。“我问她乐什么,她说她在玩快手游戏,正给漂亮的主播小姐姐刷礼物。”

听完女儿的话,张先生赶紧拿过手机查看消费记录,这才发现手机微信里少了不少钱。由于做生意每天流水很多,张先生当时也不清楚到底少了多少钱,但从部分消费记录可以看出,消费最多的一天竟然有近万元,每笔消费间隔最短的只有几分钟时间。

消费记录显示,张先生的快手账号一天消费近万元

此外,张先生还发现,女儿和同岁的外甥女在快手里录有不少两人在一起玩耍的视频作品。

沟通协商:

快手称总共消费万余元,如系未成年人打赏可申请退款

张先生说,手机上的快手账号是前妻之前下载的,因为女儿经常在上面学习,他后来做了实名认证。

张先生的女儿在快手上拍摄的自己的作品

发现女儿在快手平台上充值、打赏后,张先生问女儿,为什么要给主播刷礼物、打赏,女儿回答因为主播小姐姐很漂亮。问她是否知道给主播刷礼物需要花钱时,女儿说她不知道,只是觉得好玩。问及女儿充值或打赏需要密码,她是怎么知道密码的,女儿说以前爸爸在超市买东西输过密码,她知道密码是爸爸的生日。

事发后,当张先生给女儿说她在网上花出去家里很多钱后,小姑娘也很后悔。华商报记者注意到,在给快手公司的说明信中,张先生的女儿写道:“我最喜欢快手上面的礼物,非常漂亮,会飞,比电视上的动画片还漂亮。我经常刷上面的礼物,我不知道是在发(刷)钱,有时候就不停的(地)刷,我以为那不是发(刷)钱的。我也特别喜欢上面的小姐姐、小哥哥,他们很漂亮,他们每次都夸我,谢谢我,喜欢我,就向(像)我的妈妈一样漂亮。”

“到二年级的时候,我知道是在发(刷)钱后,就害怕了,把上面的充值记录删除了,以为那样就不会被家里人发现。可是还是被爸爸发现了,经父亲的教育后,我知道错了,我不知道钱的重要性,在几分钟就消费几千、几万人民币,那些钱是我爸爸、爷爷、奶奶种地、工作年才赚来的,请求快手官方把钱给退款回来,谢谢!”……

“当时很生气,就剩下动手打女儿了。”张先生说,获悉女儿给快手主播打赏后,他通过快手客服电话向快手公司反映了此事,希望对方退款。“经过与快手客服沟通、协商,对方称我反映的快手账号从年月到年月共消费万余元,如果这些钱确实系未成年人误充值或打赏的,可以提供相关证据申请退款。”

申请退款:

退款申请资料提交个多月,退款问题一直没有解决

张先生说,年月日,根据快手公司提供的退款申请通道,他向快手公司提交了退款申请,以及他和女儿的身份证、户口本、女儿和主播的聊天记录等证据。

在张先生提供给快手的证据上,华商报记者看到,年月日,张先生女儿与快手客服有这样一段对话:

客服:您好,您是否想咨询以下问题:如何开通直播权限?如何减少类似直播?如何查看已购买的订单及物流信息?为什么我没有直播回放?以上问题都不对,请点击链接确认您的问题。

张先生女儿:请问什么时候才能开播?(语音)

客服:您好,小六暂时无法理解您发送的语音信息,您可以用一句话描述问题,方便小六更好的为您服务哦。

在另外一段张先生女儿与主播的聊天记录上,华商报记者看到,一位女主播在给张先生女儿发了一段视频后,张先生女儿接连发了两句语音,第一句是“姐姐你好漂亮”,第二句是“姐姐我喜欢你”。

在另一位主播与张先生女儿的聊天记录上,华商报记者看到以下对话:

女主播:咋走了?

张先生女儿:我爷爷回来了。

女主播:啥?

张先生女儿:疑惑表情包。

女主播:刷完加你。

张先生女儿:我爸爸不让。

女主播:那就别加(好友)。

张先生女儿与主播的部分聊天记录

在其他主播与张先生女儿的聊天记录中,华商报记者看到以下文字: “加个微”“不加,我怕我爸爸说我(表情包)”“没事不说你”;“你是不是表情包小能手”“你爸爸不在家”等对话。

在张先生提供的一段视频中,华商报记者看到,张先生的女儿在视频中向张先生演示快手有哪些好玩的项目、自己如何使用快手发短视频等等。看得出来,她对使用快手非常熟练。视频中,张先生的女儿说,如何使用快手都是她自己学的,没人教她。

“向快手公司提交退款申请天后,快手公司客服告诉我,我的退款申请已获审核通过,他们会在个工作日内退款,让我耐心等待。”

张先生说,年月日,他与快手客服沟通时,客服明确说他的申请资料已通过审核,没想到一等就是个多月,到现在也没退款。

在张先生提供的他与快手客服的一段电话录音中,华商报记者听到以下对话:

客服:您好,我有什么可以帮您。

张先生:投诉快手。

客服:请问是什么问题,先生。

张先生:还是退款的事,已经一个月了,还是退不了。

客服:先生,我帮您看一下……您号提交的资料已经审核通过,后续的话为您进行一个打款相关的核实信息,这个结果您需要耐心等待,因为打款是对公打款,需要审批流程……

张先生:就是审核已经通过,对吧?

客服:对,您所提交的资料审核已经通过,后续会对打款进行相关审核,希望耐心等待……

张先生:打款需要多长时间?

客服:一般需要个工作日……

张先生说,后来他再联系快手线下客服咨询退款事宜,线下客服称,当时客服所说的审核通过,只是说张先生的申请资料提交过了,但是审核还是要后台来审批,现在审批并没有通过。

快手回复:

现有证据难以判定系未成年人打赏,须补充新证据

月日下午,华商报记者通过快手官方客服电话反映了张先生的疑惑。工作人员称,会记下记者反映的问题,向相关部门反馈,稍后会有工作人员回复记者。

当天晚上,快手公司相关工作人员告诉华商报记者,经她向客服了解情况,综合用户(张先生)历史来电情况、账号实名认证信息、以及用户提供的举证信息等,暂时无法判定为未成年人打赏,希望张先生提供更多未成年人打赏的证据。

月日上午,快手公司该工作人员进一步解释,经她了解,事发后,公司客服要求张先生提供打赏账号与主播的聊天记录,但张先生之前一直拒绝提供,后来提供的聊天记录截图无法证明是打赏账号与主播的聊天记录,也无法证明是在打赏时间内的聊天记录,即不能证明打赏的人就是张先生的女儿,希望张先生提供其他有力证据证明使用打赏账号打赏的人就是张先生的女儿。

快手该工作人员最后强调,只要张先生能提供证据证明打赏确系未成年人进行的,不管金额多少,公司都会退款。

对于快手客服工作人员的回复,张先生月日称,经他了解,他父亲的手机上也有快手,女儿也玩过爷爷的手机,但打赏用的账号并不是爷爷的手机,因此,他对快手工作人员的答复难以认可。

律师提醒:

建议平台不时对玩家进行在线人脸识别,防止出现未成年人打赏

法律对未成年人打赏主播有哪些规定?监护人申请退款应注意哪些事项,提供哪些证据?类似案件中,双方不能就退款达成一致时,当事人应如何维权?暑假即将来临,本案对广大家长有哪些警示和提醒?

北京市中闻(西安)律师事务所律师谭敏涛介绍,《中华人民共和国民法典》第十九条规定:八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;但是,可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

而《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第九条规定:限制民事行为能力人未经其监护人同意,参与网络付费游戏或者网络直播平台“打赏”等方式支出与其年龄、智力不相适应的款项,监护人请求网络服务提供者返还该款项的,人民法院应予支持。

国家互联网信息办公室、全国“扫黄打非”工作小组办公室等七部委联合发布的《关于加强网络直播规范管理工作的指导意见》第六条规定:网络直播平台应当严禁为未满周岁的未成年人提供网络主播账号注册服务,为已满周岁未满周岁未成年人提供网络主播账号注册服务应当征得监护人同意;应当向未成年人用户提供“青少年模式”,防范未成年人沉迷网络直播,屏蔽不利于未成年人健康成长的网络直播内容,不得向未成年人提供充值打赏服务;建立未成年人专属客服团队,优先受理、及时处置涉未成年人的相关投诉和纠纷,对未成年人冒用成年人账号打赏的,核查属实后须按规定办理退款。

谭敏涛指出,监护人在申请退款时,应当注意收集如何证明打赏系未成年人所为的证据。例如:提供未成年人和主播的聊天记录,未成年人的语言和成年人还是有区别,通过聊天记录的内容,可以判断出网络打赏是否为未成年人所为。

另外,还可以提供打赏时,成年人和未成年人不在一起的证据,未成年人打赏的时间点,刚好成年人在上班,手机处于未成年人掌握之中,这样,也可以说明,是未成年人在打赏。再者,还可以提供账号主体所拍摄的保存于手机里的视频,用于证明账号系被未成年人使用,打赏也系未成年人所为。

谭敏涛称,类似案件中,如果双方无法协商一致退款,未成年人的法定监护人只能向法院起诉,要求网络平台进行退款。在多数的未成年人打赏案件中,法院都是以调解的方式结案,由网络平台公司进行全部或多数退款。未成年人作为限制民事行为能力人,可以独立实施纯获利益的或者与其智力、年龄相适应的民事法律行为。

而在本案中,张先生的女儿看快手直播,多次打赏累计万元,既不属于纯获利益的行为,也不属于与其智力、年龄相适应的行为,且事后未获得法定代理人张先生的同意或追认,故该行为无效,快手公司应将打赏予以返还。

谭敏涛最后称,对未成年人的监护责任缺失,肯定会导致未成年人犯错甚至于违法犯罪。在暑假来临之际,家长不能让孩子沉迷于手机,更不能让手机陪伴孩子度过暑假。手机可以成为网课的工具,也会让孩子沉迷游戏、迷恋直播。这就需要家长多加强约束和引导,平时要多和孩子交心交流,了解孩子看手机,到底在看什么,而不是给孩子一部手机,就万事大吉。

很多未成年人打赏事件,都是在打赏巨额支出后才被家长发现,这也说明,家长平时疏于对孩子的教育和关心,才会导致孩子沉迷于手机。而对于网络平台而言,虽然一再强调会加强监管,防止未成年人打赏,例如,快手公司年月日还发布公告称:要严厉打击诱导未成年人打赏,进一步完善未成年人充值打赏退款机制和流程。但是,出现了未成年人打赏事件,监护人申请退款却很难,这也提醒网络平台,要不时对手机玩家进行在线人脸识别,防止出现未成年人冒充成年人玩手机游戏或进行打赏。

“特别是打赏行为,我觉得很有必要设置一个冷静期,例如,规定打赏日后再进入网络平台的账户,在这日内,打赏用户拥有‘后悔权’,可以选择返回,这样,因为网络打赏而引发的不良事件应该会慢慢减少。”

另外一方面,为了更为有效的限制未成年人打赏,加强网络平台的审核责任,我们是可以参照医疗事故中“举证责任倒置”的方式,让商家通过监管和审核程序,来证明打赏不是未成年人,毕竟,网络用户在使用手机时,网络平台通过技术手段是可以对用户是否为成年人进行监管。

另外,在涉及打赏的事情上,通过加重网络平台的举证责任,也有利于提高网络平台的审慎义务,防止出现未成年人打赏纠纷。最后,对于打赏之类的设置,可以要求网络平台多设置一道屏障,例如,打赏除了密码支付之外,可以采用人脸识别技术,大额打赏必须通过人脸识别才能进行,这样,也能防止出现未成年打赏!

华商报记者 陈有谋 编辑 杨德合

(如有爆料,请拨打华商报新闻热线-)

虹口:未成年人“误买”东西,家长可以要求退款吗?

这段时间“双十一”

大家一定都在买买买

未成年人相较于成年人

缺乏社会经验

容易陷入网购陷阱

出现不理性消费的情况

那么

未成年人“误买”东西

可以申请“退款”吗?

“我家孩子只有岁,还是未成年人,这纪念币可以退吗?”近日,张先生收到了一堆纪念币,他表示自己从不会购买这些商品,是孩子误买。

区消保委经核实后了解到,张先生家的孩子在网上购买了一套价值元的纪念币,在与商家协商退货退款时,商家以贵金属为由不同意退货退款,消费者不满,遂提出诉求:尽快退货退款。商家称,纪念币是预约制,其中要经过抽签中奖才能进行购买,在购买过程中有明确告知消费者是贵金属,一旦售出不退不换,故拒绝了张先生的退款诉求。

那么,未成年人网购后可以退款吗?根据《中华人民共和国民法典》,未成年网购可以退货。十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,与其行为能力不相符合的巨额交易行为不应生效。因为未成年人不能独立购买贵重物品,需监护人同意才可以。

但在此案例中,由于该款纪念币需要经过预约、抽签、中奖、付款四个环节,且每一环节都已告知商品一经售出不退不换,加上张先生无法提供证据证明购买行为是孩子所为,商家拒绝退款。

区消保委提示:

买卖双方都应该诚信交易。

同时,作为家长要看紧自己的“钱包”,不要轻易告知孩子自己的银行支付密码,并且要以正确的方式引导孩子形成健康消费观,在购买贵重物品时要在征得家长同意或在家中陪同的情况下进行。

单身犯法吗?

:又一年“光棍节(双十一)”结束了,作为“剩斗士”的大龄女,试问单身犯法不?

:若你生在春秋时期,根据越王勾践颁布的法令“女子十七不嫁,其父母有罪;丈夫二十不娶,其父母有罪”,即,如果你年满岁还未出嫁,你父母是要治罪的。

:不是吧?

:若你生在西汉,超龄未嫁则需缴纳“单身税”。西汉初年,汉惠帝刘盈就颁布政策“女子年十五以上至三十不嫁,五算”,即,如果你年龄在~岁区间还未出嫁,是要被征收倍(算)“人头税”的——人头税征收标准是汉高祖刘邦制定的,每人一年一算,一百二十钱为一算,而“五算”可能等价于一亩地的估值。

:这不欺负穷人么?

:若你生在晋朝,可享受“包分配”福利。《晋书·武帝纪(卷三)》中记载,司马炎在泰始九年冬十月就规定“制女年十七父母不嫁者,使长吏配之”,即,如果你岁还未出嫁,当地官府的媒官就给强行分配老公了。

:噫,压根没有婚恋自由感,大中华后边的历朝历代,还有更“安利”的婚嫁制度么?

:是要“安利”“连坐”的恐怖吗?若你生在南北朝时期,根据《宋书·周郎传》中所记载的“女子十五不嫁,家人坐之”,即,如果你岁还未嫁,可能要连累全家人面临牢狱之灾。

:哎,这都古代封建制度,既生在现代,就问现行法制是否会干涉个人婚恋自由

我国现行法律政策实行婚姻自由制度,禁止包办、买卖婚姻和其他干涉婚姻自由的行为。如果您一直没找着合适的,或不曾想着结婚,目前而言,并不违法。

:诶,我听说,现今人口出生率逐年降低,如果靠奖励,还无法达到人口增长的目的,可能考虑借助法律力量,出台相应惩戒或强制措施,以保护大中华的血脉传承,是真的么?届时参鉴上述何种处置手段?

:未曾听闻(笑)。

法律依据:《中华人民共和国民法典》第~条

本文参考文献:“撩聊了料”微信公众号于年月日所发布文章《单身犯法!在古代单身太久,皇帝真的会发对象?》

本文参考影视作品:“刘晓嘉()”抖音号于年月日所发布短视频《如果单身也违法,你会被抓走吗?》

文稿的图片来源:“菏泽市牡丹区人民法院”微信公众号于年月日所发布文章《涨知识!看古代光棍是怎么解决婚姻问题的?》

民法典重点法条类案裁判规则系列:关于丧失继承权的相关裁判规则条

来源:法信

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重点条文

《民法典》第一千一百二十五条

法条变迁说明

《民法典》第条是关于继承权丧失和恢复的规定,系在《继承法》基础上修改而来,第款第至项延续《继承法》第条、第款在《继承法意见》第条规定基础上作了修改,第款第项、第款为新增条款。民法典新增一项相对丧失继承权的情形,并增设宽恕制度,受遗赠人比照丧失继承权的情形丧失受遗赠权,一方面规制了继承人的不法或者不道德行为,确保被继承人的真实意愿不受影响,同时也可以最大限度地尊重被继承人的遗嘱自由;将受遗赠人确定比照继承人适用继承权丧失制度则是弥补了《继承法》的缺陷,同时有利于规制受遗赠人的行为,完善了继承权法定丧失制度。

法信?影响条文

【影响关系:吸收并修改】

《中华人民共和国继承法》(失效)

第七条 继承人有下列行为之一的,丧失继承权:

(一)故意杀害被继承人的;

(二)为争夺遗产而杀害其他继承人的;

(三)遗弃被继承人的,或者虐待被继承人情节严重的;

(四)伪造、篡改或者销毁遗嘱,情节严重的。

法信· 裁判规则

.继承人虐待被继承人的行为是否为情节严重,是确认继承人是否丧失继承权的要件——李蕾、张耘铭诉张盛昌、石德明法定继承纠纷案

案例要旨:继承人虐待被继承人的,只有虐待情节严重的,才丧失继承权。继承人虐待被继承人情节是否严重,可以从实施虐待行为的时间、手段、后果和社会影响等方面认定。

来源:杨立新主编:《婚姻继承法典型案例与法律适用》,中国法制出版社年版

.继承人遗弃或虐待被继承人情节严重的,丧失继承权——秦一华与秦又国继承纠纷案

案例要旨:遗弃或虐待被继承人情节严重的,丧失继承权;不丧失继承权的,需要具备两个条件:一是确有悔改表现;二是要得到被遗弃或被虐待人的宽恕。

来源:吴春岐、姜志强主编:《新编婚姻家庭纠纷处理法律依据与案例评析》(第版),法律出版社年版

.继承人擅自烧毁遗嘱的,丧失继承权——王林妹等诉阎崇红等继承析产案

案例要旨:继承人伪造、纂改、隐匿或者销毁遗嘱,情节严重的丧失继承权。涉案继承人在未告知其他法定继承人的情况下,擅自将被继承人的遗嘱烧毁,不尊重被继承人的真实意思表示,构成销毁遗嘱,故丧失继承权。

案号:()浦民一(民)初字第号

审理法院:上海市浦东新区人民法院

来源:国家法官学院、中国人民大学法学院编:《中国审判案例要览》(年民事审判案例卷),中国人民大学出版社年版

.继承人对被继承人实施故意杀害行为,丧失继承权——李萍诉陈斌法定继承纠纷案

案例要旨:如果继承人对被继承人实施故意杀害行为,不论既遂或未遂,均应认定其丧失继承权。即使被继承人表示宽恕该继承人,或者事后在遗嘱中将其列为继承人的,其他继承人仍可通过法律程序或其它途径认定该遗嘱无效,依法认定该继承人已丧失继承权。

来源:福建法院网 发布日期:年月日

.非为争夺遗产而重伤致死其他继承人的,不丧失继承权——郝甲妻诉郝乙继承权纠纷案

案例要旨:为争夺遗产而杀害其他继承人的,丧失继承权。行为人不以争夺遗产而因其他照顾问题产生矛盾,重伤致死其他被继承人的,不丧失继承权。

来源:刘学文主编:《婚姻家庭案件立案标准》,人民法院出版社年版

法信·司法观点

.继承权的绝对丧失

继承权的绝对丧失,又称继承权的剥夺,是无论被继承人是否有宽恕的表示,都会导致继承权的丧失。故意杀害被继承人和为争夺遗产而杀害其他继承人,均属于法定的绝对丧失继承权事由。由于此两种行为社会危害性极大,是十分严重的犯罪行为,故不论被继承人是否在事后给予宽恕,继承人均不得恢复继承权。其中,故意杀害被继承人的,不管是出于何种动机或者目的,也不管是既遂还是未遂,是直接故意还是间接故意,也不管最后是否给予刑事处罚,只要其行为构成故意杀害被继承人,则依法丧失继承权。至于杀害其他继承人的,则应当区分其实施犯罪的目的,如果为争夺遗产而杀害其他继承人的,同样绝对地丧失继承权;如果是因为其他原因杀害其他继承人的,则并不当然丧失继承权。需要注意的是,如果继承人存在法定的绝对丧失继承权的事由,则即便被继承人对其进行宽恕并在遗嘱中指定其作为继承人,该部分遗嘱无效,该继承人的继承权不得恢复,该继承人的继承权相关遗产份额应当按照法定继承在其他继承人间进行分配。

.欺诈或者胁迫手段妨害被继承人遗嘱自由

《继承法》第条第款规定:“遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思,受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效。”但对实施欺诈或者胁迫行为的行为后果未予规定。遗嘱无效与继承权丧失乃截然不同的两个制度,不能相互取代。以欺诈、胁迫手段迫使或者妨碍被继承人设立、变更或者撤回遗嘱,严重侵犯了被继承人的遗嘱自由权利,其危害性不亚于其他四种丧失继承权的情形,在法国、 日本、德国、瑞士、奥地利等国的民法典中都将这一行为规定为丧失继承权的事由。随着我国遗嘱继承的日益增多,这种严重侵害被继承人遗嘱自由权利的行为,有必要作为继承权丧失的事由,通过法律的形式固定下来,以示对此种行为的惩戒。审判实践中适用该条款时,需要注意以下几个方面:第一,继承人实施欺诈或者胁迫之目的在于使被继承人订立、变更或者撤销遗嘱,但对于其实施该行为之结果是利己或是利他(包括被继承人和其他继承人)则在所不问,均应丧失继承权。设立继承权丧失制度重在制裁继承人对被继承人或者遗嘱之不法不道德或者不正当行为,倘若欺诈或者胁迫行为需以利己为继承权丧失之要件,则必然导致利害关系人举证困难,从而激励恶意继承人借此规避法律行为,使继承权丧失制度之目的落空。第二,该条款中的“遗嘱”应为有效的遗嘱,即继承人以欺诈或者胁迫手段迫使、妨害遗嘱人所订立、变更或者撤销的遗嘱仅限于有效遗嘱,如为无效的遗嘱,例如无行为能力或者限制行为能力被继承人所立的遗嘱或者不符合法定要件、违背公序良俗所立的遗嘱等,即使继承人有欺诈或者胁迫之行为,也不丧失继承权。

.遗弃或者虐待被继承人

遗弃被继承人,是指有扶养、赡养能力的继承人,对丧失劳动能力或者没有独立生活能力的被继承人拒绝承担扶养或者赡养义务的行为。继承人有遗弃被继承人行为,情节严重的,丧失继承权。这里所说的遗弃行为情节严重,可以从继承人的扶养、赡养能力,继承人是否存在长期不照顾被继承人、不提供生活来源、逼迫离家、在被继承人患病时不予治疗,被继承人的独立生活能力以及遗弃行为导致的后果和社会影响来综合考虑。

虐待被继承人,是指在被继承人生前经常对其进行精神或者肉体上的折磨,如经常以殴打、冻饿、强行限制人身自由等暴力手段或是长期侮辱、谩骂、不予理睬等非暴力手段,折磨、摧残被继承人。虐待被继承人必须是情节严重的才丧失继承权,可以从实施虐待行为的跨度、手段、次数、后果及社会影响等诸多方面综合考虑。需要注意的是,适用该项并不以构成刑事犯罪、承担刑事责任为必要条件。

.伪造、篡改或者销毁遗嘱

伪造遗嘱,是指继承人为了夺取遗产,假冒被继承人的名义制造虚假遗嘱的行为。篡改遗嘱,是指被继承人生前立有遗嘱,继承人为争夺遗产而将遗嘱的内容作有利于自己的篡改行为。销毁遗嘱,是指被继承人生前立有遗嘱,继承人担心遗嘱的内容于自己不利,为争夺遗产而将该遗嘱销毁的行为。如遗嘱人生前所立的遗嘱因不具备法定形式可能无效,继承人以使其具备该法定形式而加以变造,应当认为不构成继承权丧失的事由。因继承人此时实施的行为系为实现被继承人的真实意思,而非捏造或者假冒被继承人的意愿。对于伪造、篡改或者销毁遗嘱是否属于情节严重,可以综合其行为是否导致遗产遭受损害、继承遗产的成本显著增加、被继承人的真实意愿无法表达等因素认定。

.被继承人宽恕制度的适用

根据前述立法意图,宽恕制度有严格限定条件,继承人确有悔改表现的,被继承人才能予以宽恕。民法典对被继承人作出宽恕的意思表示之方式、对象及场合均未作出规定。从文义解释角度出发,被继承人的宽恕应当属于单方行为,即被继承人作出宽恕的意思表示即生效,无需该意思表示到达继承人。被继承人可以采用书面形式、口头形式或者其他形式明示宽恕继承人。例如,被继承人在给他人的信件中明确表示自己宽恕该继承人;被继承人也可以用特定的行为默示宽恕继承人,即事后在遗嘱中将其列为继承人,通过该行为表示被继承人已经对继承人的行为作出了宽恕。

(以上观点均摘自:江必新、夏道虎主编:《中华人民共和国民法典重点条文实务详解》(下),人民法院出版社年版,第~页)

法信?关联条文

.《最高人民法院关于适用&;中华人民共和国民法典&;继承编的解释(一)》

第五条 在遗产继承中,继承人之间因是否丧失继承权发生纠纷,向人民法院提起诉讼的,由人民法院依据民法典第一千一百二十五条的规定,判决确认其是否丧失继承权。

第六条 继承人是否符合民法典第一千一百二十五条第一款第三项规定的“虐待被继承人情节严重”,可以从实施虐待行为的时间、手段、后果和社会影响等方面认定。

虐待被继承人情节严重的,不论是否追究刑事责任,均可确认其丧失继承权。

第七条 继承人故意杀害被继承人的,不论是既遂还是未遂,均应当确认其丧失继承权。

第八条 继承人有民法典第一千一百二十五条第一款第一项或者第二项所列之行为,而被继承人以遗嘱将遗产指定由该继承人继承的,可以确认遗嘱无效,并确认该继承人丧失继承权。

第九条 继承人伪造、篡改、隐匿或者销毁遗嘱,侵害了缺乏劳动能力又无生活来源的继承人的利益,并造成其生活困难的,应当认定为民法典第一千一百二十五条第一款第四项规定的“情节严重”。

.《最高人民法院关于适用&;中华人民共和国民法典&;时间效力的若干规定》

第十三条 民法典施行前,继承人有民法典第一千一百二十五条第一款第四项和第五项规定行为之一,对该继承人是否丧失继承权发生争议的,适用民法典第一千一百二十五条第一款和第二款的规定。

民法典施行前,受遗赠人有民法典第一千一百二十五条第一款规定行为之一,对受遗赠人是否丧失受遗赠权发生争的,适用民法典第一千一百二十五条第一款和第三款的规定。

不合理的前期《物业服务合同》,准业主能否拒签?金湾村居律师为你解答!

金湾村居律师案例

前期物业服务合同

不合理

准业主能否拒签

在“商品房”预售时代,购买人在签订《房屋预售或买卖合同》时,必然会遇到开发商要求一并签署一份前期《物业服务合同》的情况(或者预售合同中包含物业服务的内容),如果购买人发现存在明显侵害其合法权益的不合理、不公平的条款时,购买人应对如何应对?

这是典型的弱势一方遭遇不公平的现象,不妨针对性地了解一下吧!

沈建林律师,现担任珠海市金湾区三灶镇鱼月村的村居法律顾问,其在社区法律服务过程中就遇到了有群众就被前述现象所困扰的问题,特梳理如下。

“ 案情简介

鱼月村居民胡女士大约一年前在武汉买了套小户型公寓,在签署一份简单的《认购协议》情况下即支付了全部房款,现开发商通知胡女士签订《商品房预售合同》和前期《物业服务合同》,但是胡女士(对商品房预售合同无异议)发现这份物业服务合同竟然要求业主须一次性按年预交物业费

胡女士认为此要求不合理提出应该修改,开发商却告知不可修改,并称该物业合同和购房合同必须同时签,否则,一直不签合同就是“胡女士”违约,要支付违约金,这让胡女士非常困扰,进而找到村居律师咨询究竟如何应对。

沈律师针对前述情况告诉胡女士:

其作为购买人,已履行了支付全部房款的主要合同义务,已经与开发商建立了房屋买卖合同关系,且仅剩配合接收房屋、办理过户等附随义务,而该房屋预售合同的签订与物业合同并非同一法律关系,即前期物业服务合同是否签订并不影响其与开发商之间的房屋买卖合同的签订和履行。

因为物业费的收费方式是重要事项,应于法有据或者符合公平合理原则,并取得缔约方的认可。

因此,胡女士可向开发商发出书面通知“明确对房屋预售合同无意见,可按期签约;另指明前期《物业服务合同》强制要求预交一年物业费无法律依据,开发商已涉嫌滥用优势地位侵害其合法权益,明确要求变更成按月缴付后,再行签署”,并保留发送该通知的快递单、微信、短信记录等证据。

如果开发商拒不改正,其以此拒签并不构成违约,还可向当地物价和住建部门投诉。

胡女士听完沈律师的解答后十分感激,她已经很清晰地了解后续应如何应对了。

律师评析

首先,一份合同的订立,必须是双方对合同内容达成一致,尤其是涉及合同价款、履行期限、支付方式、违约责任等核心内容,缔约双方都有权提出意见。

其次,对于经营主体一方制定、反复利用的格式合同,法律也专门对合同制定一方进行限制,旨在保护弱势一方的合法权益。在商品房预售领域(本案显系违法预售),购买人往往已签署认购协议并交付一定的购房款、甚至全款,明显处于弱势地位。

虽然《民法典》第九百三十九条规定,开发商与物业企业签订的前期《物业服务合同》对业主有法律约束力,但这是基于方便和维护业主权益而做出的立法安排,强调以不得侵犯业主的合法权益为前提,而对物业费的收费标准、支付方式等事关业主合法权益的重大问题上,开发商与物业企业签订的前期《物业服务合同》必须依法依规,并遵循公平合理、透明原则,否则,即涉嫌凭借优势地位侵害业主合法权益。

据上,业主在缔约时当然可对不合理的条款要求修正,如果开发商拒不改正,业主有权拒签,而无须承担任何违约责任。

相反,业主还可提供证据,就开发商违法预售、必须预交一年物业费的霸王条款依法向当地物价和住建部门投诉。

法律链接

《中华人民共和国民法典》

第四百九十条 当事人采用合同书形式订立合同的,自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受时,该合同成立。

法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立,当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务,对方接受时,该合同成立。

第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。

第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。

《物业管理条例》

第二十二条第二款 建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第四十一条第二款 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

《物业服务收费管理办法》

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

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素材来源:金湾司法

本期编辑:张智乐

潍坊最新通知!月日起施行

《潍坊市物业管理条例》已于年月日经潍坊市第十七届人民代表大会常务委员会第四十九次会议通过,于年月日经山东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准,自年月日起施行。

潍坊市物业管理条例

(年月日潍坊市第十七届人民代表大会常务委员会第四十九次会议通过 年月日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准)

目 录

第一章 总则

第二章 配套设施与前期物业

第三章 业主及业主组织

第一节 业主及业主大会

第二节 业主委员会

第三节 物业管理委员会

第四章 物业服务

第一节 物业服务人与物业服务合同

第二节 物业服务收费

第五章 物业的使用和维护

第六章 法律责任

第七章 附则

第一章 总 则

第一条为了规范物业管理活动,维护物业管理相关主体的合法权益,营造文明和谐的生活和工作环境,推动物业服务向高品质和多样化升级,满足人民群众不断增长的美好生活需要,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动,适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式,对物业服务区域内的建筑物以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条 物业管理应当遵循党委领导下的业主自治、专业服务和政府依法监督管理相结合的原则。

建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理体系。

推动在物业服务人、业主委员会中根据中国共产党章程的规定,设立党的基层组织,开展党的活动,发挥党建引领作用。

倡导将社会主义核心价值观融入临时管理规约、管理规约,弘扬优秀传统文化,增强居民的社区认同感、归属感、责任感和荣誉感。

第四条市、县(市、区)人民政府应当建立物业管理综合协调工作机制,将物业管理纳入社区治理体系,统筹推进物业管理各项工作,协调解决行政区域内物业管理重大问题。

市、县(市、区)人民政府应当将物业服务业纳入现代服务业发展规划,推动物业服务行业专业化、规范化、市场化。

第五条市住房和城乡建设主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

(一)制定或者拟定物业管理相关政策并组织实施;

(二)指导和监督县(市、区)住房和城乡建设主管部门开展物业管理工作;

(三)指导和监督专项维修资金的筹集、管理和使用;

(四)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本;

(五)制定物业服务标准、服务质量评价办法;

(六)建立全市统一的智慧物业管理服务平台,提供信息查询、服务质量评价、电子投票、信用监管和物业招投标管理等服务;

(七)指导旧住宅区的改造工作;

(八)其他监督管理职责。

县(市、区)住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

(一)贯彻执行物业管理相关政策和制度;

(二)监督管理辖区内物业服务活动;

(三)负责辖区内专项维修资金的管理;

(四)指导、监督物业承接查验活动;

(五)负责对街道办事处、镇人民政府、居民委员会有关物业管理人员以及业主委员会成员的培训工作;

(六)指导街道办事处、镇人民政府实施物业管理相关工作;

(七)组织实施旧住宅区改造工作;

(八)其他监督管理职责。

发展改革、公安、民政、财政、自然资源和规划、城市管理、市场监管、人防、应急管理、消防救援等部门和机构,按照各自职责,负责物业管理相关工作。

第六条街道办事处、镇人民政府统筹、协调、监督本辖区内物业管理活动,履行下列职责:

(一)组织、指导业主大会成立、业主委员会选举换届和物业管理委员会组建工作;

(二)指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责;

(三)监督物业项目交接;

(四)组织开展物业服务满意度测评和服务质量评价;

(五)召集物业管理联席会议,调解处理物业纠纷;

(六)与物业管理相关的其他职责。

街道办事处、镇人民政府应当明确相应机构承担物业管理工作。

第七条居民委员会在街道办事处、镇人民政府指导下开展下列工作:

(一)指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治工作;

(二)指导、监督物业服务人依法履行义务,调解物业纠纷;

(三)组织实施旧住宅区业主大会成立前的物业管理工作;

(四)履行网格化管理职责,及时排查、化解物业管理纠纷;

(五)与物业管理相关的其他职责。

第八条突发事件应对期间,街道办事处、镇人民政府指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并依法给予应急物资和资金支持。

第九条建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解构成的多元纠纷解决机制,化解物业纠纷。

第十条业主、物业使用人、物业服务人等有权就违反物业管理规定的行为向有关部门投诉举报。有关部门应当对投诉举报的内容及时调查核实、依法处理,并按照规定予以回复。

第十一条物业行业协会应当加强行业自律,依法制定和组织实施自律性规范,提高从业人员整体素质和技能水平,调解行业纠纷,维护会员合法权益,推动行业健康有序发展。

鼓励物业服务人加入行业协会。

第十二条鼓励物业服务人运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术,建设物业服务平台,依法依规与相关部门实现数据共享应用,提升物业服务水平。

第十三条结合城镇旧住宅区改造,引导业主协商确定旧住宅区的管理模式,推动建立物业管理长效机制。

鼓励产权单位将闲置的土地、房屋交由居民委员会统筹使用,用于配套社区公共服务设施,提升旧住宅区品质。

市、县(市、区)人民政府可以对旧住宅区物业服务相关费用给予适当补贴。具体办法由市人民政府制定。

第二章 配套设施与前期物业

第十四条新开发建设工程项目,建设单位应当按照规划要求配置物业服务用房,满足物业管理需求。物业服务用房的配置应当符合下列规定:

(一)独立且相对集中,方便服务业主;

(二)属于地面以上成套装修房屋,具备水、电、暖、采光、通风等正常使用功能,预留通信、网络、安保预警等端口;

(三)建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积的千分之三配置,且不得少于一百平方米;

(四)与建设工程项目同步设计、同步施工、同步交付使用;建设工程项目分期开发建设的,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发项目总建筑面积千分之三的比例配置临时物业服务用房。

物业服务用房由建设单位无偿提供,属于全体业主共有。

第十五条审批服务部门在核发建设工程规划许可证时,应当将物业服务用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明。建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时,应当注明物业服务用房的具体位置和建筑面积,不得将物业服务用房纳入可销售范围。

不动产登记机构在办理房屋所有权首次登记时,应当将物业服务用房及其占用范围内的建设用地依法登记为全体业主共有。

第十六条物业服务区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。当事人未有约定,业主、物业使用人要求承租尚未出售、附赠的车位、车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

建设单位应当在商品房销售时,将本物业服务区域内用于出售、附赠或者出租的车位、车库的数量予以明确并公示,在商品房买卖合同中载明。

物业服务区域内规划的车位、车库应当优先投入使用;尚未充分利用的,不得在物业服务区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

第十七条住宅小区内的车位、车库原则上只停放本小区业主或者物业使用人的车辆。

鼓励物业服务人利用智能化停车管理系统,实现对同一车位的多车管理,方便业主或者物业使用人临时停车需要。倡导物业服务区域车位共享、错时停车。

第十八条占用业主共有的道路或者其他场地设置临时停车位的,不得影响道路通行,不得妨碍消防、急救等特种车辆执行任务,不得损坏共用设施设备。

临时停车位使用人应当交纳车位场地使用费。

第十九条物业服务区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的,建设单位不得出售或变相出售、附赠。建设单位应当在人防工程停车位上作出人防车位、车库的明显标识。

第二十条旧住宅区中,经业主共同决定,可以通过拓宽道路、改造绿地或者公共场地、建设立体停车库(位)等方式增加停车位。

新增停车位的设置应当符合消防等相关安全规范要求。依照法律法规规定需要办理审批手续的,应当经相关行政主管部门批准。

第二十一条既有多层住宅增设电梯应当遵循业主自愿、充分协商、政府指导、确保安全的原则,业主应当就增设电梯拟选用品牌、样式、资金筹集方案、维护保养以及对相关业主补偿方案等事项进行充分协商,所在单元业主依法按照共同决定事项要求组织实施。

第二十二条新建或者改扩建住宅项目应当按照规划要求配套建设电动车停放场所和充电设施,既有住宅区应当结合老旧小区改造等,完善电动车停放场所和充电设施。具体办法由市人民政府制定。

第二十三条前期物业服务人承接新建物业前,应当按照有关规定和前期物业服务合同的约定,与建设单位共同对物业服务区域内的共用部位、共用设施设备进行查验,确认现场查验结果,形成书面查验记录,签订物业承接查验协议,并于物业交付使用时在物业服务区域内显著位置向业主公开承接查验结果。

对承接查验发现的问题,建设单位应当在三十日内予以整改或者委托前期物业服务人整改。

第二十四条前期物业服务人应当自承接物业项目之日起三十日内,在物业服务区域内显著位置公告下列事项:

(一)物业服务区域的范围以及附图;

(二)公共活动场所、公共绿地的面积和位置;

(三)车位、车库的数量和位置;

(四)地下室、底层架空层、天台的面积以及权属;

(五)物业服务用房、业主委员会办公用房以及按照规划建设的居民委员会、社区服务中心、政务管理、幼儿园、养老服务等用房的面积、位置以及权属;

(六)共用设施设备权属;

(七)承接查验相关资料;

(八)建设单位售后服务机构地址及电话;

(九)其他应当公告的事项。

第二十五条建设单位应当在销售物业前依法制定临时管理规约,临时管理规约不得侵害业主的合法权益。

建设单位应当将临时管理规约在其销售场所的显著位置进行公示。在签订物业买卖合同时,建设单位应当将临时管理规约中业主的权利义务等主要内容向业主予以说明,业主应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第三章 业主及业主组织

第一节 业主及业主大会

第二十六条房屋的所有权人为业主。

本条例所称业主还包括:

(一)尚未登记取得所有权,但是基于买卖、赠与、征收补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(三)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;

(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(五)其他符合法律法规规定的单位或者个人。

第二十七条物业服务区域内的以下部分属于业主共有:

(一)道路、绿地,但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人绿地的除外;

(二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;

(三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等;

(四)物业服务用房和其他公共场所、共用设施设备;

(五)法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

第二十八条业主在物业管理活动中,享有法律法规规定的选举权、被选举权、监督权、知情权、收益权等权利。业主应当按照法律法规以及临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则等规定的程序行使业主权利,业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第二十九条业主应当履行下列义务:

(一)遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则;

(二)遵守物业服务区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)配合物业服务人实施物业管理;

(五)按照国家和省有关规定交纳专项维修资金;

(六)按时足额支付物业费;

(七)履行物业安全使用责任;

(八)按照有关规定分类投放生活垃圾;

(九)法律法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,履行义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

物业使用人根据法律法规、管理规约、业主大会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,履行相应义务。

第三十条建设单位或者前期物业服务人应当将业主入住情况及时报告县(市、区)住房和城乡建设主管部门以及街道办事处、镇人民政府。符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、镇人民政府应当在六十日内组建业主大会筹备组。

筹备组由业主代表和街道办事处、镇人民政府、社区党组织、居民委员会、建设单位等委派的代表组成。筹备组人数应当为七人以上单数,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府的代表担任。

筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会推荐产生,由街道办事处、镇人民政府确定。

前期物业服务人应当协助筹备组开展筹备工作。

第三十一条业主大会会议依照法律法规的规定召开。

下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员和候补成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)确定业主委员会成员津贴或者补助的标准,对业主委员会实施任期、离任经济责任审计;

(十)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

成立业主委员会的,业主委员会应当就本条第二款规定的事项向业主大会提出讨论方案。

第三十二条业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过信息化手段等形式召开。凡书面投票表决的,表决意见由业主本人签字;业主委托其他业主签字的,应当出具书面授权委托书,每一业主接受的委托不得超过三人。采用互联网方式表决的,应当通过市住房和城乡建设主管部门建立的电子投票系统进行。

业主大会会议召开十五日前,业主委员会应当通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业服务区域内显著位置公示,并同时告知居民委员会,居民委员会应当派代表列席会议。

业主委员会未按照规定召集业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由物业所在地街道办事处、镇人民政府组织召集。

第二节 业主委员会

第三十三条业主委员会是业主大会的执行机构,依照有关法律法规规定和业主大会的授权开展活动,接受业主大会和业主的监督,履行下列职责:

(一)召集并主持业主大会会议,报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同,与解聘的物业服务人进行交接;

(三)执行业主大会的决议、决定;

(四)拟订需要提交业主大会决定事项的方案;

(五)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集;

(六)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时足额支付物业费,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

(七)监督管理规约的实施,对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止;

(八)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

(九)定期向业主通报工作情况,每半年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息,保障业主的知情权和监督权;

(十)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十一)配合、支持居民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;

(十二)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不得决定本条例第三十一条第二款规定事项;业主大会不得授权业主委员会决定本条例第三十一条第二款规定事项,国家和省另有规定的除外。

第三十四条业主委员会人数由五人以上十一人以下单数组成,具体人数由业主大会根据本物业服务区域的户数和面积等实际情况确定。

业主委员会可以设候补成员,业主委员会成员缺额时,候补成员可以递补为业主委员会成员。候补成员的人数及递补规则应当在业主大会议事规则中规定,但人数不得超过业主委员会成员的人数。

业主委员会成员、候补成员应当为本物业服务区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

第三十五条业主委员会成员候选人通过下列方式产生:

(一)社区党组织推荐;

(二)居民委员会推荐;

(三)业主自荐或者联名推荐。

业主大会筹备组应当从前款规定方式推荐的人选中确定正式候选人名单,报街道办事处、镇人民政府。

引导和支持业主中的党员、人大代表、政协委员、公职人员、网格员、楼栋长积极参选业主委员会成员,通过法定程序担任业主委员会成员。

第三十六条业主委员会成员不得实施下列行为:

(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同;

(六)将业主共有财产出售、出租、出借给他人或者设定担保等侵害业主共有财产权利;

(七)与物业服务人有可能影响其公正履行职责的经济往来或者利益交换;

(八)泄露业主信息;

(九)侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会成员有前款规定的第一项至第五项行为的,由街道办事处、镇人民政府督促业主委员会提请业主大会罢免其资格。在业主委员会成员资格被罢免前,业主委员会应当停止其履行职责,并在物业服务区域内显著位置公示。

第三十七条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开会议,经三分之一以上业主委员会成员提议,业主委员会应当召开临时会议。

业主委员会会议由主任或者执行成员负责召集,有三分之二以上成员出席方可召开,业主委员会成员不得委托他人出席会议,作出决定时应当经全体成员过半数签字同意。候补成员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。

业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知居民委员会,并听取意见和建议。居民委员会可以根据情况派代表参加。

业主委员会主任、执行成员无正当理由不召集业主委员会会议的,业主委员会其他成员或者业主可以申请物业所在地居民委员会或者街道办事处、镇人民政府督促限期召集;逾期仍未召集的,由物业所在地居民委员会或者街道办事处、镇人民政府组织召集。

第三十八条业主委员会每届任期不超过五年,具体由业主大会议事规则明确。

任期内,业主委员会成员经递补人数仍不足总数的三分之二,或者业主委员会拒不依法履行职责损害业主权益的,街道办事处、镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

第三十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责。物业所在地的县(市、区)住房和城乡建设主管部门或者街道办事处、镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律法规的决定,应当依法责令限期改正或者撤销其决定,并在物业服务区域内显著位置公示。

第四十条业主委员会任期届满九十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举;未按照规定进行新一届业主委员会选举的,业主委员会应当书面报告街道办事处、镇人民政府。街道办事处、镇人民政府应当在接到报告后三十日内组建换届小组,由换届小组组织召开业主大会会议,在换届小组成立之日起九十日内选举产生新一届业主委员会。

第三节 物业管理委员会

第四十一条物业服务区域有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会:

(一)不具备成立业主大会条件;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经街道办事处、镇人民政府组织、指导两次仍不能成立;

(三)未能选举产生业主委员会或者业主委员会出现任期届满、集体辞职等情形,需要重新选举,经街道办事处、镇人民政府组织、指导两次仍不能选举产生新的业主委员会。

第四十二条物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府负责组织成立,作为临时机构,组织业主共同决定物业管理事项,并推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。具体办法由市人民政府制定。

第四十三条物业管理委员会由居民委员会、业主、物业使用人代表等组成。其中业主代表不少于二分之一。

物业管理委员会主任由居民委员会代表担任,副主任由居民委员会指定一名业主代表担任。业主、物业使用人代表按照业主委员会成员候选人方式产生。物业管理委员会应当在物业服务区域内显著位置公示成员名单。

第四十四条物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并应当在七日内向业主委员会移交相关资料和财物,移交后自动解散。

第四章 物业服务

第一节 物业服务人与物业服务合同

第四十五条业主可以自行管理物业,也可以委托他人管理;委托他人管理的,一个物业服务区域应当选定一个物业服务人提供物业服务。

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护,应当由符合条件的专业机构或者人员实施。

第四十六条物业服务人在市场主体登记部门办理登记后,应当及时登录物业服务企业信用档案管理系统,录入相关信息,建立信用档案,自觉接受住房和城乡建设主管部门的指导和监督管理。

第四十七条物业服务人应当落实物业服务质量主体责任,按照物业服务合同的约定提供物业服务,并且遵守下列规定:

(一)提供物业服务符合国家和省规定的标准、规范;

(二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议,及时答复业主提出的询问,接受业主监督,改进和完善服务;

(四)定期向业主大会、业主委员会报告履行物业服务合同、维修资金使用、业主共有部分的经营与收益等情况;

(五)遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律法规的规定,制定物业服务区域应急管理预案,执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展工作;

(六)加强对物业服务区域安全巡查,发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告,依法履行安全保障义务;

(七)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息;

(八)协助社区或者按照合同约定指导、监督业主和物业使用人依照规定进行生活垃圾分类投放;

(九)对违反有关治安、规划、环保、消防等法律法规的行为及时采取合理措施制止、向有关部门报告并协助处理;

(十)对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会;

(十一)配合街道办事处、镇人民政府、行政执法机关和居民委员会做好物业服务其他相关工作。

第四十八条物业服务人应当指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。项目负责人应当在到岗之日起十日内告知居民委员会,在居民委员会的指导、监督下参与社区治理工作。

第四十九条物业服务人应当在物业服务区域内显著位置设置公示栏,如实公示并及时更新下列信息:

(一)营业执照、项目负责人、二十四小时服务电话、物业服务人网址、投诉电话;

(二)物业服务的等级标准、内容,收费的项目、标准,特约服务内容及收费标准等;

(三)电梯、消防等设施设备的维修保养单位的名称、信用信息、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

(四)供电、供水、供热、供燃气、通信等专业经营单位的报修服务电话等;

(五)上一年度物业服务合同履行及物业服务项目总体收支情况、本年度物业服务项目收支预算;

(六)上一年度公共水电费用分摊情况、公共收益收支与专项维修资金使用情况;

(七)物业服务区域内车位、车库的出售和出租情况;

(八)其他应当公示的信息。

物业服务人可以同时将前款公示的内容通过信息化方式告知全体业主。

第五十条物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。未约定期限的,应当在合同终止之日起三十日内退出物业服务区域。

原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

原物业服务人以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒不退出物业服务区域,或者拒不移交有关资料或者财物的,业主委员会可以申请物业管理联席会议协调解决,也可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

新物业服务人不得强行接管物业,按照约定承接物业时应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

第五十一条物业服务区域发生失管状况时,街道办事处、镇人民政府应当组织召开物业联席会议,确定应急物业服务人,提供供电、供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

提供应急物业服务的,街道办事处、镇人民政府应当将服务内容、期限、费用等相关事项在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。

应急物业服务期间,街道办事处、镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第五十二条鼓励有条件的物业服务人向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,满足居民多样化多层次居住生活需求。引导物业服务人通过智慧物业管理服务平台,提供定制化产品和个性化服务。

第二节 物业服务收费

第五十三条物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。

实行市场调节价的,由业主与物业服务人在物业服务合同中约定服务价格,并根据服务标准和物价指数等因素动态调整。住房和城乡建设主管部门应当公布物业服务清单,明确物业服务内容和标准。物业行业协会应当监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则,供业主和物业服务人协商物业费时参考。

实行政府指导价的物业公共服务费、机动车停放费等,发展改革部门应当会同住房和城乡建设主管部门,制定相应的基准价和浮动幅度,并向社会公布;每三年进行一次评估,根据评估结果适时调整基准价。具体收费标准在物业服务合同中约定。

第五十四条建设单位应当拟定物业服务方案,并向物业所在地街道办事处、镇人民政府申请确定前期物业服务等级。街道办事处、镇人民政府应当会同县(市、区)住房和城乡建设、发展改革部门以及居民委员会、建设单位,依据小区规划建设情况、物业服务内容和标准,会商确定前期物业服务等级。

前期物业服务等级确定后,建设单位应当依法选聘物业服务人,签订前期物业服务合同。物业服务人应当于合同签订之日起十日内将前期物业服务合同向县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案。

第五十五条业主应当根据物业服务合同约定及时足额支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

物业服务人不得采取停止或者以限时、限量等方式变相停止供电、供水、供热、供燃气和限制车辆进出等方式催交物业费。

物业产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业费和其他相关费用。

第五十六条业主违反物业服务合同约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

第五十七条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用,不得强制物业服务人代收费用,不得因物业服务人拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

专业经营单位委托物业服务人代收费用的,应当签订委托代收合同,物业服务人可以根据约定向专业经营单位收取报酬,但不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十八条建设单位、物业服务人利用物业服务区域共用部位、共用设施设备进行经营的,其公共收益在扣除合理成本后归业主共有。下列收益属于公共收益:

(一)利用小区公共道路或者场地设置停车位收取的车位场地使用费;

(二)利用电梯、车库、场地、楼体等共用部位、设施发布广告的经营性收入;

(三)利用物业服务用房或者公共区域获取的出租费;

(四)其他应当归业主共有的收入。

建设单位、物业服务人利用共有部分从事经营活动的,应当将公共收益单独列账,其用途、使用办法由业主共同决定。

第五章 物业的使用和维护

第五十九条业主、物业使用人、物业服务人、建设单位应当遵守法律法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定,按照规划用途合理、安全使用物业。

物业服务区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构、主体结构,将卫生间改在下层住户客厅、厨房、卧室、书房的上方,下挖建筑物内底层地面,擅自改变门窗位置等违反房屋装饰装修规定的行为;

(二)擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营;

(三)违法搭建建筑物、构筑物,破坏或者擅自改变房屋外观等违反规划规定的行为;

(四)违反国家规定,制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性、燃烧、助燃性物质或者传染病病原体等危险物质;

(五)擅自拆改供水、排水、再生水、供燃气、供暖等管线;

(六)从建筑物中抛掷物品;

(七)任意弃置垃圾;

(八)制造超标噪音,制造震动、异响等干扰他人正常工作、生活;

(九)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

(十)擅自改变人防工程主体结构和平时使用功能,拆除、损坏人防工程设施设备等违反人防法律、法规的行为;

(十一)擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式,占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位,或者损坏消防设施等共用设施设备;

(十二)擅自改变物业规划用途;

(十三)携犬出户不系犬绳、不随时清除宠物粪便等不文明行为;

(十四)违反规定出租房屋;

(十五)法律法规、规章和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

第六十条在物业服务区域内,物业服务人应当加强电动车停放管理,引导电动车使用人有序停放。未设置停放场所的,电动车停放不得妨碍其他车辆和行人通行。

禁止电动车(电瓶)进楼入户(不含车库)停放或者充电,不得违规私拉电线、电缆为电动车等充电。

第六十一条因特殊情况,需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,除遵守法律法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

第六十二条业主转让、出租住宅物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当十五日内告知物业服务人。

第六十三条住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

房屋转让时,出让人应当告知买受人住宅专项维修资金交存及使用情况;办理转移登记后,该房屋账户中结余的维修资金余额随房屋所有权自动转移;房屋灭失的,业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主。

第六十四条购买商品房的业主应当在办理商品房交付手续前,一次性足额交存首期专项维修资金。尚未售出的房屋,由建设单位交存首期维修资金。

建设单位应当在商品房买卖合同中约定业主按照相关规定交存维修资金,并督促业主交存。

第六十五条县(市、区)住房和城乡建设主管部门应当采用公开招标方式,综合存款利率、资产规模和服务效能等因素,择优确定专项维修资金专户管理银行,控制专户管理银行数量。

业主大会成立前,维修资金由县(市、区)住房和城乡建设主管部门代行管理。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择代行管理或者自行管理。

业主大会选择自行管理维修资金的,应当接受县(市、区)住房和城乡建设主管部门的管理和监督,在县(市、区)住房和城乡建设主管部门选定的银行设立维修资金专户。

专项维修资金增值收益应当每年定期分配到业主房屋账户;县(市、区)住房和城乡建设主管部门、业主委员会应当于每年第一季度对上一年度增值收益和分配情况进行公示。

第六十六条专项维修资金余额不足首期交纳额百分之三十的,业主应当及时续交。

专项维修资金续交方案和续交标准由业主共同决定。业主委员会、居民委员会负责组织续交。业主应当自收到续交通知之日起三十日内,将续交的专项维修资金存入专项维修资金专用账户。

业主逾期不续交专项维修资金的,业主委员会、居民委员会可以书面催告在合理期限内续交;合理期限届满仍不续交的,可以在物业服务区域显著位置公示。

第六十七条维修、更新和改造共用部位、共用设施设备,需要使用专项维修资金的,维修、更新和改造费用由相关业主按照约定分摊;没有约定或者约定不明确的,按照各自专有部分面积所占比例分摊。

未建立专项维修资金或者专项维修资金专用账户余额不足的,维修、更新和改造费用由相关业主按照各自专有部分面积所占比例分摊。

第六十八条供电、供水、供热、供燃气、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当承担由其运营管理的相关管线和设施设备的维修、养护、更新责任。

专业经营单位对相关管线和设施设备进行维修、养护和更新时,业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合。

第六章 法律责任

第六十九条违反本条例规定的行为,法律法规已规定法律责任的,依照其规定执行;法律法规未规定法律责任的,依照本条例的规定执行。

第七十条违反本条例第十六条第一款规定,对业主、物业使用人要求承租车位、车库,建设单位拒绝出租的,由市、县(市、区)住房和城乡建设主管部门责令建设单位限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

第七十一条违反本条例第十六条第二款规定,建设单位在商品房销售时,未将物业服务区域内用于出售、附赠或者出租的车位、车库的数量予以明确并公示的,由市、县(市、区)住房和城乡建设主管部门给予警告,并责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上五万元以下罚款。

第七十二条违反本条例规定,物业服务人有下列情形之一的,由市、县(市、区)住房和城乡建设主管部门或者其他相关部门给予处罚:

(一)违反本条例第二十四条、第四十九规定,未公告或者公示相关内容的,给予警告,并责令限期改正;逾期未改正的,处一千元以上五千元以下罚款;

(二)违反本条例第五十五条规定,采取停止或者以限时、限量等方式变相停止供电、供水、供热、供燃气和限制车辆进出等方式催交物业费的,给予警告,并责令限期改正;逾期未改正的,处二千元以上一万元以下罚款。

第七十三条违反本条例第六十条第二款规定,电动车(电瓶)进楼入户(不含车库)停放或者充电的,由消防救援机构和公安机关按照职责分工依法予以处罚。

违反本条例第五十九条第二款规定和第六十条其他有关规定的,由公安、住房和城乡建设、市场监管、应急管理、人防、城市管理、生态环境、自然资源和规划等部门结合各自职责,依据有关法律法规予以处罚。

第七十四条对违反本条例的行为,相应的行政处罚已经按照综合执法的有关规定集中行使的,由集中行使行政处罚权的部门依法实施处罚。

第七十五条住房和城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会和其他有关部门、单位的工作人员在物业管理工作中,有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第七十六条本条例所称住宅共用部位,是指根据法律法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共用的部位。一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本条例所称共用设施设备,是指根据法律法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、单元门及楼宇对讲、绿地、道路、围墙、大门、监控(门禁)设施、路灯、沟渠、共用排污(水)管道、落水管、池、井、非经营性车场车库及充电设施、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第七十七条县(市、区)人民政府物业主管部门为住房和城乡建设主管部门以外的其他部门的,由县(市、区)人民政府确定的其他部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第七十八条村民委员会的物业管理职责参照本条例规定的居民委员会职责执行。

第七十九条本条例自年月日起施行。

来源:潍坊住建之声

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宜昌市物业服务合同示范文本

物业服务合同示范文本

宜昌市住房和城乡建设局监 制

宜 昌 市 市 场 监 督 管 理 局

说 明

.本合同为物业服务合同示范文本,供业主大会(业主委员会)或业主与物业服务企业签约时使用。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。在签订合同时,合同双方应当出示签约主体证明文件。经双方当事人协商确定,可以对本示范文本的条款内容(包括选择内容、填写空格部位的内容)进行选择、修改、增补或删减。

.本合同文本中所称物业服务,是指物业服务企业接受业主大会(业主委员会)或业主委托,按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

.物业服务经营方式分为包干制、酬金制等方式,由双方当事人协商选定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

.业主委员会作为甲方与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对全体业主具有约束力。

物业服务合同

甲方(业主方):

代表人(姓名):

联系电话:

邮 编:

乙方(物业服务企业):

统一社会信用代码:

法定代表人:

授权委托人(代理人):

联系电话:

住 所 地:

邮 编:

根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》和相关法律、法规,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方对 (物业区域名称)提供物业服务事宜,订立本合同。

第一章 物业区域基本情况

第一条 物业区域基本情况

物业名称:

物业类型:

坐落位置:

占地面积:

总建筑面积:

总栋数:

总户数:

规划地上车库(位)数量:

规划地下车库(位)数量:

利用公共部位设立车位数量:

可计收物业服务费建筑面积:

物业区域四至:

东至 ;南至 ;

西至 ;北至 。

(物业区域规划平面图见附件 ,物业构成明细见附件 )

第二条 甲方应向乙方提供物业服务用房,乙方在物业服务期限内无偿使用并负责维护管理,但不得擅自改变其用途。

物业服务用房建筑面积为 平方米,位于 【号楼】【幢】【座】 单元 层 号; ;其中:

业主委员会办公用房建筑面积为 平方米,位于 【号楼】【幢】【座】 单元 层 号。(备注:物业服务用房为多处时,双方可自行增加以上内容。)

第二章 物业服务内容和标准、人员配置

第三条 乙方提供的物业服务包括以下内容:

.物业综合管理服务;

.物业共用部位的养护和管理(物业共用部位明细见附件 );

.物业共用设施设备的运行、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件 );

.公共秩序维护、安全防范的协助管理;

.物业共用部位、共用设施设备和相关场地等公共区域的环境

卫生清洁服务、雨(污)排水管(井)和化粪池的清疏;

.公共绿化的养护;

.车辆停放管理;

.装饰装修管理服务;

.物业档案资料管理;

. 。

第四条 乙方提供的物业服务应达到以下标准:

.住宅物业服务符合《宜昌市住宅物业服务等级标准》 级规定要求(见附件 );

.非住宅物业服务符合附件 中关于非住宅物业服务标准的约定;

.生活垃圾分类管理工作符合法律法规和相关规定的要求。

第五条 乙方应确定本物业服务项目负责人,项目负责人变更时,应及时通知业主委员会。(项目负责人及主要专业技术与管理人员基本情况见附件 )

第六条 本物业服务合同期限为 年,自 年 月日起至 年 月 日止。

第三章 物业服务收费与经营

第七条 物业服务费(物业服务资金)由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:

有电梯住宅: 元/月·平方米;

无电梯住宅: 元/月·平方米;

别 墅: 元/月·平方米;

办公物业: 元/月·平方米;

商业物业: 元/月·平方米;

: 。

物业服务费(物业服务资金)不含物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

物业服务费(物业服务资金)调整方式:自 年 月起,每 年按照 (递增或减少)的标准调整。

第八条 本物业区域物业服务经营选择以下第 种方式。

(一)包干制

.物业服务费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润,主要用于以下开支:

()乙方管理服务人员的工资、社会保险和按规定支出的福利费等;

()物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

()物业公共区域环境卫生清洁费用(不含政府环卫部门征收的生活垃圾处理费);

()物业公共区域绿化养护费用;

()物业公共区域秩序维护费用;

()乙方办公费用;

()乙方固定资产折旧;

()物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

()法定税费;

()乙方利润;

() 。

.乙方按照上述标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容和标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。

(二)酬金制

.由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳物业服务资金,物业服务资金为交纳业主所有,由乙方代管,预收的物业服务资金包括物业服务支出和乙方的酬金。

.物业服务支出包括以下部分:

()乙方管理服务人员的工资、社会保险和按规定支出的福利费等;

()物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

()物业公共区域环境卫生清洁费用(不含政府环卫部门征收的生活垃圾处理费);

()物业公共区域绿化养护费用;

()物业公共区域秩序维护费用;

()乙方办公费用;

()乙方固定资产折旧;

()物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

() 。

.乙方采取以下第 种方式提取酬金:

()(【每月】【每季】【每半年】【每年】)按 元的标准从预收的物业服务资金中提取;

()(【每月】【每季】【每半年】【每年】)按应收的物业服务资金的 %比例提取。

.物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出。年度决算后结余部分,转入下一年度继续使用;年度决算后不足部分,由全体业主承担。

.乙方应当向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务年度预决算,每半年向全体业主公布物业服务资金的收支情况;同时,双方按照约定每年聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况进行审计,费用从物业服务资金中支出。

第九条 业主按(【月】【季度】【半年】【年】)交纳物业服务费(物业服务资金),每次交费的具体时间为 。

业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费(物业服务资金),逾期不支付物业服务费(物业服务资金)的,业主委员会应当督促其限期支付。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费(物业服务资金)的,从其约定,业主负连带支付责任。

业主转让物业时未结清转让之前物业服务费用的,应与受让方书面约定交费责任。

第十条 物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付房屋买受人的物业及开发建设单位的自有物业,其物业服务费(物业服务资金)由开发建设单位承担。

第十一条 乙方对业主专有部分提供维修养护或其他特约服务的,按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。

第十二条 业主(物业使用人)在符合相关法律法规规定的前提下,利用住宅物业从事经营活动的,乙方按商业物业标准收取相应的物业服务费(物业服务资金)。

第十三条 利用业主共有的道路、场地设置的车位,按以下标准收取停车费(含车位租金和停车服务费):

小型汽车: 元/辆·月;

摩托车: 元/辆·月;

电动车: 元/辆·月;

因临时停车,车位使用人按 的标准向乙方交纳临时停车费,《宜昌市物业服务收费管理实施细则》规定的免收停车费的情形除外。

利用业主共有的道路、场地设置的车位租金属于全体业主所有,单独建账。乙方按停车费 %的比例从中提取停车服务费,用于车位管理、停车费收取及税费等支出。停车服务费在乙方向甲方返还车位租金前从收取的停车费中扣除,剩余部分为车位租金。

第十四条 已购(租)规划停车库(位),业主或使用人按 元/月·个交纳停车服务费,由乙方用于以下开支:

(一)停车库(位)服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)停车库(位)共有部位维护费用(业主自有车位的维修养护费用由其自行承担);

(三)停车库(位)配套共用设施、设备(包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统)维护费用;

(四)停车库(位)配套的共用设施、设备的运行费用;

(五)停车场公共环境清洁卫生费用;

(六)法定税费;

(七) 。

第十五条 物业区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、生活垃圾处理等有关费用应当由最终用户承担;业主自用的由业主承担;乙方使用的由乙方承担;实行总分表计量的,总表和分表间产生的计量差,由最终用户承担。

乙方接受上述专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第十六条 乙方利用物业共用部位、共用设施设备进行广告、租赁、商业促销等经营活动,应符合有关法律规定并征得利害关系业主、业主大会的同意,每半年向全体业主公布收益情况,接受甲方监督。

第十七条 乙方利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收入,在扣除经营收入总额 %的经营成本、税费及管理服务费后,其收益归业主所有,按业主大会的决定使用。

第十八条 本物业区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用,在本物业区域住宅专项维修资金或公共收益资金中列支。使用住宅专项维修资金的,须经列支范围业主同意;使用公共收益资金的,须经业主大会同意。乙方在物业服务过程中应当配合甲方开展住宅专项维修资金申请使用工作。

第十九条 业主(物业使用人)装饰装修物业前,乙方应与其签订书面装饰装修服务协议,就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修保证金、装饰装修中的禁止行为和注意事项等进行约定,并将装饰装修的时间等情况在物业所在的楼内公示。

除装修保证金、装修垃圾清运费外,乙方不得另行收取其他任何费用。业主(物业使用人)未造成共用部位、共用设施设备、承重结构损坏及违反管理规约的,乙方应当在完工初验后 日内将装修保证金全额无息退还业主(物业使用人)。

装修保证金标准:元/户,装修垃圾清运费标准: (【元/户】【元/平方米】)。

第二十条 业主转让或出租其物业时,应当将本合同以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或租赁合同签订之日起 日内,将买卖或者出租情况告知乙方。

第四章 权利与义务

第二十一条 甲方权利

(一)对本物业区域内的物业服务事项有知情权和监督权;

(二)审定和认可乙方制订的物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划;

(三)监督、检查乙方各项方案和计划的实施,并每年对乙方按照本合同约定履行物业服务情况进行考核;

(四)监督委托乙方实施的住宅专项维修资金使用情况;

(五)监督乙方对物业共用部位、共用设施设备的经营情况;

(六) ;

(七)法律、法规规定的其他权利。

第二十二条 甲方义务

(一)在乙方入驻 日前,无偿提供符合使用要求的物业服务用房;

(二)向乙方移交下列资料:

.竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

.供水、供电、供气、供热、通讯、污水排放等准许使用文件;

.物业质量保修文件和物业使用说明文件;

.《业主名册》;

.物业管理必需的其他资料。

(三)负责协调、处理、解决本合同生效前发生的与物业服务活动相关的遗留问题,不因此影响乙方工作;

(四)配合乙方做好物业区域内的物业服务工作,不得干涉乙方依法、依本合同约定开展物业服务活动及企业内部管理事务;

(五)业主应按照本合同约定交纳物业服务费用。对违反本合同约定、逾期不交纳物业服务费用的业主(物业使用人),甲方应督促其交纳;

(六) ;

(七)法律、法规规定的其他义务。

第二十三条 乙方权利

(一)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定,开展各项物业服务活动;

(二)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定,向业主(物业使用人)收取物业服务费(物业服务资金)等相关费用,通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题;

(三)对业主(物业使用人)违反本合同和《管理规约》的行为,采取劝阻、制止和向甲方、有关部门报告等方式,纠正业主(物业使用人)违约行为;

(四)可以选聘专业性服务企业承担本物业区域内的专项服务项目,但不得将本物业区域内的全部物业管理服务一并委托给第三方;

(五) ;

(六)法律、法规规定的其他权利。

第二十四条 乙方义务

(一)根据有关法律、法规及本合同的约定,按照物业服务内容和标准提供物业服务;

(二)选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目时,应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示;乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准,不得低于本合同约定;乙方应当对受托企业的服务行为进行监督,并对受托企业的服务行为承担责任;

(三)妥善保管和正确使用物业档案资料,及时记载有关变更信息,并为业主的个人资料信息保密;

(四)及时向全体业主通告本物业区域内有关物业管理的重大事项,受理业主(物业使用人)的建议、意见和投诉,定期公布相关信息,接受甲方、业主(物业使用人)的监督,不断提高物业服务质量和管理水平。

(五)业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知业主相关注意事项并与业主签订装饰装修管理服务协议;

(六)不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途,确需临时占用、挖掘道路、场地的,经甲方和有利害关系的业主同意后依法依约实施;

(七)本合同解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定,及时与甲方办理资金、资料、资产移交和项目退出手续,将所有工作人员、生产设施设备撤离本物业区域。乙方向甲方移交的资料包括但不限于:

.共有部位及共用设施设备的竣工图纸、保修及使用资料,共用设施设备维护保养及维修等技术资料;

.共用设施设备的安装调试、验收、维护保养和维修的合同资料;

.共有部位及共用设备设施经营收益合同资料;

.物业面积清单及业主名册;

.其他乙方进场时接收的资料;

(八) ;

(九)法律、法规规定的其他义务。

第五章 合同终止

第二十五条 经双方协商一致,可解除本合同,并在 日内办理移交和撤场手续。

第二十六条 经协商,决定解除合同的,退出和移交手续按以下程序办理:

(一)决定作出后 日内,甲方应当将解除合同决定在物业区域内公告;

(二)决定作出后 日内,甲方应当召开业主大会选聘新的物业服务企业,并重新签订《物业服务合同》。未选聘出新的物业服务企业的,甲方应当及时向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出托管申请或由业主大会决定是否对本物业进行自管;

(三)决定作出后 日内,乙方应当做好共用部位及设施设备档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作,并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与甲方平等协商,签订退管协议。

第二十七条 甲、乙双方中任何一方决定在合同期限届满后不再续约的,均应当在本合同期满 日前书面通知对方。

第二十八条 合同期限届满前,甲方经业主大会决定继续聘用乙方的,应当在本合同期满 日前书面通知乙方;乙方自接到续约通知 日内回复甲方。双方同意续签合同的,应当在合同期限届满前 日内签订新的《物业服务合同》。

乙方不同意续签合同的,应当在合同期限届满前 日内在物业区域内进行公告,并做好共用部位及设施设备档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作,并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与甲方平等协商,签订退管协议。

第二十九条 合同期限届满,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务人的决定,乙方继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。甲、乙双方可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前 日书面通知对方。乙方不同意继续提供服务的,甲方应当及时向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出托管申请或由业主大会决定是否对本物业进行自管。

第三十条 甲、乙双方应当共同做好合同终止的交接工作,包括物业服务费用预收及欠款的清算、外包合同及经营收益合同的履行交接、物业共有部位及共用设施设备的运行查验、相关档案资料的移交等,甲、乙双方应当相互配合,共同做好物业服务的交接和善后工作。

第六章 违约责任

第三十一条 业主(物业使用人)不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费(物业服务资金)。因乙方主观原因导致服务质量达不到本合同约定的标准,乙方应按(【月】【季】【半年】【年】)物业服务费(物业服务资金) %标准向业主支付违约金。给业主造成损失的,应向业主赔偿损失。乙方不履行本合同的约定或服务内容、服务质量达不到本合同约定的标准,经甲方书面督促后拒不整改或经 次整改仍达不到要求的,甲方有权依法解除合同,并有权要求乙方承担违约责任。

第三十二条 甲方、业主(物业使用人)违反本合同的约定,致使乙方未完成本合同约定物业服务内容的、未达到物业服务标准的,乙方不承担违约责任;造成乙方损失的,甲方、业主(物业使用人)应向乙方赔偿损失。

第三十三条 乙方违反本合同的约定,擅自提高物业服务费用标准的,业主(物业使用人)有权拒绝交纳擅自提高部分的费用;已经收取的,乙方应双倍返还擅自提高部分的物业服务费用。

第三十四条 乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的, 甲方可要求乙方继续履行,采取补救措施,并按(【日】【月】)物业服务费总额 %标准向甲方支付违约金;前述行为给业主造成损失的,乙方应当赔偿相应的损失。

第三十五条 乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的,甲方有权要求乙方按时限撤出物业区域,并按(【日】【月】)物业服务费总额 %标准向甲方支付违约金,业主有权拒绝交纳合同终止后的物业服务费(物业服务资金);前述行为给业主造成损失的,乙方应当赔偿相应的损失。

第三十六条 业主(物业使用人)违反本合同约定拖欠或拒交物业服务费(物业服务资金)的,经乙方书面催缴 次,仍不能按时足额交纳物业服务费(物业服务资金)的,每日应当按欠费金额 ‰向乙方支付违约金。

业主(物业使用人)违反本合同的约定,实施妨害物业服务及侵权行为的,应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等相应的民事责任。

第三十七条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任。

第三十八条 乙方有确切证据证明属于以下情况的,可不承担违约责任:

(一)由于甲方、业主(物业使用人)的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求的;

(二)因物业专有部分内专有部位及专有设施设备固有瑕疵所致的一切损害,但因乙方故意或乙方违反本合同义务而直接导致的情况除外;

(三)非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、排水、排污及其他共用设施设备运行故障造成损失的;

(四)乙方按本合同履行协助做好物业区域内的安全防范义务,但发生不可预见、不可避免的治安或刑事案件(包括但不限于抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等)的;

(五)因维修养护本物业区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主(物业使用人),暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等非乙方责任造成损失的;

(六)乙方向甲方或业主提出书面建议要求修缮、改造专有或共有部位、设施设备或纠正不良行为,而甲方或业主(物业使用人)未采纳(包括但不限于高空抛物、违章装饰装修、未及时维修或改造等)所致之损害的;

(七) 。

第七章 其他事项

第三十九条 合同履行过程中发生争议的,双方可以通过友好协商或者向物业所在地房产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及社区人民调解组织申请调解的方式解决;不愿协商、调解或者协商、调解不成的,可以按照以下第 种方式解决:

(一)向物业所在地仲裁委员会申请仲裁;

(二)向物业所在地人民法院提起诉讼。

第四十条 为维护公共利益,在不可预见情况下,如发生燃气气泄露、设备设施故障、火灾、暖气管或水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,乙方因采取紧急避险措施造成损失的,甲、乙双方可按有关规定处理。

第四十一条 本合同经甲、乙双方盖章后生效。未尽事宜,甲、乙双方可以书面形式签订补充协议。本合同补充协议、附件均为合同有效组成部分,与本合同具有同等法律效力。

第四十二条 本合同一式伍份,甲、乙双方各执贰份,由乙方报送物业所在地房产行政主管部门备案壹份。

附件:.物业区域规划平面图

.物业构成明细

.物业共用部位明细

.物业共用设施设备明细

.物业服务内容和标准

.项目负责人及主要专业技术与管理人员基本情况

甲方(盖章): 乙方(盖章):

授权代表: 法定代表人:

年 月 日

附件

物业区域规划平面图

附件

物业构成明细

类 型 幢 数 套(单元)数建筑面积(平方米)

有电梯住宅

无电梯住宅

别 墅

商业物业

办公物业

车 库

会 所

学 校

幼 儿 园

用房

合 计

备 注

附件 物业共用部位明细

.房屋承重结构;

.房屋主体结构;

.公共门厅;

.公共走廊;

.公共楼梯间;

.内天井;

.户外墙面;

.屋面;

. 。

附件

物业共用设施设备明细

.绿地 平方米;

.道路 平方米;

.化粪池 个;

.污水井 个;

.雨水井 个;

.垃圾中转站 个;

.水泵 个;

.水箱 个;

.电梯 部;

.信报箱 个;

.消防设施 ;

.公共照明设施 ;

.监控设施 ;

.避雷设施 ;

.共用天线 ;

.机动车库 个 平方米;

.露天停车场 个 平方米;

.非机动车库 个 平方米;

.共用设施设备用房 平方米;

.物业服务用房 平方米;

. 。

附件

物业服务内容和标准《宜昌市住宅物业服务等级标准》 级(特别提示:如果有非住宅物业,应该按项目需求确定非住宅物业服务内容和标准,且标准与住宅物业服务等级相适应)

附件

项目负责人及主要专业技术与管理人员基本情况

项目经理姓名 ;客服主管姓名 ,客服员

人;工程维修主管姓名: ,工程维修员 人;秩序

维护主管姓名: ,秩序维护员 人;保洁主管姓

名: ,保洁员 人;绿化养护主管姓名: ,绿

化养护员 人;其他 人;合计 人。

宣讲家文稿:用好物业服务合同 让生活更有品质

各位朋友大家好,我是北京市政协委员高警兵,让我们一起走进《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》),用好物业服务合同,过高品质生活。

《民法典》被称为“社会生活的百科全书”。如果有一部法律能影响到社会生活的方方面面,那一定是《民法典》。

一、《民法典》中的物业服务合同

我国现行《合同法》规定了种有名合同,其中没有物业服务合同,因此人们一直将物业服务合同称为无名合同。年月日,党的十三届全国人大三次会议表决通过的《民法典》中规定了种有名合同,物业服务合同是其中之一。从此,物业服务合同从无名转为有名,物业管理行业也开启了《民法典》的新时代。

物业服务包括出行、停车、进电梯、倒垃圾等内容,与人们的日常生活密切相关,看起来普普通通,其实是一个很大的民生问题。随着社会转型和经济的深入发展,物业服务纠纷在实践中不断增多,认真学好《民法典》中关于物业服务合同的规定对过高品质生活很有帮助。作为北京市律师界的政协委员,今天我和大家一起讲一讲物业服务合同中遇到的一些普遍性问题。

什么是有名合同?《民法典》将物业服务合同纳入有名合同的意义是什么?

《合同法》奉行合同自由的原则,即在不违反社会公德、社会公共利益及强制性规范的前提下,允许当事人自主订立任何内容的合同。但无名合同只适用于《合同法》的一般原则,以及参照适用与其最相类似合同的规定。由于参照适用的标准有一定模糊性,无名合同在履行过程中容易产生争议。而有名合同是立法者结合实际存在的、具有成熟性和典型性的交易形式,是斟酌当事人的利益状态和各种冲突的可能性之后所做的一种范本式的合同。

有名合同的优势及功能主要体现在以下两个方面:一是订立契约的当事人往往不是从事法律工作的专业人士,因此所拟合同不周全,权利义务出现失衡的情况经常发生,有名合同可以为契约双方提供参考。随着社会发展和经济进步,有事情找专业人士解决能够让大家的权益得到更好保障。二是有名合同的规范中设有强制性规范。在当事人的约定损害社会公共利益、国家利益,或当事人之间的利益状态严重失衡时,可以用强制性的规范予以校正,从而保护社会公共利益、国家利益,以及当事人的合法权益。

物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供的建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。业主支付物业费的合同具有提供多种服务的典型合同的特征,有委托合同与承揽合同联立的特征。另外,物业合同还涉及到附属设施及资金等的保管与利用等,可能涉及到有关保管合同,租赁合同等的特征,因此,我们多认为物业服务合同是一种混合合同。由于物业服务合同具有高度复杂性,为避免当事人在合同中的权利义务失衡,有所遗漏,产生纠纷,当事人在订立物业服务合同时要有所参照。

《民法典》第二十四章的个条文对物业服务合同的定义、合同的形式和内容、合同效力、合同续订、解除和终止以及合同主体的权利和义务等内容作出了详细规定;既满足了用物业服务合同调整生活关系的个性,又保证了在纠纷发生时法律适用的统一性,有助于更好地保证业主所享有的建筑物区分所有权。

二、案例分析:物业服务合同在生活中能解决的问题

我们通过问答的方式选取和老百姓日常生活息息相关的规定作一简单介绍,希望大家能有所收获。

业主未直接与物业公司签订物业服务合同,是否需交物业费?

案例:年月日,物业服务有限公司与小区业主委员会签订了物业服务合同。合同约定:物业管理服务费按双方协商的标准向业主(住户)收取,每月每平方米建筑面积.元。

王某系小区商业用房的业主,房屋面积平方米,但王某一直以其未与物业服务有限公司签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业费,物业服务有限公司遂向法院起诉,请求判令王某一次性给付拖欠的物业费元。

结果:法院支持了物业公司的诉讼请求,判决王某支付缴纳拖欠的物业费元。

为什么法院会作出这样的判决?

依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”物业服务有限公司与小区业主委员会之间存在物业服务合同关系,该合同关系法院经审理认为是双方真实意思的表示,且不违反相关法律、行政法规的有关规定,那么它就属于有效合同,对全体业主有效。

在此基础上,我们拓展一下思维。有的朋友可能会问,如果王某买的是新房,业主大会、业主委员会都没有成立,并且业主也没有跟物业公司签订物业服务合同,王某是不是就不用缴纳物业费?结果是仍然需要缴纳。

为什么这么讲?《民法典》延续了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规制思路,在第九百三十九条明确规定:“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。”这个规定明确了物业服务合同属于集体契约,其效力作用于全体成员,任何成员不得以没有签订合同主张物业服务合同对其不具有约束力。

业主能否以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费?

案例:年月,某物业有限公司与某小区签订《物业服务委托合同》,小区业主宋某未交纳年月至年月的物业费元。后经物业公司多次催要,宋某拒不交纳。经多次协商无果后,物业公司到法院提起民事诉讼,诉称宋某应按期交纳物业费。宋某辩称买房后并没有实际居住,无需支付物业费。

结果:法院审理后认为被告宋某应向物业服务有限公司支付块钱的物业费。

《民法典》第九百四十四条第一款规定:“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

通过上述案例可以知道,虽然宋某买房后没有实际居住,也没有享受物业服务,但业主空置房屋的责任在于业主本身,物业公司仍然提供着物业服务,让业主的房屋实现保值和增值的经济效果。如果减免物业费,对于其他居住的业主来说是不公平的。所以,业主无论住不住房屋都应交纳物业费。

在实际生活中,面对不缴纳物业费的情况,有一部分物业公司采取了断水、断电或停止供热的方式,以达到催收物业费的目的。这种方式是否可行?答案是不行。

《民法典》第九百四十四条第二款、第三款明确规定:“业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

《民法典》为什么这样规定?它的法理和依据就在于供电、供水、供热,包括供燃气在内的所有行为都属于市政服务的范畴。业主与市政服务部门签署了相应的供用合同,只有作为合同一方的市政服务部门才有权力在符合法律规定的前提下终止供电、供水等。物业公司只是在管理环节中保证通水通电,顺利让水电到达业主家中,没有一条法律规定授予它仅因业主没有及时缴纳物业费就断水、断电的权力。用这种措施向广大业主施加压力催交物业费属于违法行为。

无论是业主一方还是物业公司一方都要依法守信,遵循契约原则和诚信原则,按合同履职尽责。如果出现一方不按合同办事,怎么办?我国是法治国家,遇事不要情绪化,应依照事实和法律依据去人民法院,或依照合同约定去仲裁委提起诉讼和仲裁,用合法的符合程序的手段保护自己的合法权益不受侵犯。

物业公司能否将其应当提供的全部物业服务“转包”给第三人?

案例:年月日,原告张某购买了某小区楼房后,与被告一公司签订物业服务合同,合同约定由被告一负责小区的物业服务。半年后,被告一与被告二公司签订承包经营合同,约定公司将该小区的物业管理工作交给公司,以公司的名义成立物业管理处,由被告二公司的经理李某任负责人;管理处独立经营,自负盈亏,物管过程中的债权债务由被告二负责。该管理处未经工商行政部门登记,且未领取法人营业执照。后原告(业主)张某起诉至法院,要求被告一与被告二解除承包合同,由被告一负责小区物业管理。

结果:法院审理后认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持”,其中第一款为“物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”。本案中被告一违规将其应当提供的全部物业服务转委托给被告二,被告一与被告二签订承包经营合同无效。

《民法典》第九百四十一条明确规定:“物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”就像人不一定是全才一样,物业公司未必在每个领域都很优秀。在这种情况下,为了发挥专业优势,法律允许物业公司将部分物业服务事项对外分包,但不能全部转包。因为全部转包容易使不具有相应资质的承包者提供物业服务,承包者可能会缺乏统筹、克扣服务成本,造成物业服务质量低下。因此《民法典》作了禁止变相转包的规定。

作者:高警兵 北京市政协委员、北京市律师协会副会长

本文节选自宣讲家网独家文稿 《高警兵:用好物业服务合同 让生活更有品质》

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转载:《北京市物业服务合同(示范文本)》

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道听途说只是招式,读书方能练就内功,听本号释义才能打通任督二脉、融会贯通。创作不易,欢迎各位朋友大力支持,关注本号和在看、转发文章,万分感谢!

———— 合同编号:

北京市物业服务合同

甲方(业主):

乙方(物业服务人):

说 明

.本合同文本为示范文本,由北京市住房和城乡建设委员会与北京市市场监督管理局共同制定,供业主(含业主大会、业主委员会、物业管理委员会)与物业服务人签约时使用。 .本合同文本中所称物业服务,是指业主通过选聘物业服务人,由物业服务人按合同的约定,对物业管理区域内的房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序,并由业主支付费用的活动。

.本合同文本[ ]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方当事人应当协商确定。[ ]中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的,应当在空格部位打×,以示删除。

.双方当事人签订本合同时应当认真核对合同内容,合同一经签署,对双方具有法律约束力。

北京市物业服务合同

甲方(业主):

[业主][业主大会][业主委员会][物业管理委员会]

负责人:

(此项由业主大会/业主委员会/物业管理委员会填写)

联系电话:

身份证号:

通讯地址:

邮政编码:

乙方(物业服务人):

[物业服务企业][专业单位][其他物业管理人]

(物业服务人是服务企业、专业单位请填,其他物业管理人填)

.统一社会信用代码:

法定代表人: 联系电话:

委托代理人: 联系电话:

通讯地址:

邮政编码:

.身份证号:

联系方式:

甲方以[公开招标方式][邀请招标方式][协议方式]选聘乙方提供物业服务,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》及《北京市物业管理条例》等有关法律、法规的规定,在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上,订立本合同。

第一部分 物业项目基本情况

第一条 本物业项目(以下简称“本物业”)基本情况如下:

名称:[地名核准名称][暂定名] 。

类型:[普通住宅][办公][商业][其他] 。

坐落位置:北京市 区 路(街) 。

规划建筑面积: 平方米。

第二条 物业管理区域四至:

东至 ;

南至 ;

西至 ;

北至 。

规划平面图和物业管理区域内的物业构成明细分别见附件、。

第三条 物业服务用房主要用于物业服务企业客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。

物业服务用房建筑面积为 平方米,其中地上建筑面积为 平方米,位于 [号楼][幢][座] 层 单元 号;地下建筑面积为 平方米,位于 [号楼][幢][座] 层 单元 号;其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为 平方米,位于 [号楼][幢][座] 层

单元 号。

(注:物业服务用房为多处时,双方可自行增加以上内容)

第二部分 物业服务事项及期限

第四条 乙方指定物业服务项目负责人为: ,联系电话: 。乙方更换项目负责人的,应当于日内在本物业管理区域内的显著位置公示。

第五条 乙方应当提供的物业服务包括以下内容:

.制订物业服务工作计划,根据法律、法规和本小区管理规约的授权制订物业服务的有关制度;并按照有关制度和计划组织实施;管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等。

.负责本物业管理区域内物业共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位明细见附件。

.负责本物业管理区域内物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件。

.负责共有绿地、景观的养护和管理。

.负责清洁卫生服务,包括本物业管理区域内物业共用部位、公共区域的清洁卫生和生活垃圾、建筑垃圾、大件垃圾的收集和管理等。

.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。

.负责保管甲方移交的全部资料。负责按照《北京市物业管理条例》的要求建立、保管相关档案和资料。

.配合物业管理区域内非业主共有公共服务设施的产权单位做好相关设施的供水、供电等工作,并与产权单位约定设施运行、维修养护、更新改造等责任和物业服务事项。

.其他服务事项:

第六条 物业服务期限为 年,自 年 月 日至 年 月 日。

第三部分 物业服务标准

第七条 乙方按以下第 种方式提供住宅的物业服务:

.北京市现行住宅物业服务标准中的 级物业服务标准,详见附件。

.选择北京市现行住宅物业服务标准中不同等级的具体物业服务事项和标准,详见附件。

甲、乙双方约定的北京市现行住宅物业服务标准范围以外的具体服务事项和标准,详见附件。

第四部分 物业服务费用

第八条 本物业区域物业服务收费为[包干制][酬金制]方式。

第九条 包干制

.物业服务费用由甲方按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:

[多层住宅]: 元/平方米·月;

[高层住宅]: 元/平方米·月;

[别墅]: 元/平方米·月;

[办公楼]: 元/平方米·月;

[商业物业]: 元/平方米·月;

[会所]: 元/平方米·月;

物业: 元/平方米·月。

.盈余或者亏损均由乙方享有或者承担;乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。

.乙方应当按规定向甲方公布物业服务收支情况。

.甲方应当在合同生效后,按照[年] [季]交纳物业服务费,具体于 前交纳。

第十条 酬金制

.物业服务费由甲方按其拥有物业的建筑面积预先交纳,具体标准如下:

[多层住宅]: 元/平方米·月;

[高层住宅]: 元/平方米·月;

[别墅]: 元/平方米·月;

[办公楼]: 元/平方米·月;

[商业物业]: 元/平方米·月;

[会所]: 元/平方米·月;

物业: 元/平方米·月。

.物业服务费为所交纳的甲方所有,其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务支出包括以下部分:

()管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

()物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

()物业管理区域内清洁卫生费用。

()物业管理区域内绿化养护费用。

()物业管理区域内秩序维护费用。

()乙方办公费用。

()乙方企业固定资产折旧。

()物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

()乙方履行本物业服务合同项下所有义务需要的其他费用: 。

.乙方采取以下第 种方式提取酬金:

()[每季][每半年][每年] ,计 元的标准从预收的物业服务费中提取。

()[每季][每半年][每年] ,从预收的物业服务费中按 %的比例提取。

.物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出,年度结算后结余部分,转入下一年度继续使用,年度结算后不足部分,由全体业主承担,另行交纳。

.乙方应当向甲方公布物业服务年度计划和支出年度预决算,并按[季][半年] 向甲方公布物业服务费的使用情况。

.甲方应当在合同生效后,按照[年] [季]交纳物业服务费,具体于 前交纳。

第十一条 乙方对甲方物业专有部分提供维修养护或其他服务的,应当与甲方另行签订服务协议,服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。

第十二条 物业装饰装修前,甲方与乙方签订书面装饰装修服务协议,乙方应当告知甲方相关的禁止行为、注意事项、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等事项,并将装饰装修的时间、地点等情况在甲方所在楼内公示。除收取[装修管理费] 元、[装修保证金] 元、[装修垃圾清运费] 元、[ ]费用 元外,乙方不得另行收取其他任何费用。

甲方完成装修后,应当通知乙方进行装修检查。经检查装修活动未出现损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构,擅自拆改供水、排水、再生水等管线,侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施,占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位,或者损坏消防设施等共用设施设备等违法、违规情形的,乙方应当在检查合格后日内将装修保证金全额无息退还。

第十三条 甲方委托乙方提供机动车停车服务的,甲乙双方另行签订停车管理委托协议进行约定,乙方应当与车位使用人签订书面的停车服务协议,明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。

停车服务费按 元/车位·月的标准收取。

第十四条 乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业运营单位委托代收使用费用的,不得向甲方收取手续费等额外费用,不得限制或变相限制甲方购买或使用。

第十五条 在物业服务期间,甲方转让或出租其物业专有部分时,应当将本合同、本小区管理规约以及有关费用交纳情况等事项告知受让人或承租人,并自买卖合同或租赁合同签订之日起日内,将买卖或出租情况告知乙方。甲方转让物业前,应当与乙方结清相关费用。

第五部分 权利与义务

第十六条 甲方的权利义务

.要求乙方按照本合同约定提供服务。

.监督乙方履行本合同,对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。

.审定乙方制定的物业服务方案,并监督实施。

.监督专项维修资金的使用。

.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用,享有知情权、监督权和收益权。

.遵守本小区管理规约,业主大会议事规则。

.遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等以及应对突发事件等方面的制度要求。

.按照国家和本市有关规定缴纳专项维修资金。

.应当配合乙方实施物业管理。

.应当根据本合同的约定按时足额交纳物业费。

.应当履行房屋安全使用责任。

.有关法律、法规和当事人约定的其他权利义务。

第十七条 乙方的权利义务

.根据国家和本市规定的标准、规范及本合同的约定提供物业服务,并收取物业费。

.及时向甲方告知安全、合理使用物业的注意事项。

.定期听取甲方的意见和建议,接受甲方监督,改进和完善服务。

.对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告相关行政执法机关。

.发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告。

.妥善保管和正确使用本物业的档案资料,及时记载有关变更信息,不得泄露在物业服务活动中获取的甲方信息。

.对甲方和物业使用人违反本合同、本小区管理规约的行为进行劝阻、制止;并及时报告业主委员会或者物业管理委员会。

.履行生活垃圾分类管理责任人职责,指导、监督甲方进行生活垃圾分类。

.不得擅自占用本物业管理区域内的共用部位或擅自改变其使用用途。不得擅自将甲方所有的共用部分用于经营活动。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地,确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应当按规定办理相关手续,制定施工方案,开工前要在物业管理区域内公示,施工过程中尽可能减少对甲方的影响,并及时恢复原状。

.乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业,应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施,委托其他单位实施的,应当明确各自的安全管理责任。

.乙方可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并或分解后分别委托给其他单位或个人。乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准,不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督,并对受托企业的服务行为承担责任。

.乙方应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,按照相关法律、法规的规定,公示乙方的服务及收费标准、服务方式、联系方式以及物业管理区域内设备设施的维修保养、业主装修、车位租售、费用使用等相关情况。

.甲方在合理期限届满后拒不交纳物业费的,乙方可以对其依法提起诉讼或者申请仲裁;但乙方不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

.乙方应当采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品情形的发生;未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。乙方在不侵犯他人隐私的情况下,可通过安装监控摄像头等方式就抛掷物品危害他人人身财产安全、破坏环境卫生等行为收集相应证据。乙方需妥善保管录音录像等证据,不得擅自毁损破坏,并且未经法定程序不得擅自向第三方公开。

.配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业管理相关工作。

.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第六部分 合同终止

第十八条 本合同期限届满前个月,甲方应当与其他业主共同决定续聘或者另聘物业服务人,并将决定书面告知乙方。

第十九条 本合同期限届满前,甲方决定继续聘用乙方的,应当在本合同届满前重新签订物业服务合同。乙方不接受续聘的,应当在本合同届满前日书面告知甲方。

第二十条 本合同期限届满、甲方与其他业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定,乙方继续按本合同约定提供物业服务的,本合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前日书面告知对方。

第二十一条 乙方自收到甲方不再续约的通知之日起日内履行下列交接义务,并在合同届满后退出物业管理区域:

.移交物业共用部分,包括共用设施设备、公共区域等。

.物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等,见附件。

.甲乙双方结清预收、代收的相关费用,包括物业费的清算、对外签订的各种协议的执行等。

.移交物业服务用房、物业服务的相关资料。

在办理交接至撤出物业管理区域期间,乙方应当负责维持正常的物业管理秩序。

第七部分 违约责任

第二十二条 甲、乙双方对物业服务质量发生争议的,双方可共同委托专业评估机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估;乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的,应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

第二十三条 乙方违反本合同的约定,擅自提高物业服务费标准的,甲方就超额部分有权拒绝交纳,同时乙方应当按 的标准向甲方支付违约金。

乙方在服务期限内擅自撤出的, 应当按照服务剩余期限物业服务总费用 的标准向甲方支付违约金;乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的,应当按照延迟撤出期间物业服务总费用 的标准向甲方支付违约金。前述行为给甲方造成损失的,乙方应当承担相应的赔偿责任。

除不可预见的情况外,乙方擅自停水、停电的,甲方有权要求乙方限期解决,乙方应当承担相应的违约责任;给甲方造成损失的,乙方应当承担相应的赔偿责任。

第二十四条 除本合同约定及法律规定的合同应当终止的情形外,甲、乙双方均不得提前解除本合同,否则解约方应当承担相应的违约责任;给守约方造成损失的,解约方应当承担赔偿责任。

第二十五条 甲方违反本合同约定,未能按时足额交纳物业服务费,应当按 的标准向乙方支付违约金。

甲方违反本合同的约定,实施妨害物业服务行为的,应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。

第二十六条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任。

第二十七条 为维护公共利益,在不可预见情况下,如发生燃气泄露、漏电、火灾、暖气管或水管破裂、救助人命等突发事件或者依法配合公安机关工作等情形,乙方因采取紧急避险措施造成损失的,当事人应当按有关规定处理。

第二十八条 乙方有确切证据证明属于以下情况的,可不承担违约责任:

.由于甲方自身责任导致乙方的服务无法达到合同约定的。

.因维修养护本物业区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知甲方,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

.非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第八部分 争议解决

第二十九条 合同履行过程中发生争议的,双方可以通过友好协商或者向物业所在地人民调解委员会申请调解的方式解决;不愿协商、调解或者协商、调解不成的,可以按照以下第 种方式解决:

.向 人民法院提起诉讼。

.向 仲裁委员会申请仲裁。

第九部分 附 则

第三十条 对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认,与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得违背本小区管理规约的内容。

第三十一条 本合同正本连同附件一式 份,甲方、乙方各执 份,具有同等法律效力。本合同签订或者变更之日起日内,乙方应当将本合同报物业所在地街道办事处或乡镇人民政府、所在区住房城乡建设或房屋主管部门予以备案。

第三十二条 本合同经双方签字并盖章后生效。

第三十三条 其他约定:

甲方: 乙方:

授权代表: 授权代表:

签订日期: 年 月 日 年 月 日

附件:.规划平面图

.物业构成明细

.物业共用部位明细

.物业共用设施设备明细

.物业服务标准

.其他服务事项

.移交资料清单

附件

规划平面图

附件

物业构成明细

类 型

幢 数

套(单元)数

建筑面积

(平方米)

高层住宅

多层住宅

别 墅

商业用房

工业用房

办公楼

自行车库

机动车车库

会 所

学 校

幼儿园

文化活动场所

______用房

合 计

备 注

附件

物业共用部位明细

.房屋承重结构。

.房屋主体结构。

.公共门厅。

.公共走廊。

.公共楼梯间。

.内天井。

.户外墙面。

.屋面。

.传达室。

. 。

附件

物业共用设施设备明细

.电梯:

垂直梯 部。

扶梯 部。

.绿化率: %。

楼间、集中绿地 平方米。

砖石铺装 平方米。

.区域内市政:

市政供暖采暖及生活热水系统 。

[道路][楼间甬路] 平方米。

[室外上下水管道] 米。

[沟渠] 。

[蓄水池] 个。

[化粪池] 个。

[污水井] 个。

[雨水井] 个。

变配电系统包括 。

高压双路供电电源 。

公共照明设施[路灯] 个;[草坪灯] 个;[ ] 个。

[物业区域的外围护拦及围墙] 。

[高压水泵][高压水箱] 个。

[污水泵] 个。

[中水及设备系统] 。

[ ] 。

.燃气调节站 。

.消防设施包括 。

.监控设施包括 。

.避雷设施包括 。

.空调设备:[中央空调系统]使用范围 。

.电视共用天线 。

.电脑网络线 。

.电讯电话 。

.地下机动车库 平方米。

.地上机动车停车场 平方米。

.非机动车库 平方米。

.垃圾中转站 个。

.信报箱 个。

.共用设施设备用房 平方米。

.物业服务用房 平方米。

. 。

附件

物业服务标准

附件

其他物业服务事项

附件

移交资料清单

月日起施行!湖南物业新规来了!事关你的物业费!

为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益,根据国家有关规定,结合我省实际,《湖南省物业服务收费管理办法》重新修订,自年月日起施行,有效期年。

修订后的《湖南省物业服务收费管理办法》共有条,包括管辖权限、定价规则、物业服务合同和监督管理等方面,主要明确了项内容。一是普通商品住宅和别墅的定价形式和程序。二是“已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费”等项费用实行政府指导价。三是建设单位向受买人交房时间节点必须是实质性办理了交付手续。四是物业服务人进行物业备案的时间节点。五是执行前期物业服务期间政府指导价标准的物业费如何调整。六是已办理房屋交付手续但未入住或使用的空置房交纳物业费按不超过%缴纳。

全文如下

湖南省发展和改革委员会

湖南省住房和城乡建设厅

湖南省市场监督管理局

关于印发《湖南省物业服务收费

管理办法》的通知

湘发改价费规〔〕号

各市州、县发展和改革委员会(局)、住房和城乡建设局、市场监督管理局:

为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益,根据国家有关规定,结合我省实际,重新修订了《湖南省物业服务收费管理办法》,现印发你们,请遵照执行。

附件:《湖南省物业服务收费管理办法》

湖南省发展和改革委员会

湖南省住房和城乡建设厅

湖南省市场监督管理局

年月日

湖南省物业服务收费管理办法

第一条为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》(发改价格〔〕号)和《湖南省物业管理条例》等有关规定,结合我省实际,制定本办法。

第二条本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

第三条本办法所称物业服务收费,是指物业服务人按照物业服务合同约定,为业主提供建筑物及其附属设施设备的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务向业主或物业使用人收取的费用。专有面积部分内的维修、保养或其他服务不在本办法所称物业服务收费范围内。

第四条业主按照相关法律法规通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务人;物业服务人应当开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费标准通过市场竞争形成。

第五条物业服务收费实行统一政策、分级管理,遵循服务质量、服务内容与收费标准相对应的原则。

省发展和改革委员会会同省住房和城乡建设厅、省市场监督管理局负责制定全省物业服务收费政策,指导、协调全省物业服务收费的管理监督工作。省住房和城乡建设厅负责制定全省物业服务质量等级标准。省市场监督管理局负责对全省违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监督检查和处罚。

市、县发展和改革部门会同同级住房和城乡建设部门负责本行政区域内实行政府指导价的物业服务收费标准的制定。市、县住房和城乡建设部门负责本行政区域内物业服务质量的监督管理,督促物业服务人提供质价相符的物业服务。市、县市场监督管理部门负责对本行政区域内违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监督检查和处罚。

第六条物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费收取标准(包括已购车位的物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费)实行政府指导价。

别墅(专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅)、其他非住宅,以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准(包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费)实行市场调节价。

第七条实行政府指导价的物业服务收费标准,由市、县发展和改革部门会同同级住房和城乡建设部门根据物业服务质量等级标准、服务内容等因素制定基准价及浮动幅度并向社会公布。基准价及浮动幅度可根据物业服务发展社会平均成本变化等因素合理调整。

第八条业主大会成立之前实行政府指导价管理的普通商品住宅前期物业服务费收取标准,由建设单位在商品房开始预售前根据物业特点和服务要求,选择服务项目、服务等级,在政府指导价基准价及浮动幅度内拟定,在商品房买卖合同中与买受人予以约定,且必需明确告知物业买受人及在商品房买卖合同中载明,物业服务收费的最终标准以物业服务人按照法律法规和价格管理政策的规定向发展和改革部门申报备案审查通过的价格标准为准。

实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费,由物业服务人与建设单位完成物业承接查验移交完毕后的三十日内,将具体物业服务费收取标准报当地市、县发展和改革部门备案审查。

前期物业服务人与物业买受人签订的物业服务合同中应明确约定的物业服务质量等级、物业服务内容及通过审查备案的物业服务收费标准。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。同一物业管理区域内相同服务内容和服务等级在相同的物业服务合同期内的住宅项目,其物业服务收费标准应当保持一致。

第九条业主大会成立前,普通商品住宅物业服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的,物业服务人应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下,公开真实、完整、有效的相关信息,向业主征询意见,按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定,在政府指导价范围内实施调整并通过签订新的物业服务合同约定执行。

第十条实行市场调节价的物业服务收费标准,在未成立业主大会前,由建设单位与物业服务人在前期物业服务合同中约定,建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容;在成立业主大会后,由业主大会根据物业特点和服务要求,通过法定程序,选择服务项目、服务质量等级,费用收取标准及符合要求的物业服务人,按照《中华人民共和国民法典》《湖南省物业管理条例》等相关法律法规规定的程序进行确定,并通过签订物业服务合同约定。

所在地街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应当全过程参与指导协商。

第十一条实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式,具体由物业服务合同约定。

包干制是指由业主向物业服务人支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务人享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十二条实行包干制的物业服务费,包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行酬金制的物业服务费,所预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务人的酬金。

第十三条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(七)办公费用;

(八)物业服务人固定资产折旧;

(九)经业主大会同意的其它费用。

依法应当从物业专项维修资金中列支的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十四条物业服务费用根据物业的法定产权建筑面积按月计收,物业服务合同对计收时间另有约定的除外。

(一)已办理不动产权属证书的,按照不动产权属证书记载的建筑面积计算;

(二)已出售但尚未取得不动产权属证书的,按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算;

(三)尚未出售的,按照经不动产登记管理机构审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。

第十五条物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定:

(一)前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费,由建设单位交纳;

(二)房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费,由业主交纳;但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费,由建设单位交纳;

(三)建设单位应按照房屋购买合同约定的时间和约定的通知方式及时通知买受人验收交付房屋。买受人在房屋购买合同中载明的通讯地址和通讯方式发生变化的应在按照房屋购买合同约定的验收交付房屋时间前告知建设单位。买受人接到建设单位通知验收交付房屋的应及时进行验房办理交付手续。买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的,整改期间的物业服务费由建设单位交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的,物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收,由物业买受人交纳,但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的,从其约定;

(四)业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用,且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的,从其约定,业主依法承担连带责任;

(五)业主按照物业服务合同约定时间,为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时,物业服务费按不超过%交纳,具体优惠幅度由市、县确定。

(六)业主出租法定不计建筑面积的部分建筑物,承租人依法用于居住用途的,按照普通商品住宅的标准交纳物业服务费;承租人依法用于其他非居住用途的,按照非住宅的标准交纳物业服务费;承租人依法用于停车用途的,按照已购车位物业服务的标准交纳物业服务费。

物业服务费按月计收,业主具体交费时长也可按照季或者是按照年交纳。双方约定预收的,最长预收期限不得超过十二个月。

第十六条物业产权转移时,业主应当结清物业服务费,并自买卖合同签订之日起日内,将转让事项告知物业服务企业。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用,由物业出让人承担;产权转移之日的次月起发生的物业服务费用,由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。

第十七条物业服务费用交纳义务人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用;逾期不交纳的,物业服务人依法追缴。成立了业主大会的,其业主委员会有义务督促业主交纳。

第十八条建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库(位),优先满足业主停车需求。商品房销售前,应当制定车库(位)租售方案,明确车库(位)的权属及数量、租赁价格、销售价格、有效期等,并按规定报住房和城乡建设部门备案。

建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库(位)租售方案,在有效期内不得以高于备案价格进行租售,不得与商品住房等捆绑租售车库(位)。

物业管理区域内的机动车停放服务收费按照《湖南省机动车停放服务收费管理办法》有关规定执行。已收取机动车停放服务费的,不得重复收取车位物业服务费。建设单位用于出租的地下停车位,车位物业服务费由建设单位交纳。

第十九条物业管理区域内的水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业服务费。

第二十条未成立业主大会前,由物业服务人代管物业共用部位、共用设施设备经营收益,经营收益应实行专款专用并定期公示收支情况。

其他经营主体利用物业共用部位、共用设施设备进行经营前,应当征得相关业主、业主大会和物业服务人的同意,并按照有关规定办理手续。其他经营主体交纳的租金或其他收入应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用范围。

第二十一条物业服务人根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费标准由双方协商确定。

第二十二条物业服务收费实行明码标价。物业服务人应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务人名称、服务项目、服务质量等级、计费方式、收费标准、收费依据以及市场监管部门的投诉举报电话,接受业主监督,不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。

物业服务人应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、利用共用部位公共设施设备进行经营等收入和使用情况,本年度物业服务项目收支预算,并应在醒目位置以书面公告的方式告知业主;物业服务人应当及时答复业主提出的质询。

第二十三条各级发展和改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门、街道办事处(镇人民政府)依据职责,依法对物业服务企业进行监督管理。在监督检查、价格成本监审过程中,物业服务企业应当予以配合,如实反映情况,提供必要的账簿、合同文件以及其他资料,不得弄虚作假。

第二十四条物业服务人有下列行为之一的,由市场监督管理部门按照有关法律法规和规章规定予以处罚:

(一)违反本办法第八条和第九条规定,不遵守政府指导价管理擅自制定或上调收费标准并收取物业服务费的;

(二)超过政府指导价标准收费的;

(三)擅自设立强制性收费项目的;

(四)不实行明码标价或不按规定明码标价的;

(五)其他违反价格法律、法规等规定的。

第二十五条本办法自年月日起施行。有效期五年。《湖南省发展和改革委员会 湖南省住房和城乡建设厅关于印发&;湖南省物业服务收费管理办法&;的通知》(湘发改价调〔〕号)同时废止。

本办法实施前已签订物业服务合同且尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后或终止解除后按本办法规定执行。

来源:湖南省发展和改革委员会、湖南高院

编辑:孙婧紫

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年月日起施行!《大庆市物业管理条例》来啦

大庆市物业管理条例

(年月日大庆市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 年月日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议批准 年月日大庆市第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议修订 年月日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议批准)

第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理相关主体的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《黑龙江省住宅物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动,适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务人,由业主和物业服务人按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域环境卫生和相关秩序的活动。

  物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条 物业管理应当坚持中国共产党的领导,坚持政府主导、业主自治、专业服务、多方参与、行业自律的原则。

第四条 市、县(区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区治理体系、公共安全体系和应急管理体系,建立健全由物业行政主管部门牵头,相关行政主管部门及有关单位参加的联席会议制度,研究、协调解决物业管理中的重大问题。街道办事处、乡镇人民政府履行物业管理职责所需经费应当纳入财政预算。鼓励设立行业性、专业性人民调解组织,依法调解物业管理纠纷。

第五条 市、县(区)物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,按照职责分工,履行下列职责:

(一)宣传、贯彻、执行物业管理法律、法规及有关规定;

  (二)制定物业管理相关政策、完善物业管理工作制度、编制行业发展规划和专项规划并组织实施;

  (三)指导、监督建筑物及其附属设施的维修资金(以下简称维修资金)交存、管理和使用;

  (四)组织物业管理相关人员业务培训;

  (五)建立或者共享物业管理信息平台;

  (六)指导、监督街道办事处、乡镇人民政府和物业管理行业协会开展物业管理相关工作;

  (七)组织实施物业服务诚信评价工作;

  (八)负责物业管理区域、物业管理招投标、物业服务合同、物业承接查验等备案工作;

  (九)受理业主、物业服务人等的投诉举报,依法及时处理并答复;

(十)法律、法规规定的其他职责。

市物业行政主管部门负责编制业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建的流程及相关示范文本。

市、县(区)物业行政主管部门应当加强对街道办事处、乡镇人民政府相关业务培训和指导。

第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动,履行下列职责:

(一)组织、指导、协助业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建;

(二)指导、监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责;

(三)测评业主委员会年度工作;

(四)负责业主大会、业主委员会、物业管理委员会备案工作;

(五)参加物业承接查验,指导、监督物业服务项目移交和接管;

(六)参加物业管理区域划分工作;

(七)指导、检查、监督物业服务人依法履行义务,配合采集物业服务信用信息;

(八)依法调处物业管理纠纷;

(九)法律、法规规定或者市、县(区)人民政府确定的其他职责。

街道办事处、乡镇人民政府应当确定负责物业管理的工作人员。

居(村)民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的具体工作,并在筹备首次业主大会会议、选举业主委员会、组建物业管理委员会时,协助做好相关人员推荐工作。

没有街道办事处的,由相应的社区工作站承担街道办事处在物业管理工作中的有关职责。

第七条 市、县(区)相关行政主管部门应当按照各自职责,做好物业管理相关工作,并按照下列规定,对物业管理区域有关事项进行监督管理:

  (一)城市管理部门负责对物业服务、绿化管理、供热燃气、供水排水、市容环卫、照明亮化,损坏或者擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备,违反规定倾倒垃圾、排放污水和露天焚烧,在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画等进行监督管理;

  (二)住房和城乡建设部门负责对相关责任主体不依法履行房屋工程质量保修责任,房屋租赁,损坏或者擅自变动房屋建筑主体、承重结构等进行监督管理;

(三)自然资源部门负责对违法搭建建筑物、构筑物或者乱挖地下空间,破坏或者擅自改变房屋外立面等进行监督管理;

(四)生态环境部门负责对餐饮服务业油烟污染防治、噪声污染防治等进行监督管理;

(五)市场监督管理部门负责对侵害消费者合法权益、不正当竞争、合同格式条款、广告内容、电梯设备安全、物业服务收费等进行监督管理;

(六)公安机关负责对违反国家规定储存爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质,从建筑物中抛掷物品,从建筑物上坠落的物品造成他人损害,违反关于社会生活噪声污染防治的法律规定制造噪声干扰他人正常生活,饲养动物干扰他人正常生活等接到报警后,及时调查并依法处理;

(七)消防救援机构负责对侵占或者损坏消防设施,占用消防车通道,堵塞或者封闭疏散通道、安全出口等进行监督检查,并依法处理;

(八)人民防空部门负责对人防工程和设施的消防、安全和维护管理等进行监督检查和指导,依法查处侵占或者破坏人防工程和设施的行为。

前款规定的有关事项,实行相对集中行政处罚权的,按照有关规定执行。

相关行政主管部门应当建立健全违法行为投诉登记制度,在物业管理区域显著位置公布所负责的与物业管理相关的执法事项和投诉举报方式,依法及时处理物业管理区域有关违法行为。

第八条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,调解行业纠纷,促进物业服务人依法经营、诚信服务,履行下列职责:

(一)制定自律管理制度和行业服务规范并组织实施;

  (二)组织开展物业管理法律、法规及有关规定,物业服务标准,专业服务技能等培训;

  (三)组织开展行业宣传活动;

  (四)组建行业专家库;

  (五)倡导物业服务人采用新技术、新方法推动资源节约和环境保护;

  (六)配合物业行政主管部门开展相关活动,反映物业管理行业发展中的有关问题;

  (七)法律、法规和协会章程规定的其他职责。  

第九条 物业管理区域符合下列条件之一的,建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的申请,十名以上业主也可以联名申请:

(一)交付房屋专有部分面积占比超过二分之一的;

(二)交付房屋套数占比超过二分之一的;

(三)首套房屋交付满两年且交付房屋套数占比超过四分之一的。

分期开发建设的住宅项目,其首期交付使用房屋满足前款规定条件之一的,按照前款规定执行。

符合本条第一款和第二款规定条件,建设单位未提出申请的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正;逾期仍未申请的,街道办事处或者乡镇人民政府应当启动业主大会筹备工作;建设单位法人终止的,街道办事处或者乡镇人民政府应当启动业主大会筹备工作。

建设单位应当按照街道办事处或者乡镇人民政府的要求,及时提供建筑规划总平面图、房屋及建筑物面积清册、业主名册以及物业管理区域划分、共用设施设备交付使用、物业服务用房配置等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。建设单位不能提供的,街道办事处或者乡镇人民政府可以向负责保管文件资料的相关行政主管部门查阅复制,相关行政主管部门应当配合;物业服务人负责保管文件资料的,应当按照要求及时提供。

  第十条 首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

  首次业主大会会议结束时,筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成筹备工作的,由街道办事处或者乡镇人民政府书面公告筹备组解散。

  第十一条 业主大会会议的表决结果和决定应当在物业管理区域显著位置公示,公示时间不少于十日。

  第十二条 业主大会、业主委员会应当自成立或者选举产生之日起三十日内,依法向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府备案。街道办事处或者乡镇人民政府对符合备案条件的,应当在五日内予以备案,出具备案证明和印章刻制证明,并及时将备案情况告知物业所在地县(区)物业行政主管部门。

  第十三条 鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、居(村)民委员会成员参加业主委员会。

  第十四条 业主委员会或者物业管理委员会应当定期召开会议,在决定物业管理有关事项前,应当公开征求业主意见,告知物业所在地居(村)民委员会并听取建议。

  第十五条 业主委员会或者物业管理委员会负责对物业管理区域实施既有住宅楼加装电梯、建设充电基础设施等事项,组织相关业主依法决定,出具证明性材料。未成立业主委员会或者物业管理委员会的,由物业所在地居(村)民委员会组织相关业主依法决定,出具证明性材料。物业服务人应当配合业主或者其委托的施工单位,及时提供相关图纸资料,协助现场勘查和施工。

  第十六条 业主委员会任期届满前三个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府应当予以指导、协助。  

  换届选举期间,业主委员会不得就选聘和解聘物业服务人、调整物业服务收费等共同管理事项组织召开业主大会会议。业主委员会应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给街道办事处或者乡镇人民政府代为保管。业主大会、业主委员会依法需要使用档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物的,街道办事处或者乡镇人民政府应当及时提供。

  街道办事处或者乡镇人民政府应当在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其代为保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给新一届业主委员会。

第十七条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。物业共用部位、共用设施设备经营收益,业主大会、业主委员会工作经费等应当按照财务要求入账,每年在物业管理区域显著位置公示收益、支出和管理等情况不少于两次,每次公示时间不少于十日。公示期满后,业主可以在业主委员会办公场所进行查阅。

  业主委员会应当妥善保管会计凭证和账簿、财务报表等有关资料。

第十八条 业主对业主大会有关财务收支情况有异议的,可以要求查阅财务原始凭证及相关会计资料。

  经专有部分面积占比五分之一以上的业主且人数占比五分之一以上的业主提议,对业主大会有关财务收支情况进行审计的,业主委员会应当自收到业主提议之日起三十日内,组织召开业主大会会议,决定是否委托有资质的中介机构进行审计。业主大会决定委托进行审计的,应当将审计结果在物业管理区域显著位置公示,公示时间不少于十日。

第十九条 建设单位应当按照法律、法规规定配置物业服务用房。物业服务用房一般包括物业办公用房,业主委员会办公用房,维修、保洁等辅助用房。未经业主依法共同决定,不得改变物业服务用房的用途。

  老旧住宅小区没有配置物业服务用房的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府可以依法将闲置的公有房屋或者场地提供给物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会使用。鼓励居(村)民委员会、住宅小区周边企事业单位依法将闲置的房屋或者场地提供给物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会使用。

第二十条 划分物业管理区域,应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则,以建设用地宗地确定的用地范围为基础,综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线、有利于实施物业管理等因素,按照下列标准进行划分:

(一)物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配套设施设备和相关共用场地不能分割的,应当划分为一个物业管理区域;能够分割独立使用且能够明确维护管理责任的,可以划分为不同的物业管理区域;

(二)被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区,且能够明确共用配套设施设备维护管理责任的,可以分别划分为独立的物业管理区域。

已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的,县(区)物业行政主管部门应当会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府,结合物业管理实际,在征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

  第二十一条 选聘物业服务人,除业主决定继续聘用原物业服务人外,应当依法公开招标。招标人、中标物业服务人应当按照有关规定到市、县物业行政主管部门对物业管理招投标情况进行备案。市、县物业行政主管部门应当及时将备案情况告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

投标人不足三个或者住宅规模较小的,经物业所在地县(区)物业行政主管部门批准,可以协议选聘物业服务人。住宅规模较小的认定标准,由市、县人民政府确定并向社会公布。

  第二十二条 物业服务人承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  物业服务人应当自物业交接之日起三十日内,依法持相关资料向物业所在地县(区)物业行政主管部门备案。县(区)物业行政主管部门应当及时将备案情况告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

  物业专有部分由业主查验,业主在查验过程中对房屋规划、面积、质量及建设单位承诺等内容有异议的,应当向建设单位提出;业主向物业服务人提出的,物业服务人应当及时转告建设单位。建设单位对业主提出的查验异议,应当及时处理。

第二十三条 实施承接查验的物业,应当具备下列条件:

(一)建设工程竣工验收合格;

(二)供水、排水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营设施设备按照规划设计要求建成,供水、供气、供热、供电已安装独立的经检定合格的计量装置;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施按照规划设计要求建成;

(四)道路、绿地、公共照明、物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;

(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全; 

(七)法律、法规规定的其他条件。

第二十四条 物业服务人应当依照法律、法规规定和物业服务合同约定,提供质价相符的服务,并遵守下列规定:

(一)符合物业服务的规范和标准;

(二)及时向业主告知安全合理使用物业设施设备的注意事项;

(三)接受业主、业主委员会或者物业管理委员会的监督,听取业主、业主委员会或者物业管理委员会的意见,改进和完善服务;

(四)妥善保管业主资料信息;

(五)对业主违反物业管理区域共用部位、共用设施设备使用和公共秩序、环境卫生维护等法律、法规规定实施相关禁止性行为进行劝阻、制止;劝阻、制止无效的,及时向物业所在地县(区)相关行政主管部门报告;

(六)及时向物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府报送物业管理相关数据信息;

(七)配合做好社区建设和治理工作;

(八)协调建设单位、专业经营单位及时处理物业使用和管理中的相关问题;

(九)法律、法规的其他规定。

第二十五条 物业服务人应当在物业管理区域显著位置公示下列信息:

(一)物业服务人营业执照、项目负责人基本情况及联系方式、客服和工程维修电话;

(二)物业服务合同约定的物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、监控安防等专项设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(四)由物业服务人负责的物业共用部位、共用设施设备经营及收益、支出情况等;

(五)物业服务合同履行及物业服务项目收支情况;

(六)维修资金使用情况;

(七)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等影响房屋安全事项;

(八)法律、法规规定或者物业服务合同约定应当公示的其他信息。

  信息发生变更的,物业服务人应当自变更之日起七日内进行更新。  

  业主、业主委员会或者物业管理委员会对公示信息有异议的,物业服务人应当及时处理。

  业主、业主委员会或者物业管理委员会、居(村)民委员会等因物业管理需要,向物业服务人提出查阅由其保管的物业档案或者相关资料,在保障信息安全的情况下,物业服务人应当自收到查阅申请之日起七日内提供。

第二十六条 物业服务人发现物业管理区域发生下列事项时,应当采取应急处置措施,及时向物业所在地县(区)物业行政主管部门及相关行政主管部门报告,并通知相关专业经营单位:

(一)火灾、爆炸、自然灾害等危及业主人身、财产或者建筑物安全的;

(二)建筑物及其附属设施设备存在安全隐患,危及业主人身、财产或者建筑物安全的;

(三)群体性突发事件,影响社会和谐稳定的;

(四)抢劫、盗窃等案件,危及业主人身、财产安全的;

(五)法律、法规规定应当报告相关行政主管部门或者通知相关专业经营单位的其他事项。

  物业行政主管部门及相关行政主管部门、专业经营单位在接到物业服务人的报告或者通知后,应当依法及时采取处理措施。物业服务人应当协助做好相关工作。

第二十七条 物业服务收费形式,可以采取包干制或者酬金制等形式,具体收费形式应当在物业服务合同中约定。

  采取包干制的,按照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

  采取酬金制的,物业服务人应当对物业服务各项资金的收支情况建立台账,并接受业主、业主委员会或者物业管理委员会的核查。

第二十八条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  实行政府指导价的,由市、县发展和改革行政主管部门会同同级物业行政主管部门,依据物业服务项目、服务内容、服务等级标准等,制定相应的物业服务收费基准价格和浮动幅度,依法向社会公布,并至少每三年开展一次评估,根据评估结果适时调整。

  实行市场调节价的,物业服务收费可以参照基本物业服务项目清单、物业服务收费基准价格和浮动幅度,遵循合理、公开、费用与服务水平相适应、优质优价的原则,由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。

  市、县物业行政主管部门制定并发布基本物业服务项目清单,明确服务内容和服务等级标准,供发展和改革行政主管部门定价、业主与物业服务人协商物业费时参考。

第二十九条 物业服务人不得以部分业主拖欠物业费、不配合管理等为由,实施下列行为:

  (一)擅自撤离物业管理区域,停止物业服务,减少服务项目或者降低服务标准;

  (二)擅自中断或者变相中断供水、供气、供热、供电等专业经营服务;

  (三)擅自关停电梯或者通过设置电梯卡等形式阻碍业主使用电梯;

(四)擅自通过设置门禁卡等形式阻碍业主出入物业管理区域、出入户或者车辆进出车库、车位;

(五)违反法律、法规规定的其他行为。

  第三十条 业主在物业管理活动中,应当履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域共用部位、共用设施设备使用和公共秩序、环境卫生维护等法律、法规规定,不得实施相关禁止性行为;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)配合物业服务人实施物业管理;

(五)配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施;

(六)按照有关规定交存维修资金;

  (七)按时交纳物业费;

  (八)履行房屋安全使用责任;

(九)按照有关规定投放垃圾;

(十)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

  第三十一条 经业主依法共同决定,业主可以对物业实施自行管理。物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当予以指导、协助。

  自行管理的方式、内容、标准、费用等事项,不得违反法律、法规规定,不得损害社会公共利益、侵害业主和他人合法权益。

第三十二条 新建住宅物业管理区域供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营设施设备及相关管线,应当按照国家、省技术标准和专业技术规范设计、施工。

新建住宅验收合格后,建设单位应当将物业管理区域分户终端计量装置或者入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线,移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。管道燃气经营单位的维护管理范围包括除燃气器具外的所有设施设备和相关管线。

已投入使用的物业管理区域分户终端计量装置或者入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线,专业经营单位应当承担维护管理责任。市、县人民政府应当组织相关专业经营单位接收。经评估确需更新改造的,市、县人民政府应当组织相关专业经营单位进行更新改造。具体接收方式和费用承担由市、县人民政府确定。

移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线,其维护、更新和改造等费用,由专业经营单位依法承担。尚在保修期内的,其费用由建设单位承担。

发展和改革行政主管部门在制定专业经营单位收费价格时,应当考虑维护、更新和改造成本。

供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位应当在物业管理区域显著位置公布所负责的服务、维护管理事项和联系电话,依法及时处理业主提出的报修事项和有关问题。

  第三十三条 市、县(区)物业行政主管部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,组织实施物业服务诚信评价工作。

市、县(区)物业行政主管部门应当及时采集更新物业服务信用信息,通过物业管理信息平台对外公布。

第三十四条 违反本条例第九条第四款规定,物业服务人未按照要求及时提供由其保管的文件资料的,由市、县(区)物业行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上二万元以下罚款。

第三十五条 违反本条例第二十五条第四款规定,物业服务人未在规定期限内提供由其保管的物业档案或者相关资料的,由市、县(区)物业行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上二万元以下罚款。

第三十六条 违反本条例第二十六条第一款规定,物业服务人发现物业管理区域发生相关事项时,未履行相关义务的,按照下列规定予以处罚:

(一)未采取应急处置措施的,由市、县(区)物业行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款;

(二)未履行报告或者通知义务的,由市、县(区)物业行政主管部门处五千元以上二万元以下罚款。

前款规定的物业服务人行为,违反突发事件应对法律规定的,按照相关规定予以处罚。

第三十七条 违反本条例第二十九条第一项规定,物业服务人擅自减少服务项目或者降低服务标准的,由市、县(区)物业行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上二万元以下罚款。

第三十八条 法律、法规对物业管理有规定的,从其规定。

  第三十九条 本条例自年月日起施行。

包头市物业管理条例

包头市物业管理条例(年月日包头市第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 年月日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准年月日包头市第十四届人民代表大会常务委员会第四次会议第一次修订 年月日内蒙古自治区第十二届人民代表大会常务委员会第五次会议批准修订年月日包头市第十六届人民代表大会常务委员会第五次会议第二次修订 年月日内蒙古自治区第十三届人民代表大会常务委员会第三十八次会议批准修订)

包头市第十六届人民代表大会常务委员会公告

第五号

《包头市物业管理条例》已经年月日包头市第十六届人民代表大会常务委员会第五次会议修订,经年月日内蒙古自治区第十三届人民代表大会常务委员会第三十八次会议批准,现予公布,自年月日起施行。

包头市人民代表大会常务委员会

年月日

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其相关监督管理活动适用本条例。

上位法已经作出规定的,从其规定。

第三条 市人民政府物业行政主管部门履行下列职责:

(一)制定全市物业管理相关政策并负责组织实施;

(二)制定全市物业管理活动的总体规划,推动智能化管理工作;

(三)制定物业管理相关制度,建立物业管理综合协调机制;

(四)对全市各地区物业管理工作进行监督检查和考核;

(五)制定和发布物业服务项目、内容和等级;

(六)建立和管理全市物业服务人信用评价信息公示系统及信用档案,评定物业服务人信用等级,对物业服务人信用评价内容进行随机抽查,公布评价结果;

(七)指导、监督本市行政区域内房屋专项维修资金的筹集、管理和使用;

(八)制定城镇老旧小区改造规划及年度计划,指导督促各地区城镇老旧小区更新改造工作,对配套设施不全、不具备物业服务条件的物业区域进行综合治理,逐步实现住宅区域物业管理全覆盖。

第四条 旗县区人民政府履行下列职责:

(一)对物业管理工作进行监督检查和考核;

(二)组织物业行政主管部门、苏木乡镇人民政府、街道办事处开展物业管理工作;

(三)建立物业管理资金投入保障机制,加强老旧小区改造,对配套设施不全、不具备物业服务条件的物业区域进行综合治理。

包头稀土高新技术产业开发区管委会根据市人民政府规定,负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。

第五条 旗县区人民政府物业行政主管部门履行下列职责:

(一)贯彻执行物业管理相关政策、制度;

(二)指导苏木乡镇人民政府、街道办事处物业管理工作;

(三)划定和调整物业管理区域范围;

(四)对物业管理活动进行监督检查,查处违法行为;

(五)监督检查物业收费公示情况;

(六)制定并组织实施辖区城镇老旧小区改造计划;

(七)对房屋专项维修资金进行管理;

(八)对物业从业人员开展法律法规知识和职业培训;

(九)处理物业服务纠纷;

(十)对物业服务人信用评价内容进行审核。

第六条 市和旗县区人民政府相关部门履行下列职责:

(一)旗县区人民政府发展和改革部门会同物业行政主管部门制定和调整保障性住房物业服务收费政府指导价和普通住宅及同一区域内非住宅等物业服务收费参考价格;

(二)市和旗县区人民政府公安机关对治安防范、犬只饲养等进行监督检查和管理;公安派出所对住宅小区消防设施、消防通道进行监督管理和安全检查,宣传和培训消防安全知识;

(三)市人民政府财政部门落实物业管理工作中需要由市本级安排的相关专项资金,监督房屋专项维修资金筹集、管理和使用,对各类物业管理活动中安排的专项资金进行绩效评价;

(四)市和旗县区人民政府自然资源部门审查住宅小区物业服务用房规划设计;

(五)市和旗县区人民政府市场监督管理部门对物业服务收费明码标价、无照经营以及电梯安全管理情况实施监督管理;

(六)市和旗县区人民政府体育部门有计划配置住宅小区体育设施,并对使用情况进行监督管理;

(七)市人民政府城市管理综合执法部门查处住宅小区内未按照建设工程规划许可证进行建设的行为;旗县区人民政府城市管理综合执法部门查处住宅小区内未取得建设工程规划许可证进行建设、擅自砍伐树木、侵占毁坏绿地以及违法饲养家畜(犬只除外)家禽的行为。

市和旗县区人民政府民政、生态环境、卫生健康、应急管理、人防、水务等部门按照各自职责,做好相关的物业监督管理工作;供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当按照各自职责,做好相关物业服务工作。

第七条 苏木乡镇人民政府、街道办事处履行下列职责:

(一)协助旗县区人民政府物业行政主管部门科学划定和调整物业管理区域;

(二)对已成立业主委员会的物业管理区域和项目进行指导和管理,保障和监督业主委员会的正常运转,发挥业主自治作用;

(三)对本区域物业管理工作进行监督和检查,依法查处违法行为;

(四)协调公安等部门加强对社区物业治安防范工作的监督和检查;

(五)组织召开物业管理联席会议;

(六)组织、指导、协调本辖区内物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会以及必要时依法组建物业管理委员会等工作;

(七)督促业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责;

(八)配合做好物业服务人信用等级评价工作;

(九)协调社区建设与物业服务的关系,处理物业服务纠纷。

第八条 嘎查村民委员会、居民委员会协助苏木乡镇人民政府、街道办事处做好物业管理相关工作。

第九条 物业管理实行联席会议制度。联席会议由苏木乡镇人民政府、街道办事处负责召集,旗县级人民政府物业行政主管部门、嘎查村民委员会、居民委员会以及建设单位、物业服务人、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表参加。未成立业主委员会的,由业主代表参加。

联席会议每年至少召开两次。

第十条 建立嘎查村民委员会、居民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务人议事协调机制,统筹推进嘎查村、社区治理和物业管理工作。

推动在物业服务人、业主委员会中建立党组织,发挥党建引领作用。

第十一条 市物业服务行业协会在市人民政府物业行政主管部门的指导和监督下,依法加强行业自律,规范行业行为,促进物业服务行业健康发展。

第十二条 物业管理区域的划分,应当按照有利于实施物业管理为原则,以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础,综合考虑土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素,并符合下列要求:

(一)新建住宅小区,包括分期建设的,按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;

(二)非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,能够封闭管理的,划分为一个物业管理区域;

(三)地理上自然连接规模较小的住宅小区,经各自业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域;

(四)根据城市详细规划确定整合为一个居住区或者组团的,划入一个物业管理区域。

第十三条 新建建设项目开工建设前,建设单位应当持建设工程规划许可证向旗县区人民政府物业行政主管部门提出物业管理区域划分书面申请。

旗县区人民政府物业行政主管部门应当在接到申请后十个工作日内,在征求物业所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处和嘎查村民委员会、居民委员会的意见后,按照本条例第十二条规定划定物业管理区域,并书面告知建设单位。

建设单位销售物业,应当将物业管理区域四至界限在商品房买卖合同中明示。

第十四条 已经投入使用的物业,尚未划定物业管理区域或者需要调整物业管理区域的,相关嘎查村民委员会、居民委员会或者经业主大会授权的业主委员会可以向旗县区人民政府物业行政主管部门提出划分或者调整物业管理区域书面申请。

旗县区人民政府物业行政主管部门在接到申请后十个工作日内,在征求相关业主及苏木乡镇人民政府、街道办事处意见后,划定或者调整物业管理区域,并予以公示。

第十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

在一个物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但是使用已超过二年的,应当筹备成立业主大会。

第十六条 具备本条例第十五条第二款规定的筹备成立业主大会条件的,建设单位应当在三十日内书面告知旗县区人民政府物业行政主管部门,也可以由十名以上业主联名,书面告知旗县区人民政府物业行政主管部门成立业主大会。

旗县区人民政府物业行政主管部门在接到书面告知后,应当在十日内通知物业项目所在地苏木乡镇人民政府或者街道办事处组织成立业主大会会议筹备组。

筹备组应当自组成之日起六十日内首次召开业主大会会议,并通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会。

第十七条 业主大会会议按照业主大会议事规则的规定召开,可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式举行,但是应当有物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

规模较大的住宅小区,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。推选办法在业主大会议事规则中规定。

采用集体讨论形式的,应当于会议召开前十五日通知全体业主,同时告知相关的嘎查村民委员会、居民委员会。

采用书面征求意见形式的,将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,在物业管理区域内公告。需投票表决的,表决意见应当由业主本人签名。业主在规定的期限内未投票的,视为弃权。

第十八条 业主委员会讨论、决定物业管理事项,应当召开委员会会议,并于会议召开七日前在物业管理区域内以书面形式公告会议研究事项,公告时间不少于五个工作日。

第十九条 业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公布下列情况和资料:

(一)业主委员会名称和成员名单;

(二)管理规约、业主大会议事规则;

(三)业主大会和业主委员会的决定和决议;

(四)物业服务合同;

(五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;

(六)房屋专项维修资金的筹集、使用情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况、业主委员会委员的工作补贴以及标准;

(八)其他应当向业主公布的情况和资料。

第二十条 业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议进行业主委员会换届选举,并通知物业项目所在地旗县区人民政府物业行政主管部门和苏木乡镇人民政府、街道办事处派代表参加。逾期未换届选举的,业主委员会将自行终止,由嘎查村民委员会、居民委员会在旗县区人民政府物业行政主管部门和苏木乡镇人民政府、街道办事处的指导和监督下,组织业主进行换届选举。

第二十一条 原业主委员会应当在其任期届满之日起十日内,在苏木乡镇人民政府、街道办事处监督下将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并办理好交接手续。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求苏木乡镇人民政府、街道办事处协助收回。

没有产生新一届业主委员会的,原业主委员会应当与嘎查村民委员会、居民委员会按照前款规定办理交接手续。

第二十二条 不具备成立业主大会条件,或者具备成立业主大会条件但未成立业主大会、业主大会成立后未能选举产生业主委员会的住宅小区,经物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立业主大会和选举产生业主委员会的,苏木乡镇人民政府、街道办事处应当组织嘎查村民委员会、居民委员会、业主组建物业管理委员会,依法临时履行业主大会、业主委员会职责,推动符合条件的住宅小区成立业主大会,选举产生业主委员会。

第二十三条 物业服务人承接分期开发建设的前期物业服务项目,可以根据开发建设的进度对符合交付条件的物业分期查验承接。建设单位与物业服务人应当在承接最后一期物业时,办理物业整体交接手续。

第二十四条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务人移交物业服务用房和下列资料,并接受苏木乡镇人民政府、街道办事处的监督:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

建设单位和物业服务人应当自物业交接完成后三十日内持相关文件向旗县区人民政府物业行政主管部门办理备案手续。

物业服务人应当在前期物业服务合同终止时将物业服务用房和上述资料移交给业主委员会。未成立业主委员会的,移交所在地嘎查村民委员会、居民委员会。

第二十五条 物业服务人应当对下列资料建立档案进行保存:

(一)业主共有部分经营管理档案;

(二)监控系统、电梯、管道井、应急通道等共用部位、共用设施设备管理、运行、维修、养护记录;

(三)业主名册;

(四)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

物业服务人退出服务的,应当将前款规定的档案资料移交业主委员会。未成立业主委员会的,移交所在地嘎查村民委员会、居民委员会。

第二十六条 建设单位应当将竣工验收合格、符合交付条件的房屋交付买受人,并提供房屋质量保证书、房屋使用说明书、前期物业服务合同等资料,按照国家规定的保修期限和保修范围,承担房屋保修责任。

房屋交付使用应当符合下列条件:

(一)所有建设项目按照批准的规划、建设工程设计和合同约定内容全部完成,经建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格;

(二)供水、排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视、电梯、消防、监控等设施设备和道路、绿化、物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并且达到有关建设标准,具备使用条件,其中绿化可以在物业验收合格后的第一个绿化季节内完成;

(三)施工机具、临时设施、建筑垃圾、剩余构件等全部拆除并清运完毕;

(四)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;

(五)法律、法规规定的其他条件。

第二十七条 本市物业管理服务实行项目经理人制度。物业服务人应当按照物业服务合同约定指派项目经理人。项目经理人不能履行职责或者业主大会、业主委员会要求更换项目经理人的,物业服务人应当及时更换并予以公示。

第二十八条 旗县区人民政府发展和改革部门应当会同物业行政主管部门,结合本地实际,制定与物业服务等级相对应的普通住宅及同一区域内非住宅等物业服务收费参考价格,并面向社会公布。

普通住宅及同一区域内非住宅等物业服务项目,具体收费标准由业主委员会或者同一区域内非住宅物业的业主、物业使用人与物业服务人参考物业服务收费参考价格协商确定。

第二十九条 在物业管理区域内发生安全事故时,物业服务人应当采取应急措施,并及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业服务人应当配合苏木乡镇人民政府、街道办事处以及嘎查村民委员会、居民委员会等,做好社区管理和社区服务相关工作。

第三十条 物业服务人应当按照有关技术规范和标准对电梯、避雷、消防、监控系统等涉及人身、财产安全和生活保障以及其他有特定要求的设施设备,进行定期检查和维护,确保设施正常、安全运行,并应当委托专业机构进行维修和养护。

电梯、避雷、消防、监控系统等设施设备的维修和更新改造费用,超过保修期的,按照国家和自治区的有关规定申请使用房屋专项维修资金。

第三十一条 业主对物业服务人的服务水平、质量有异议的,可以向物业行政主管部门投诉,也可以请求苏木乡镇人民政府、街道办事处或者嘎查村民委员会、居民委员会进行调解。

物业服务人提供服务未达到标准或者减少服务项目的,旗县区人民政府物业行政主管部门应当责令其限期整改,并将其记入物业服务人信用档案。

第三十二条 市和旗县区人民政府物业行政主管部门应当建立受理物业管理投诉制度,在物业管理区域内显著位置公布投诉举报受理方式,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务人在物业管理活动中的投诉举报。对实名投诉举报的,应当自受理投诉举报之日起十个工作日内答复投诉举报人,并为实名投诉举报人保密。

苏木乡镇人民政府、街道办事处以及嘎查村民委员会、居民委员会应当对物业管理活动中的投诉进行调解。

第三十三条 在已经建成并交付使用的物业管理区域内,条件允许并经业主大会同意,可以新划定车位,用于业主停车,属于全体业主共有,但是不得占用消防通道、疏散通道、安全出口、公共绿地,不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

在物业管理区域内,占用业主共有道路、场地停放汽车的,应当确保道路和消防通道、疏散通道、安全出口畅通。是否收取占用费及收取标准和用途,由业主大会决定。

业主大会决定收取占用费的,可以委托物业服务人代为收取。收取占用费,应当单独立账,独立核算,定期公布账目,接受业主监督。收取的占用费应当属于业主共有,按照业主大会的决定使用。

业主对汽车保管有特殊要求的,应当与物业服务人另行约定。

第三十四条 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位,应当负责物业管理区域内分户终端计量装置及其以外设施设备或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新,并承担相关费用。

前款规定的单位因建设或者维修、养护相关设施设备等,需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

通信、有线电视等相关单位需要在物业管理区域内建设相关设施设备时,应当统筹规划,合理布局,征得业主大会或者业主委员会的同意后,依法办理有关批准手续。物业服务人应当协助上述单位做好相关工作。

第三十五条 违反本条例第十三条第一款、第十六条规定,建设单位未向旗县区人民政府物业行政主管部门提出划分物业管理区域申请,或者未将符合业主大会成立条件的情况书面告知旗县区人民政府物业行政主管部门的,由旗县区人民政府物业行政主管部门责令改正,处万元以上万元以下罚款。

第三十六条 违反本条例第二十四条规定,建设单位、物业服务人不移交物业服务用房的,由旗县区人民政府物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处万元以上万元以下罚款。给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第三十七条 旗县级以上人民政府物业行政主管部门或者其他有关部门及其工作人员违反本条例的规定,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的;

(二)不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的;

(三)未按照规定受理物业服务投诉,造成严重后果的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

第三十八条 本条例自年月日起施行。

《包头日报》(年月日) 版

最新《达州市物业管理条例》

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造幸福宜居环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合达州市实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于达州市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

第三条 物业管理应当坚持依法管理、业主自治、市场竞争、政府引导、行业自律,着力提升物业管理专业化、标准化、信息化、智能化水平。

第四条 发挥党建引领作用,推动住宅小区、物业服务人、业主委员会成立中国共产党基层组织。建立基层党组织领导下的居(村)民委员会、业主委员会、物业服务人等协调运行机制,形成社区治理合力。

第五条 市、县级人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系,建立物业管理综合协调工作机制和物业管理平台。

县级人民政府应当明确街道办事处(乡镇人民政府)承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员,并保障工作经费。

第六条 市、县级人民政府住房城乡建设主管部门负责物业管理活动的指导和监督管理。

市、县级人民政府发展改革、经济和信息化、公安、民政、司法行政、财政、自然资源规划、生态环境、卫生健康、应急管理、市场监督管理、城市管理、消防救援等有关部门(机构)按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。

第七条 街道办事处(乡镇人民政府)履行以下职责:

(一)组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届;

(二)指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责;

(三)建立物业管理联席会议制度和物业纠纷调解组织,协调社区建设与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷;

(四)法律、法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。

居(村)民委员会根据需要设立环境和物业管理委员会,依法协助街道办事处(乡镇人民政府)开展相关工作。

第八条 街道办事处(乡镇人民政府)负责落实县级人民政府依法采取的应急措施,指导物业服务人、业主委员会开展应对工作,所需物资和资金纳入政府应急体系管理。

物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主、物业使用人以及相关人员应当依法予以配合。

第九条 物业服务行业组织应当建立物业服务行为准则、行业规范等制度,加强从业人员业务培训和行业自律管理,维护物业服务人的合法权益,促进物业服务行业规范健康可持续发展。

第二章 业主、业主大会与业主委员会

业主、业主大会与业主委员会

第十条 业主在物业管理活动中根据法律法规、管理规约和物业服务合同,享有业主权利,履行业主义务。

第十一条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员;

(四)确定或者变更物业服务方式、服务内容、服务标准和收费方案;

(五)选聘、续聘和解聘物业服务人;

(六)业主共有资金使用与管理;

(七)筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(八)改建、重建建筑物及其附属设施;

(九)改变共有部分的用途或者共有部分经营管理;

(十)在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备;

(十一)物业服务区域划分与调整;

(十二)设立业主代表大会以及确定其职责;

(十三)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

提交业主共同决定的事项,应当尊重公序良俗,不得违反法律、法规和损害社会公共利益。

第十二条 一个物业服务区域设立一个业主大会。

街道办事处(乡镇人民政府)依法指导成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前,按照物业服务区域规划核准总建筑面积.元/㎡标准,将筹备经费交至街道办事处(乡镇人民政府)设立的专用账户,业主大会筹备组按规定申请使用。一个物业服务区域业主大会会议筹备经费最高不超过十万元,最低不少于二万元。

老旧小区或者建设单位已经不存在的物业服务区域筹备首次业主大会会议所需经费,县级人民政府应当给予补助。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每年至少召开一次定期会议,并应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题、议程在物业服务区域显著位置公告并通知全体业主,同时书面告知辖区街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会。

出现以下情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议:

专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主提议;

物业服务区域发生重大事故或者紧急事件需要即时商议;

法律法规规定、业主大会议事规则约定应当召开业主大会临时会议的其他情形。

第十四条 超过三百户的住宅小区,可以以幢、单元为单位推选业主代表,召开业主代表大会。业主代表的产生程序、工作规范等事项在业主大会议事规则中明确。

业主代表大会召开前,业主代表应当就会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见,并经业主确认后,在业主代表大会上如实反映。

第十五条 业主大会可以采用现场集体讨论、书面征求意见或者电子信息技术等方式召开。

业主可以委托他人参加业主大会会议。被委托人应当提供委托人签署的授权委托书、委托人和本人身份证明材料、委托人不动产产权证明的复印件,按照受委托事项、时间、权限,代表业主行使权利。

表决应当采用记名投票方式进行。业主签收书面表决票或者在投票表决期间登录电子投票表决系统的,视为参与表决。业主参与表决,应当作出同意、不同意、弃权的意思表示,未作出明确意思表示的视为弃权。

业主的表决情况及统计结果应当在三日内由业主委员会在物业服务区域显著位置公告,并通过互联网方式告知业主,公告期不少于七日。

第十六条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则的草案进行表决。表决未通过的,筹备组应当征求业主意见修改后重新表决。

管理规约应当包含有关物业的使用、维护、管理;业主的共同利益和应当履行的义务;违反管理规约应当承担的责任等事项。

业主大会议事规则应当包含业主大会议事方式、表决程序;业主委员会的组成、职责、届期、任职条件及资格终止情形;业主委员会工作经费筹集、开支范围、开支金额,成员工作补贴标准;对业主委员会主任、财务负责人任期和离任审计的规定;设立候补委员、监事委员会的规定;业主共有资金账户、业主大会和业主委员会印章的使用和管理;业主委员会换届等事项。

第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,五人至十五人单数组成,每届任期三年至五年,具体人数和任期由业主大会决定。业主委员会成员出现空缺时,设有候补委员的,由候补委员依次递补。

业主大会可以设立监事委员会,代表全体业主监督业主委员会的工作。监事委员会由三人或者五人组成,成员在非业主委员会成员的业主中选举产生。监事委员会议事规则、成员的资格、任期等事项由业主大会议事规则规定。

基层党组织引导业主中的党员参加业主委员会、监事委员会成员选举,鼓励党员通过法定程序担任业主委员会主任和监事委员会监事长。

第十八条 业主委员会成员应当为本物业服务区域内的自然人业主或者单位业主授权的代表,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强,并提交书面承诺;

(三)具备履行职责的健康条件和相应的时间;

(四)法律、法规规定的其他条件。

有下列情形之一的,不得担任业主委员会成员:

(一)被人民法院纳入失信被执行人名单的;

(二)在物业管理活动中,违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的;

(三)本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的;

(四)法律、法规规定或者业主大会议事规则约定其他不宜担任业主委员会成员的情形。

第十九条 业主委员会应当自产生之日起三十日内,到物业服务区域所在地的街道办事处(乡镇人民政府)备案。业主委员会办理备案后,应当持备案证明依法刻制业主大会、业主委员会印章,办理业主大会社会信用代码登记,开设业主共有资金账户,在共有资金账户中设立业主委员会工作经费和补贴科目。

本条例施行前开设的业主委员会资金账户,按照规定依法变更为业主共有资金账户。

第二十条 业主委员会会议应当有过半数成员出席,作出决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。

业主委员会会议讨论研究业主共同决定事项时,应当邀请物业服务区域所在地街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会以及监事委员会、业主代表列席。

第二十一条 业主委员会应当履行以下职责:

(一)执行业主大会的决定和决议,维护业主共同权益;

(二)召集业主大会会议,报告业主委员会履职情况;

(三)制定业主委员会财务、印章、会议、档案管理制度,并建立会议记录、会计凭证、会计账簿、财务报表等相关档案;

(四)拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主大会决定;

(五)拟定物业服务人续聘、选聘、解聘方案并提请业主大会决定;

(六)代表业主与业主大会选聘、续聘的物业服务人签订物业服务合同,与退出的物业服务人进行交接;

(七)监督管理规约的实施,督促业主、物业使用人遵守管理规约,履行支付物业费等义务;

(八)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

(九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十)接受住房城乡建设等相关部门、街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会的指导、监督和考核,支持、配合有关方面依法履行职责;

(十一)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

第二十二条 业主委员会成员应当向业主委员会提交年度履职报告。业主委员会年度工作报告及业主委员会主任年度履职报告应当抄报街道办事处(乡镇人民政府)。

第二十三条 业主委员会应当及时在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示下列事项,并将相关资料存档:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;

(五)业主大会和业主委员会工作经费的收支明细;

(六)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

(七)业主委员会成员支付物业费、停车费和交存建筑物及其附属设施的维修资金等情况;

(八)业主委员会的履职情况;

(九)法律、法规规定和管理规约约定的其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第一项、第三项的事项应当持续公示;前款第二项的事项应当在作出决定之日起三日内公示,公示期不少于三十日;前款第四项至第九项的事项,应当每季度公示一次,公示期不少于三十日。

业主可以查阅业主大会会议和业主委员会履职相关资料,并有权就公示内容及相关物业服务事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当及时予以答复。

第二十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为:

(一)阻挠、抗拒业主大会或者业主依法行使权利,拒不执行业主共同决定事项;

(二)擅自决定续聘、选聘、解聘物业服务人;

(三)擅自决定业主共有部分经营管理使用、建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用、业主共有资金的管理使用等重大事项;

(四)挪用、侵占物业共有部分、共用设施设备等业主共有财产或者擅自改变物业共有部分、共用设施设备的性质和用途;

(五)抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用;

(六)明示暗示物业服务人减免物业费、停车费或者其他应当由其个人支付的费用,索取或者收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人不正当利益的;

(七)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料;

(八)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(九)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉举报人;

(十)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;

(十一)违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

有前款行为的,业主、利害关系人有权向街道办事处(乡镇人民政府)及有关部门举报,有关部门应当依法处理。

第二十五条 业主委员会任期届满,应当在街道办事处(乡镇人民政府)监督下,将其保管的有关凭证、档案、印章及其他属于全体业主共有的财物予以移交。产生新一届业主委员会的,产生之日起十日内移交新一届业主委员会。未产生新一届业主委员会的,由街道办事处(乡镇人民政府)指定单位代为保管。指定单位可以是居(村)民委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)内设物业管理机构。

业主委员会任期内成员资格终止或者被罢免的,应当在终止或者罢免之日起七日内向业主委员会移交由其保管的有关凭证、档案、印章及其他属于全体业主共有的财物。

拒不移交的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令移交。有侵占公共财物、隐匿会计账簿等违法行为的,由公安机关依法调查处理。

第二十六条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以要求撤销,拒不撤销的,可以请求人民法院予以撤销。

第二十七条 县级住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当定期组织开展业主委员会成员培训,提升其履职能力。

县级人民政府可以制定业主委员会监督管理和考核办法,按照国家有关规定对本辖区内模范履职的业主委员会、业主委员会成员给予表彰。

第二十八条 县级住房城乡建设主管部门应当建立业主委员会成员履职负面清单。出现负面清单情形的,街道办事处(乡镇人民政府)依法责令其限期整改,逾期不整改的,可以建议业主大会罢免其成员资格。

第三章 物业管理与服务

第二十九条 一个物业服务区域内住宅、商业、办公等物业及地下车位等配套建筑、共用设施设备应当由一个物业服务人提供物业服务。

第三十条 新建物业实行物业交付承接查验制度。新建物业竣工验收合格后,交付使用十五日前,建设单位和物业服务人应当按照国家、省相关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共有部分、共用设施设备和相应的资料、档案进行承接查验。

物业承接查验应当邀请买受人代表、物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)代表参加,可以聘请相关专业机构协助进行。

买受人代表应当由县级人民政府住房城乡建设主管部门从公开报名的买受人中确定,并在承接查验十五日前在新建物业显著位置公告。建设单位和施工单位的股东、工作人员及其近亲属不能作为买受人代表。

物业承接查验时,物业服务人应当将发现的问题书面告知建设单位,建设单位应当及时整改。

建设单位不得将未经承接查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务人不得承接未经查验的物业。建设单位与物业服务人不得在物业承接查验活动中恶意串通、弄虚作假,共同侵害业主利益。

建设单位将不符合交付条件的物业交付使用或者物业服务人擅自承接未经查验的物业,因房屋质量或者物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的,应当依法承担赔偿责任。

新建物业承接查验费用由建设单位承担。

第三十一条 物业服务人应当将承接查验有关文件、记录等原始资料建档保存,业主有权查询。

前期物业服务合同终止,物业服务人应当将物业承接查验档案移交业主委员会。

第三十二条 物业服务应当遵循权责一致、合理诚信、质价相符、公平公开的原则。物业服务事项、内容、标准和物业服务收费事项、标准等由双方当事人以合同方式予以约定。

第三十三条 物业服务事项包含下列内容:

(一)建筑物共有部位的维护和管理;

(二)共用设施设备的日常运行、维护和管理;

(三)共用部位环境卫生的维护;

(四)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;

(五)物业服务档案和物业档案的管理;

(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务合同可以约定履约保证金并专户存储,作为物业服务人履行合同的保证。

物业服务人可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

第三十四条 物业服务相关主体应当维护物业服务市场正常秩序,优化市场环境。物业服务人应当按照合同约定提供服务,收取物业费。业主应当履行按时支付物业服务费、停车费和其他应当由业主共同分摊的费用等义务,不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

物业服务收费标准应当保持相对稳定。因物业服务区域公共服务产品能耗价格、共用设施设备维修养护费用等物业服务成本变动,业主要求物业服务内容和服务标准变动,与物业服务有关的政策性费用调整等情形,需要调整物业服务收费标准的,物业服务人应当与业主委员会、业主协商,制定调整方案提交业主共同决定。

第三十五条 市、县级人民政府价格行政主管部门应当会同同级住房城乡建设主管部门根据省人民政府定价目录,结合当地实际,每五年对前期物业服务及保障性住房物业服务质量、服务标准、服务成本开展调查,根据调查结果制定或者调整前期物业服务及保障性住房物业服务收费政府指导价,并报同级人民政府决定后及时向社会公布。

第三十六条 城乡居民家庭住宅小区内的公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等非经营性用电执行居民生活用电价格。

第三十七条 物业服务人应当向业主大会、业主委员会报告下列信息,并在物业服务区域显著位置公示:

(一)物业服务人的营业执照(执业证照)、投诉电话及物业服务人和项目负责人的信用信息;

(二)物业服务内容和质量要求,收费项目、标准和方式,合同履行情况;

(三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修保养单位名称、联系方式、维修保养记录以及安全运行状况;

(四)供水二次加压调节水箱清洗记录及水箱水质检测报告;

(五)业主共有部分的经营收益收支情况和建筑物及其附属设施的维修资金使用情况;

(六)物业服务用房使用情况;

(七)实施酬金制收费的,公布物业服务资金收支情况;

(八)法律、法规规定和物业服务合同约定其他应当公示的信息。

前款第一项至第四项的事项应当持续公开;其他事项,应当每半年至少公示一次,公示期不少于三十日。

业主对公示内容提出异议的,物业服务人应当及时予以答复。

第三十八条 物业服务人未按照物业服务合同约定提供服务损害业主合法权益的,业主可以向物业服务人反映或者向业主委员会投诉,也可以申请人民调解、仲裁或者提起诉讼。

业主、物业使用人未按照物业服务合同约定支付物业费的,物业服务人可以通过书面、短信、网络等方式催收;逾期仍不支付的,可以由业主委员会协助催收,也可以申请人民调解、仲裁或者提起诉讼。

第四章 物业使用与维护

第三十九条 物业服务区域内禁止实施下列行为:

(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构;

(二)违法开挖、扩建地下室,违法违规搭建建(构)筑物;

(三)侵占、损坏楼道、公共园林绿地、共用屋顶等物业共有部分;

(四)擅自改变房屋建筑、车位、园林绿地或者其他附属设施的使用性质;

(五)擅自改变建筑外立面,在建(构)筑物临街外立面安装防护栏、雨棚、晾衣杆,悬挂、张贴、涂写、刻画有碍小区景观的广告、标语等;

(六)堆放、储存超建(构)筑物荷载的物品;

(七)损毁电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备;

(八)车辆乱停乱放,占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道、安全出口、消防通道,损坏或者擅自停用消防设施设备等;

(九)在公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口停放电动车,用电梯轿厢运载电动车,私拉乱接电源为电动车充电;

(十)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品;

(十一)擅自安装、改装、拆除户内燃气设施和燃气计量装置,擅自建设、接驳给排水系统和烟道,违规排放污水;

(十二)随意堆放、倾倒垃圾、杂物;

(十三)从建筑物中抛掷物品;

(十四)违反规定饲养、遛放具有攻击性的大型犬、烈性犬、未经检疫的犬只及其他动物;

(十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

物业服务人应当对装饰装修活动、设施设备运行等开展日常巡查和监督,并建立相应档案。

对本条第一款所列行为,物业服务人、业主委员会、业主应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告公安、生态环境、住房城乡建设、市场监督管理、城市管理、应急管理、消防救援等有关部门(机构)及街道办事处(乡镇人民政府),并协助处理。

第四十条 业主不得擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的,应当遵守法律、法规以及管理规约,并经有利害关系的业主一致同意。

第四十一条 物业服务区域内按照规划设置的车位(库),应当首先满足业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

属于建设单位所有的车位(库)出租(售)的,应当提前十五日在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示拟出租(售)的车位(库)的数量、相关证明文件和租售价格以及承租(购买)人条件等信息。

建设单位、物业服务人不得擅自将已建成的车位(库)停止使用或者改作他用。

第四十二条 建设单位应当按照国家规定和合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

物业保修期限和保修范围内发生质量问题的,物业服务人应当向建设单位发出书面保修通知,业主、业主委员会也可以向建设单位发出书面保修通知。建设单位应当自收到保修通知之日起十五日内履行保修责任。建设单位拖延履行的,不得以保修期届满为由拒绝履行保修责任。

建设单位委托物业服务人保修的,应当与物业服务人签订委托协议并在物业服务区域显著位置公示。

第四十三条 符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当提出设立业主大会的书面报告。未按规定报告的,物业共有部分、共用设施设备需要维修、更新和改造的,建设单位应当承担维修、更新和改造责任,不得动用建筑物及其附属设施的维修资金。

第四十四条 利用共有部分产生的收益,在扣除合理成本后,属于全体业主所有,纳入业主共有资金账户管理,优先用于业主公共支出,也可以按照业主大会的决定使用。

业主大会成立前,前期物业服务人应当设立业主共有资金专门账户。业主大会设立业主共有资金账户后十五日内,前期物业服务人应当将业主共有资金转入业主大会设立的业主共有资金账户。

业主共有资金不得存入私人账户,不得用于除银行储蓄之外的其他投资,不得借贷给他人或者为他人提供担保。

经业主大会决定或者业主大会议事规则约定,可以对共有部分收益等业主共有资金收支情况进行审计。

街道办事处(乡镇人民政府)应当每年开展一次对共有资金使用和收支情况的检查,检查情况应当在物业服务区域显著位置公示。

第四十五条 业主交存的建筑物及其附属设施的维修资金专项用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

未交存首期建筑物及其附属设施的维修资金或者余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和省、市、县的相关规定、管理规约约定和业主的共同决定,及时补交或者再次筹集建筑物及其附属设施的维修资金。

建设单位代为管理使用的人防工程、未交存建筑物及其附属设施的维修资金的自持或者待售物业,应当按物业面积分摊共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用。

第四十六条 申请使用建筑物及其附属设施的维修资金的紧急程序,按照下列规定进行:

(一)由业主委员会提出申请。未产生业主委员会或者业主委员会不履行职责的,居(村)民委员会应当根据业主的要求代为提出申请;

(二)县级人民政府住房城乡建设主管部门收到申请后,应当在三个工作日内作出审核决定并办理相关手续;

(三)建筑物及其附属设施的维修资金管理机构按照相关规定审核同意后,在建筑物及其附属设施的维修资金中直接列支;

(四)应急维修工程竣工验收后,组织维修的单位应当将使用建筑物及其附属设施的维修资金总额及业主分摊情况在物业服务区域显著位置公示。

相关主体未及时提出申请,且已出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织代为维修,代为维修费用按照前款第三项、第四项规定在建筑物及其附属设施的维修资金中列支并公示。

第四十七条 业主、物业使用人或者其他行为人因装修或者使用不当,损害物业共有部分、共用设施设备,侵害相邻业主合法权益的,应当依法承担维修和赔偿责任。

第四十八条 县级人民政府应当制定老旧住宅小区综合改造和管理的中长期规划与年度计划,安排专项资金用于老旧住宅小区的综合改造。

老旧小区改造需要新建或者改建物业服务用房、机动车停车位、非机动车集中停放区域、电动车集中充电换电等配套设施和加装电梯的,应当制定改造方案,经县级人民政府自然资源规划、住房城乡建设等主管部门同意。

鼓励社会资本和社会力量参与老旧住宅小区改造,通过建设电动车集中充电换电设施、既有住宅加装电梯、建设与城市智慧停车系统整合运营的停车场等方式筹集建设资金。

第五章 监督管理

第四十九条 市、县级人民政府住房城乡建设主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理,履行下列职责:

(一)制定物业管理相关政策措施;

(二)建立和管理物业信用信息平台;

(三)组织物业管理从业人员业务培训;

(四)指导制定物业小区电梯、消防等共用设施设备维保部件更换以及物业特约服务的市场参考价;

(五)指导监督物业管理协会开展行业自律;

(六)法律、法规规定的其他职责。

第五十条 市、县级人民政府相关部门应当按照各自职责,做好下列工作:

(一)城乡规划主管部门负责督促建设单位按照规划设计要求完善相关配套设施建设,审批物业服务区域新建、改建、扩建建筑物及附属设施或者改变规划用途;

(二)城市管理主管部门或者县级人民政府依法确定的监督管理部门负责查处物业服务区域内的违法建设、违规装修、擅自改变规划用途、违反市容和环境卫生管理规定等行为;

(三)市场监督管理主管部门负责监督管理物业服务区域内电梯等特种设备安全运行,监督检查物业服务价格,查处价格违法行为;

(四)公安机关负责物业服务区域犬只饲养的管理,指导物业服务人、业主委员会开展监控安防设施建设,根据小区申请指导物业服务区域内停车泊位划定以及限速、禁停等交通标志设置,查处高空抛物等行为;

(五)生态环境主管部门负责物业服务区域及其周边环境污染源的监督管理;

(六)消防救援机构负责指导物业服务人对共用消防设施进行维护管理和标明消防车通道,查处违法占用消防车通道、损坏消防设施等行为。

供水、供气、电力等专业经营单位负责对住宅物业区域达到移交条件的共有专业经营设施设备及相关管线按规定接收并承担维修、养护、更新和管理责任。

第五十一条 市、县级人民政府住房城乡建设主管部门应当会同发展改革、市场监督管理、城市管理等主管部门,建立物业服务人红黑名单制度,完善物业行业守信联合激励、失信联合惩戒机制,加强物业行业信用管理。

市、县级人民政府住房城乡建设主管部门应当建立完善物业服务监管和信用评价机制,对物业服务人及其项目负责人的基本情况、服务情况、投诉举报及处理情况等事项进行信用信息量化分级管理。

县级人民政府住房城乡建设主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)定期组织开展物业服务人服务质量满意度测评。

第五十二条 物业服务人满意度测评结果和信用评价结果应当定期向社会公告,并作为建设单位和业主大会选聘物业服务人、确定和调整物业服务收费标准的重要参考。

第五十三条 任何单位和个人对违反本条例规定的行为,可以向县级人民政府住房城乡建设等相关主管部门以及街道办事处(乡镇人民政府)投诉、举报。相关主管部门应当在物业服务区域内显著位置公布执法事项和举报电话,并依法查处物业服务区域内的违法违规行为。

有关主管部门认定附有违法建设的房屋,应当及时书面告知不动产登记机构,不动产登记机构应当将违法建设情形备注于不动产登记簿。违法建设情形消除的,有关主管部门应当及时提请不动产登记机构进行变更备注。

第六章 法律责任

第五十四条 违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。

第五十五条 业主委员会成员未履行本条例规定相关职责的,由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)责令限期履行;逾期未履行的,予以通报。

业主委员会成员有违反本条例第二十四条规定行为之一的,由物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门给予警告,可处五千元以上二万元以下罚款,有违法所得的,没收违法所得。给业主造成损害的,应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十六条 违反本条例第三十九条第一款第三项规定,侵占、损坏楼道、公共园林绿地、共用屋顶等物业共有部分的,由县级人民政府城市管理主管部门或者县级人民政府依法确定的监督管理部门责令限期改正,恢复原状,给予警告;对个人可处一千元以上一万元以下罚款,对单位可处五万元以上二十万元以下罚款。

第五十七条 建设单位违反本条例第四十一条第二款规定,未按要求公示的,由县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处三万元以上五万元以下罚款。

第五十八条 违反本条例第四十一条第三款规定,擅自将已建成的车位(库)停止使用或者改作他用的,由县级人民政府城市管理主管部门或者县级人民政府依法确定的监督管理部门责令限期改正;逾期不改正的,自责令改正之日起,按照停止使用或者改作他用的面积,处以每月每平方米五十元罚款,没收违法所得。

第五十九条 市、县级人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)或者其他有关部门及其工作人员有下列情形之一的,由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;给当事人合法权益造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未按照规定履行监督管理职责的;

(二)违法干预业主依法成立业主大会和选举业主委员会的;

(三)对物业服务活动中的投诉,不及时受理、依法处理的;

(四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

(五)其他滥用职权、玩忽职守或者徇私舞弊的行为。

第七章 附 则

第六十条 本条例自年月日起施行。

烟台市物业管理办法

烟台市物业管理办法

(年月日烟台市政府令第号公布 自年月日起施行)

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益,改善人民群众的居住和工作环境,促进和谐宜居社区建设,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》(国务院令第号)和《山东省物业管理条例》等法律、法规规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于烟台市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务以及监督管理活动。

第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过自治管理,选聘物业服务人,按照物业服务合同约定以及相关法律法规,对物业服务区域内的建筑物及其附属设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

本办法所称物业服务人,包括物业服务企业和其他管理人。

第四条 物业管理应当坚持以人为本、属地管理,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则,维护物业服务市场秩序,优化市场环境。

第五条 全面实施“红心物业”党建领航工程,引领物业管理服务质量提升。将物业管理纳入社区治理体系,构建党委领导、政府主导、居民业主自治、多方参与、协商共建、科技支撑、共建共治共享的工作格局,建立健全社区党组织领导下社区居民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构,着力打造和谐有序、绿色文明、创新包容、群众满意的和谐社区。

第六条 支持业主委员会和物业服务人根据中国共产党章程的规定,设立党的组织,开展党的活动,保障物业管理活动依法有序进行。

第七条 市政府及区市政府(管委)应当加强对物业管理工作的组织和领导,将物业服务纳入现代服务业发展规划。建立物业管理综合协调工作机制,组织相关部门和单位统筹推进物业管理工作,协调解决物业管理重大问题。

区市政府(管委)应当建立物业服务质量评价机制、服务等级动态调整机制、物业服务收费纠纷调处机制、投诉举报处理机制和信用管理体系,健全区市政府(管委)、街道办事处(镇政府)、社区居民委员会三级物业管理工作体系,推动物业服务专业化、社会化、市场化。

第八条 突发事件应对期间,街道办事处(镇政府)负责落实市政府及区市政府(管委)依法采取的各项应急措施;指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持。

物业服务人应当在街道办事处(镇政府)指导下积极配合社区居民委员会开展工作,依法落实应急处置措施和其他管理措施。

第九条 市物业主管部门负责建设物业管理信息平台,向社会免费开放。

物业管理信息平台应当设立电子投票系统,需要业主共同决定的事项,可以通过电子投票系统进行表决。

第十条 市物业主管部门应当建立全市统一的物业服务信用信息监管平台,并会同相关部门健全守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强物业服务行业诚信管理。

第十一条 鼓励物业服务人加入物业管理行业协会。

物业管理行业协会应当加强行业自律管理,开展对会员企业及其工作人员的从业培训和教育,配合物业主管部门开展对会员企业的信用评价工作,协助物业主管部门、街道办事处(镇政府)调解处理物业服务纠纷。

第十二条 鼓励采用新技术、新方法,促进互联网与物业服务深度融合,倡导物业服务人推进物业服务智能化,融合线上线下服务,提升物业服务质量和水平,推动物业服务向智能、绿色方向发展。

第二章 新建物业与前期物业管理

第十三条 物业服务区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。遵循相对集中、服务便利、资源共享、便于管理的原则。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业服务区域,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业服务区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业服务区域。

第十四条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当向物业主管部门申请划分物业服务区域。

物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求街道办事处(镇政府)等单位的意见后进行划分登记,并告知建设单位。

第十五条 物业服务区域划定后,确需调整的,由物业主管部门按照本办法的规定重新进行划分登记,并应当经相关物业服务区域内业主依法共同决定。

第十六条 物业服务区域内的各类配套建筑与设施设备,应当严格按照国家和省、市有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

物业服务区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续,不得擅自改变用途。

第十七条 住宅物业的建设单位应当拟定物业服务方案,选择物业服务等级,依法通过招标的方式选聘前期物业服务人,签订书面前期物业服务合同。

鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务人。

第十八条 鼓励前期物业服务人提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业服务有关的建议。

第十九条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同,对业主具有法律约束力。

第二十条 新开发建设项目,建设单位应当按照规划要求配置物业服务用房,满足物业办公、安保、保洁、维修、仓储以及档案管理等需求,并与建设工程项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付。物业服务用房的配置应当符合下列规定:

(一)独立且相对集中配置,方便服务业主;

(二)地面以上成套装修房屋,具备水、电、暖、采光、通风等正常使用功能,预留通信、网络、安保预警等端口;

(三)建设工程项目总建筑面积十万平方米以下的,按照不少于建设工程项目总建筑面积千分之五配置,最少不低于一百平方米;

(四)建设工程项目总建筑面积超过十万平方米的,十万平方米以内的部分按照千分之五配置,超出部分按照不少于千分之三配置。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,建筑面积应当不少于二十平方米。

物业服务用房的面积、位置应当在建设工程规划许可证附图、房屋买卖合同中载明。

第二十一条 物业服务用房由建设单位无偿提供,属于全体业主共有,建设单位应当依法办理不动产权属登记。

第二十二条 建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约在楼房销售处醒目位置予以公示。

建设单位在销售商品房时,应当将下列内容以图文形式向物业买受人明示:

(一)物业服务区域的范围;

(二)物业共用部位、共用设施设备名称;

(三)规划用于停放机动车、非机动车的车位(库)数量和位置、处置方式,是否为人防车位;

(四)物业服务用房的面积和位置;

(五)生活垃圾收集站点、变电室、换热站、燃气调压站、充电桩、化粪池、公厕等其他需要明示的场所和设施设备;

(六)物业服务人、物业服务等级标准、服务内容和收费标准;

(七)应当向物业买受人明示的其他内容。

第二十三条 建设单位应当在物业交付使用十五日前,与选聘的物业服务人完成物业服务区域的承接查验,移交物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房以及相关资料,并签订物业承接查验协议。对物业承接查验发现的问题、解决方法、时限、双方权利义务、违约责任等事项,双方应当在物业承接查验协议中作出约定。

物业服务人应当自物业交接后三十日内,持物业承接查验协议、查验记录、交接记录以及其他承接查验有关的文件向物业所在地的区(市)物业主管部门办理备案手续。

对物业承接查验发现的问题,建设单位应当在三十日内予以整改,或者委托提供前期物业服务的物业服务人整改,整改费用由建设单位承担。

街道办事处(镇政府)、区(市)住房城乡建设主管部门应当对承接查验移交物业服务用房和资料等进行现场监督。建设单位可以聘请相关专业机构予以协助。

第三章 业主与业主组织

第二十四条 物业服务区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的所有权人是业主;未记载的不动产共有人能够证明其为所有权人的,应当认定为业主。

除前款规定外,符合下列条件之一的,应当认定为业主:

(一)尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、征迁补偿等旨在转移所有权的法律行为,已经合法占有建筑物专有部分的组织或者个人;

(二)基于人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人;

(三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的个人;

(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人;

(五)其他符合法律、法规规定的组织或者个人。

第二十五条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主大会筹备组、业主委员会的工作;

(七)监督物业服务人履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、监督权和收益权;

(九)监督住宅专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第二十六条 业主在物业管理活动中,应当履行下列义务:

(一)遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则;

(二)遵守物业服务区域内物业共用部分的使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、排水管理、动物饲养、卫生防疫等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和相关管理规定;

(五)按照约定足额交纳物业服务费;

(六)按照规定交纳住宅专项维修资金;

(七)法律、法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

第二十七条 建设单位或者前期物业服务人应当及时向所在地街道办事处(镇政府)报告物业服务区域内总建筑面积、总户数、物业出售并交付时间以及业主入住人数、入住面积、业主名册等情况。

符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

(一)已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上;

(二)已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上;

(三)向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。

第二十八条 符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处(镇政府)应当在六十日内组建业主大会筹备组。

筹备组由七人以上单数组成,可以由街道办事处(镇政府)、社区居民委员会、建设单位、前期物业服务人、业主等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一,筹备组组长可以由街道办事处(镇政府)代表担任。

筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者社区居民委员会推荐产生,由街道办事处(镇政府)确定。

筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单和工作职责在物业服务区域内进行书面公告。

第二十九条 筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积,确定业主在首次业主大会会议的投票权数;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)提出首届业主委员会选举办法及业主委员会成员候选人条件,确定业主委员会候选人名单;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业服务区域内公告,并通过书面或者其他方式通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起九十日内,组织召开首次业主大会会议。筹备组如未按期召开首次业主大会,可以重新成立业主大会筹备组。

第三十条 业主大会由物业服务区域内全体业主组成,代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

第三十一条 一个物业服务区域成立一个业主大会。

物业服务区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会职责。

第三十二条 划分一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合业主大会成立条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第三十三条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第三十四条 物业管理事项需要通过业主表决作出决定的,可以采取常规表决方式,也可以采用异议表决方式。

常规表决方式是指,有利害关系的业主持同意意见的比例达到规定标准的,视为表决通过;异议表决方式是指,根据管理规约、临时管理的规定或者业主大会的决定,有利害关系的业主持反对意见的比例未超过规定标准的,视为表决通过。

第三十五条 业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定。未作约定的,按照下列规定确定:

(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

(二)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

第三十六条 物业服务区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开,并可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论的形式表决事项。

业主代表参加业主大会会议,应当在业主大会召开十五日前就会议内容书面征求所代表的所有业主的意见、建议,需业主投票表决的,表决票应当经业主本人签名,并将其所代表的所有业主的意见、建议和表决票如实向业主大会提交。

第三十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

业主委员会履行下列职责:

(一)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同;

(三)执行业主大会的决议、决定;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)业主大会赋予的其他职责。

第三十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由五人以上单数组成。业主委员会成员应当由物业服务区域内的业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。

鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员、公职人员、网格员、楼栋长参选业主委员会成员。

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会成员中推选主任、副主任和执行成员,主任、副主任可以兼任执行成员。

第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业主管部门和街道办事处(镇政府)备案:

(一)业主大会会议决议;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会成员名单和基本情况;

(五)法律、法规规定的其他资料。

物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内,对符合条件的发给业主委员会备案证明,并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处(镇政府)。

第四十条 召开业主委员会会议时,业主委员会会议召集人应当告知社区居民委员会,并听取社区居民委员会的建议。社区居民委员会可以派员参加并给予指导和协助。

业主委员会应当在物业服务区域内显著位置设置公示栏,用于发布业主自治等信息。业主委员会组成及委员分工情况,应当在公示栏长期公示,接受业主监督。

第四十一条 物业服务区域内有下列情形之一的,应当成立环境和物业管理委员会,作为临时机构履行物业管理职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处(镇政府)两次组织后仍未能成立的;

(三)业主大会未能选举产生业主委员会或者未能完成业主委员会换届选举,经街道办事处(镇政府)指导在三个月内仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。

第四十二条 环境和物业管理委员会由街道办事处(镇政府)组织成立,由业主、街道办事处(镇政府)、社区居民委员会委派的人员组成,街道办事处(镇政府)委派的人员担任召集人。环境和物业管理委员会人数应当为七人以上的单数,其中业主委员应当不少于百分之五十。

环境和物业管理委员会的业主委员由街道办事处(镇政府)从社区居民委员会推荐的业主中确定。业主委员应当热心公益事业,责任心强,具有一定组织能力。

街道办事处(镇政府)应当将环境和物业管理委员会的组成人员名单通过在物业管理区域内显著位置张贴公告、在物业管理信息平台发布等适当方式向全体业主公开。

第四十三条 环境和物业管理委员会设一名执行委员,负责环境和物业管理委员会的日常事务。执行委员由环境和物业管理委员会委员推选。

环境和物业管理委员会需要作出与业主利益相关决定的,应当按照有关法律、法规的规定集体讨论决定。

第四十四条 对具备成立业主大会条件的,街道办事处(镇政府)应当在环境和物业管理委员会成立后两年内,组织召开业主大会会议,选举产生业主委员会。

环境和物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

第四十五条 管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主,由业主委员会督促其交纳,并可以在物业服务区域内的显著位置予以公示。

第四章 物业服务

第四十六条 一个物业服务区域由一个物业服务人实施物业服务。

物业服务内容主要包括下列事项:

(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

(二)公共绿化的养护;

(三)公共区域环境卫生的维护;

(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

(五)对物业使用中的禁止行为进行制止、报告等义务;

(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

(七)物业档案和物业服务档案的保管;

(八)其他约定的物业服务事项。

第四十七条 物业服务人可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务,但不得将物业服务区域内的全部物业服务一并委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。电梯、消防设施等涉及人身、财产安全的设施设备,应当委托具有相应资质的专业性服务企业进行维修和养护。

鼓励住宅小区建设视频监控、人脸识别、车辆识别等安全防范系统,提升安全防范水平。安全防范系统数据应当向公安机关开放。

第四十八条 建立物业项目负责人制度。物业服务人承接物业服务项目应当指派项目负责人,负责处理物业服务项目的运营和管理、与相关管理部门和业主的沟通协调等日常事务性工作。

项目负责人的履职情况记入行业信用信息档案。

第四十九条 业主委员会应当代表业主通过招标或者协议方式选聘物业服务人,经业主共同决定后签订书面物业服务合同。物业服务合同对业主具有法律约束力。物业服务合同签订后,业主有权进行查询。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

物业服务人应当自签订或者变更物业服务合同之日起十日内,向区(市)物业主管部门备案。

市物业主管部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本,并向社会公布。

第五十条 物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,合同对通知期限另有约定的除外。

第五十一条 物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

第五十二条 物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、环境和物业管理委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

第五十三条 原物业服务人不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

原物业服务人拒不移交有关资金、资料和物品的,或者拒不退出物业服务区域的,业主委员会可以向街道办事处(镇政府)、区(市)物业主管部门报告,或者依法向人民法院提起诉讼。物业所在地的街道办事处(镇政府)、区(市)物业主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督协调。

原物业服务人应当在办理交接至退出物业服务区域期间,维持正常的物业服务秩序。

第五十四条 物业服务区域突发失管状态时,街道办事处(镇政府)应当确定应急物业服务人,提供保洁、秩序维护、共用设施设备运行管理等基本物业服务。

提供应急物业服务的,街道办事处(镇政府)应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。

应急物业服务期间,街道办事处(镇政府)应当组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第五十五条 物业服务人应当严格履行物业服务合同约定,通过恳谈会等方式及时了解业主对物业服务的需求,化解物业服务纠纷,定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、投诉渠道、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等在物业服务区域内显著位置向业主公开,并向业主大会、业主委员会报告。

第五十六条 物业服务人代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金,应当单独列账,独立核算,按季度将收支明细在物业服务区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。

第五十七条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则,并按照不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。

物业服务人为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外专项服务事项的,其收费标准可以另行约定,并于物业服务区域醒目位置进行公示。

第五十八条 物业服务人不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用,不得以保证金、押金等形式变相收费。

第五十九条 业主应当按照物业服务合同约定的付费方式和标准,按时足额支付物业服务费。物业服务人已经按照约定和相关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业服务费。

业主违反约定逾期不支付物业服务费的,业主委员会应当督促其支付,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。符合条件的,可以向人民法院申请支付令。

物业服务人不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量,不得采取停止供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催缴物业服务费。

第六十条 物业服务人不得有下列行为:

(一)挪用、侵占业主共有资金;

(二)擅自改变物业服务用房等共有物业用途;

(三)擅自利用共有部位和共有设施进行经营;

(四)擅自提高收费标准;

(五)违规披露业主信息;

(六)无正当理由限制业主正常通行;

(七)其他违反法律、法规、规章规定,损害业主利益的行为。

第六十一条 因建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的,物业服务费应当予以减免,差额部分由建设单位补偿给物业服务人。

第五章 物业的使用与维护

第六十二条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,不得有下列行为:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构等违反房屋装饰装修规定的行为;

(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;

(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

(四)擅自改变房屋用途、性质等违反房屋管理规定的行为;

(五)随意倾倒、抛洒、堆放生活垃圾等违反市容环境卫生规定的行为;

(六)以乱堆乱放杂物、停放车辆等方式占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道,或者损坏消防设施等违反消防安全规定的行为;

(七)私自架设电线、电缆等危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序的行为;

(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;

(九)从建筑物中抛掷物品的行为;

(十)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

(十一)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

业主大会或者业主委员会发现有前款规定行为的,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失;物业服务人发现有前款规定行为的,应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第六十三条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。

业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的,不得破坏屋面,影响房屋安全,顶层的业主和物业服务人应当予以配合。

业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。

第六十四条 业主出租房屋的,应当告知业主委员会和物业服务人。

第六十五条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前,应当告知物业服务人;按照规定需要报相关部门批准的,应当依法办理批准手续。

业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前,未及时告知物业服务人的,物业服务人有权按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业服务区域。

第六十六条 物业服务人应当提示业主或者物业使用人在装饰装修住宅时注意下列事项:

(一)允许施工的时间;

(二)废弃物的清运与处置;

(三)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;

(四)禁止行为;

(五)按照临时管理规约、管理规约的规定交纳装修保证金;

(六)需要注意的其他事项。

第六十七条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。

物业服务人对装饰装修活动进行必要的现场检查时,业主或者物业使用人应当配合。

第六十八条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝,车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库出租给物业服务区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

物业服务区域内规划用于停放车辆的车库应当优先投入使用;车库尚未充分利用的,不得在物业服务区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

物业管理区域内结合民用建筑修建的人民防空工程,开发建设单位应当设置人防工程标识。人防工程标识的设置应当符合规范要求。

第六十九条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许,并经业主大会、自然资源和规划主管部门同意的情况下,建设、经营车库和立体停车设施,满足业主停车需求。

第七十条 物业服务区域内未设置车辆集中充电设施或者车辆集中充电设施不足的,经业主大会同意,并经相关管理部门批准,可以占用业主共有道路、绿地或者其他场地改造建设充电设施,并应当符合通行、消防安全等要求。

第七十一条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省相关的保修期限、范围等的规定,承担物业的保修责任。

建设单位可以将物业保修的相关事宜委托物业服务人承担,并签订委托合同,向物业服务人支付相应的报酬。

第七十二条 物业保修期届满后,业主专有部分的养护、维修,由业主负责,所需费用由业主承担。

业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主或者物业使用人应当及时养护、维修,相邻物业业主应当提供便利。

第七十三条 业主长期空置物业时,应当书面告知物业服务人,并与物业服务人就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止事故的发生。

第七十四条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在办理房屋交付手续前将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户,专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和省、市相关规定执行。其他非住宅物业参照住宅物业缴纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第七十五条 物业保修期届满后,物业服务区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务人承担。因共用部位、共用设施设备维修、更新、改造产生的支出,没有缴纳住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的,相关业主应当按比例承担有关费用。

共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备,由物业服务人或者业主根据物业服务合同约定,按照特种设备管理法律、法规的有关规定,委托专业服务单位负责维护、保养。

第七十六条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地。因维修、改造等原因需占用和挖掘的,应提前告知业主委员会或者环境和物业管理委员会、物业服务人和专业经营单位,查明地下管线信息,制定管线设施保护方案,在业主委员会或者环境和物业管理委员会、物业服务人的安排下施工,并采取必要的措施,不得影响相关管线设施安全,减少对其他业主正常生活的影响。

第六章 社区物业管理与旧住宅区物业管理

第七十七条 街道办事处(镇政府)的社区管理机构具体指导、协调物业管理的相关工作。

实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处(镇政府)负责组织召集,由社区居民委员会、公安派出所、物业服务人、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和综合执法、物业管理等部门参加。

联席会议主要协调下列事项:

(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

(二)物业服务人在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;

(三)物业服务区域内发生的突发事件;

(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;

(五)需要协调的其他物业管理事项。

第七十八条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务人、专业经营单位、建设单位之间因物业服务发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可以向社区居民委员会、联席会议或者环境和物业管理委员会申请调解,也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第七十九条 市政府及区市政府(管委)对已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区,应当采取措施进行改造整治。

鼓励街道办事处(镇政府)、社区居委会在旧住宅区改造整治前,指导小区业主成立业主大会,选举产生业主委员会,选聘物业服务人,协助业主大会科学制定住宅区改造方案,配合相关部门完成违法建设的整治工作。

旧住宅区改造整治中,经有利害关系的业主同意,在规划许可的情况下,可以按照相关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营,经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

第七章 监督管理

第八十条 市物业主管部门履行下列职责:

(一)贯彻执行物业管理相关法律、法规和政策;

(二)拟定或者制定物业管理相关政策措施和配套规定;

(三)指导和监督区市物业主管部门开展辖内物业管理的监督管理工作;

(四)指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用;

(五)统筹、协调物业管理培训与宣传工作;

(六)每半年会同相关职能部门开展一次“双随机一公开”联合执法检查;

(七)依法履行物业管理方面的其他监督管理职责。

第八十一条 区市物业主管部门履行下列职责:

(一)贯彻执行物业管理相关法律、法规和政策;

(二)监督管理本行政区域内物业服务人和从业人员;

(三)指导、监督物业承接查验活动;

(四)指导、监督辖内住宅专项维修资金的筹集、管理和使用;

(五)组织开展物业管理培训与宣传工作;

(六)指导街道办事处(镇政府)开展物业管理相关工作;

(七)每季度会同相关职能部门开展一次“双随机一公开”联合执法检查;

(八)依法履行物业管理方面的其他监督管理职责。

第八十二条 市、区市有关部门和单位在物业管理活动中履行下列职责:

(一)发展改革部门会同住房城乡建设主管部门依法制定实行政府指导价的物业服务收费基准价及其浮动幅度;

(二)公安部门负责指导物业服务人制定内部治安保卫制度,落实治安防范措施,对监控安防、保安服务等实施监督检查,对业主和物业服务人违反治安管理、燃放烟花爆竹、饲养动物、高空抛物、噪声污染等法律、法规规定的行为实施监督检查,依法查处物业服务区域内影响公共安全和公共秩序的违法行为;

(三)民政部门负责指导、拟定全市城乡基层群众自治建设和社区治理政策,指导城乡社区治理体系和治理能力建设;

(四)财政部门负责按照规定落实基本物业服务补贴所需经费;

(五)自然资源和规划部门负责对物业服务用房等建(构)筑物、停车位、电动(汽)车充电设施以及其他配套建筑与设施设备的规划配置和规划核实,负责对建设项目是否按规划许可要求建设实施监督管理;

(六)市场监管部门负责对物业服务价格和收费行为、电梯等特种设备安全运行实施监督检查,依法查处无照经营、物业服务人违规收费等违反市场监督管理法律法规的行为;

(七)人防部门负责对人防工程维护管理的监督检查,对侵占、破坏人防工程的行为实施监督管理;

(八)综合行政执法(城管)部门负责依法查处物业服务活动中违反环境卫生、生活垃圾分类、供水、排水、燃气、集中供热等有关法律法规和规章规定的行为;负责依法查处违法搭建建(构)筑物、违法设置户外广告、侵占绿地、餐饮服务业油烟污染等行为;

(九)消防救援机构和公安派出所负责对物业服务区域内消防管理工作进行指导、监督;

(十)其他相关部门和单位按照各自职责做好物业监督管理的相关工作。

第八十三条 街道办事处(镇政府)应当将物业管理工作纳入辖内社区治理体系和网格化管理,履行下列职责:

(一)组织、指导业主大会成立和业主委员会选举、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责;

(二)依法调解处理物业管理纠纷;

(三)召集物业管理联席会议;

(四)负责指导、监督环境和物业管理委员会建设工作;

(五)法律、法规规定物业管理方面的其他职责。

第八十四条 社区居民委员会在街道办事处(镇政府)的指导下履行下列职责:

(一)指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治工作;

(二)临时组织旧住宅区改造后业主大会成立前的物业管理;

(三)指导、监督环境和物业管理委员会履行工作职责;

(四)指导、协调和督促物业服务人依法履行职责;

(五)组织、指导做好物业服务人的服务质量评价工作;

(六)协助街道办事处(镇政府)开展物业管理其他相关工作。

第八十五条 业主、物业使用人、物业服务人等发现违反物业管理规定的行为,可以向有关部门或者政务服务便民热线投诉举报。有关部门接到投诉举报后,应当对投诉举报的内容及时调查核实、依法处理,并按规定时限回复投诉举报人。

第八十六条 区市住房城乡建设、公安、消防、综合行政执法(城管)、市场监管等相关部门和单位应当在物业服务区域内显著位置公布举报投诉联系方式,可以同时采用信息化手段予以公布。相关部门进入物业服务区域开展行政执法工作时,物业服务人、业主委员会、业主应当予以配合。违法事项涉及多个行政执法部门的,街道办事处(镇政府)应当协调相关部门联合执法。

第八章 法律责任

第八十七条 违反本办法规定的行为,法律、法规、规章已作出处罚规定的,按照其规定执行;法律、法规、规章未作出处罚规定的,按照本办法的规定执行。

第八十八条 违反本办法的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务人或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务人的,由住房城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,可以由行使物业管理行政处罚权的部门并处十万元以下的罚款。

第八十九条 违反本办法规定,建设单位在物业服务区域内未按照规定配置必要的物业服务用房的,由住房城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并由行使物业管理行政处罚权的部门处十万元以上五十万元以下的罚款。

第九十条 违反本办法的规定,拒不移交物业资料的,由住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,由行使物业管理行政处罚权的部门对建设单位、物业服务人予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款。

第九十一条 违反本办法的规定,物业服务人将一个物业服务区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由住房城乡建设主管部门责令限期改正,由行使物业管理行政处罚权的部门处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第九十二条 违反本办法的规定、挪用专项维修资金的,由住房城乡建设主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,由行使物业管理行政处罚权的部门没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款;构成犯罪的,由公安机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第九十三条 违反本办法的规定,未经业主大会同意,物业服务人擅自改变物业服务用房用途的,由住房城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告;并由行使物业管理行政处罚权的部门对物业服务人处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第九十四条 违反本办法的规定,有下列行为之一的,由住房城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告;并由行使物业管理行政处罚权的部门按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业服务区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业服务区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的,处一千元以上一万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处五万元以上二十万元以下的罚款。

第九十五条 物业服务区域内有下列行为之一的,由相关主管部门按照下列规定予以查处:

(一)违反本办法第六十二条第一项规定的,业主在装修过程中擅自变动房屋建筑承重结构、主体结构的由住房城乡建设部门责令改正,并由行使物业管理行政处罚权的部门处五万元以上十万元以下的罚款。

(二)违反本办法第六十二条第二项、第四项规定的,由行使城乡规划行政处罚权的部门依照城乡规划管理相关法律、法规的规定予以处罚;

(三)违反本办法第六十二条第五项规定的,由行使城市环境卫生行政处罚权的部门依照城市环境卫生管理相关法律、法规规定予以处罚;

(四)违反本办法第六十二条第六项规定的,由消防救援机构依照消防管理相关法律、法规的规定予以处罚。

(五)违反本办法六十二条第七项规定的,由电力管理部门依照电力管理相关法律、法规的规定予以处罚。

(六)违反办法第六十二条第八项、第九项、第十项规定的,由公安机关依照相关法律法规予以处罚。

第九十六条 物业服务人发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的,由住房城乡建设主管部门给予警告,可以由行使物业管理行政处罚权的部门处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费二至三倍的罚款。

第九十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务人可以向人民法院起诉或者申请仲裁。

第九十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

第九十九条 物业主管部门和街道办事处(镇政府)和其他相关部门的工作人员在物业管理工作中,有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未按照本办法规定筹备、组织召开业主大会会议的;

(二)未按照本办法规定召集或者参加物业管理联席会议的;

(三)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的;

(四)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第九章 附 则

第一百条 本办法自年月日起施行。

绵阳市物业管理条例

第一条〔目的和依据〕为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务人等物业管理各方的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合绵阳市实际,制定本条例。

第二条〔适用范围〕本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

第三条〔基层党组织领导和共建共治〕建立中国共产党基层组织领导下的居(村)民委员会、业主委员会、物业服务人等协调运行机制,形成社区治理合力。

发挥社区内企业事业单位、社会组织等参与物业管理活动的积极性,共同构建和谐社区。

第四条〔政府职责〕市、县(市、区)人民政府应当加强本行政区域内物业管理工作的组织和领导,将物业服务行业纳入现代服务业发展规划,将物业服务管理纳入社区服务体系建设规划和社会治理体系,制定和落实现代物业服务业扶持政策,促进物业服务行业健康发展。

县(市、区)人民政府应当明确街道办事处(乡镇人民政府)承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员,保障工作经费,督促街道办事处(乡镇人民政府)履行辖区内物业管理活动的指导监督职责。

第五条〔科技赋能〕市人民政府建立全市统一的智慧物业管理服务平台,具体工作由市人民政府住房城乡建设主管部门负责。

鼓励运用数字化、智能化等新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平。

第六条〔行业主管部门职责〕市人民政府住房城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理和指导工作,履行下列职责:

(一)制定物业管理、专项维修资金政策并组织实施;

(二)制定物业服务行业规范;

(三)负责智慧物业服务平台的建设、运行和维护;

(四)统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作;

(五)组织开展物业服务人和项目负责人信用评价;

(六)法律、法规规定的其他职责。县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理和指导工作,履行下列职责:

(一)办理物业服务区域划分备案;(二)办理(前期)物业服务合同和(临时)管理规约备案;

(三)办理物业承接查验备案;

(四)实施对物业服务人及从业人员的监督管理;

(五)实施对专项维修资金的监督管理;(六)组织街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、业主委员会成员培训;

(七)法律、法规规定的其他职责。第七条〔有关行政主管部门职责〕市、县(市、区)人民政府有关行政主管部门应当按照各自职责分工,在物业服务区域内履行下列职责:

(一)市场监督管理部门负责对电梯等特种设备的使用、检验、检测和物业服务收费进行监督检查,依法查处涉及特种设备安全和物业服务收费等违法行为;

(二)公安机关负责对社会治安、燃放烟花爆竹等活动监督管理,指导和督促物业服务人落实监控、秩序维护等安全防范措施;

(三)消防救援机构负责指导和督促物业服务人履行消防安全职责,依法查处消防违法行为;

(四)城市管理部门负责对市容环境卫生工作的监督管理,依法查处违法建设、乱设摊点、乱贴乱画等行为;

(五)自然资源和规划部门负责对建设工程及其配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理;

(六)生态环境部门负责指导环境保护工作,依法查处辐射和有关环境污染等违法行为;

(七)园林绿化部门负责树木砍伐、移植等监督管理;

(八)人民防空部门负责人防工程建设和维护管理的监督检查,依法查处侵占、破坏、变相买卖人防工程等违法行为;

(九)发展改革部门负责制定和调整涉及实行政府指导价的物业服务收费标准;

(十)司法行政部门负责指导物业管理矛盾纠纷的人民调解,促进和谐社区建设;

(十一)卫生健康部门负责指导传染病防治工作,对二次供水、现制现售饮用水等生活饮用水的卫生监督管理;

(十二)水利部门负责指导节约用水和防洪应急抢险等相关工作;

(十三)民政部门负责指导社区加强社区居家养老服务设施和社区管理服务设施的维护管理。

其他有关行政主管部门按照各自职责,共同做好物业管理相关监督管理工作。

第八条〔街道、居(村)职责及与相关主体关系〕街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届;指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责;建立物业管理联席会议制度,调解处理物业管理纠纷,协调社区建设与物业管理的关系。

居(村)民委员会依法协助街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理相关工作。

业主大会、业主委员会和物业服务人应当支持、配合居(村)民委员会依法履行职责,接受居(村)民委员会的指导和监督。

第九条〔行业自律〕物业服务行业组织应当制定行业行为准则,监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则,组织行业从业人员开展技能提升培训,开展行业从业人员职业技能等级认定,强化行业自律管理。

鼓励物业服务人加入物业服务行业组织。

鼓励成立市业主委员会协会,加强行业协会对业主委员会的指导监督,保障业主的合法权益。

第十条〔信息保护〕开展物业管理活动,应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。

建设单位、物业服务人、业主大会筹备组、业主委员会等在处理业主或者物业使用人个人信息时,应当遵循合法、正当、必要和诚信原则,不得将个人信息用于与物业管理无关的活动。

第十一条〔业主大会设立和业主委员会选举换届等规定〕《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》对业主大会的设立、业主委员会的选举和换届、物业的使用与维护、监督管理等活动有规定的,从其规定。

第十二条〔业主大会会议召开及表决〕业主大会会议可以采取集体讨论、书面征求意见或者互联网等方式召开。

业主可以采取现场投票方式进行表决,也可以采取具备真实性和可追溯性的其他方式进行表决。

第十三条〔业主委员会候补委员〕业主委员会可以设置候补委员,候补委员人数不得超过业主委员会成员总人数的百分之五十。候补委员的任职资格参照业主委员会成员相关规定,其选举产生、候补顺位等规则在业主大会议事规则中约定。

任期内的业主委员会成员出现空缺,已设置候补委员的,由候补委员递补,递补后成员的任职期限不得超过本届业主委员会任期。

第十四条〔业主查阅、复制权〕业主委员会应当建立接待工作制度,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当建立工作记录制度,对业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订等重要事项如实记录,建立档案并妥善保管,业主有权查阅、复制,业主委员会不得拒绝。

第十五条〔业委会成员罢免〕业主委员会成员应当依法履行职责,并接受业主监督。

业主依法提出罢免业主委员会成员的,应当提出罢免理由,被提出罢免的业主委员会成员有权提出申辩意见,业主大会应当在听取罢免理由和申辩意见后依法作出决定。

第十六条〔物管会成立及职责〕物业服务区域内符合下列情形之一的,可以依法组建物业管理委员会:

(一)不具备设立业主大会条件的;(二)具备设立业主大会条件,经物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

(三)业主委员会任期届满,经组织换届仍不能产生新一届业主委员会的;

(四)不能依法选举产生业主委员会其他情形的。

符合前款条件的,居(村)民委员会可以组织专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主向街道办事处(乡镇人民政府)提出书面申请,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面申请后十日内核实是否符合组建物业管理委员会的情形。符合的,应当在收到书面申请后六十日内组建物业管理委员会;不符合的,应当告知原因,并在该物业服务区域内显著位置公示。

物业管理委员会依法履行业主委员会职责,开展组织业主共同决定物业管理事项、推进选举业主委员会等工作。

第十七条〔物管会组成〕街道办事处(乡镇人民政府)、公安派出所、居(村)民委员会应当派员参加物业管理委员会。

物业管理委员会由七至十三人的单数组成,物业管理委员会主任由街道办事处(乡镇人民政府)代表或者居(村)民委员会代表担任。物业管理委员会中业主成员不得少于成员总数的百分之五十,业主成员资格参照业主委员会成员条件。

物业管理委员会成员名单应当在物业服务区域内显著位置公示。

第十八条〔物管会成立告知、印章刻制〕街道办事处(乡镇人民政府)应当自物业管理委员会成立之日起十日内,将成立情况书面告知物业所在地县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门。

物业管理委员会应当自成立之日起三十日内依法刻制印章。

第十九条〔物管会任期期限〕物业管理委员会作为临时机构,任期一般不超过二年,任期届满未选举产生业主委员会的,经街道办事处(乡镇人民政府)同意,物业管理委员会任期可以延长,但延长期限不超过二年。

第二十条〔物业交付承接查验〕新建物业实行物业交付承接查验制度。

物业交付承接查验应当邀请买受人代表以及物业所在地县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)代表参加,可以聘请有关专业机构协助进行。

建设单位应当在开展物业交付承接查验十五个工作日前,向物业所在地县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门提出确定买受人代表的书面请求。买受人代表人数一般不少于三人。

县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门受理书面请求三个工作日内,在市人民政府住房城乡建设主管部门网站公开买受人代表的报名通知,并通过房屋交易网签系统向买受人手机短信发送报名信息。买受人代表由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门从公开报名的买受人中确定。未有买受人报名或者报名人数不足的,县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门可以通过邀请方式确定买受人代表。

县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门应当在物业交付承接查验开展三个工作日前,确定买受人代表名单,并在市人民政府住房城乡建设主管部门网站进行公示。

第二十一条〔物业服务合同〕物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘原物业服务人的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。

第二十二条〔项目负责人〕物业服务人指派的项目负责人应当具备相应专业技术和管理能力。

物业服务人应当督促项目负责人在到岗七日内告知物业所在地的居(村)民委员会。

物业服务行业组织应当对违反行业自律管理规定的项目负责人实施相应惩戒措施。

第二十三条〔物业服务收费政府指导价〕保障性住房物业服务和前期物业服务收费实行政府指导价。市、县(市、区)人民政府根据四川省定价目录,综合考虑物业服务质量、服务成本等因素制定并公布政府指导价。

市、县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门可以每五年委托第三方评估机构对保障性住房物业服务和前期物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估。市、县(市、区)人民政府发展改革主管部门结合评估结果动态调整政府指导价。

第二十四条〔物业费调整〕物业服务收费标准应当保持相对稳定。因物业服务成本、内容和标准变动等原因,需要调整物业服务收费标准的,物业服务人或者业主委员会、业主应当制定物业费调整方案。

双方对物业费调整方案未达成一致意见的,可以共同委托第三方评估机构对服务质量、服务价格和物业费调整方案进行评估。

物业费调整方案、评估结果应当在物业服务区域内显著位置公示不少于三十日。物业费调整方案应当经业主共同决定。

第二十五条〔物业费支付及催交〕物业服务人已按规定和约定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由欠付、拒付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人和业主委员会可以通过书面催交等方式催告其在合理期限内支付。

物业服务人不得采取停止或者限制供水、供电、供气等方式催交物业费,不得采取限制或者变相限制业主进出物业服务区域、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费。

第二十六条〔安全防范和安全隐患处置〕物业服务人应当加强安全生产宣传教育,强化日常巡查,制定消防安全、事故灾害、疫情防控等应急预案,并开展演练。

发现有安全风险隐患的,物业服务人应当及时设置警示标志,采取措施消除安全隐患,并向相关单位报告;存在重大事故隐患的,应当及时报告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和负有安全生产监督管理职责的行政主管部门。

鼓励物业服务人、业主委员会等购买电梯安全责任、公众责任等保险,保护业主的人身、财产安全。

第二十七条〔房屋装饰装修管理〕业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,并签订装饰装修管理服务协议。

物业服务人应当对装饰装修活动进行必要的现场检查,业主、物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。业主、物业服务使用人违反装饰装修中的禁止行为规定,物业服务人应当及时劝阻,采取合理措施制止,并及时报告有关行政主管部门。

业主、物业使用人的装饰装修活动涉及拆改燃气、消防等设施的,应当依法办理相关手续;未办理相关手续的,物业服务人应当按照临时管理规约或者管理规约约定,禁止装饰装修施工人员、材料进入物业服务区域。

物业服务人不得向业主、物业使用人指定装饰装修施工单位、材料供应商以及材料搬运人员。

第二十八条〔高空坠物、抛物安全管理〕业主、物业使用人应当加强对其所有或者使用的窗户、空调外机等物品的管理、维护,并承担安全管理责任,防止高空坠物。禁止从建筑物中抛掷物品。

物业服务人应当加强日常巡查,发现存在高空坠物安全隐患的,应当通知业主、物业使用人及时处理。物业服务人应当采取宣传、张贴警示标识等必要的安全保障措施,防止从建筑物中抛掷物品情形的发生。

业主、物业使用人对高空坠物安全隐患未及时处理的,物业服务人应当采取必要的防范措施,并向业主委员会、居(村)民委员会报告。

第二十九条〔违法建设产权登记限制〕对物业服务区域内违法建设的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止,并向有关行政主管部门报告。

有关行政主管部门认定附有违法建设的房屋,应当及时书面告知不动产登记机构,不动产登记机构应当将违法建设情形备注于不动产登记簿。违法建设情形消除的,有关行政主管部门应当及时提请不动产登记机构进行变更备注。

第三十条〔大件生活垃圾处置〕床架、床垫、沙发、桌椅等大件生活垃圾应与其他生活垃圾分别存放,交由具有处置能力的单位运送至大件生活垃圾处置场所,清运处置费由垃圾产生者承担。

有条件的住宅物业服务区域,物业服务人应当设置大件生活垃圾清运处置的固定存放点,并设置相应的标志标牌、围挡遮护等设施。物业服务区域因客观条件限制无法设置固定存放点的,居(村)民委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)应当集中设置,并告知县(市、区)人民政府城市管理主管部门。

街道办事处(乡镇人民政府)在辖区内应当至少设置一个大件生活垃圾集散点,提供大件生活垃圾暂存中转功能。

鼓励社会资本参与大件生活垃圾收集、运输和处理。

第三十一条〔物业服务区域树木移植、砍伐、修剪〕物业服务区域内属于城市园林绿地监督管理范围的,树木的移植、砍伐应当经业主共同决定,并经县(市、区)人民政府园林绿化主管部门批准。

树木生长存在安全隐患的,物业服务人应当及时组织修剪。

第三十二条〔共有部分收益定义与使用〕共有部分收益是指利用共有部分开展停车、广告、场地租赁等经营活动产生的收入,在扣除合理成本之后获得的收益。

共有部分收益属于业主共有,应当优先用于补充专项维修资金、消防设施和消防器材更新、业主委员会工作经费及共有部分收益审计等业主公共支出,也可以按照业主大会的决定使用。

未经业主共同决定,建设单位、物业服务人、业主委员会等不得擅自处置业主共有收益。

第三十三条〔共有部分收益的管理〕物业服务人利用共有部分开展经营活动的,经营情况应当单独列账、独立核算,至少每半年公示一次收支情况,业主对公示有异议的,物业服务人应当及时答复。业主对利用共有部分开展经营活动的收支明细、合同等材料,有权查阅、复制。

业主委员会设立业主共有资金账户的,物业服务人应当在业主共有资金账户设立之日起十五日内将属于业主共有的资金转入业主共有资金账户。

业主依法组织业主审计小组或者委托第三方机构对共有部分收益进行财务审计,物业服务人、业主委员会不得拒绝。

街道办事处(乡镇人民政府)应当每年开展一次对共有资金使用和收支情况的检查,检查情况应当在物业服务区域内显著位置公示。

第三十四条〔共有车位(库)增设、管理及收费〕物业服务区域内,需利用业主共有道路或者其他公共场地改建车位、车库的,应当经业主共同决定,并办理相关手续。

占用业主共有道路或者其他公共场地停放机动车辆的,由业主共同决定是否收取相关费用,费用收取标准和使用情况应当向业主公示。

物业服务人应当依法建立健全小区停车管理制度,加强物业服务区域内机动车停车管理,对违法停放行为采取合理措施予以劝阻和制止。

第三十五条〔停车位建设安装充电设施〕已建成物业应当按照有关标准和技术规范逐步改造、建设停车位充电设施,供电专业经营单位和有关部门应当对供电设施电力增容改造给予指导和支持。

物业服务人、业主委员会应当配合业主在自有停车位安装充电设施。未经供电专业经营单位确认,物业服务人、业主委员会不得以电力容量不足拒绝业主安装停车位充电设施。

鼓励采用智能负荷管控、智能有序充电等技术手段实现错峰分时充电,提升电能利用效率。

鼓励有条件的物业服务区域新建、改造电动自行车集中充电场所。

第三十六条〔快递服务设施〕建设单位在新建物业时应当按照国家标准或者相关要求配置邮件和快递送达设施。

已建成的物业,鼓励物业服务人、业主委员会为安装智能快递柜、智能信包箱等快递服务设施或者快递服务场所提供支持。

第三十七条〔维修资金交存及管理〕买受人应当在办理销售网签备案前,按照备案的建筑面积交存首期专项维修资金。

建设单位未出售的房屋,由建设单位在办理房屋所有权首次登记前按照实测建筑面积向专项维修资金管理部门交存首期专项维修资金。

专项维修资金应当存入专户管理银行开立的专项维修资金专户,增值收益应当每年定期分配到业主账户。业主委员会、县(市、区)住房城乡建设主管部门应当于每年第一季度对上一年度增值收益和分配情况进行公示。

第三十八条〔老旧小区物业管理〕对未划分物业服务区域的老旧小区,未选举产生业主委员会的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主向县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门申请。

县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门接到申请后应当征求街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、业主代表意见,提出物业服务区域划分的建议方案,由业主共同决定后划定,并在相应区域内显著位置公告。

街道办事处(乡镇人民政府)指导老旧小区业主设立业主大会、选举产生业主委员会,依法选聘物业服务人或者业主决定自行管理;无法选聘物业服务人或者无法开展自行管理的,街道办事处(乡镇人民政府)或者受其委托的居(村)民委员会应当组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由业主承担。 鼓励物业服务人进驻老旧小区,支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。

第三十九条〔政府监管〕县(市、区)人民政府应当建立健全物业管理违法行为投诉、举报处理制度,并在各物业服务区域内显著位置公布有关行政主管部门负责的执法事项、联系单位、举报电话。

县(市、区)人民政府有关行政主管部门接到投诉、举报的,应当及时依法处理。业主、业主委员会、物业服务人等个人和有关单位应当予以配合和协助,不得拒绝或者阻碍监督检查人员依法开展工作。

第四十条〔执法保障〕市人民政府应当制定物业管理行政权力事项清单,并予以公布。

市、县(市、区)人民政府应当定期对本条例的实施情况进行监督检查,并向同级人民代表大会常务委员会报告。

第四十一条〔法律责任〕违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。

第四十二条〔装修管理和共有部分收益违法行为的罚则〕有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门予以处罚:

(一)物业服务人违反本条例第二十七条第二款规定,未及时向有关行政主管部门报告的,予以通报批评;未及时采取措施制止的,处一万元以上三万元以下罚款;

(二)物业服务人违反本条例第二十七条第四款规定,向业主、物业使用人指定装饰装修施工单位、材料供应商以及材料搬运人员的,责令限期改正,予以通报批评,并处一万元以上五万元以下罚款;

(三)建设单位、物业服务人等违反本条例第三十二条第二款规定,擅自处置业主共有收益的,责令限期改正;给业主造成损失的,应当依法承担赔偿责任,并处处置收益金额一倍以上二倍以下罚款。

(四)物业服务人、业主委员会违反本条例第三十三条第三款,拒绝对共有部分收益进行财务审计的,责令限期改正;逾期未改正的,对物业服务人处一万元以上五万元以下罚款,对拒绝审计的业主委员会成员处五千元以上二万元以下罚款。

第四十三条〔授权制定配套文件〕市人民政府可以根据实际情况就专项维修资金筹集、使用和监管,物业服务收费管理等事项制定实施办法。

市人民政府住房城乡建设主管部门会同有关行政主管部门制定物业承接查验、物业服务第三方评估、物业服务企业和项目负责人信用等具体办法及技术规范,建立物业服务质量考评、物业服务质量满意度测评等制度,制定业主大会和业主委员会工作指引、装饰装修管理服务协议、物业承接查验协议等示范文本。

第四十四条〔用语释义〕本条例下列用语的含义:

(一)物业管理,是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式,对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理,维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。

(二)物业服务人,是物业服务企业和其他管理人的总称。

(三)共同决定,是指由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定其他法律、法规规定应当由业主共同决定事项的,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第四十五条〔施行时间〕本条例自年月日起施行。

编辑:李志 校对:郭成 审核:刘益

规范住宅物业管理区域停车秩序!这个管理规定月日起施行→

为规范住宅物业管理区域停车秩序,保障停车管理双方的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》等有关规定,市房屋管理局制定了《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》,将自年月日起施行,有效期至年月日。来看具体解读↓

一是关于停车位的使用、分配、转让。根据新修正的《上海市住宅物业管理规定》第六十一、六十二条内容予以修改。

二是关于固定停车位设置。明确利用小区原始规划设计停车位之外的区域设置停车位的,不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人使用。

三是关于停车管理服务约定。明确停车管理单位提供住宅物业管理区域内停车管理服务的,应当在前期物业服务合同、物业服务合同或者停车管理服务合同中约定服务内容和收费标准等事项。合同约定的相关内容不得与临时管理规约、管理规约和小区停车管理制度冲突。

四是关于停车位的出租。明确停车位出租时,出租车位产权人应当将车位承租人的车牌号、姓名和联系方式告知物业服务企业。

五是关于停车管理服务基本要求。增加停车管理单位应当履行前期物业服务合同、物业服务合同、业主管理规约、临时管理规约、小区停车管理制度或者停车管理服务合同中相关停车管理的约定;在物业管理区域内显著位置公示停车收费标准;制定停车管理人员的职责、发生紧急情况的迁移车辆处置预案、停车收费管理制度等;根据业主大会通过的方案划设非原始规划设计停车位,划设车位应当符合消防等相关规定;设置机械式停车设施的,必须配备持有特种设备操作证书的车辆管理人员等相关职责。

六是关于车辆停放收费。结合停车收费由政府定价调整为市场调节价的制度变化,明确建设单位所有的机动车停车位、全体共用部分的停车位及经营性停车场(库)停车位收费标准的确定程序和调整原则,以及建设单位所有停车位租赁价格备案制度。

七是关于违规停车的处理。明确车辆停放人违反本规定相关规定,比如占用消防车通道、妨碍消防设施使用或擅自占用共用部位的,以及对于长期停放的无主机动车辆,停车管理单位应当报告相关行政管理部门进行处理。

物管公司约满拒不离场,业主还要交管理费吗?法官这样说

大洋网讯 如果物管公司与业主的合约到期,但是,物业公司拒不离场依然正常提供服务,那么约满后,业主还需要向物业管理公司缴交物业管理费吗?今日,一起听听广州越秀法院法官释法答疑。

很多小区都会聘请物业公司负责维护日常管理,但是合同到期后,物业公司拒不退场,在此期间,物业公司也确实为业主提供了服务,这样的情况下,业主还需要向物业管理公司缴交物业管理费吗?

越秀法院民庭法官黄丽蓉告诉记者,该院就审理过类似的案件,小区成立了业主委员会以后,选聘了新的物业管理公司并向旧的物业管理公司发出了通知,要求解除合同,并要求其在一个月内退场。然而,物业公司收到该通知后,拒不退场,在业委会通知退场的期限届满后又过了三个月才实际退场。后来,旧的物业公司向法院起诉,要求业主支付这三个月期间的物业管理费。

黄丽蓉指出,类似案件在司法实践当中还是比较常见的。对于这类的案件,根据《中华人民共和国民法典》第九百四十九条的规定,物业服务合同到期后,物业服务公司拒不退场,拒不移交物业管理服务资料的,不得请求业主支付该期间的物业管理费,因此,法院依法驳回了这个物业公司的这一项诉讼请求。

这样的案件的处理方式,有助于引导物业公司重视业主的合法权益,推动他们积极履行合同解除后的交场义务,有助于保障业主合法权益。

依据民法典规定,物业公司拒绝退出,并以存在事实上的物业服务关系为由要求业主支付物业费的,人民法院将不予支持。如因原物业公司拒不退场造成业主损失的,还应予以赔偿。

为此,物业服务行业应对相关法律规定予以充分关注,以提高服务质量、完善协商机制等方式争取业主的信任和支持。“合则聚,不合则散”,在物业服务合同终止后应当妥善地处理交接事宜,避免无谓的纠纷。

法律知多

《中华人民共和国民法典》

第九百四十九条 物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

文/广州日报·新花城记者:章程 通讯员:梁艳华

[ 编辑: 李诗琪 ]

物管公司约满拒不离场,业主还要交管理费吗?法官这样说→

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如果物管公司与业主的合约到期,但是,物业公司拒不离场依然正常提供服务,那么约满后,业主还需要向物业管理公司缴交物业管理费吗?今日,一起听听广州越秀法院法官释法答疑。

很多小区都会聘请物业公司负责维护日常管理,但是合同到期后,物业公司拒不退场,在此期间,物业公司也确实为业主提供了服务,这样的情况下,业主还需要向物业管理公司缴交物业管理费吗?

越秀法院民庭法官黄丽蓉告诉记者,该院就审理过类似的案件,小区成立了业主委员会以后,选聘了新的物业管理公司并向旧的物业管理公司发出了通知,要求解除合同,并要求其在一个月内退场。然而,物业公司收到该通知后,拒不退场,在业委会通知退场的期限届满后又过了三个月才实际退场。后来,旧的物业公司向法院起诉,要求业主支付这三个月期间的物业管理费。

黄丽蓉指出,类似案件在司法实践当中还是比较常见的。对于这类的案件,根据《中华人民共和国民法典》第九百四十九条的规定,物业服务合同到期后,物业服务公司拒不退场,拒不移交物业管理服务资料的,不得请求业主支付该期间的物业管理费,因此,法院依法驳回了这个物业公司的这一项诉讼请求。

这样的案件的处理方式,有助于引导物业公司重视业主的合法权益,推动他们积极履行合同解除后的交场义务,有助于保障业主合法权益。

依据民法典规定,物业公司拒绝退出,并以存在事实上的物业服务关系为由要求业主支付物业费的,人民法院将不予支持。如因原物业公司拒不退场造成业主损失的,还应予以赔偿。

为此,物业服务行业应对相关法律规定予以充分关注,以提高服务质量、完善协商机制等方式争取业主的信任和支持。“合则聚,不合则散”,在物业服务合同终止后应当妥善地处理交接事宜,避免无谓的纠纷。

法律知多

《中华人民共和国民法典》

第九百四十九条 物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

文/广州日报·新花城记者:章程 通讯员:梁艳华

视频/广州日报·新花城记者:章程 通讯员:梁艳华

广州日报·新花城编辑:苏琬茜

小区不住人物业费怎么算?物业费.元标准是什么?看完你就知道了

相信很多在日常生活中一定碰到过这样的问题,那就是我购买房屋后,可能因为各种原因没有第一时间入住,但是小区物业公司却叫我照常缴纳物业费。针对这一点有很多朋友都提出了疑问,那么我们今天就来看一下小区不住人物业费怎么算?物业费.元标准是什么?

一、小区不住人物业费怎么算?

其实物业费的缴纳和业主有没有入住并没有关联,按照要求只要你交房了,物业为小区提供了服务,你就必须缴纳物业费。物业服务指的是公共地区,你住不住公共地区的服务已经开始了,业主不能以自己没有享受到服务为由拒绝缴纳物业费。但是在实际生活中如果业主没有入住,只要和物业公司协商,一般物业公司都会给予一定的优惠,但具体的要看小区物业公司负责人。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》第九百三一七条,物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百四十四条,业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼。

二、物业费.元标准是什么?

物业费.元,说明它采取的是一级收费标准。.元每平方米的物业费算是普通小区的收费标准,如果房屋有一百平,那么根据这个标准可以算出一个月的物业费是元,一年就是元。目前我国物业费收费标准一共有级,分别是:

一级收费标准:.元 /平方米·月 (已包含税、费 );

二级收费标准:.元 /平方米·月 (已包含税、费 );

三级收费标准:.元 /平方米·月 (已包含税、费 );

四级收费标准:.元 /平方米·月(已包含税、费 )。

综上所述,物业费的缴纳和交房有关,和业主有没有入住并没有直接关联,如果没有入住可以和物业公司进行协商,一般会给予一定的优惠。以上就是“小区不住人物业费怎么算?物业费.元标准是什么?”的全部内容。

休闲消费中遇到这些纠纷,该如何维护自身权益?民法典为您解答

来源:央视一套

预定了聚会场所,有事无法去

定金能退吗?

未成年顾客做完美甲

未付钱就离开了怎么办?

……

一起来看民法典的规定

案例一

“我预定了轰趴馆(专为聚会提供场地、餐饮、娱乐设备及相关服务的经营场所),约好价格为元,在确定好时间后,我给店主微信转账了元作为定金。后来因为有事不能按时去玩,我便提前向店主说明了情况。店主说可以换时间,但是不可以退定金。我之前了解过定金不可以超过合同总标额的五分之一,请问我现在是否有权要求店主返还元?“

根据描述,你有权要求店主返还元。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定,定金是债权实现的担保,给付定金的一方不履行债务致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金。因此,如果你们双方明确微信转账的费用为定金,你单方违约后,老板确实可以不退还定金。但法律上对定金数额有限制,根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条的规定,定金的数额可以由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。

根据描述,你在向店主确定了轰趴馆使用的时间后,向其支付元的行为即是要求店主为你预留轰趴馆,具有订立定金合同的意思表示,所以在主合同元百分之二十的范围内,即元应属于定金。超出法定定金金额的元,一般情况应视为你交付的预付款,不具有与“定金”相同的担保性质,你方原因造成合同不能履行,仍然可以主张返还这部分钱款。

建议你结合实际情况积极主张权益,和店主妥善协商解决。协商不成的,可以向当地市场监督管理局或消费者协会反映相关情况进行维权,也可保留好转账、聊天记录等证据,向法院起诉,要求对方退还多付款项。

案例二

初中生在美甲店里做美甲,没付钱便走了,老板发朋友圈讨要,把孩子的学校、姓名、照片都发到了朋友圈里,现在这个问题怎么解决?

美甲老板应停止侵害初中生的隐私权并删除已经发布相关信息;初中生或其监护人应支付做美甲的费用。

根据《中华人民共和国民法典》第一千零三十二条规定:自然人享有隐私权。任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。在本案中,初中生的学校、姓名、照片等信息属于其私密信息,老板未经孩子明确同意,在朋友圈公开前述信息,不论其目的是为了追讨服务费用或是单纯出气,都侵犯了孩子的隐私权。初中生或者其监护人有权根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十七条规定,要求美甲店老板停止侵害,删除朋友圈中的相关信息,如已经造成不良影响的,还应当消除影响。

初中生做完美甲不付钱的行为,不仅不道德,更是违法行为。初中生享受美甲服务,与美甲店老板建立了合同关系,应当支付服务费用,未付钱属于违约行为。一般来说初中生属于未成年人,故老板有权要求其监护人付钱,并通过与孩子或其监护人协商或者诉讼的方式合法维权。

恋爱期间通过网络平台打赏给恋人的钱,是否属于民间借贷?

鲁法案例【】

谈了个恋爱

对方是一名网络主播

于是要努力成为“榜一大哥”

便经常通过平台给其刷礼物

这一部分钱能否构成民间借贷关系?

一起看看下面的案例吧~

基本案情

原告张某向法院起诉称:自年月起,原、被告之间进行交往,期间被告以各种理由向原告借款共计元,原告通过微信、支付宝以及银行转账的方式分批进行了支付。款项支付后,被告一直未能偿还,双方多次协商未果,故形成诉讼。

被告刘某辩称:原、被告在年月至年月期间为恋爱关系,期间存在频繁的相互转账往来,双方从未签订过借款协议,也没有就借款的事情达成过合意,因此原、被告之间并不存在民间借贷关系,仅是情侣间的相互经济支持。故原告的诉讼请求无事实依据和法律依据,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

法院经审理查明:自年月至月,张某、刘某之间系恋爱关系,期间双方均存在频繁的相互转账往来。其中元系张某通过网络平台打赏给刘某。后双方分手,原告要求被告归还借款,形成诉讼。

裁判结果

淄博市临淄区法院一审判决:驳回原告张某的诉讼请求。宣判后,张某不服向淄博中院提出上诉。

淄博中院二审判决:驳回上诉,维持原判。

案例解读

本案争议的焦点是原、被告之间是否成立民间借贷关系。

民间借贷是指自然人、法人和非法人组织之间进行资金融通的行为。借贷关系成立应当具备两个构成要件:一是当事人双方达成借贷的合意;二是出借人须将借款交付借款人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项规定:“主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”同时结合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(年第二次修正,以下简称《民间借贷司法解释》) 第二条第一款“出借人向人民法院提起民间借贷诉讼时,应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据”、第十六条“原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼,被告抗辩转账系偿还双方之前借款或其他债务,被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后,原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任”的规定,出借人应对双方达成借贷的合意承担举证责任,包括行为意义和结果意义上的责任。

本案中张某主张元系其与刘某恋爱期间张某通过网络平台打赏给刘某,构成民间借贷关系,刘某应予返还。关于网络直播打赏的法律定性,从网络打赏的模式上看,“打赏”行为通常发生在主播表演服务时,用户购买虚拟礼物进行打赏,平台主播则通过直播表演等方式获取虚拟礼物,这是主播正当获取报酬的方式之一,此种合同的性质是区别于法律规定的无偿、单务的赠与合同性质。另外,作为网络平台,也为用户和主播在互动过程中提供了相应的网络服务。用户在使用虚拟币购买虚拟礼物进行打赏后,不仅观看了表演,还可获得平台所提供的个性化的体验,包括使用虚拟礼物时产生的特效体验、提升账户等级并享受等级特权等。用户实质上是通过消费获得精神文化产品,系属文化娱乐消费范畴。故用户打赏行为背后是其用财产购买了精神类的服务产品,属于典型服务合同的要件。[]主播提供直播表演不能强制观众打赏,但是主播在直播中付出劳动,除了获得用户认可产生精神愉悦外,通过直播活动获利是重要目的,观众用户打赏的目的是获取更好地观看体验,因此,主播和打赏用户之间不属于赠与合同关系,而是一种双务服务合同关系。主播通过表演对用户发出订立服务合同的要约,用户非短暂停留行为表示默示接受主播提供表演服务的要约,构成对要约的承诺,此时用户与主播之间形成服务合同,主播的表演对用户形成债权,债权的消灭需要用户的打赏进行清偿。[]该合同关系特殊之处在于对主播直播表演的价值的认定并非由主播决定,而是由用户单方决定。但该情况不违反法律、行政法规的强制性规定,不影响合同效力。网络平台打赏行为有效。综上,张某自愿通过平台打赏给刘某的行为与其主张的案涉借贷并无关联,张某并无证据证明该打赏金额是在双方存在借贷合意的情况下刘某转给张某的还款。

张某以转款记录主张案涉借款且借款事实发生在张某与刘某恋爱期间,刘某抗辩并非借款而是恋爱期间的共同生活支出和相互经济支持,依据上述《民间借贷司法解释》第二条第一款、第十六条规定,张某应当就支付相关款项的发生背景、具体用途、双方协商过程以及未签订书面借贷合同(借条、收条、欠条等债权凭证)的原因等进一步提供证据,但张某既未提交借条也未提交利息约定、还款时间等相关借贷证据,并无证据证明案涉款项存在借贷合意。张某主张刘某到其父母家中借款,借款金额高达元却未让刘某出具借条,双方也未对利息进行约定的原因,张某未能做出合理解释。结合对张某通过网络平台打赏给刘某的元的性质认定,本案现有证据无法认定案涉款项为刘某向张某的借款。一、二审法院驳回张某的诉讼请求具有事实和法律依据。

[]参见庄德通:《法院认定“打赏”行为属网络服务合同关系》,载《民主与法制时报》年月日第版。

[]参见贺雪丽等:《网络打赏的“是”与“非”》,载《人民法院报》年月日第版。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。

《中华人民共和国民法典》第六百七十九自然人之间的借款合同,自贷款人提供借款时成立。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(年第二次修正)第二条第一款出借人向人民法院提起民间借贷诉讼时,应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(年第二次修正)第十六条原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼,被告抗辩转账系偿还双方之前借款或者其他债务的,被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后,原告仍应就借贷关系的成立承担举证责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于适用&;中华人民共和国民事诉讼法&;的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。

在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

《最高人民法院关于适用&;中华人民共和国民事诉讼法&;的解释》第一百零五条 人民法院应当按照法定程序,全面、客观地审核证据,依照法律规定,运用逻辑推理和日常生活经验法则,对证据有无证明力和证明力大小进行判断,并公开判断的理由和结果。

《最高人民法院关于适用&;中华人民共和国民事诉讼法&;的解释》第一百零八条第一款 对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。

●一审独任审判员:王小宁

●书记员:马清清

●二审合议庭成员:张玉杰 戴永成 马清华

●书记员:董斯文

●编写人:刘海红 王小宁

法官简介

刘海红

淄博市临淄区法院审判管理办公室(研究室)负责人

四级高级法官

首届全省法院审判业务专家

王小宁

淄博市临淄区法院

齐都人民法庭

一级法官

转自:淄博市临淄区法院

来源: 山东高法

网络造谣诽谤怎样能立案,会如何判刑处罚?

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众所周知,随着网络的发展,利弊共存。其中利用网络散布谣言,诽谤他人的行为时有发生。其实当这种言论达到了一定影响力的时候,就构成了犯罪。那么,网络造谣诽谤怎样能立案,会如何判刑处罚?

网友咨询:网络造谣诽谤的立案标准是什么?

江苏江豪(靖江)律师事务所邵如阳律师解答:

依据我国相关法律的规定,利用网络虚构、捏造事实对他人进行诽谤情节严重的,就会构成犯罪,而情节严重的情形包括诽谤信息被点击、浏览次数达到五千次以上;造成被害人精神失常、自残等。

《于办理利用信息网络实施诽谤等刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条 具有下列情形之一的,应当认定为刑法第二百四十六条第一款规定的“捏造事实诽谤他人”:

(一)捏造损害他人名誉的事实,在信息网络上散布,或者组织、指使人员在信息网络上散布的;

(二)将信息网络上涉及他人的原始信息内容篡改为损害他人名誉的事实,在信息网络上散布,或者组织、指使人员在信息网络上散布的;

明知是捏造的损害他人名誉的事实,在信息网络上散布,情节恶劣的,以“捏造事实诽谤他人”论。

根据《刑法》第二百四十六条第一款规定,以暴力或者其他方法公然侮辱他人或者捏造事实诽谤他人,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。司法解释对利用信息网络实施诽谤行为构成诽谤罪的标准,规定了较为严格的“门槛”。行为人如果实施了诽谤行为,但不符合《解释》规定的“情节严重”情形的,也不能认定为诽谤罪。

邵如阳律师解析:

区分诽谤罪与非罪的界限,要注意:诽谤罪与治安违法行为、民事侵权行为的界限。构成诽谤罪的诽谤行为,必须是情节严重的,而违反治安行政法规的诽谤行为,必须局限于尚不够刑事处罚的。

民事性质的名誉侵权行为,不仅在违法程度上轻于诽谤犯罪行为以及违反治安行政法规的诽谤行为,而且还具有以下不同:

()诽谤罪散布的必须是捏造的虚假的事实。如果散布的是客观存在的事实,虽然有损于他人人格、名誉,但不构成诽谤罪。而名誉侵权行为,即使所述的内容是真实的,但只要是法律禁止公开宣扬的,公开了将有损于他人人格、名誉,也可以构成名誉侵权。甚至叙述的事实愈真实,愈会加重侵权的程度。比如,为毁损他人名誉而揭人隐私,越揭露得逼真,其侵权性质越为恶劣。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第条规定。

()法人、团体、组织不能成为诽谤罪的犯罪对象。而在名誉侵权行为中,法人、团体、组织可以成为受害者。如:散布虚假消息,诬说某工厂的产品质量如何低劣等,目的是以不正当的竞争手段搞垮对方。这种行为即使造成了严重后果,只能构成损害商业信誉,商品声誉罪,而不构成诽谤罪。

()主观过错要求不同。诽谤犯罪行为的主观方面必须是直接故意;而名誉侵权的主观过错包括过失行为。此外,即使善意的检举、揭发、批评中有不实成分的,也不应以诽谤罪论处。

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(此处已添加小程序,请到今日头条客户端查看)快递出现破损 保价不是理赔“唯一标准”

来源:【青岛信网】

信网月日讯(记者 陆彦蓉) 月日,信网曾报道董先生寄出的快递在运输过程中出现破损,保价元的快递德邦却只赔偿元一事(详见《四台机器破损三台 保价元德邦只赔元》)。近日,信网(-)通过董先生了解到,目前德邦快递给出的解决方案为共赔偿董先生元,双方已就该方案达成一致。信网获悉,某法院曾判决过一起快递运输途中丢失货物案件,最终快递公司赔偿丢失货物的全款。

两台机器赔偿元 德邦已与消费者协商一致

月份,市民董先生通过德邦快递给深圳的客户寄出台垂直风机,运输过程中台出现了破损。得知该情况后,董先生联系到德邦快递称自己保价了元,鉴于破损的程度要求德邦快递赔偿其元损失,而德邦方表示只能赔元。月日,信网通过董先生了解到,近几天德邦快递已经与其取得联系,并表示重新对破损货物进行定损,最终给出的赔偿金额是元。“快递公司说已经签收的那台机器,距离现在时间太久了,所以只能按照两台机器的价格,每台机器元,再加上给我申请了元的权限,这样一共元。”

董先生告诉信网,德邦快递曾向他表示,元是公司能申请的最高额度,无法再向上级部门申请。对于德邦给出的答复,董先生认为此事持续的时间已经很久,便同意对方给出的元理赔方案。

货物定损标准按市场价格作为参考

一台机器理赔元,还能再申请元的权限赔偿,德邦快递是如何进行定损的?是否有相关的依据标准?带着疑问信网再次联系到德邦快递深圳理赔中心。工作人员表示,货物的定损并没有明确的标准,而是按照市场价制定。“货物定损没有详细的标准,不同产品有不同的渠道和来源,客户不可能把机器中材料的价格百分之百给到我们,所以只能参考市场价去定。”该工作人员称,如果公司给出的定损价格,客户能接受就可以达成一致,如果不能接受则需要再次协商,让客户提供更详细的价值明细再进行沟通。

该工作人员告诉信网,对于董先生的货物,是按照两台机器的破损进行定损赔偿的,根据照片显示的外壳损伤,按照大概比例和市场价格进行参考,赔偿金额每台元。“按照规定客户应在签收货物后小时之内反馈损伤问题,但是董先生已经签收的那台机器拖的时间太久了,我们也核实了在派送的时候客户没有提出什么异议,外包装也没有明显损伤,加上时间又超了,我们就没办法处理了。”

寄丢未保价苹果手机 法院判决快递公司全款赔偿

近年来,随着电子商务时代的兴起,加之疫情原因影响,大众更加依赖于网上购物,而像董先生这样寄出货物在运输中破损、丢失的纠纷层出不穷,对于货物是否保价、保价了多少,不应是快递公司理赔的“唯一标准”,而应是消费者的一个“保险”。

信网获悉,年,某法院曾受理过这样一起案件,大学生小刘通过快递公司邮寄一部苹果手机给潍坊市的同学。当天,小刘将快递单和手机一并交于快递员杨某。次日,小刘接到同学打来的电话,表示快递送达的货物中没有手机,于是拒收快递。随后,小刘联系到快递公司,对方承认运输过程中手机已经丢失,但因货物寄出时小刘并未保价,所以快递公司只能赔偿元。为维护自己的合法权益,小刘将快递公司与快递员杨某一并告上法庭。

一审判决时,为证明自己寄出的货物为苹果手机,小刘提交了网上还款记录、购机发票、快递公司内部联系单并申请证人出庭作证,法院认为小刘提供的证据,可以认定其交寄的是苹果手机。故对于小刘提出的快递公司赔偿购机款,法院予以支持,判决快递公司赔偿人民币元。之后,快递公司提出了上诉,但因上诉理由不能成立,法院维持了一审原判。

法官说法:货物未保价怎么赔偿?

货物在未保价的情况下丢失,快递公司为何应按手机全款进行赔偿?《快递暂行条例》第二十七条规定:快件延误、丢失、损毁或者内件短少的,对保价的快件,应当按照经营快递业务的企业与寄件人约定的保价规则确定赔偿责任;对未保价的快件,依照民事法律的有关规定确定赔偿责任。法官指出,根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中,小刘与快递公司形成的是运输合同关系,应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。

面对快递运输中的种种纠纷,作为消费者应如何保障自己的合法权益?法官建议,消费者应选择营业执照等经营手续齐全、合法的货运、快递公司并尽可能选择规模大、管理规范、市场口碑好的货运、快递公司。同时,要认真阅读快递单、货运单上的承诺及背面的合同约定,如发现对消费者不公平的条款,可要求进行修改或另选其他快递公司,避免自己的物品受损失后退赔困难。在现有快递收费模式的情况下,快递物品价值较高时,消费者应进行保价。如果未进行保价,那么就应当注意合同中对物品价值的约定。办理货物托运手续后,一定要保管好发票和收据等凭证,以备产生争议后维权有据。收到货物后要及时验货,检查外包装是否破损、货物是否缺少,不管对方借故有多忙,千万不要先签字后验收。一旦发现货物有缺少、毁损情形,应立即向快递企业及其工作人员提出,采取当面拍照或在回执单上签署质量问题等形式保留证据。

本文来自【青岛信网】,仅代表作者观点。全国党媒信息公共平台提供信息发布传播服务。

西安未央法院|误开的票据

原告李某与王某在中间人的引荐下,委托某中介公司拍卖名下的房产,每套房产向中介公司支付万余元佣金,向中间人支付.万元。被告某中介公司开具票据时,将两笔费用.万余元一并开在同一票据上。后因疫情影响,未能拍卖成功。原告认为,中间人与被告某中介公司系同一家公司,因此才将.万余元费用一并开具,故要求被告某中介公司全额退还。某中介公司提出,原告与中间人认识才引荐过来的,故不同意返还涉及中间人的费用,双方各执一词,协商未果,诉至西安未央法院。

法官收到案件后,为了更好地了解实际情况,前往被告某中介公司现场进行送达并了解案情,开展初步的调解工作。经确认,当初是为了方便,才将两个公司不同的费用开在一张票据上,被告某中介公司与中间人并非同一家公司,其已经起诉该中间人追偿每套房产的费用.万元,并当场表示愿意归还其公司收取的每套房产万余元中介费用,其余每套.万元的费用,待起诉追偿后另行支付。

掌握了该情况后,法官在开庭时继续调解,首先对二原告进行疏导沟通,告知其根据转账记录显示确实仅给某中介公司支付了每套房产万余元费用,被告某中介公司已经起诉追偿剩余费用。并对被告进行教育,告知其应当遵纪守法,注意规避商业风险,规范开具票据,同时在拍卖不能实现后,应退还原告的中介费用,并在支付原告费用的基础上再起诉中间人追偿。最终双方达成调解,被告某中介公司于一周内向二原告支付万余元中介费,剩余.万元于年年底支付。

【法官说法】

《中华人民共和国民法典》规定,合同因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。得利人没有法律根据取得不当利益的,受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。本案中,被告某中介公司未能履行合同,故应当退还原告中介费用,其承担了中间人的还款责任,有权在承担责任的范围内向中间人追偿。在生活中,希望大家都能严格遵守法律法规,时刻规范自己的行为,将风险扼杀在萌芽之中,切勿图一时之便,引无穷后患。(田先丙)

编辑:赵佳欣

责编:郑黎波

主编:姚启明

哪些情形下,婚姻是无效的?

以案说“典”

条文+案例+解读,让民法典从法律文本走向你我他

无效婚姻

重婚(重婚可不仅仅是作风问题)

法言俗语

根据我国《民法典》的规定,所谓“结婚”,是指在民政部门办理结婚登记手续。所以,民法意义上的“重婚”,就是指有配偶的人又与他人登记结婚的违法行为,或者明知他人有配偶而与他人登记结婚的违法行为。而刑法上的重婚,既包括有配偶又与他人结婚或以夫妻名义与他人共同生活,也包括无配偶者明知他人有配偶而与他人结婚。

以案释法

案例一张某与李某于年举行结婚仪式,并以夫妻名义共同生活且育有一女张小某。年,张某与王某办理结婚登记并共同生活,李某知情后向法院提起刑事自诉,要求确认张某与王某的婚姻关系无效,并依法追究其刑事责任。

张某已于年与李某举行结婚仪式并共同生活,按照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)》第条的规定,年月日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前,男女双方已经符合结婚实质要件的,按事实婚姻处理。故法院认定张某与李某是合法的婚姻关系,故张某是有配偶的人,其有配偶又与王某登记结婚,属违法行为,张某与王某的婚姻为无效婚姻。

如果张某与王某未办理结婚登记,而仅以夫妻名义共同生活呢?那张某与王某在民法意义上仅是同居关系,但在刑法意义上,因张某本人有与李某的合法婚姻关系在先,且二人继续共同生活期间,其又与王某以夫妻名义共同生活,则也构成刑法上的重婚。如果王某明知张某有配偶仍与张某以夫妻名义共同生活,王某也构成刑法意义上的重婚。由上可以看出,所谓无效是指重婚者的第二个“婚姻”无效。

案例二王某(男)和江某(女)于年月登记结婚。婚后,王某自己经营一家陶瓷公司,而江某在一公司上班。年月,王某因生意关系认识了只有岁的李某。王某为李某买了一套房子,经常借出差之际与李某同居。一年多后,不知道王某已经结婚的李某多次催促王某办理结婚登记,王某瞒着妻子在广东通过关系出具了未婚证明,年月,在李某的家乡办理了结婚登记。年月,江某作为申请人向人民法院提起诉讼,申请宣告王某与李某的婚姻无效。法院审理后认为,王某与李某之结婚属于重婚行为,故根据《婚姻法》的规定判决宣告王某与李某的婚姻无效。

法官说法

民法和刑法意义上的重婚各产生什么后果?《民法典》婚姻家庭编在基本原则部分明确规定,我国实行一夫一妻的婚姻制度,重婚违反了我国一夫一妻的婚姻家庭制度,也严重违背了社会主义道德风尚,影响家庭稳定和社会安定,所以《民法典》规定重婚无效,也就是双方自始不存在夫妻关系,双方之间关系为同居关系,财产分割按照同居关系析产处理,子女按照非婚生子女处理。

重婚还可能坐牢。张某与李某存在合法婚姻,但其又与王某登记结婚,既是民法意义上的重婚,也是刑法意义上的重婚。民法意义上,李某可以起诉,要求确认张某与王某的登记无效,还可以请求张某作为过错方给予损害赔偿。刑法意义上,根据《刑法》的规定,“有配偶而重婚的,或者明知他人有配偶而与之结婚的,处二年以下有期徒刑或者拘役"。

《民法典》条文

第一千零五十一条第一项有下列情形之一的,婚姻无效:

(一)重婚。

有禁止结婚的亲属关系(禁止近亲结婚)

法言俗语

《民法典》第条第项规定,“有禁止结婚的亲属关系”的人结婚的,婚姻无效。有什么样亲属关系的人属禁止结婚情形?到底谁和谁不能结婚?这些亲属关系都包括谁?在中华人民共和国成立初期甚至较长一段时间内,我国都有姑表兄妹结婚的习俗,为了拆迁利益一家族内成员间结婚是否合法?《民法典》颁布之前的《婚姻法》均规定“直系血亲和三代以内的旁系血亲”禁止结婚。

以案释法

“姑表亲,亲上加亲”,对吗?赵某某的父亲和张某某的母亲是亲兄妹关系,赵某某是张某某的表妹。由于农村的老观念,张某某和赵某某表兄妹结亲,于年月登记结婚。赵某某和张某某性格不合,婚后双方经常发生争吵、打闹。赵某某于年月起诉要求确认其与张某某的婚姻无效,并分割同居期间共同财产。

庭审中,张某某认为他们虽然是近亲结婚,但婚姻关系已经持续多年,已超过诉讼时效。

法院经审理后认为,近亲结婚是违反道德和有悖伦理的。我国年《婚姻法》与年《婚姻法》均有禁止近亲结婚的规定,仅是对近亲的具体范围规定不一致。年《婚姻法》规定,男女双方为直系血亲,或为同胞的兄弟姊妹和同父异母或同母异父的兄弟姊妹者;其他五代内的旁系血亲间禁止结婚。而年的《婚姻法》则规定直系血亲和三代以内的旁系血亲禁止结婚。按照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)》的规定,年《婚姻法》修改后审理的婚姻家庭纠纷案件,一律适用修改后的《婚姻法》。本案中,张某某和赵某某虽然在年结婚,仍应当受年《婚姻法》调整。近亲结婚违反公序良俗原则及法律的禁止性规定,婚姻关系自始无效,双方不具有夫妻的权利和义务,对婚姻效力的审理不适用于调解,一经判决即发生法律效力。同时,因婚姻关系具有的持续性、人身属性等特征,使之不同于合同、侵权类的普通民事法律关系,不应适用诉讼时效的规定,我国法律也没有关于婚姻无效请求权适用诉讼时效的规定,婚姻当事人和利害关系人可以随时主张要求宣告婚姻无效。

据此,年月,法院最终判决赵某某与张某某的婚姻无效,双方同居期间共同出资建造的间房屋,赵某某分得西间、张某某分得东间,各自房屋所对应的院落归各自所有,由赵某某出资在双方房屋及院落的分界处建设一道院墙。高高垒起的院墙结束了这段长达年的无效婚姻。

法官说法

何谓直系血亲?所谓直系血亲,是指有直接血缘联系的亲属,包括生育自己和自己所生育的上下一代的亲属。例如,父母与子女,祖(外祖)父母与孙(外孙)子女,曾祖(外祖)父母与曾孙(外孙)子女之间禁止结婚。

拟制直系血亲之间能否结婚?所谓拟制血亲,是指亲属关系的形成不是基于天然的血缘关系,而是基于其他的法律事实的情况,如因为收养形成的养父母与养子女之间的关系,继父母与形成抚养关系的继子女之间的关系,都是直系拟制血亲关系。我国法律对存在这样亲属关系的人之间能否结婚,没有明确规定。但是,根据《民法典》第条和第条的规定,继父母与继子女之间、养父母与养子女之间的权利义务关系,适用《民法典》关于父母子女关系的规定。所以,禁止结婚的限制适用于直系拟制血亲。无论这种拟制血亲关系是否解除,从伦理要求和法律精神上看,都应该属于禁止结婚的范围。

所谓三代以内的旁系血亲,是指出自同一祖父母和外祖父母的直系血亲之内的血亲,包括兄弟姐妹之间,含同父同母的全血缘的兄弟姐妹及同父异母或同母异父的半血缘的兄弟姐妹,堂兄弟姐妹和表兄弟姐妹:伯、叔、姑与侄子、侄女,舅、姨与外甥、外甥女之间。

拟制旁系血亲之间能否结婚?法律对此也没有明确规定,从立法精神看,只要没有血缘上的禁忌,拟制旁系血亲间是可以结婚的。

《民法典》条文

第一千零五十一条第二项有下列情形之一的,婚姻无效:

(二)有禁止结婚的亲属关系。

未到法定婚龄(不到年龄的婚姻是无效的)

法言俗语

未达到法定婚龄不能结婚,也就是男女双方在没有达到法律规定的最低年龄时,民政部门不为其办理结婚登记手续。但现实中,存在利用私人关系违规为未达到法定婚龄的人办理结婚登记的情形,如此产生什么后果呢?

以案释法

王女与杨男于年月日领取结婚证,登记结婚。两人办证时,杨男出具的生日证明为年月日。半年后杨男因公意外死亡,有包括万元补偿金、工资、赔偿金和保险金等共万元的遗产。由于遗产的问题,杨男的父母和王女发生纠纷。后来,杨男的父母去婚姻登记部门查看两人的婚姻登记年龄,发现杨男登记的出生日期为年月日,而杨男的实际出生日期是年月日,因此,当初领证时杨男差天才够结婚年龄,后经查证杨男确为年月日出生。此种情况下,杨男的父母遂向法院主张婚姻无效,王女没有权利继承杨男的遗产。

法官说法

因未达法定婚龄申请宣告婚姻无效的时间限制。《民法典》规定,未达到法定婚龄办理结婚登记手续的,婚姻无效。值得注意的是,在确认某一个婚姻是否有效时,只能对男女当事人在有关部门确认其婚姻是否有效时仍未达到法定结婚年龄的婚姻,确认为无效婚姻。如果男女双方在结婚时的实际年龄低于法定结婚年龄一二岁,等一二年后,当事人或利害关系人申请确认婚姻无效,或有关部门要确认其婚姻无效时,男女双方当事人已达到法定结婚年龄的,不能确认其婚姻为无效婚姻。简言之,对未达法定结婚年龄的婚姻,应当在男女当事人法定结婚年龄届至前提出或确认其婚姻无效。

上述案例中,王女到底能否继承杨男的遗产?《民法典》第条规定,“结婚年龄,男不得早于二十二周岁,女不得早于二十周岁"。杨男与王女结婚当时不满周岁,若当时提出,应认定为无效婚姻。但随着时间的推移,半年后,杨男已达法定婚龄,此时再以结婚时未达法定婚龄为由请求宣告婚姻无效的,依法不予以支持。因为法定的无效情形随着时间的推移已经消失,具备了结婚的实质要件,从现实状况判断已经属于合法有效的婚姻,不能再主张宣告无效。故王女依法享有对杨男遗产的继承权。

《民法典》条文

第一千零五十一条第三项有下列情形之一的,婚姻无效:

(三)未到法定婚龄。

无效婚姻的处理(当事人可以请求确认婚姻无效)

法言俗语

《民法典》第条规定:“有下列情形之一的,婚姻无效:(一)重婚;(二)有禁止结婚的亲属关系;(三)未到法定婚龄。”婚姻关系当事人及利害关系人可以向人民法院提出申请要求确认婚姻无效。人民法院立案后,应审查是否存在上述三种无效婚姻的情形,如存在任何一种情形即可判决确认婚姻无效。

以案释法

梁某平系精准扶贫异地搬迁户,生前居住在桐梓县燎原镇蟠龙社区。年月,梁某平检查出肝癌晚期,由于没有直系亲属照顾,娄某就自愿来照顾舅舅梁某平,并与梁某平一起生活。为获取梁某平财产,年月日,娄某与梁某平登记结婚。年月日,梁某平因病死亡。为纠正娄某的错误,娄某母亲梁某某遂根据《婚姻法》及有关司法解释的规定申请宣告被申请人娄某与梁某平的婚姻无效。

法官说法

有权请求确认婚姻无效的主体,包括婚姻当事人及利害关系人。所谓利害关系人,《最高人民法院关于适用&;中华人民共和国民法典&;婚姻家庭编的解释(一)》第条规定,以重婚为由,请求确认婚姻无效的,利害关系人为当事人的近亲属及基层组织;以未到法定婚龄为由请求确认婚姻无效的,为未达法定婚龄者的近亲属;以有禁止结婚的亲属关系为由请求确认婚姻无效的,为当事人的近亲属。上述案例中,娄某的母亲作为利害关系人提起申请,因梁某平已经死亡,故娄某为被申请人。因娄某与梁某平系舅甥关系,即三代以内旁系血亲,属于我国法律禁止结婚的亲属关系,故法院依法确认娄某与梁某平的婚姻无效。夫妻一方或者双方死亡后,生存一方或者利害关系人依据《民法典》第条的规定请求确认婚姻无效的,人民法院应当受理。利害关系人依据《民法典》第条的规定,请求人民法院确认婚姻无效的,利害关系人为原告,婚姻关系当事人为被告,夫妻一方死亡的,生存一方为被告。

《民法典》条文

第一千零五十一条有下列情形之一的,婚姻无效:

(一)重婚;

(二)有禁止结婚的亲属关系;

(三)未到法定婚龄。

转自:江必新、张甲天主编《中华人民共和国民法典学习读本》(人民法院出版社)

来源: 山东高法

《学法典读案例答问题》——合同因违约解除的,违约方要担责吗?

开栏语

这是新中国成立以来第一部以法典命名的法律,这是一部被誉为“社会生活的百科全书”的法典。民法典涉及社会生活的方方面面,贯穿你我他的一生。值此民法典颁布两周年之际,最高人民法院新闻局特别推出《学法典读案例答问题》栏目,邀请中央广播电视总台主持人李修平、贺红梅、崔志刚、张仲鲁领读民法典条文,并汇总梳理了贯彻实施民法典典型案例进行对照解读,还设计了多个民法典知识问答,让我们一起学法典、读案例、答问题。

学起来

第四十集

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中央广播电视总台主持人贺红梅

读起来

依法认定合同解除违约责任

——庞某运与某租赁公司融资租赁合同纠纷案

来源:广东法院贯彻实施民法典典型案例(第二批)

基本案情:年月,庞某运与某租赁公司签订《车辆租赁合同》,约定由出租人购买奔驰牌小型轿车出租给承租人,车辆总价万元,租赁期自年月至年月止,每月租金元;如承租人不按期给付租金,出租人可以解除合同收回车辆,但承租人仍应支付车辆收回前的租金和违约金;合同履行期满,车辆所有权归承租人;承租人向出租人支付.万元作为保证金,如承租人违约,出租人有权没收。因庞某运逾期支付租金,某租赁公司于年月取回车辆并处理出售车辆获.万元,并诉至法院,请求判令解除《车辆租赁合同》,庞某运支付租金,没收保证金等。

裁判结果:广州市中级人民法院生效判决认为,庞某运没有依约支付租金,不履行主要合同义务,已构成重大违约,某租赁公司可以行使法定解除权并要求庞某运赔偿解除合同造成的租金损失。根据公平原则及损失填补原则,.万元车辆处理款应当用于抵扣庞某运应付租金。同时,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条及民法典第五百六十六条第二款规定,本案对某租赁公司诉讼请求包含的违约责任款项可以一并处理。年月日,判决解除涉案《车辆租赁合同》,庞某运向某租赁公司支付租金元;某租赁公司依约没收保证金.万元。

典型意义:对于合同解除权人是否可以一并主张违约责任,原《合同法》并无规定,民法典新增规定明确了合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任。本案适用民法典新规定对违约责任款项进行一并处理,依法支持合同解除权人同时主张违约金条款,有力维护守约方的合法权益,保障诚信公平的市场交易秩序。

答起来

【民法典快问快答】

问:小月与花店签订了买卖合同,约定必须在七夕前将花送达,而花店一直未送达,故小月向花店发出解除合同的通知。对此,以下说法正确的是()

如果花店没有回复小月,他们间的合同就不能解除;

因花店未在合同载明的日期内将花束送达,双方的买卖合同自动解除;

小月与花店签订的合同已过履行期限,如需继续合作应当重新签订买卖合同;

小月如果要主张解除合同,应当对花店履行通知义务。

来源:最高人民法院新闻局、广东省高级人民法院、广东省深圳市中级人民法院

制图:邢岩

编辑:史梓敬

《民法典》合同编第条条文释义与案例评注

《民法典》第四百八十八条 承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的,为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更,是对要约内容的实质性变更。

【条文释义】

本条是对承诺与要约一致性原则及承诺对要约实质性变更的规定。承诺与要约内容一致性原则,是承诺的一般规则。承诺是以接受要约的全部条件为内容的,是对要约的无条件认可,因而承诺的内容须与要约的内容一致。这就是英美法的“镜像原则”,即要求承诺如同镜子一般照出要约的内容。

随着社会经济的发展,在保证交易安全的前提下,合同规则对传统有所修正,区分承诺变更的实质性和非实质性,规定不同的效果。本条后段规定的是受要约人对要约的内容作出实质性变更及效果的规定。

受要约人对要约的内容作出实质性变更的效果,是成立新要约。凡是对要约的内容进行了实质性变更的,意味着受要约人不同意要约人的要约,因此一律作为新要约处理,在学理上称为反要约。

判断受要约人对要约内容的实质性变更,是依据对要约的主要内容进行的变更:

()合同标的的变更,改变了要约人的根本目的,发生了根本的变化;

()数量、质量的变更,对要约人的权利义务有重大影响;

()价款或者报酬的变更,对要约人将来的权利义务有重大影响;

()履行期限的变更,改变了当事人的期限利益。

()履行地点的变更,关系到运费的负担、标的物所有权的转移和意外灭失风险的转移;

()履行方式的变更,对双方的权利有不同影响;

()违约责任的变更,有可能不利于要约人;

()解决争议方法的变更,有可能不利于要约人。这些变更都属于对要约内容的实质性变更。

【案例评注】

原告潘某某与被告张某某确认合同效力纠纷案

基本案情

被告张某某是原告潘某某的姐夫。年月被告根据房改政策购买了南京际华三五·三服装有限公司开发的虎踞北路房屋的房改产权。年月日原告代被告向际华公司支付了涉案房屋的购房款万 元,后于年月日又代被告支付了元,共计元,际华公司对此出具了两份收据。在元的收据中,际华公司注明如下内容:“房款应交元,应收.元,应退元;公积金

元;实交.元。”际华公司将涉案房屋交付被告后,被告交由原告及原告父母共同居住,其间原告出资进行了装潢,原告父母支付了有关水、电、气、物业等费用。被告则实际居住在薛某的房屋内。由于对是否存在虎踞北路房屋买卖协议及归属发生争议,原告遂向法院起诉,请求确认原、被告之间就涉案房屋存在买卖合同关系,并确认该合同合法有效,理由和事实如下:年月被告以口头协议的形式将涉案房屋卖给原告,原告共支付元用于购买该房屋,该房屋已交付原告, 原告装修后居住至今。被告张某某辩称,被告是南京际华三五·三服装有限公司的职工,年参加单位房改,取得本市鼓楼区虎踞北路幢-×室房屋,年单位施行售后退换购房政策,被告将上述房屋退还给单位,换购了涉案房屋,因被告的岳父母房屋面积较小,房屋比较老,原告离异带着独女在外居住,为了照顾老人并且改善家庭住房环境,被告岳父母与被告协商,由被告将涉案房屋换购后给被告岳父母居住,换购所需费用由原告承担,因此产生了现在的居住状况,现涉案房屋是由被告岳父母和原告共同居住,涉案房屋水、电、物业等日常费用由被告岳父母承担。但被告没有和原告就涉案房屋买卖达成口头协议,请求法院驳回原告的诉讼请求。

审理过程中,被告称当时同意房屋产权登记在岳父母及原告名下, 且被告同意放弃继承岳父母该房屋遗产的承诺,但原告对此不同意,故双方未能协商一致,并申请岳父母出庭作证。原告的父亲潘某、母亲薛某出庭作证时陈述,原告是小女儿,被告是大女婿,买涉案房屋是家庭成员五人共同商量的,大女婿排队后可以购买涉案房屋,便用大女婿的名字购买房屋,用大女儿、大女婿的虎踞北路房屋与证人夫妻的薛某房屋互换,在取得涉案房屋后,产权应登记在证人夫妻及小女儿即原告共三人名下,大女儿、大女婿现在也同意在证人夫妻去世后房屋再归小女儿所有,如果原告只过户至原告一人名下,证人现在不同意,当时有矛盾所以没有签协议等。

法院判决

法院认为,原、被告之间未形成涉案房屋的买卖合同法律关系,理由如下:()原、被告之间未签订书面的房屋买卖合同,而对于原告主张的口头协议,被告并不认可,故原告应对认定合同有效成立所必备的要约、承诺事实承担证明责任。()涉案房屋和虎踞北路房屋均是被告依据有关房改政策购买的福利性质的房屋,原告对此不享有相关权利,被告提供的证人是原告的父母、被告的岳父母,证人夫妇是薛某房屋的房改购房人,证人陈述的内容特别是涉案房屋将来应登记在原告和证人夫妇共计三人名下,符合老年人保护自己住房权利的现实状况,法院对此予以采信。()原告主张其要约是单独购买被告的涉案房屋, 被告对此承诺同意。但原告提供的录音资料等证据,并不能证明被告对此没有任何异议,被告在交涉过程中也提出合同履行等异议,被告在庭审中对此不予认可,故法院对原告主张不予采信。()被告表示其同意原告购买房屋的条件是涉案房屋的产权应登记在原告的父母和原告三人名下,以保护老年人的合法权益,由于该内容是对合同主体、履行内容等条款的实质性变更,故如果该主张属实,则应认定原告的要约失 效。而被告庭审中提供的证人证言等证据可以印证被告提出的该抗辩事实。因此,法院认定被告对原告的承诺提出了实质性变更,故原告的要约失效。综合上述分析,虽然原告代被告实际支付了有关购房款,但双方对于合同主体、履行内容等不能达成一致协议,故不应认定双方的房屋买卖合同关系成立,驳回原告潘某某的诉讼请求。

专家点评

本案的争议焦点是原被告之间是否成立涉案房屋的买卖合同。一般情况下,合同成立应该经过要约承诺的过程,受要约人的承诺的内容应当与要约人发出的要约内容一致,如果受要约人对要约的内容作出实质性变更的,有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更都是对要约内容的实质性变更,除非要约人同意承诺人对要约的变更,否则双方不能成立合同。本案被告表示,其同意原告购买房屋的条件是涉案房屋的产权应登记在原告的父母和原告三人名下,该内容是对合同主体、履行内容等条款的实质性变更,应认定原告的要约失效,双方没有成立合同。

本篇节选自《中华人民共和国民法典释义与评注》

《民法典》合同编第条条文释义与案例评注

《民法典》第五百二十六条 当事人互负债务,有先后履行顺序,应当先履行债务一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

【条文释义】

本条是对后履行抗辩权的规定。

后履行抗辩权,是指在双务合同中约定有先后履行顺序,负有先履行义务的一方当事人未依照合同约定履行债务,后履行债务的一方当事人可以依据对方的不履行行为,拒绝对方当事人请求履行的抗辩权。

后履行抗辩权的特点是:()后履行抗辩权在本质上是对违约的抗辩;()后履行抗辩权是负有后履行义务一方当事人履行权益的反映;()后履行抗辩权是不同于合同解除权的救济方式。行使后履行抗辩权的要求是:()对合同义务的全部抗辩,即先履行的当事人对合同义务全部不履行的,后履行的当事人对全部履行义务都可以拒绝履行。()对合同义务的部分抗辩,即先履行的当事人履行债务不符合合同约定的,后履行的当事人的抗辩只能与对方当事人相应的履行请求进行抗辩,不得对其他的履行请求进行抗辩。

后履行抗辩权的效力是,后履行抗辩权的行使,产生后履行一方可以一时性中止履行债务的效力,对抗先履行一方的履行请求,依此保护自己的期限利益。在先履行一方采取了补救措施,变违约为适当履行的情况下,后履行抗辩权消灭,后履行一方须履行自己的债务。同时,履行抗辩权的行使并不影响后履行一方向违约方主张违约责任。

【案例评注】

成某、盛某与沈某房屋买卖合同纠纷案

基本案情

年月日,原告成某、盛某与被告沈某签订房屋买卖合同一份并和南通兆丰房产销售代理有限公司签订房地产买卖居间协议一份,约定被告向原告购买南通市崇川区同和嘉苑幢室及车库幢××,总价款为元,于年月日前支付购房定金万元,年月日第二次支付房款万元,第三次、第四次分别支付房款万元、元并注明具体时间以原告领房产证时间为准,后续过户当天结清房款。任何一方违约,支付对方违约金万元,承担对方实际发生的律师费、诉讼费、交予居间方的佣金费用。合同签订后,原告成某在年月、月间向被告发送通知书三份,内容分别为通知被告支付定金万元及解除合同,被告已收到上述通知。

原告成某、盛某向法院提出诉讼,请求:.请求确认解除原、被告之间签订的房屋买卖合同;.判令被告支付违约金万元及律师费万元,共计万元。被告提出抗辩称,延迟交付定金是行使先履行抗辩权,向买受人出示产权资料是出卖方的合同义务,也是生活常理,在出卖方没有先履行义务之前,买受人可以行使先履行抗辩权,要求出卖方提供真实合法的产权资料。

法院判决

原、被告之间房屋买卖中除定金条款因被告未实际交付不生效外其余内容依法成立并生效。原告盛某诉称的事实和理由表明其对案涉房屋买卖的相关事宜是明知并认可的。被告未交付的定金万元从合同约定看亦是首次支付的房款,经原告多次催告后仍未给付,原告据此发出解除通知要求解除房屋买卖合同于法有据,被告亦已收到通知,案涉房屋买卖合同已经解除。合同未明确原告需先提供产权资料,被告主张所谓先履行抗辩不能成立。对于违约金,应以违约造成的损失为基础,兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益进行综合衡量,合同约定的违约金明显过分高于造成的损失,考虑律师费、中介佣金等情况,根据公平原则和诚实信用原则,酌情确定为元。

专家点评

本案的争议焦点是原告未按时交付定金是否属于行使先履行抗辩权。在合同履行过程中,双方应当按照合同约定的履行顺序,只有合同约定对方先履行的,一方才能提出先履行抗辩权,不得随意主张先履行抗辩,否则就有可能构成迟延履行,应当承担违约责任。本案中,涉案合同约定由被告先交付定金,没有要求原告先交付产权资料,被告未交付定金万元构成违约,原告有权解除合同,并要求被告承担违约责任。

本篇节选自《中华人民共和国民法典释义与评注》

买卖合同违约赔偿损失的范围及确认规则

来源:淄博市临淄区法院

转自:山东高法

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裁判要旨

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

基本案情

原告甲公司向淄博市临淄区人民法院起诉称:年月日至月日,原告与被告共签订三份化工产品购销合同,被告向原告出售片碱,款到付货。原告按照合同约定向被告支付全部货款后,又将自己订购的货物与第三方签订买卖合同,转售第三方。但被告却始终没有向原告发货,原告多次催促,被告仍迟迟不肯发货。被告不发货,导致原告无法按照约定向第三方交货,为了不违约,原告只能从别处以市场价格购买货物交付给第三方,但此时市场价格已经远远高于原告与被告签订合同时的同类型货物价格,被告恶意不发货的行为造成原告直接经济损失巨大。双方在生意往来中应当遵守诚实守信原则,被告获取利益建立在恶意损害原告利益的基础上,其行为本身就违背法律规定,也违反了双方合同约定。因原、被告沟通赔偿损失事宜无果。为维护原告的合法权益,现向法院提起诉讼。请求:、判令被告赔偿造成原告的实际损失.元,既得利益元;、判令被告支付占有原告资金的利息.元(×.%/×)。以上两项合计:元。

被告乙公司辩称:、甲公司向乙公司主张的实际损失及既得利益损失没有合同和法律依据。根据双方购销合同约定“电汇款到锁价并发货”,双方并未约定款到后发货的具体时间。同时甲公司与乙公司签订购销合同时,甲公司并未告知其要将采购货物转售给第三人。甲公司主张的实际损失和既得利益损失,乙公司无法预见。、原被告签订合同后,片碱厂家生产不足,价格出现暴涨的情势变更事由,被告调整履行期限,不属于违约。、乙公司已经向甲公司交付了全部货物,其主张资金占用利息并无事实和法律依据。

淄博市临淄区人民法院经审理查明:原、被告分别于年月日、月日、月日签订产品购销合同,约定被告向原告供应氢氧化钠(俗称片碱),年月日合同约定单价为元/吨,吨,总价格元;年月日合同约定单价元/吨,吨,总价格元;年月日合同约定单价为元/吨,吨,总价款为元。合同约定结算方式及期限为电汇款到锁价并发货。三次合同签订后,原告将合同对应货款打入被告公司账户,被告分别于年月日、月日、月日、月日、月日、月日、月日将共计吨片碱分七次向原告发货。

原告与被告签订合同并付款后,与第三方丙公司等单位签订供销合同多份,随即将货物转售第三方,合同约定了价款,但合同均未约定违约责任。被告没有及时向原告发货,导致原告无法向第三方发货,原告另从他处购买货物交付给第三方。

关于原告主张的实际损失.元。其计算方式为:原告主张另从他处购买货物共计元。被告分别于年月日(元/吨)、月日(元/吨)向原告发货两车,共计吨,元,尚有元片碱未供货。原告主张差价款应计算为元-元=元。关于原告主张的可得利益损失元。其计算方式为:根据化工期货类产品资讯权威机构隆众资讯在其上发布的年月日元/吨,减去原告年月日至年月日向四家公司购买片碱共计元。关于原告主张的占用资金利息损失.元。其计算方式为:被告分别于年月日(元/吨)、月日(元/吨)向原告发货两车,共计吨,元,尚有元片碱未供货。占用资金利息以元为基数,按照年利率.%计算个月。

裁判结果

淄博市临淄区人民法院一审判决:

一、被告乙公司于本判决生效之日起十日内支付原告甲公司差价款元;

二、驳回原告甲公司的其他诉讼请求。

宣判后,原、被告均未上诉,一审判决已经发生法律效力。

案例解读

本案主要涉及买卖合同违约赔偿损失的范围及确认规则问题。

违约赔偿损失,是指一方当事人违反合同给另一方当事人造成财产等损失的赔偿。赔偿损失的范围可由法律直接规定或由当事人双方约定。在法律没有特殊规定和当事人没有另行约定的情况下,应按完全赔偿原则赔偿全部损失,包括直接损失和间接损失。直接损失是指财产上的直接减少。间接损失又称所失利益,是指失去的可以预期取得的利益。《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第五百八十四条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。违约损失的赔偿原则是全部损失赔偿原则,也就是需要违约方赔偿因其违约行为给守约方带来的所有损失,使得守约方的损失能够得以填平。同时,违约损害赔偿完全赔偿受可预见规则的限制。

所谓“合同履行后可以获得的利益”,排除履行利益,就是可得利益。依学界通说,可得利益仅限于未来可以得到的利益,它不包括履行本身所获得利益,而主要是指获取利润所对应的利益。由于一方违约,受害人不能取得合同规定应交付的财产,造成其生产经营活动中断或从事该活动的基础和条件丧失,从而导致利润损失,这就是一种可得利益损失。可得利益具有如下特点:()可得利益是一种未来利益。它在违约行为发生时并没有为合同当事人所实际享有,而必须通过合同的实际履行才得以实现。()可得利益必须具有一定的确定性。在合同法中,任何需要补救的损害都必须具有一定程度的确定性,否则是不能要求赔偿的。在审判实务中,可得利益损失的认定经常成为合同双方的争议焦点。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(以下简称《合同纠纷指导意见》)第条规定,在当前市场主体违约情形比较突出的情况下,违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素,可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。先后系列买卖合同中,因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。对于“可得利益”,司法实务会综合运用差额法、约定法、类比法、估算法、综合衡量法等多种方法予以明确。

对于违约损害赔偿的限定,《合同纠纷指导意见》第条规定:人民法院在计算和认定可得利益损失时,应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等,从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(年修正,以下简称《买卖合同解释》) 第二十二条也明确规定:买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方主张赔偿可得利益损失的,人民法院在确定违约责任范围时,应当根据当事人的主张,依据民法典第五百八十四条、第五百九十一条、第五百九十二条、本解释第二十三条等规定进行认定。《民法典》第五百九十一条规定:当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方负担。该条为减损规则。《民法典》第五百九十二条第二款规定:当事人一方违约造成对方损失,对方对损失的发生有过错的,可以减少相应的损失赔偿额。该条为过失相抵规则。《买卖合同解释》第二十三条规定:买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益,违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的,人民法院应予支持。该条为损益相抵规则。可预见性规则即为《民法典》第五百八十四条的规定。其具体内容包括:.预见的主体为违约方。.预见的时间为“订立合同时”。.预见的内容,只需要预见到或应当预见到损害的类型,不需要预见到或应当预见到损害的程度,即不需要预见到或应当预见到损害的具体数额。.预见的判断标准。违约方是否预见到或者是否应当预见到,须由受害方承担举证责任。裁判者通常应当依据相对客观的标准进行判断,仅在例外情形下须依据主观标准进行判断。总之,可得利益损失的认定赔偿额=可得利益损失总额-不可预见的损失-人为扩大的损失-受害方因违约获得的利益-受害方自己过错造成的损失-必要的缔约成本。

具体到本案,首先,被告构成违约。其次,原告主张的可得利益损失及差价款损失应如何确认。可得利益的数额应是明确的,且与被告的违约行为应有直接的因果关系。本案原、被告签订合同后,原告并未将转销第三方的情形明确告知被告,原告高价从第三方购买货物,然后自行参照某个价格算出的利润,既未有法律依据,并不能实现。且其数额是不确定的,因此,原告主张的可得利益损失,理由不当,证据不足,依法不予支持。关于价差损失。根据《民法典》第五百八十四条之规定,第一,本案原、被告在签订年月日、月日两份合同时货物价格变化不明显,此时被告一方难以预见到此后明显涨价,但在年月日签订合同时,价格明显上涨为元/吨,此时被告应当预见到不履行合同会给原告造成一定的损失。第二,在本案中原告选择高价购买货物以履行与他人的合同,差价款属于转售利润损失。但原告从被告处购买货物又与其他单位签订销售合同,原告并未将转售情形告知被告。转售利润损失不能任意扩大。在被告不及时履行合同时,原告可及时与其他已签订合同的单位联系变更合同或解除合同,也可高价购买货物以实现转售。原告选择高价购买货物,虽实现了与下游单位的诚实信用,但形成了较高的差价款损失,但该损失并非唯一选择的方式造成。同时,原告在被告违约时应及时止损。原、被告签订了第三份合同时价格已明显上涨,原告可在此时以当时价格购买货物以实现转售,在此后购买货物时,有的价格高达元/吨,因此在损失的扩大方面,原告亦有一定责任。第三,应考虑到原、被告签订的合同虽然未及时履行,但被告在价格上涨后已履行了部分供货义务,此后于年月日前已全部履行合同义务,原告从合同履行后亦赚取相应的利润。综合以上情况,关于转售利润损失,法院酌情确认由被告向原告支付元。最后,关于利息损失。因被告已就原告与被告签订的买卖合同于年月日前履行完毕,原告主张占用资金期间的利息并无依据,且预付货款利息属于获得可得利益损失的必要支出成本,不能同时给付。故依法不予支持。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

《中华人民共和国民法典》第五百九十一条 当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方负担。

《中华人民共和国民法典》第五百九十二条 当事人都违反合同的,应当各自承担相应的责任。

当事人一方违约造成对方损失,对方对损失的发生有过错的,可以减少相应的损失赔偿额。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(年修正) 第二十二条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方主张赔偿可得利益损失的,人民法院在确定违约责任范围时,应当根据当事人的主张,依据民法典第五百八十四条、第五百九十一条、第五百九十二条、本解释第二十三条等规定进行认定。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(年修正) 第二十三条 买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益,违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的,人民法院应予支持。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第九条 在当前市场主体违约情形比较突出的情况下,违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素,可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中,因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中,因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中,因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十条 人民法院在计算和认定可得利益损失时,应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等,从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的,不宜适用可得利益损失赔偿规则。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十一条 人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任;非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失,既可以由非违约方举证,也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。

● 一审合议庭成员:孙友军 郑爱村 邵素珍

● 法官助理:刘程

● 书记员:路迎新

● 编写人:孙友军 刘程

法官简介

孙友军

临淄区人民法院稷下人民法庭庭长

四级高级法官

刘程

临淄区人民法院稷下人民法庭

五级法官助理

最高院指导案例:网络主播跳槽违约,违约金如何认定?

法〔〕号

最高人民法院

关于发布第批指导性案例的通知

各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院:

  经最高人民法院审判委员会讨论决定,现将上海熊猫互娱文化有限公司诉李岑、昆山播爱游信息技术有限公司合同纠纷案等三个案例(指导案例-号),作为第批指导性案例发布,供审判类似案件时参照。

最高人民法院

年月日

指导案例号

上海熊猫互娱文化有限公司诉李岑、昆山

播爱游信息技术有限公司合同纠纷案

(最高人民法院审判委员会讨论通过 年月日发布)

关键词 民事/合同纠纷/违约金调整/网络主播

裁判要点

网络主播违反约定的排他性合作条款,未经直播平台同意在其他平台从事类似业务的,应当依法承担违约责任。网络主播主张合同约定的违约金明显过高请求予以减少的,在实际损失难以确定的情形下,人民法院可以根据网络直播行业特点,以网络主播从平台中获取的实际收益为参考基础,结合平台前期投入、平台流量、主播个体商业价值等因素合理酌定。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第条(本案适用的是自年月日起实施的《中华人民共和国合同法》第条)

基本案情

被告李岑原为原告上海熊猫互娱文化有限公司(以下简称熊猫公司)创办的熊猫直播平台游戏主播,被告昆山播爱游信息技术有限公司(以下简称播爱游公司)为李岑的经纪公司。年月日,熊猫公司、播爱游公司及李岑签订《主播独家合作协议》(以下简称《合作协议》),约定李岑在熊猫直播平台独家进行“绝地求生游戏”的第一视角游戏直播和游戏解说。该协议违约条款中约定,协议有效期内,播爱游公司或李岑未经熊猫公司同意,擅自终止本协议或在直播竞品平台上进行相同或类似合作,或将已在熊猫直播上发布的直播视频授权给任何第三方使用的,构成根本性违约,播爱游公司应向熊猫直播平台支付如下赔偿金:()本协议及本协议签订前李岑因与熊猫直播平台开展直播合作熊猫公司累计支付的合作费用;()万元人民币;()熊猫公司为李岑投入的培训费和推广资源费。主播李岑对此向熊猫公司承担连带责任。合同约定的合作期限为一年,从年月日至年月日。

年月日,播爱游公司向熊猫公司发出主播催款单,催讨欠付李岑的两个月合作费用。截至年月日,熊猫公司为李岑直播累计支付年月至年月的合作费用元。

年月日,李岑发布微博称其将带领所在直播团队至斗鱼直播平台进行直播,并公布了直播时间及房间号。年月日,李岑在斗鱼直播平台进行首播。播爱游公司也于官方微信公众号上发布李岑在斗鱼直播平台的直播间链接。根据“腾讯游戏”微博新闻公开报道:“雷哥(李岑)是全国主机游戏直播节目的开创者,也是全国著名网游直播明星主播,此外也是一位优酷游戏频道的原创达人,在优酷视频拥有超过万的粉丝和万的点击……”

年月日,熊猫公司向人民法院提起诉讼,请求判令两被告继续履行独家合作协议、立即停止在其他平台的直播活动并支付相应违约金。一审审理中,熊猫公司调整诉讼请求为判令两被告支付原告违约金万元。播爱游公司不同意熊猫公司请求,并提出反诉请求:.判令确认熊猫公司、播爱游公司、李岑三方于年月日签订的《合作协议》于年月日解除;.判令熊猫公司向播爱游公司支付年月至年月之间的合作费用.元;.判令熊猫公司向播爱游公司支付律师费元。

裁判结果

上海市静安区人民法院于年月日作出 ()沪民初号民事判决:一、播爱游公司于判决生效之日起十日内支付熊猫公司违约金元;二、李岑对播爱游公司上述付款义务承担连带清偿责任;三、熊猫公司于判决生效之日起十日内支付播爱游公司年月至年月的合作费用.元;四、驳回播爱游公司其他反诉请求。李岑不服一审判决,提起上诉。上海市第二中级人民法院于年月日作出()沪民终号民事判决:驳回上诉,维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为:

第一,根据本案查明的事实,熊猫公司与播爱游公司、李岑签订《合作协议》,自愿建立合同法律关系,而非李岑主张的劳动合同关系。《合作协议》系三方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应认定为有效,各方理应依约恪守。从《合作协议》的违约责任条款来看,该协议对合作三方的权利义务都进行了详细约定,主播未经熊猫公司同意在竞争平台直播构成违约,应当承担赔偿责任。

第二,熊猫公司虽然存在履行瑕疵但并不足以构成根本违约,播爱游公司、李岑并不能以此为由主张解除《合作协议》。且即便从解除的方式来看,合同解除的意思表示也应当按照法定或约定的方式明确无误地向合同相对方发出,李岑在微博平台上向不特定对象发布的所谓“官宣”或直接至其他平台直播的行为,均不能认定为向熊猫公司发出明确的合同解除的意思表示。因此,李岑、播爱游公司在二审中提出因熊猫公司违约而已经行使合同解除权的主张不能成立。

第三,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。对于公平、诚信原则的适用尺度,与因违约所受损失的准确界定,应当充分考虑网络直播这一新兴行业的特点。网络直播平台是以互联网为必要媒介、以主播为核心资源的企业,在平台运营中通常需要在带宽、主播上投入较多的前期成本,而主播违反合同在第三方平台进行直播的行为给直播平台造成损失的具体金额实际难以量化,如对网络直播平台苛求过重的举证责任,则有违公平原则。故本案违约金的调整应当考虑网络直播平台的特点以及签订合同时对熊猫公司成本及收益的预见性。本案中,考虑主播李岑在游戏直播行业中享有很高的人气和知名度的实际情况,结合其收益情况、合同剩余履行期间、双方违约及各自过错大小、熊猫公司能够量化的损失、熊猫公司已对约定违约金作出的减让、熊猫公司平台的现状等情形,根据公平与诚实信用原则以及直播平台与主播个人的利益平衡,酌情将违约金调整为万元。

(生效裁判审判人员:何云、张明良、邵美琳)

违约方合同解除之债权人在合理期限内未请求履行的认定丨案例精选

来源:上海一中法院

转自:上海一中法院

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上海一中院在履行司法审判职能的同时,历来高度重视精品案例工作,以总结司法裁判经验,着力提升司法裁判品质。在全国法院系统年度和年度优秀案例分析评选活动中,上海一中院分别有篇和篇案例获奖,获奖总数位居全市法院第一。官方微信公众号《案例精选》专栏选取审判实践中具有典型意义的优秀案例予以推送,以供参考。

郑军欢

商事审判庭

副庭长

法律硕士

俞悦

原上海一中院

商事审判庭

法官助理

现嘉定法院

审判员

法律硕士

案例编写人

郑军欢 俞悦

案例奖项

全国法院系统年度优秀案例分析三等奖

关键词

违约方合同解除

债权人请求履行 合理期限

裁判要旨

《民法典》第五百八十条首次以成文法形式规定不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的一方在债权人于合理期限内未请求履行时致使不能实现合同目的,违约方有权向人民法院请求终止合同权利义务关系。其中,合理期限的识别路径为当事人事先约定、事后补充约定、按照合同条款或交易习惯确定以及参照法律规定。合理期限应符合当事人的预期与社会公众的一般评价标准,综合涉案合同的种类、标的、性质、目的、履行情况、交易习惯等因素,并遵循诚实信用原则予以确定。合理期限经过应导致违约方受保护法益处于无法实现的状态、继续履行对违约方明显不公等合同目的无法实现之情形。

相关法条

《中华人民共和国民法典》 第五百八十条

案件索引

二审:上海市第一中级人民法院()沪民终号(年月日)

基本案情

水务公司诉称:水务公司、装饰公司签订的《工业产品购销合同》约定货物全部送达交货地点为付款条件之一。合同签订后装饰公司支付预付款,后水务公司向装饰公司部分供货,装饰公司至今尚欠货款。

水务公司曾向装饰公司员工提出解除合同并支付已供货部分货款,而装饰公司经营异常,继续履行会给水务公司造成更大损失。

故请求判令:.解除水务公司、装饰公司于年月日签订的《工业产品购销合同》;.装饰公司支付货款,元及违约金(以,元为基数,自年月日起按月息分计算至实际给付之日止)。

装饰公司辩称:.水务公司未按照合同约定时间交付全部货物,已构成违约;.水务公司未将全部货物送达交货地点,装饰公司未签收,支付货款的条件尚未成就;.装饰公司不存在违约情形,保留向水务公司追索违约金要求其承担经济损失的权利;.水务公司要求解除合同不适用合同第条违约情形,亦不属于法定解除,要求水务公司继续履行案涉合同的交货义务;.如法院认定装饰公司违约,水务公司主张的违约金过高要求法院予以调整。

法院查明事实:年月日,水务公司、装饰公司签订《工业产品购销合同》,约定装饰公司向水务公司购买热镀锌钢管等产品共计金额,元,最终优惠价,元。

合同还约定:交货期日内全部供完,自装饰公司预付款到达水务公司指定账户之日起算……;付款方式为合同生效之日起日内装饰公司支付预付款%,货物全部送达交货地点装饰公司组织签收完毕日内再支付合同总金额%的货到款,调试验收完毕日内装饰公司支付合同总金额%的调试款,留质量保证金%一年,质量保证期满一周内一次性付清。

违约责任约定:.水务公司非因不可抗力及意外事件导致的迟延交货,每迟延一日应按延期交货金额‰向装饰公司支付违约金……;.装饰公司迟延付款的,每迟延一日应按延期付款金额‰向水务公司支付违约金;.产品生产完毕后,装饰公司提出暂缓发货的,由水务公司代为保管的期限为日……装饰公司超过代管期仍未提货的,视为装饰公司拒收货物致水务公司合同目的不能实现,水务公司可行使单方合同解除权,解除合同的通知自到达装饰公司时生效,装饰公司应按合同总额的%承担违约责任,若水务公司的实际损失超过%的,则按实际损失追偿。

年月日,装饰公司从陈某账户向水务公司转账支付%预付款,元。

年月日,水务公司、装饰公司双方签订《合同补充协议》,装饰公司根据工程建设需要,补充采购沟槽三通一批,金额,元,补充后合同总金额,元。

年月日、月日,水务公司共分三批次向装饰公司交付部分热镀锌钢管及全部沟槽弯头、沟槽蝶阀等。

年月日,装饰公司向水务公司发送《催货通知书》,称急需该批货物用于施工,而水务公司未及时供货已造成工期延误,要求水务公司接函后立即供货,否则将追究水务公司的违约责任及赔偿损失。水务公司的业务代表于同年月日签字确认“收到通知书”。

年月日、月日,水务公司向案外人转账,元预付款及,元货款。

年月日,装饰公司委托律师事务所向水务公司发送《律师函》,称因水务公司的严重违约导致装饰公司无法施工,已造成巨额损失及第三方索赔,要求水务公司在接函三日内解决违约一事,否则将通过诉讼途径解决此事。

一审庭审中,装饰公司明确暂不提起反诉要求水务公司继续履行合同。

二审法院另查明,根据金投网等显示的热镀锌钢管价格行情,热镀锌钢管的价格呈逐年上涨趋势,与案涉合同同类热镀锌钢管的价格,年月日为,元/吨,年月日为,元/吨。

裁判结果

一审法院于年月日作出判决:驳回水务公司的全部诉讼请求。

水务公司认为,装饰公司未在合理期限内要求履行,也未作为善意商事主体提出或同意解除合同,刻意造成付款条件不成就,形成合同僵局,违反了诚信和公平原则。由于装饰公司怠于行使要求继续履行的权利已远超合理期限,该权利已不受法律保护,应准予另一方要求解除合同,以避免双方利益失衡。故一审法院认定事实不清,适用法律错误,水务公司向上海市第一中级人民法院提起上诉。

上海市第一中级人民法院于年月日作出()沪民终号民事判决,判决:一、撤销一审法院民事判决;二、水务公司和装饰公司于年月日签订的《工业产品购销合同》于年月日解除;三、装饰公司于判决生效之日起十日内支付水务公司货款,.元;四、驳回水务公司的其余诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为,本案主要争议是水务公司是否有权主张解除合同,包含三方面的认定:第一,水务公司未按约定履行合同义务,系违约方;第二,装饰公司作为债权人未在合理期限内行使权利;第三,水务公司作为违约方有权解除案涉《工业产品购销合同》。

一、水务公司未按约定履行合同义务,构成违约。案涉《工业产品购销合同》约定,水务公司应自装饰公司预付款到账之日起日内交货完毕。

水务公司于年月、月分三批向装饰公司交付部分货物,合计货款,.元。水务公司另主张其通过第三方向装饰公司交付,元的货物,但装饰公司未予确认,水务公司对此亦未能充分举证证明,故不予认定。水务公司嗣后未按合同约定的交货期限向装饰公司交付剩余货物,显然已构成违约。

二、装饰公司作为债权人在合理期限内未要求债务人履行。合同约定的交货期届满后,装饰公司于年月日委托律师发出《律师函》,要求水务公司于接函后日内解决违约一事,否则依法通过诉讼主张巨额赔偿或者违约金。

但水务公司未继续履行,装饰公司亦未积极主张权利。装饰公司在之后长达两年多时间内,既未向水务公司主张履行,也未通过向法院起诉请求履行或者解除合同并要求水务公司赔偿损失。况且,在水务公司向一审法院起诉请求解除合同并要求装饰公司支付货款后,装饰公司既不同意水务公司的诉请,也未提出反诉要求水务公司承担继续履行等违约责任。

由此可见,虽然装饰公司在合同约定的交货期届满前后曾向水务公司主张履行,但其之后长期怠于向水务公司主张履行的行为已构成《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款规定的“债权人在合理期限内未要求履行”的除外情形。

三、水务公司有权解除案涉《工业产品购销合同》。根据现已查明的案件事实,水务公司作为违约方,其在主观上就其违约行为并不具有恶意。

鉴于合同标的物即热镀锌钢管目前的市场价格明显高于合同约定的单价,若现在要求水务公司继续履行合同约定的交货义务,则会对其明显不公平。

而装饰公司作为守约方,其未在合理期限内要求履行,同时又拒绝解除合同,显然有违诚信原则。在出现这样合同僵局情况下,会造成水务公司因未履行全部交货义务而无法获得已履行部分的相应对价的情形,继而导致双方利益的失衡。

因此,虽然本案争议的合同成立及法律事实均发生在民法典施行前,但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十一条规定,本案应适用《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款规定,故水务公司起诉请求解除合同,具有事实和法律依据。

案涉合同自水务公司关于解除合同的诉讼请求到达装饰公司时解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行,对于水务公司已交付的货物,装饰公司应支付相应货款。因装饰公司并非违约方,故水务公司的违约金请求于法无据,不予支持。装饰公司未在本案中提出反诉追究水务公司的违约责任,若其认为因水务公司违约给其造成损失,其可另行起诉主张损害赔偿。

案例注解

合同解除具有卸下当事人合同义务、消解合同拘束力的效力,是当事人终止合同法律关系的重要途径。

《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)颁布生效后,不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的一方在符合法定要件时亦有权终止合同的权利义务关系即违约方合同解除已从裁判观点[]转化为成文立法。

《民法典》第五百八十条从法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未请求履行三个维度设置了违约方解除的成立路径。

本案主要剖析债权人在合理期限内未请求履行情形下违约方合同解除的成立要件及行权后果。

债权人在合理期限内未请求履行的法律场景与论证前提

《民法典》第五百八十条共有两款,第一款沿袭了年《中华人民共和国合同法》第一百一十条的内容表述,第二款为新增条款。

通说认为,本条是在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条[]基础上进行的修改,目的是解决实践中存在的合同僵局问题,完善合同违约责任制度。[]

值得注意的是,较之《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条的规定,《民法典》第五百八十条的条款表述亦存在一定差异。这种差异也体现出合同严守依然是处理合同纠纷的基本原则,就违约方解除合同的法律赋权只适用于有限的、特定的法律场景,而非针对所有违约方的一般性条款。

首先,《民法典》未侧重于采纳效力违约理论[]单独规定违约方享有合同解除权,而是将其作为守约方在特定情形下不得请求继续履行的补充救济方式。在违约方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定时,守约方可要求其继续履行,也可要求其承担其他形式违约责任。若守约方选择具有可替代性的救济途径或该履行不能足以不影响合同目的的实现,则违约方合同解除的行权基础丧失。申言之,在认定请求继续履行的除外情形时,应对守约方的权利形式在履行成本、行权时间等方面采取相对宽容的态度。

其次,《民法典》未明确指出违约方解除限于长期性合同。有观点认为,合同僵局主要是指在长期合同中,一方因为经济形势的变化、履约能力等原因,导致不可能履行长期合同,需要提前解约,而另一方拒绝解除合同。[]

但司法实践中,基于交易模式的复杂性、合同条款的关联性等因素,合同僵局的表现形态更为多样,如存在分期履行、特别约定、向第三方履行等合同条款情形下,短期性、一时性合同亦可能存在合同僵局。

因此,合同僵局的判断不能受制于合同类型,应采取实质性审查模式,可参照公司僵局的认定标准,围绕是否可就合同的重大事项达成合意、履行利益是否存续、是否可通过协商解决履行困境等方面予以综合审查。

最后,《民法典》未明确排除当事人恶意违约的情形。但考察法律规定的演变及相关判例后的实质动因,通说认为,违约方合同解除应以当事人非恶意违约为前提,不认可违约方实施机会主义行为而侵害守约方的利益。违约方一遇履行困难或者对其经济上不合理时就选择故意违约,这将引发相关的道德风险,亦有违任何人不能从其不法行为中获利的原则。[]

需要注意的是,此处的“恶意违约”不等同于“存在过错”,即违约方因过失或客观原因导致无法履行合同的,一般不视为恶意违约。恶意一方面指履行无碍却主动选择、有意促成违约,另一方指该行为有追求更大经济利益、造成交易相对方损失等动机。违约方恶意违约的,即使形式上存在符合《民法典》第五百八十条的情形,也不享有违约方合同解除。

债权人在合理期限内未请求履行的衡酌因素与具体判断

解构相关条款可知,违约方合同解除适用情形之一为当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但债权人在合理期限内未请求履行,致使不能实现合同目的。

多数观点认为,这里的“合理期限”是属于不确定概念,既不属于除斥期间,又不属于诉讼时效,而属于失权期间。法律就合理期限的规定旨在一方面督促债权人积极行权,尽早明确债务人的责任承担方式,另一方面对债权人怠于行使之权利行为予以惩戒,推动合同争议的解决。

特定案件中,合理期限的确定应结合涉案合同的种类、标的、性质、目的、履行情况、交易习惯等因素并结合诚实信用原则予以综合判断。

首先,合理期限的识别。合理期限的表述是立法者的艺术性留白,有利于法官基于案件情况行使必要的自由裁量权。期限是否合理侧重于判断者的主观感受,也应符合当事人的预期与社会公众的一般评价标准。合理期限的识别路径为当事人事先约定、事后补充约定、按照合同条款或交易习惯确定以及参照法律规定。

在合理期限的识别中应注意以下问题:

第一,从权利性质角度。《民法典》第五百八十条两款规定的权利性质存在差异,第一款实质为违约方对债权人要求其继续履行的抗辩情形,不影响债权人选择赔偿损失等其他救济途径,很大程度上影响的是债权人在固有权利中的选择。反之,第二款虽以第一款列明的三种客观情形为基础,但为违约方打开了可独立地、主动地向法院或仲裁机构申请终止合同权利义务关系地通道,对违约方而言为赋权性规则,故就同一案件而言在适用第二款时对合理期限的认定较适用第一款时长。

第二,从合同性质角度。合同的履行期限与合理期限的长短不具有必然联系,如长期性租赁合同的合理期限可能短于一时性买卖合同的合理期限认定。

第三,从合同约定的角度。合理期限的确定除注意合同或法律条款中有关非金钱债务的规定外,仍应注意有关付款条件、付款方式、付款对象等金钱债务的履行期限及方式。

第四,从民商事交易习惯角度。商法价值理念突出交易效率与交易回报。通常情况下,商事交易的合理期限较民事交易短。

第五,从比较适用角度。与该期限类似的期限制度规定有诉讼时效、解除权行使期间、撤销权行使期间等。综合权利性质、当事人权利维护、各法律制度的衔接等因素,通常情况下该合理期限的认定应长于案涉合同对应的除斥期间而短于诉讼时效期间。

其次,合理期限的计算。鉴于《民法典》第五百八十条规定的基础是守约方的权利救济,合理期限的起算点可参照诉讼时效的计算,即自债权人知道或应当知道权利被侵害之日起算。同时,该合理期间不存在中止中断情形,债权人应在一定时期内连续行使权利即前期的积极行权并不能豁免后期的消极的权利滥用。

例如,债务人违约后,债权人于合理期限内催告其继续履行,债务人履行部分义务后再次违约,则债权人需在合理期限内重新行使权利。又如,债务人违约后,债权人于合理期限内催告其继续履行,但债务人未予履行,则债权人应在合理期限内再次行使权利。债权人行使权利的方式应具体明确,如发邮件、律师函、提起诉讼等。

最后,合理期限与合同目的无法实现的相关性。债权人在合理期限内未请求履行致使合同目的无法实现的,才产生违约方可诉请解除合同的法效果。

期限经过可能影响合同目的的情形有:第一,债权人怠于行使权利的情形致使违约方应受保护的法利益处于无法实现的状态,如当事人约定以全部履行供货义务为付款条件;第二,标的物在合理期限内市场价格发生明显变化,继续履行对违约方明显不公;第三,债务人履约能力发生巨大减损。

债权人在合理期限内未请求履行情形下违约方合同解除的法律后果与救济

符合《民法典》第五百八十条第二款的适用条件,违约方可依法向人民法院或者仲裁机构申请终止双方权利义务关系。法律后果的处理回归到普通的合同解除的法律后果。

首先,人民法院或者仲裁机构对合同履行状态进行审核,依据诚实信用与公平原则予以处理。针对合同是否具备解除条件的认定,应基于多种因素予以全面谨慎考量,如债务人履行进度、继续履行的可能性、不能继续履行的原因、债权人能否获得替代履行,债务人是否享有对他人的赔偿请求权、债权人拒绝解除合同的动机,合同延续是否导致权利义务明显失衡。

其次,按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神,若法院认为该申请符合合同解除要件的,应当采取适度职权主义,就合同解除的后果向当事人进行释明。在违约方提出解除合同诉请时,应特别告知债权人可直接主张损害赔偿,若其表示不愿意一并处理或争议较大也可另行起诉主张损害赔偿。

最后,关于损失赔偿范围,法院应当按照《民法典》第五百八十四条的规定,酌情支持债权人向违约方主张可得利益,具体应结合个案情况,遵循损失赔偿的可预见性规则、减损规则、违约方过错程度等因素进行综合判断。就违约方提出的因债权人在合理期限未行使权利而造成其损失的认定,应回溯至违约行为发生时,以此为基点确定债权人是否有相应的给付义务。

注 释

[]最高人民法院年公报案例“新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案”。

[]《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条的规定:“违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:()违约方不存在恶意违约的情形;()违约方继续履行合同,对其显失公平;()守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的,违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。” 参见最高人民法院民事审判二庭编著:《&;全国法院民商事审判工作会议纪要&;理解与适用》,人民法院出版社年版,第页。

[]最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》(二),人民法院出版社年版,第页。

[]效率违约理论认为,只要违约获得的收益大于履行产生的成本,法律就应当允许违约方通过支付损害赔偿退出合同,而不能要求实际履行合同。孙良国:《效率违约理论研究》,《法制与社会发展》年第期,第-页。

[]王利明:《论合同僵局中的违约方申请解约》,《法学评论》年第期,第页。

[]最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》(二),人民法院出版社年版,第-页。

版建设工程检测合同(中英文对照)

版建设工程检测合同(中英文对照)

目录

第一条 检测项目

第二条 检测标准

第三条 检测费用的核算与支付

第四条 检测报告的交付

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第五条 检测样品的运输

第六条 甲方的权利义务

第七条 乙方的权利义务

第八条 对检测结论异议的处理

第九条 违约责任

第十条 其他约定事项

第十一条 争议的解决方式

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第十二条 附则

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附件一检测项目名称

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附件二 委托检测的检测项目、标准一览表

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附件三甲方提供的资料及文件

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使用说明

一、本合同文本是根据《中华人民共和国民法典》、《建设工程质量管理条例》等法律法规制定的示范文本,供双方当事人约定采用,签订合同前请仔细阅读。

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二、签订合同前委托人应验看检测机构的《企业法人营业执照》、《检测资质证书》、《检测机构评估证书》等相关证明文件。开展平行检测的检测机构的能力等级不得低于建设单位委托的检测机构的能力等级。

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(七)检测项目属于工程实体检测的,甲方应提前 日将现场检测日期通知乙方。见证人员应对工程现场检测进行见证,并在现场检测原始记录上签字确认。

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(八)甲方应当负责与本工程检测业务有关的第三人的协调,为乙方提供必要的外部工作条件。

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(九)甲方不得以任何方式要求乙方出具虚假检测报告。

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第七条 乙方的权利义务

(一)乙方应向甲方提供与本工程检测业务有关的资料,包括建设工程检测资质证书、检测机构评估证书及其附表等复印件。

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(二)乙方承诺与行政机关、法律法规授权的具有管理公共事务职能的组织以及本工程相关的建设单位、设计单位、施工单位、监理单位无隶属关系或者其他利害关系。

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(三)乙方在同一建设工程项目或标段中,不得同时接受建设、施工或者监理单位等两方以上的检测委托。

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(四)乙方应当按照合同约定的标准进行检测,并对检测数据和检测报告的真实性和准确性负责。

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(五)检测项目属于工程实体检测的,乙方应事先编制检测方案报送甲方。

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(六)检测项目属于工程实体检测的,乙方应在甲方通知的日期进场开展检测活动。

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(七)乙方现场检测时应遵守工程安全管理及其他工程现场管理制度。

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(八)对依据相关法律、法规、规章和技术标准实施的建设工程法定检测项目,乙方应使用检测信息系统实施检测,并出具带有防伪标记和校验码的检测报告。

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(九)检测结果不合格的,乙方应在获得检测结果后 日内通知甲方。

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(十)在基桩、地基基础、主体结构、建筑节能及单位工程验收前,乙方应向甲方提供《建设工程检测报告确认证明》,对工程检测内容、数量和不合格项等情况作出说明。

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第八条 对检测结论异议的处理

甲方对检测结论有异议的,可由双方共同认可的检测机构复检。复检结论与原检测结论相同,由甲方支付复检费用;反之,则由乙方承担复检费用。复检结果由提出复检方报建设行政管理部门或者其他有关部门备案。

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第九条 违约责任

(一)甲方逾期支付检测费用的,每逾期一日应按未支付费用的 %向乙方支付违约金。

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(二)因甲方未履行义务而造成乙方无法按时保质地完成检测业务的,甲方应当承担相应的经济损失,并赔偿由此给乙方造成的损失。完成检测业务的时限由双方另行约定。

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(三)乙方未按照合同约定时间提交检测报告,每逾期一日应按相关检测项目检测费用的

%向甲方支付违约金。

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(四)检测报告信息错误、未按照约定检测依据进行检测或者检测结论判断错误的,乙方应进行更正或免费重新进行检测,给甲方造成损失的应予以赔偿,由甲方原因造成上述错误的除外。

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新三板挂牌企业董事、监事、高级管理人员限售期内签订的股份转让

【编者按】在中闻品牌部的支持下,中闻商务法律部股权中心组织了六位股权专业方面的资深律师(杨改凤、高晓峰、刘桐、田雨鑫、王辉、侯玉澄),从实务出发,分别对新三板公司董监高限售期内股份转让的效力认定、上市公司股权代持协议的效力认定、股东的除名制度、“国有股”的认定及变动处理、公司“代持股”质押的法律问题进行了相关研究,以兹与读者共同探讨。

《中华人民共和国公司法》第条规定,公司董事、监事、高级管理人员在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五;上述人员离职后半年内,不得转让其所持有的本公司股份。

虽然《公司法》有明确的规定,但实践中基于种种原因,新三板挂牌企业董事、监事、高级管理人员可能会在上述法律规定的限售期内与他人签订股份转让协议,那么,法院是如何认定这些股份转让协议的效力的呢?

笔者通过检索相关案例发现,根据案件的不同情况,有的股份转让协议会被认定为有效,而有的股份转让协议则会被认定为无效。下面笔者先从自己代理的一起新三板挂牌企业股份转让协议纠纷案件谈起,同时结合其他相关案例,分别讨论一下股份转让协议认定为有效或无效的不同情况。

一 新三板挂牌企业董事、监事、高级管理人员限售期内签订股份转让协议,约定限售解禁后办理股份变更登记的,股份转让协议被认定为有效。

笔者在年初代理了一起新三板挂牌企业股份转让合同纠纷案件,笔者是这起新三板挂牌企业股份转让合同纠纷案件中转让方(以下称甲)的代理律师,股份转让的目标公司为在新三板挂牌的股份有限公司(以下称公司),在该起案件中就涉及到了新三板挂牌企业董事、监事、高级管理人员在限售期内签订的股份转让协议是否有效的问题。

甲为新三板挂牌企业公司的董事,其与受让方(以下称乙)签订了《股份转让协议》,约定甲将其持有的公司股份转让给乙,股份转让分两次交割,第一次甲将其持有的公司股份的%交割至乙,乙于某日前支付甲第一批次股份转让款,甲收到第一批次股份转让款后个工作日内双方完成第一批次股份变更登记申请文件的提交,第一批次股份变更登记办理完毕后双方进行董监高改选,且改选六个月之后进行第二批次股份转让。

《股份转让协议》签署后,乙向甲支付了第一批次股份转让款项的一半款项,此后由于乙未能支付第一批次股份转让款的剩余款项达到解除合同的期限,甲行使了解除权并要求乙承担违约责任。

在该案中,乙坚持主张《股份转让协议》违反了公司法第条规定,《股份转让协议》无效。

笔者作为甲的代理人认为,合同约定了股份转让分两次交割,在第一批次股份变更登记完成后双方进行董监高改选,且改选六个月之后进行第二批次股份转让,符合《公司法》第条关于“公司董事、监事、高级管理人员在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五”的规定,因此,《股份转让协议》是合法有效的。

仲裁机构完全采信了笔者的意见并认定,合同约定了股份转让分两次交割,在第一批次股份变更登记完成后双方进行董监高改选,且改选六个月之后进行第二批次股份转让,符合《公司法》第条关于“公司董事、监事、高级管理人员在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有得本公司股份总数得百分之二十五”的规定,本案合同已经成立、生效,对双方具有法律约束力。双方应当严格依照本案合同的约定,行使各自的权利,履行各自的义务。依据本案协议约定,乙已经构成违约,甲行使合同的解除权有合同依据,最终裁决乙向甲支付违约金。

从该起案件可以看出,新三板挂牌企业董事、监事、高级管理人员在股份限售期内与他人签订股份转让协议,如约定限售解禁后转让股份的,并不违反《公司法》第条的规定,股份转让协议是有效的。

对此,一些法院作出的生效判决也是支持上述观点的。如北京市第三中级人民法院审理的广东融和科技有限公司等与陈某股权转让纠纷案件,该案中陈某系新三板挂牌企业德迈斯公司的高管,陈某与广东融和公司于年月签署《合同书》,于年月签署《协议》,约定陈某向广东融和公司转让德迈斯公司股权,但股权过户时间经《协议》变更为年月日,双方又于年月签署《补充协议》将股权过户时间再次变更为年月日,经法院认定陈某的离职时间为年月,且德迈斯公司发布公告称陈某持有的德迈斯公司股票已于年月日解禁,因此,法院认定陈某与广东融和公司约定进行股票过户交易的时间并未违反《公司法》第条的规定,双方的股权转让行为是有效的。

可见,无论是法院还是仲裁机构,通常都认为新三板挂牌企业董事、监事、高级管理人员限售期内是可以签订股份转让协议的,只要约定的股份过户时间在限售解禁之后,该股份转让协议属于预先签订,并不违反《公司法》第条规定,为有效的股份转让协议。

二 新三板挂牌企业发起人、董事、监事、高级管理人员在股份限售期内与他人签订股份转让协议,如是为了规避限售期内无法办理股份过户而采取股权代持方式实质将股份转让的,法院一般会认定股份转让协议无效。

上面谈到的笔者代理的案件以及相关法院的判决都是属于新三板挂牌企业董事、监事、高级管理人员限售期内签订股份转让协议但约定限售解禁后办理股份过户的情形,均不违反《公司法》第条规定,股份转让协议是有效的。但如果在限售期内以股权代持方式就实质性转让股份的,则股份转让协议并不会当然有效了。

我们首先看一个案例,这是武汉市中级人民法院审理的一个新三板挂牌企业股权转让纠纷案件。

徐某某是某新三板挂牌企业的创始股东、董事长、实际控制人,其在股份限售期内与韩某某签订《股份转让协议》,约定一次性将其持有目标公司股份.%(几乎为其全部股份)均转让给韩某某,并将其对公司的实际控制权让渡给韩某某。

《股份转让协议》签订同日双方签订了《股份代持协议》,约定韩某某作为公司实际股东享有全部股东权利和投资收益,韩某某委托徐某某作为其实质持有公司.%股权的名义持有人,徐某某代韩某某持有上述股份。

之后徐某某向法院起诉要求确认其与韩某某签订的股份转让协议无效,一、二审法院均认定双方签订的股份转让协议无效。

法院认为,该新三板挂牌企业作为非上市公众公司,涉及到不特定众多投资者的利益。《中华人民共和国公司法》第一百四十一条第二款规定,公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及变动情况,在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五。徐某某作为该新三板挂牌企业的创始股东、董事长和实际控制人,一次性将其持有股权几乎全部转让的行为显然违反了上述规定。徐某某与韩某某在股份转让协议中还约定,徐某某将其所持有的.%股权所代表的投票权和收益权以及由此产生的对公司的控制权亦全部转让给韩某某,自股份转让协议签署之日起,韩某某为公司的实际控制人。上述转让行为未在全国中小企业股份转让系统中公开进行,而是以隐蔽方式进行,未向公众披露,实质是改变该新三板挂牌企业的大股东和实际控制人,存在损害众多不知情的投资者的合法权益的情形。在这种情形下,公司法的上述规定当属效力性强制性规定而非管理性强制性规定,认定股份转让协议无效。

可见,新三板挂牌企业董事、监事、高级管理人员限售期内签订股份转让协议并通过股份代持方式实质转让股份的,会损害众多不知情的投资者的合法权益,违反了《公司法》第条的规定,此时的股份转让协议是无效的。

同样的,在无锡市中级人民法院审理的姚某与许某股权转让纠纷案件中,法院也是持同样的观点。该案中,姚某与许某均系新三板挂牌企业的股东及董事,姚某在任职期间与许某签订股份转让协议,将其超过持有公司股份总数%的股权转让给许某,并代许某持股。法院认为,《公司法》第条规定,公司董事、监事、高级管理人员在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五。上述法律规范对股份转让份额作出的限制性规定,是基于规范公司的组织和行为,调整公司与股东之间的关系,从股份转让动态上确保股票交易中公众投资者权益,实现金融市场的公平与秩序,故从立法本意和宗旨分析,应认定为效力性禁止性规定。而姚某与许某以“股份转让+代持”的模式明显是为了规避金融监管,该行为扰乱金融市场的正常秩序,损害了不特定投资者的利益。案涉股份转让协议违反《公司法》第条关于股份有限公司的董事、监事和高级管理人员股份转让份额的限制性规定,股份转让协议应认定无效。

因此,对于新三板公司董事、监事、高级管理人员以“协议转让+股权代持”的形式规避国家金融监管,故意规避限售期的规定,以股权代持方式实质进行股份转让,损害不特定投资者的利益的行为,法院均是持否定态度的,在此种情形下,《公司法》第条规定属于效力性禁止性规范,违反该法律规定的股份转让协议无效。

三 结语

新三板挂牌企业作为非上市公众公司,涉及到不特定众多投资者的利益。新三板挂牌企业董事、监事、高级管理人员作为公司股东对其所持公司股份进行转让时应当遵守《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国民法典》、《非上市公众公司监督管理办法》等规定。新三板挂牌企业董事、监事、高级管理人员即使需要在限售期内签订股份转让协议,建议约定股份过户时间要在限售解禁之后,而不可在限售期内以股份代持方式实质性发生股份转让,否则就会损害不特定投资者的利益,违反《公司法》第条规定,导致股份转让协议无效。


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