本文导读目录：
1、物业税如何征收，北京小区物业服务成本怎么算？这份规则讲明白了
2、物业税如何征收，审计干货——怎么做物业费收入专项审计？应同行要求，送干货
3、物业税如何征收，房产税要来了？离落地不远了，专家建议“这样”征收
北京小区物业服务成本怎么算？这份规则讲明白了和物业企业签订服务合同时，对方提出物业费标准定在.元/平方米·月，如何判定是否合理？一个公式也许能解答业主的疑惑。
月日，北京物业管理行业协会、北京市物业服务评估监理协会联合发布《北京市住宅小区物业服务成本计价规则（试行）》，明确物业服务成本由管理人员费用、清洁卫生费用、绿化养护费用等十项构成。
物业服务费和物业服务成本是一回事么？以往，当小区业主和物业企业协商物业费标准时，总有人会混淆概念，觉得这两者是一回事。《计价规则》首度明确，物业服务费≠物业服务成本。
具体看。实行包干制的小区，也就是业主向物业企业支付固定物业费用，盈亏都由物业企业承担的小区，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润；实行酬金制的小区，也就是物业企业按约定比例或数额收取酬金的小区，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
所以，物业服务成本仅指包干制中的物业服务成本和酬金制中的物业服务支出，具体计算公式为：
单位物业服务成本（元/平方米·月）= 年度物业服务成本总额（元）/ 专有部分面积总和（平方米）/ 月数（个）
《计价规则》提出，物业服务成本计价应综合考虑社会价格指数、社会平均工资、社会保险缴纳比例、材料采购价格以及水、电、气、热等能耗价格的变化。
有了公式，物业服务成本总额又该怎么计算？《计价规则》明确，物业服务成本构成包括十项基本费用。
即：管理人员费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；管理费用；物业服务项目固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及安全生产责任险费用；经业主同意的其他费用。
同时，为了确保服务合同、标准、内容清单和费用间“真发生、对得上，算得清”，在十项基本费用的基础上，《计价规则》也列出了二级科目和三级科目，对每项基本费用进行细分，“晒”出各项物业服务成本明细。
拿业主比较关注的管理人员费用举例。管理人员费用分为人工费用和安全生产管理费用两个二级科目，人工费用又分为工资、社会保险、住房公积金、职工福利、工会经费、职工教育经费、其他人工费共七个三级科目。
相关负责人表示，《计价规则》的发布，目的是引导居民关注、参与物业服务工作的同时，有效促进物业服务费定价、收缴的规范化和公开化，推动物业服务相关主体主动履责。
据了解，《计价规则》将于月日起施行。两家协会也将对物业服务成本价格进行动态监测，并定期在官方网站发布最新成本信息。业主、物业服务人需要调整物业服务费时，可参考官方网站发布的最新物业服务成本信息进行协商调整。
来源：北京日报客户端 | 记者 赵莹莹
编辑：王琼
流程编辑：郭丹
审计干货——怎么做物业费收入专项审计？应同行要求，送干货审计干货——怎么做物业费收入专项审计？应同行要求，送干货！
昨天（--日），微信公众号里收到一位审计同行的信息：“能交流下物业费收入审计的经验吗？公司准备开展物业费收费的专项审计！”
自然不能辜负同行们的期待哈！
只上干货，那些虚头八脑的“专业程序”就不讲了！对基本的资料需求和技能要求，诸君可根据自身条件，自行匹配和解决。
因为是针对审计专业人员的文章，所以，只重点讲容易查出问题的地方，那些教材书内要求的基本程序就不重复了。
学知识和吃饭一样，得挑稠的捞！
一、先看资产的完整性
此资产非彼资产（非会计所定义的资产），仅指物业费收取的基础：房产。
别看这是最基础的东西，里面的猫腻很多，但千万不要忽视。
.房产信息是否完整？
（）从设计部门，取得这个小区所有房产信息：房号、面积。
（）从营销部门，取得这个小区所有的已售、未售信息。
（）从物业公司，取得这个小区的所有交房信息（收取物业费的）。
然后，三者对比，能发现：设计和营销的数据差异，可以找出没产权的房源；营销和物业的差异，能找出已售未交房的房源。
另外，还要看一项，营销数据中有一部分只交了定金或全款付清但未签订合同的销售数据（主要是内部员工，也有一些其他关系户），这些人可能未办理交房手续，但已经入住了，一直没交物业费（有一定舞弊性质），建议细查下去。
如果，是内部员工，哪怕不收房，也要建议尽快收房和交物业费，关系户也要提醒催收。
.物殊房源的物业费收取
应收物业费的房产，包括：有产权的，没产权的，还有底商。重点看：没有产权的房子和配套商业。
（）如果是没有产权的房屋（要么是规划不通过，私自加建，要么是物业配套用房出租，甚至有一些地下空间改建），如果一直闲置，自然知道怎么提建议吧？
如果出租了，就看是谁收租，有没有出租合同，合同内是否约定了物业费标准（没条款的建议合同规范，有条款的建议物业费单独计算，多经和物业费类型要分开）。
（）如果是有产权配套商铺，分两种情况，一种是有单独的商业公司管理，一种是物业公司自己出租。
商业公司出租的，要看出租合同内是否含物业费或是否单独签订了物业服务协议，如果没有，那就提出建议。
另外，商业公司一般比物业公司强势，如果是他们代收了物业费，得查验下是否及时转交给物业公司。
如果是物业公司自己出租的，为避房产税，可能将租金切割出来一部分当作物业费或管理费。这里，主要看收入类型分配的问题（如果公司不在乎，提不提也无所谓）。
（）一些未销售的房源，可以看看开发公司是否给物业公司补贴了物业费？这问题可以提出来，至于怎么管理？看你们老板。
.物业费计费基数：房屋面积
这个是很容易出问题的地方，哪怕房子数量没问题，面积也会出问题，主要问题在“预测面积”和“实测面积”。
还是普及下吧：预测绘面积，是房子没盖好时，为了卖房，先拿图纸算一下面积，按这个面积卖房子；等房子盖好了再“实测”，这实测面积就是房产证上的面积。
原则上，实测面积出来后，所有房子都按实测面积来收取物业费，这就产生两个问题：
（）按实测面积收费，如果在物业协议内没约定，或约定不清，审计报告里就提出来。
（）物业服务协议内虽然约定了，但实测面积出来后，物业公司没有变更面积基数，可能是程序问题（缺少实测面积信息流通），也可能是管理问题（嫌麻烦，或遇业主不满）。
无论是哪种情况，最不好的结果是：有的业主房屋面积少了，那他就申请变更计费面积，面积增加了，要交的物业费变多了，业主自然不愿意变更面积。
二、交房和物业费
.没有交房的
情况分多种，一是业主就不准备收房，纯投资或暂时不住；二是出现各种问题（质量问题，规划问题或周围环境问题）；三是业主房款未交齐，开发商不交房。
要细讲的话，内容太多了。
简单说：业主原因未交房的得交物业费，看看有没有配套管理措施，是否执行？
注意下一种情况：业主没有收房，但将房子转卖了，物业费谁承担？怎么解决？是否有追赔措施和手段等？
如因公司原因不交房的，要查看真实原因，是否有造假？
另外，可以执行一项现场查验程序：抽检没交房的房源，现场查看是否有人入住，全面撒网，重点捞鱼，没有精力就算了，“投入产出比”较低。
.交房手续和入住
交房时，一般会有个《交房单》或《入住单》，经开发公司和物业公司共同审核的。
业主拿着这个单就可以办理入住。
（）物业公司只看《交房单》的交房时间收费，不看实际交房时间收物业费。可能有人会问这种蠢的物业吗？告诉你：只有更蠢，没有最蠢。所以，我们还是要看的。
（）未开具《交房单》就已经入住，可以执行现场查看未交房信息，也可以执行分析程序：对比水电气暖交费明细（物业代收的最好查）；或对比装修保证金、垃圾清运费数据。
可以查出一部分，没有交房但实际已装修或入住的房源。
三、物业费计取的起始时间
这里面涉及到的问题可能很多，有些老小区甚至查不清楚。
一般在房子销售时签订的《前期物业服务协议》里，会约定：“自开发商达到交房条件，并通知交房时，开始计取物业。”或者协议内明确约定哪一天。
大概有几个点要注意：
（）买房送物业费
一般情况下，开发企业和物业公司是同属一个集团内的，所以大多情况下，挖坑也是自己跳。如果是外部物业公司，那要好好扒一扒历史资料啦，看是不是有遗留问题。
自己人也会坑自己人，一些开发商为了好卖房，大肆宣传“买房送年物业费”。
他们是卖得爽了，但是没想过物业公司收到钱没？
这时，审计人员就要核一下，这些钱能收到不？什么时间收的？完整不？
（）交房时，房子出现质量问题
集中交房，并不是所有业主都会收房，如果房子出现质量问题，人家是不收的。
这时，就会有“维修时间”，维修期间是不收取物业费（物业公司强势就另当别论）。
这个问题，重点看维修期是不是过长，有的业主（关系户或其他）用此借口，长期拖欠物业费，这个需要深入调查，保证真实性。
（）提前交房
有的小区建造的速度快，会提前交房，这个“提前”包括：早于《购房合同》约定之前，和早于“竣工备案”之前。
无论哪种情况，业主都可能提出来：“提前的时间不交物业费。”
如果早于购房合同约定的时间，在交房时签订的物业协议可以明确下收费时间，我们重点看公司是否有这项措施。
如果早于竣工备案时间，就说明“你房子还没盖好就交房”，业主可以明正言顺地不交物业费，甚至倒打一耙。不过，很多时候不是业主提出的（他们多是不知道），更多是物业公司为自己没收全物业费找的借口。
（）审计程序
无论上述哪种情况，都要找到两个数据：一个是《集中交房明细表》（包括当时没收房的）；另一个就是业主物业费收取明细表，查看第一笔物业费的起始时间，一对比，谁的底裤干净就清楚了。
四、收费期间的连续性：断层
这个很难细说，不同的公司管理方式不一样。
有的是线上管理，有的是线下管理，有的软件内能看出历史物业费是否连续，有的看不出。
物业费收取多是以“年”或“半年”度计的。所以，要查的话，得翻历史账。
因为很多原因，业主在某一年没交，但是隔一年后又交了，这就造成了断层。
此处不重点讲原因，后面会有，重点讲是否对“断层信息”有管理措施。
比如：是否要求所有物业费不得断层，哪怕业主交今年的，也只能补以前的窟窿。
一些物业公司在统计历史欠费时，新收的钱当今年的物业费，往年欠费当成了“历史欠费”当成遗留问题，最后慢慢变成死账，直至消掉。
再加上，物业管理者换了一茬又一茬儿，谁也不会去管过去的事儿！
五、物业费收费程序
.正常催收执行情况
这个主要看物业费管理制度，看看是否履行了提交催收、电话催收、上门催收、催收次数的要求。
如果，缺少这一套管理措施，可以提出来，催收制度不合理的，也可以提出来。
另外，可关注下催收计划和执行，看看任务分配是否合理，就比如：年的物业费将任务的大头排到后半年，前半年的任务完成的倍儿好，全年的却一沓糊涂。
这个没法细说，各公司内控措施不一样。就看你的专业水平和细致程度了。
建议：扒着收费管理制度，一项一项找“控制点”，评估执行情况，一般都能查出点问题来。
.欠费业主催收程序
主要分两道程序：物业公司催收和诉讼手段。
找出所有欠费业主，查看催收程序。
一般情况下，根据欠费时间长短，有对应的催收程序，比如：电话、上门、律师函、开庭等。
这个重点是长期欠费信息，可关注下：诉讼程序中存在的问题，主要是证据资料的搜集和档案管理问题。
还有就是：找到不合理欠费，主要是关系户的，这个得根据欠费原因和现状综合分析，是一件吃力活儿。
.有优惠或免费的
这个不需要多高深的技术，可以查看未按标准收费（物业协议内）的业主信息，查看是否有特批手续，手续是否合理等？
那些既不在欠费信息内显示，又没特批手续的，没收齐物业费的房源，就很可能有问题。
六、主要业绩指标：收费率
以上的审计程序可能会查出管理问题或个别舞弊问题，但只有这个指标，才是物业管理层的“死穴”，要是出了问题，不仅显得那群人无能，还有业绩造假嫌疑。
所以，这一项是否查出问题，才是物业公司最关心的。
年度物业费收费率=本年实收/本年应收
.先说应收的问题
（）本年应收包括哪些？当然应包括本年度应该收取的物业费和以前年度拖欠的物业费。
这就出现一个审计点儿：“以前年度的欠费”是否计入了“本年应收”？
（）视同交房但业主未收房的，计不计入应收？各公司管理标准可能不一样，但我们应建议做“两套”指标，一套用于分析，一套用于业绩考核。
（）一些有特批手续的，免物业费的业主有没有抵减应收？也有直接计成实收的，那就更扯了。
.本年实收
本年实收的钱，包括以前年度的欠费，包括本年物业费，也包括以后年度的物业费。
重点是：收到“以后年度的物业”，有没有计入本年实收？造成指标虚高？
我见过一位业主，直接交了年的物业费，牛之极！
.好的建议
以上两个问题，如果管理得当，是可以避免的，比如：从明细期间中取数：本年应收的本年物业费和本年实收的本年物业费，以此计算本年收费率，就规避了“本年收费率”偏差问题。
也将往年欠款和未来物业费单独做指标，最后再综合。
.新交房问题
如果本年度有新交房的房源，肯定影响“收费率”。
（）有的物业公司，将这部分物业费只计实收，不计应收，直接提高了“收费率”指标。
（）有的物业公司，将这部分物业费既计应收，又计实收，还是会提高收费率指标，原因是：新交房的（无论是批量交房或是个别交房），一般交房时都会预交第一年的物业费，所以才会影响收费率。
七、管理报表和财务核算
因为本文主要针对的是管理方面的审计，对会计确认、计量和报告就不多说了，有标准的会计规范可参考。相关的税务处理、会计处理也不在本文所讲范围。
但有一项还是可以看的，也可以查出很多问题，那就是：内部管理报表数据的准确性。
因为各公司管理报表格式和取数方式都不一样，也无法细说。
简单说：从汇总报表查到明细表或各类台账，从明细表查到收费记录，核心还是老一套：表表对应，表单对应。这个应该是很成熟的审计程序了，就不多讲了。
虽然讲得内容少，但这项内容却是可以查出比较多的问题：编制规则和数据准确性方面的。
八、最后一招
如果以上程序都没查出问题，或者无法开展审计程序，那就只能用最后一招了：欠费评估分析，也是不得已而为之的一招。
将所有的欠费房源统计出来，然后，让各个物业项目分析欠费原因并归类。
出具一份《物业费欠费分析报告》。
主要就欠费原因统计分析：漏水、裂缝、服务态度、绿化破坏、门前修路、提升物业费等等，我们按欠费原因的内容或性质来分类，分小区统计哈。
再按占比进行排序，让领导能清晰知道欠费情况和主次原因（如果有的物业公司已经有这些管理了，就当我没说）。
然后，可以针对这些原因提出一些管理方面的建议：比如加强催收程序、加强维修管理、服务态度评估，同时加强物业公司与业主的关系维护等。
尽量将建议写得“物有所指”，不要泛泛而谈。
真到了这一步，估计也只能写一些比较“水”的报告内容了，非必要不建议哈！
想到哪儿写到哪儿吧！今儿也就这么多了，虽不完善，但也是用心在写干货！
也不知道在同行眼中，这样的文章，算不算干货？
请诸君关注（)和转发！
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房产税要来了？离落地不远了，专家建议“这样”征收现在的房价有多高？年，全国个主要城市的房价收入比为.，虽然相对于前一年来说有所下降，但是已经远远超过“合理水平”。房产成交量不断攀升，房价不断抬升，楼市浮躁的投机氛围，让开征房产税的呼声越来越高。
在过去，不管任何时候买房，都不用担心负担买房成本，随便买三套房往那里一放，不用装修，拿在手里三五年，折旧率也没多少，每年只需要交一些“皮毛”物业费。
正是因为这些年来，持有住房不需要负担任何成本，所以投机客们才有恃无恐。无论多贵的房子，只要买下来放着，等到了赚差价的时机卖了就行，完全不用承担持有成本。
正如任泽平所说的：中国住房税收体系重交易、轻保有，住房持有成本几乎为。
那么，如何才能有效降低房价？专家们纷纷出招。
房产大佬潘石屹认为，最好的方法是直接开征房产税和空置税，这两种税收可以直接降低房市炒房客的数量，从而让房子回归居住属性，让楼市降温。
原住建部副部长仇保兴也曾经多次提出，要想挤出楼市泡沫，应该推进房产税、空置税、物业税和流转税等，不需要一起实施，可以分步骤、循序渐进推出。
只有开征了房地产税，将免征面积、税率征收标准都确定下来，提高房子的持有成本，这样才能对炒房行为精准打击，让炒房客有所忌惮。
其实，不只是专家学者们出招，央媒也对炒房乱象发声，财政部部长对房地产税征收做出了具体“安排”，新华社发表《抑制楼市”打新热“需要”硬核“举措》的文章，种种迹象表明：房产税并不是我们大家的“臆想”，它离落地已经不远了。
最近，房产税又被屡屡提及，关于房产税何时开征，怎么开征的问题，备受关注。财政部也表态，将会“这样”征收。
财政部部长刘昆在《人民日报》上发布了《建立现代财税体制》的文章，其中提到了房地产税，指出要根据“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税的立法。
财政部部长刘昆的表态至关重要，这相当于肯定了房产税“迟早要出台”，“安排上”是早晚的事，只不过是时机问题而已。
关于房地产税，套房以上的人注意！专家建议“这样”征收。
财税专家张学诞建议，房地产税应该设置一定比例的免征范围，例如人均平方米或者平方米，超过这个范围就按照规定收费。关于房地产税的收费比例，专家们普遍建议是%。
房淘惠算了一下，五口之家，如果住房总面积为平，那么按照免征平米计算，五口之家最起码平方米无需交费，如果超出了平，则应该交税。按照万一平方米的房价来计算，平米的房子价值万，一年需要交税万。
房产税一旦开征，能直接“降房价”吗？
房淘惠认为，想要“降房价”，大家其实不必对房产税寄托太大期望。就拿英国来说，年执行新房产税，但是直到现在，英国的房价还是出现了大涨。
不仅如此，在供小于求的市场中，对于房地产交易和收益环节的房产税，卖家很可能会将其转嫁给买家。但是有一点可以确定，房产税的征收，一定会对过热的市场进行冷却。
所以，房淘惠有必要提醒一下，“房产税”对于高杠杆买房和月供负债高的人来说，具有奇效，两套房以上的朋友应该早作打算。
物业会计核算管理第一章 总则第一条 为规范保利物业发展股份有限公司兰州分公司（以下简称“公司”）的会计行为，提高会计核算工作质量，防止会计核算工作的差错和有关人员的舞弊，根据《会计法》、《会计基础工作规范》等规定和要求，结合公司的实际情况，制定本规定。
第二条 本规定适用于保利物业发展股份有限兰州分公司
第二章 会计核算的基本要求第三条 公司必须统一执行国家的会计法律法规、《企业会计准则》以及分行业会计核算办法。
第四条 公司应以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，
保证会计信息真实可靠、内容完整。
第五条 会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料必须符合法律法规的要求，发生的交易和事项必须按规定纳入法定账册核算，不得账外设账。
第六条 会计记录必须以真实的原始资料为依据，会计报表必须根据真实的会计记录编制，不得伪造、变造会计凭证和会计账簿，不得编报虚假财务报告。
第七条 对于已发生的交易或者事项，各公司应当及时进行会计确
认和计量，不得提前或者延后。
第八条 公司应当清晰地进行会计核算和编制财务报告，提供的会计信息应当清晰明了、便于理解。
第三章 账务处理的要求第九条 公司应根据会计准则及公司会计核算制度、核算办法的要求进行会计核算，准确使用核算科目。
第十条 公司应按物业总部的统一要求设置会计科目。个别公司情况特殊的，在不影响会计核算以及公司整体财务报表编制和披露、
财务指标汇总，并取得物业总部财务管理中心同意的情况下，可以根据实际情况增设部分下级明细科目或辅助核算。
第十一条 公司需按照公司统一的收入确认原则确认收入，不得
提前或延后。
第十二条 公司需按照公司统一的成本费用划分原则，准确核算主营业务成本和期间费用。
第十三条 公司需按照公司统一的成本分摊原则，准确分摊各项目、各业态、不同收入来源的成本。
第十四条 公司会计核算应当清晰、不得随意使用“其他”，作为客商和房地产项目的辅助核算；不得在有相应明细科目的情况下，使
用“其他”作为明细科目进行核算。
第十五条 公司应于月末检查各科目余额，必要时进行重分类调整。内部往来、应收账款、预收账款、应付职工薪酬余额不得为负数， 余额为负数的情况下必须进行重分类调账；其他科目应尽量避免出现负
数，不允许出现金额较大的负数余额。
第十六条 公司在月末需按照权责发生制的要求进行各项计提。如：期末应计提坏账准备、折旧等；实现利润为正时，应及时计提所得税费用。
第十七条 费用（包括：管理费用、财务费用下的费用类明细项）、应付职工薪酬、应交税费等科目的使用应当规范，确保借方发生额应能反应实际的费用发生额、职工薪酬支付额、税金支付额，贷方发生额应能反应实际计提的职工薪酬、税金额，错帐冲减或冲销应采用红字调整， 职工薪酬核算应遵照《保利地产职工薪酬核算指引》的要求。
第十八条 公司利润分配事项由股东大会通过后（全资子公司由董事会通过），应及时进行账务处理。利润分配除公司章程或协议另有约定外，必须按各股东的实际持股比例进行分配。
第十九条 对于企业会计准则、公司会计核算制度和核算办法未予明确规定的会计事项，且存在不同理解时、对公司财务状况影响重大的， 进行账务处理前应与物业总部财务管理中心充分沟通，必要时还需报物业总部总部批准。
第二十条 公司应加强对反结账、冲账、调账行为的管理与控制。除根据物业总部统一要求进行上年度的审计调整外，各公司原则上不得进行反结账；也不得随意进行冲账、调账。
特殊情况确需进行反结账的，应报公司财务负责人审批，并报物业总部财务管理中心。
月末结账前应对各笔凭证、科目余额进行仔细检查与审核，发现错
误及时修改。当月发现以前月份差错，需要进行冲账、调账的，应报公司财务负责人审批。
第二十一条 公司应定期对发生的反结账、冲账、调账的现象
进行分析和总结，逐步提高会计核算工作水平。会计人员因工作失误而造成的反结账、冲账、调账次数及性质严重程度，应与其考核及绩效挂钩。
第二十二条 公司应提高核算准确性，减少审计调整。对于重
大及不确定的账务处理问题，应加强自身研究学习，提前与会计师事务所和物业总部财务管理中心沟通。年度审计出现需调整的事项，各公司应报公司财务负责人审批，并报物业总部财务管理中心，影响重大的审计调整（指调整的资产、负债金额占相应公司总资产的 ?（看总公司公司章程，法人治理的要求）以上，或调整的损益项目影响相应公司净利润
以上）应报公司总经理审批。
第四章 财务会计报告的编报要求本节及以下内容中“财务会计报告”包括：月度会计报表、 表以及其他要求上报资料（如重大异常事项表、关账清单、有关明细表、解释、说明、专项报告等）。
第二十三条 、公司应按照物业总部要求，及时上报月度会计
报表、 表及其他资料。月度会计报表除集团财务管理中心另行通知外，各分、子公司须于次月 日下班前上报； 表、其他要求上报资料， 如：重大异常事项表、关账清单、有关明细表、解释、说明、专项报告等，需在每次通知的上报时间前上报。
第二十四条 公司需按照物业总部要求的格式准确填报各项财务会计报告，填报内容必须完整、不得遗漏。
第二十五条 类财务报告在上报前，必须由相关人员负责审核， 确认无误后再上报，并由财务负责人、公司总经理等领导签字确认。
第二十六条 公司财务会计报告在上报后，如发现错误或遗漏， 应及时更正并重新上报。
第二十七条 公司应按照合并报表会计准则的要求，正确编制合并报表。合并报表的范围必需符合规定，合并抵消必需充分、干净。
第二十八条 公司成立或收购完成后，应于当月建账、及时使用系统生成报表；各公司在新设或收购子公司完成后，需于当月将其纳入
合并报表范围。
第二十九条 除另有通知外，各公司需在月末最后一天后方能结账和生成报表，不得提前结账生成报表。
第三十条 公司在编制月度会计报表、 表和其他使用系统填报资料时，应按照规定的步骤和方法，规范地进行操作。编制月度会计
报表、 表时，对于已经建账的公司，报表应由系统生成，不得通过手工录入（按规定需要手工录入的地方除外）；报表设有公式、能自动取数的地方，一般不得手工修改。
第三十一条 公司提交的财务会计报告中，各表、附表、文字
报告等资料之间的凡有对应关系的数据应相互一致。如月度会计报表的主表与主表、主表与附表、附表与附表之间数据应勾稽一致，并通过各项表内、表间审核。
第三十二条 本期财务会计报告与上期之间的有关数据必须相互衔接。月度会计报表、 表的期初数据必须根据上年审计数填列。除
非会计准则变更或出现重大问题且经集团公司同意，各公司不得调整以前年度损益。
第三十三条 公司不得违反规定对外提供财务报告或相关财务
信息，各公司财务人员及其他能够接触财务报告的人员不得在未经本单位主管领导同意的情况下将财务报告复印和擅自提供给他人。
第三十四条 公司在出现影响到财务会计报告理解和使用的重
大、异常事项时，应及时告知物业总部财务管理中心。如出现会计报表项目的重大变化、合并报表范围的变化，包括：新成立子公司、收购子公司、注销或出售子公司、利润分配事项、大额营业外收支等事项时， 需及时告知物业总部财务管理中心。
第五章 账务管理的要求第三十五条 公司应按要求核算、核对内部往来。对于内部款项往来，除物业总部另有通知外，一律按实际收付款的对方单位入账， 同一内部单位不得在其他应收款、其他应付款两边同时挂账。对于当月内部往来有变动的公司，须于月底前与对方公司核对一致，对方公司必须予以配合。
第三十六条 公司应按规定作好现金、存货、固定资产等实物的清查、盘点，并妥善编制盘点报告，盘点结果与账面余额不一致的， 应及时查明原因，进行相应账务处理，保证账实相符。
第三十七条 公司应至少每季度取得银行对账单，每月编制银
行存款余额调节表，不得出现大额和长期挂账的未达账项。对于银行余额调节表中的未达账项金额，逐笔检查差异原因，并在余额调节表未达账项摘要分析中填写差异原因，提交财务负责人审核。
第三十八条 公司应加强对应收账款、预付账款、其他应收款
等往来款的催收和管理，原则上不得出现长期挂账的应收账款。确实无法收回的应收账款，各公司不得擅自进行核销，需报物业总部核准后方可核销。
第三十九条 公司应加强票据的回收管理。对于发生的各项经
济业务，需及时取得合理、有效的票据入账；对于尚未收回的票据，应有相应台账进行登记和管理，并定期进行清理，加强催收。
第四十条 公司应建立相应台账对营业收入、应收账款、预收账
款的明细进行管理，明细记录到每一单元和每一户，并保持台账中的发生额和余额与财务系统和业务系统一致。
第四十一条 公司对于收入的结转、成本的计提和分摊，凭证
附件必须有财务负责人签批，对应结转金额的自制原始单据，收入结转必须有理有据。
第四十二条 针对合同类支出，尽可能取得对方公司发票并完善
相关审批程序后，方可付款。对于暂时无法取得发票的合同类支出，需根据合同金额，每月按照权责发生制原则在账面进行计提，并确认成本费用。
第四十三条 酬金制项目应单独建立账套核算，不纳入物业公司
的报表合并范围，但管理视同包干制。
第四十四条 公共收入需配比相应的公共成本。
第四十五条 各公司应按月计提固定资产折旧，并保存相应的折旧明细表和折旧费用分摊表。
第四十六条 关于预提、非常规类交易事项，记账凭证需附对应的计算表及审批表。
第四十七条 公司应加强往来科目对账管理，主要包括应收账
款、预收账款、应付账款、预付账款、其他应收款、其他应付款及关联交易发生额的对账，通过发询证函方式，至少每半年核对确认。
第四十八条 公司应加强对长期挂账负债的清理，对于长期挂
账的应付账款、其他应付款、预收账款等，需查明原因，及时进行处理。第四十九条 针对分、子公司并存的区域，其职能部门费用应区
分分子公司核算，无法准确划分的，应根据收入总额或管理面积进行合
理分摊。
第五十条 公司应加强对历史遗留问题的清理，不论问题是否是前任所遗留，现任都有责任予以解决。
第五十一条 公司有义务和责任对下级公司会计核算进行指导和监督；各级公司有义务配合上级公司的需要报送各类报表、报告和其
他资料。
第五十二条 物业总部对各公司的财务报告提出的问题和疑问， 各公司有义务在规定的时间内予以解释、说明。
第五十三条 公司在各类外部检查、审计过程中，提供资料时应保持应有的谨慎，所提供的各类资料应经公司财务负责人审核，公司
负责人批准。
科普｜物业管理中的酬金制和包干制之对比有一种奋斗叫自己管家 加油邻居们！
物业管理中什么是酬金制？和包干制有什么区别呢？快来了解一下吧~
定义
包干制是业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担。
酬金制是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担。
费用构成
包干制：物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。
酬金制：预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
定价模式
包干制：市场定价
酬金制：成本定价
特点
包干制：物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准。量入为出。
酬金制：物业公司根据服务要求测算收费标准。量出为入。
包干制与酬金制的最大区别，是在于物业管理费性质的不同。“包干制”是把物业服务的整体作为产品看待，物业服务费用实际上是业主向物业服务企业支付的产品价格，因此，物业服务费用是物业服务企业的收入。而“酬金制”仅把物业服务企业输出的管理作为服务产品看待，支付的酬金是这种输出管理的产品价格，物业服务费用仅仅是业主预付的用于日常物业服务开支的资金，不是物业服务企业的收入。
利弊（对业主来说）
包干制（利）：物业管理中，所有费用都由物业服务企业自负盈亏，业主可以省心省力的接受服务。（弊）：在包干制模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。
酬金制（利）：酬金制更能体现业主的主体地位，发挥业主的监督机制。物业管理隶属服务业，物业管理企业相当于业主聘请的“管家”，物业管理费也是业主的钱，业主对物业管理企业有合法的监督检查权利。（弊）：推行酬金制的社会条例不成熟。酬金制虽然很大程度上维护了业主的利益，但其操作复杂，尤其对人口密集的住宅小区来说，召开一次业委会（或业主大会、主业代表大会），实非易事。此外，业委会或业主的监管无形中增大了物业管理的成本。
酬金制是境外很多国家物业管理通常采用的模式，“酬金制”最早由中国香港传入中国的深圳，并逐渐为中国物业管理界借鉴和应用。貌似对于想提高物业服务质量，使费用使用更加明确、透明，这种模式更有利，但对于目前我国的国情来说，却不一定适合，从法规、商业环境和人们的观念看，都和发达国家存在着差距。
现行的物管也有不少名为酬金制，实质为包干制。如海伦香洲，业主从未实行过合法的监督检查权利，“管家”一直自行其是，如何体现酬金制？
酬金制适用条件：
、酬金制要有比较完善的市场环境，要有诚实守信的企业行为，要有正确的消费习惯和理念，要有比较宽裕的经济条件等。
、商业化机制是一个更加市场化的机制，只有在商业化相对发达的阶段，才有可能推行物业管理的酬金制。但是在目前我们国家的现状下，并不完全适合。
、从消费群体对服务和收费的敏感性来判断，消费群体对服务敏感性强的，也就是说他们主要在乎的是服务的好坏，而不是费用的多少，这种情况下，一般适用于酬金制。反之，对收费敏感的，对服务不太敏感的，更适用于包干制。
、从物业档次去判断，高档物业一般比中低档物业更适用于酬金制。
、从物业类型去判断，商业办公楼和公众物业一般比住宅更适用于酬金制。
、是否适合于酬金制与企业的经营理念，经营习惯也是密切相关的。
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