闲置土地处理办法,以案说法:应当如何区分是行政机关原因造成的土地闲置?

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闲置土地处理办法,以案说法:应当如何区分是行政机关原因造成的土地闲置?

本文导读目录:

1、温州土地使用权到期,《法制日报》谈温州房屋土地使用权到期事件:国土局不懂法

2、温州土地使用权到期,杭州出现首例商业地使用权到期!续期方案将出炉

3、温州土地使用权到期,温州国土局:“高额土地使用权续期费”系误解

4、物业投标,怎么解决物业招投标合同纠纷?

5、闲置土地处理办法,以案说法:应当如何区分是行政机关原因造成的土地闲置?

6、闲置土地处理办法,路永强律师答疑:哪些情况是属于行政机关的原因导致的土地闲置?

《法制日报》谈温州房屋土地使用权到期事件:国土局不懂法

来源:成都商报 -- ::

他们不懂宪法和立法法

他们不懂行政法。

温州国土局在法无授权、不具资格、没有经过任何法律程序的前提下,就自说自话、随心所欲地解释法律,试图高额收费,这就是违法行政。

他们不懂物权法。

物权法固然没有规定土地使用权到期后应该如何续期,但法律同样也没有规定到期后必须收费。法无明文规定,政府却越权行政,这就是滥用权力。

他们不懂法律的道德性。

法律是道德的体现,人民是国家的主人,从社会主义地权道德角度看,土地公有制的最终目的是让公民享受土地带来的利益,而不是一次次地向公民收取土地出让金。

国土资源部门着手应对“宅地到期”问题

针对部分城市出现房屋土地使用权到期问题,国土资源部门正积极采取行动,着手调研指导问题的解决。

记者日晚从国土资源部获悉,近期浙江省温州市部分房屋年土地使用权到期,有关延期问题引发社会广泛关注。国土资源部对此高度重视,已与浙江省国土资源厅组成联合调研组,日赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权年到期延长问题。据新华社

昨日,中共中央政法委机关报《法制日报》刊登署名文章——《温州国土局不懂的并非只有物权法》,就温州房屋年土地使用权到期事件发声。以下为文章内容(有删减)。

从表面上看,温州市国土局打算征收出让金似乎只涉及当地几百户,但一旦这一“先行先试的改革”产生误导,……全国所有房屋所有权人的利益都将普遍受到影响、损害

料想不到,年春夏之交,温州会以这一方式名扬全国,但当代社会是风险社会,“友谊的小船说翻就翻”,这几天,因为温州市国土局打算对年住宅土地使用权期满征收高额续费,瞬间成为全国舆论焦点,网络上,“温州官员何以蠢到看不懂物权法”等批评声不绝于耳。

住宅土地使用权续费问题关系到全国几乎每家每户的切身利益。从表面上看,温州市国土局打算征收房价约三分之一的土地出让金似乎只涉及当地几百户房屋所有权人的利益,但一旦这一“先行先试的改革”产生误导,获得肯定并推广,那么无论产权是年、年还是年,全国所有房屋所有权人的利益都将普遍受到影响、损害。都说安居才能乐业,在公民的诸项基本权利中,财产权与公民的利害关系也最为密切。在这个意义上与其说公众在关注温州,倒不如说公众在关注自身的未来遭遇;与其说公众在生温州市国土局的气,倒不如说公众在表达对政府部门曲解法律、亵渎法律此类违法行为的不满和愤慨。骂声滚滚而来,只因温州市国土局这项所谓的“改革”引发了亿万民众的焦虑和恐慌。

关于土地使用权到期后如何续期问题,我国物权法第条是这样规定的:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”据当年参与立法的中国社科院法学专家孙宪忠研究员介绍,对土地使用权年到期以后怎么办的问题,当时就争议很大,绝大多数的意见是,土地使用权到期后,只交象征性的费用即可自动续期。为搁置争议,让物权法尽快出台,当时便采取了模糊立法。但在温州市国土局,正如他们自己所承认的,由于对如何续期“无法可依,无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便”“基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,重新签订合同,重新收费。”

依法行政是指政府的一切行为依法而为,受法之约束,在行政过程中须遵循依法行政、尊重和保护人权、越权无效、正当法律程序等基本原则。

好一个“给群众带来不便”!在我看来,温州市国土局官员也不是完全不懂物权法,而是更精通敛财术,因为他们知道物权法对如何续期没有明确规定,便试图打着方便群众的幌子,参照国有土地出让的做法,继续用土地来赚钱。但细细论来,温州市国土局官员不懂的可能更多。他们不懂宪法和立法法。在我国,土地使用权、房屋使用权是公民依照宪法、物权法规定享有的基本权利,涉及扩大、减少或限缩公民基本权利的法律,必须由全国人大制定,国务院和地方人大都无权就此立法,更遑论地方政府及其部门了。他们不懂行政法。依法行政是指政府的一切行为依法而为,受法之约束,在行政过程中须遵循依法行政、尊重和保护人权、越权无效、正当法律程序等基本原则。但温州国土局在法无授权、不具资格、没有经过任何法律程序的前提下,就自说自话、随心所欲地解释法律,试图高额收费,这就是违法行政。他们不懂物权法。物权法固然没有规定土地使用权到期后应该如何续期,但法律同样也没有规定到期后必须收费。法无明文规定,政府却越权行政,这就是滥用权力。他们不懂法律的道德性。法律是道德的体现,人民是国家的主人,从社会主义地权道德角度看,土地公有制的最终目的是让公民享受土地带来的利益,而不是一次次地向公民收取土地出让金。

事件反映了一些政府官员法治素养和媒介素养的双重缺失

“温州土地金续费事件”也反映了一些政府官员法治素养和媒介素养的双重缺失。财产权是公民的基本权利,改革开放三十多年来,从宪法修正案增加“公民的合法的私有财产不受侵犯”条款到物权法的颁布实施,我国法治进步的一大重要标志就是宪法、法律开始逐步承认、尊重和保护公民合法的私人财产。但温州国土局一些官员仿佛置身世外,“不知有汉,无论魏晋”,既无视这一基本法律制度的进步,也无视互联网社会信息传播“即时、海量、叠加”的特点,大嘴一张,信口开河,使尚未付诸实施的“土地金续费”迅速演化为全国性事件。

人们不难看出,全面推进依法行政,温州新一届班子任重道远,如何提高政府依法管理经济社会事务水平,温州还有很长的路要走。(据法制日报)

年宅地到期怎么办

近日,温州房屋年土地使用权到期事件引发社会高度关注。全国有多地也出现类似现象。温州“年”有其历史背景,而人们真正关注的是,此案例的最终解决,是否对于年土地使用权到期的房产有示范效应?续期应该有偿还是无偿?

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

——物权法第一百四十九条

“自动”二字包含不再缴费的意思

参与物权法立法讨论的这位专家说:

据中国之声报道,业内专家指出,“土地使用权过期”后,对于续期事宜,目前尚无统一规定和具体办法。

就拿此次温州部分房屋年土地使用年限到期一事来说,温州市国土资源局鹿城分局局长徐长波表示,这个问题的根源在于:怎么续期,怎么补缴,相关的标准都没有,国家、省、市层面都没有明确的确定。

而依据《物权法》,中国社会科学院法学研究所研究员孙宪忠认为“自动”二字包含了不再缴费的意思。当年参与物权法立法讨论时,他曾积极主张对住宅建设用地的使用权应无条件延期,法律最终写为“自动续期”:自动续期最关键的是自动,自动的含义一是不得收取费用,二是不得再办理不动产登记的手续。

但是,中央财经大学不动产法研究所所长尹飞认为,“自动”是指无需申请,并不代表不需缴费。他表示,是针对“申请续期”而言的,并不好说是无条件的。尤其是在物权法起草中,曾经对这个条文是有争论。当时物权法立法者主要还是考虑上世纪年代才开始大规模的土地出让,觉得这个时间还早,就没有做这个明确的规定。据央广

说好的年权限为何“缩水”

在不少公众的印象中,购置房屋的“产权”多数都是年,怎么会年限“缩水”呢?

我国的绝大部分住宅用地使用年限都是年,距离到期还有四五十年。之所以目前一些地方出现年、年、年等不同使用年限,地方政府提出的理由主要有三类:

——在政策范围内调整。温州市国土局称,上世纪年代,在土地出让政策开始执行时,该市在不超过居住用地最高年限年的前提下,按年到年分档,地方国土部门称,土地使用年限降低,可减少缴纳相应的土地出让金,在一定程度上可降低房价,让利给终端消费者。

——方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何土地使用权期限是年时称,因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主,一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限,势必会出现一栋建筑中,商业、住宅出让终止时间不一致的情况,带来处置困难。

——先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前,已在国有土地使用权出让上先试先行,出现了部分遗留问题。

广东省房地产研究会会长黄远华认为,除此之外,还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”;还有一些房地产项目分多期建设,持续开发十多年,导致消费者购房时年限“缩水”。据新华社

深圳官方解读土地使用权续期

年月日前签土地使用权合同的到期不用补交地价

深圳市规划和国土资源委员会官方微博发文,就深圳土地使用权续期有关规定进行详细说明,决定年月日前已签订《土地使用权出让合同书》的土地,顺延至国家法定最高年期,不用补交地价。年月日后已签订《土地使用权出让合同书》,土地使用权到期后如何续期、是否需要交纳地价等问题,正在研究制定相关政策。

据悉,深圳市出台的有关土地使用权续期的规定与深圳的土地管理制度沿革密不可分,深圳于年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地,并且规定了土地使用年期,如商品住宅用地年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同,这也是深圳市目前已经到期土地需要续期的主要原因。据新华社、京华时报

本文编辑:董晓尚

杭州出现首例商业地使用权到期!续期方案将出炉

-- : | 钱报杭州房产微信公众号

买了住宅和酒店式公寓,土地使用权到期后,能不能续?怎么续?这是全国名下有房的业主以及广大购房者最关心的问题。

对于住宅,在今年的民法典物权编草案中规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。但对于商业用地的到期续期问题,鲜有提及。

别以为这样的故事很遥远,事实上它已经在我们身边悄悄发生。最近,萧山出现了商业用地使用权到期的案例,这也是杭州首例。

萧山城市酒店

年土地使用权到期

萧山市心南路号,与人声鼎沸的市心广场仅一路之隔,这里矗立着一幢层的大楼。房子看上去已有些年头,但还算醒目。大楼门口“城市酒店”四个大字赫然入目,这就是很多萧山人都熟悉的萧山城市酒店。

“萧山的市心广场相当于杭州的武林广场,当年非常繁华。城市酒店一度是萧山最豪华的两家酒店之一,曾开出萧山最早的一家麦当劳。多年前,很多萧山人都喜欢把在这里摆婚宴,并以此为荣。”熟知内情的陈先生向记者讲述了萧山城市酒店的前世今生,“后来企业改制,酒店被开元收入囊中,一度改名为‘开元城市酒店’,生意很好,也算是开元的发家地之一。再后来,酒店再度转手,也就是现在的‘城市酒店’。”

资料显示,萧山城市酒店的经营主体为杭州萧山开元城市酒店有限公司,注册时间为年月。

记者从国土部门了解到,萧山城市酒店的土地使用权只有年,目前已经到期。

“土地使用权已经到期,接下去我们也不知道该怎么办。”月日下午,萧山城市酒店的张经理向记者证实确有此事,不过她并不知晓这一事件的最新进展。至于这一事件的影响,她表示眼下最直接的就是银行贷款。“土地使用权都到期了,银行肯定不会给你办抵押贷款。”

萧山城市酒店的用地性质为商业。大家都知道,住宅用地使用权年,商业用地使用权年,可为何萧山城市酒店的土地使用权只有年?

“上世纪年代,萧山为了降低企业成本,推出了弹性供地制度,不对土地使用权年限一刀切,允许最低年限为年。这其中,既包括商业用地,也包括工业用地,萧山城市酒店就是其中之一。”一位知情人士向记者道明了其中原委。

是否续期,如何续期

相关部门正抓紧研究

商业土地使用权到期,到底该怎么办?

目前国家法律并无明文规定,商业用地使用权到期之后该如何续期。

“《物权法》规定住宅土地使用权到期后,可自动续期,但并未规定工业、商业用地使用权到期后可自动续期。也就是说,商业用地能否续期存在不确定性,同时续期年限和续费标准,更是存在非常大的争议空间。”

北京金诚同达(杭州)律师事务所肖琳律师表示,从《物权法》的相关规定来看,有两点是较为明确的。其一商业用地不像住宅土地那样可享受“自动续期”的待遇,需要产权人主动向有关部门申请,其二续期肯定是有偿的,须支付一定的费用。

据悉,萧山城市酒店此前也曾多次向萧山国土资源局咨询有关续期问题,已于近日正式提出续期申请。

这是目前所知的萧山首宗提出土地使用权续期申请的商地,在杭州也是首例。

记者从萧山国土部门了解到,关于商业用地使用权续期的方案,尚在研究之中。

记者还了解到,在浙江,目前仅海宁市已出台商业用地使用权续期方案

今年月,海宁市在全省率先出台了商业用地使用权到期的处置办法,规定商业用地续期最高年,且原先出让年限与续期出让年限之和不得超过年,续期费用以综合评估价(办理续期时的土地市场评估价结合亩产效益评价结果)的%作为基数,乘以相应的年限系数。

对于商业用地使用权如何续期,更关心的或许是大量的酒店式公寓业主。在杭州热销的酒店式公寓,土地性质就是商业,其土地使用权为年。杭州最早的一批酒店式公寓产品出现在年以后,也就是说再过多年,这些酒店式公寓的土地使用权将陆续到期。

酒店和写字楼的业主大多是企业,而酒店式公寓的业主则大多是普通购房者。

尽管萧山城市酒店年的商业用地使用权比较特殊,但续期方案的出炉,对于年产权的酒店式公寓,无疑也有一定借鉴意义。

【浙江新闻+】

温州部分住宅年土地使用权到期事件

从年开始,温州市鹿城区多套住宅土地使用权陆续到期。原来,这些住宅的土地使用权都只有年,是当年特殊时期的产物。

年月,部分房东打算卖房,却发现土地证已经过期无法正常交易过户。此外,经咨询相关部门,被告知土地使用权续费有可能高达数十万元,差不多是房屋总价的/。此事经媒体公开报道后,引起各界高度关注。

温州国土部门一开始打算参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。若此,一套住宅的土地使用权续期费用将高达数十万元之巨。

随后,国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组,赴温州调研指导对这一事件的处置。国土资源部最终作出的回复是:不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续。不过,住宅土地年使用权到期之后如何续期,至今尚无明确细则。

工业用地续期,萧山已有方案

相比商业用地,工业用地使用权续期,在萧山已有先例。

萧山经济发达,工厂林立。上世纪年代,不少企业主开厂时从成本上考虑,选择了使用权只有年的土地。几年前,这些使用权只有年的工业用地,纷纷迎来了“大限”。为此,萧山区在年出台了工业用地使用权出让续期办法(试行),对续期条件、续期年限和续期费用等问题,都有明确的规定。

比如,用地企业提出续期申请后,只要符合环保、产业等规划要求,就可以办理续期手续。

“如果这家工厂环保不达标,而且是低端落后产业,经济收益不大,不符合续期条件,那么就要依法收回。”萧山国土资源局的一位人士告诉记者。

当然,不能通过续期审核的工厂,其土地并不意味着会被政府无偿收回。根据规定,工厂可获得现行工业基准地价%的补偿。目前,萧山工业基准地价最低为万元/亩,最高为万元/亩(年使用权)。

在续期年限上,萧山采取了非常灵活的政策。比如,优质企业最长可续期年,普通企业最长可续期年,最短年限为年,便于不同企业根据自身经营状况,选择不同的续期年限。

当然,续期年限不同,企业缴纳的续期费用也不一样。比如,一家企业选择续期年,如果所在区域工业用地基准地价为万元/亩(年使用权),以基准地价的%作为计算基数,再乘以年期对应的系数,计算出来的续费标准为.万元/亩(年使用权)。

工业用地使用权续期申请是否门槛重重?记者了解到,萧山区在前期试点的基础上,不断优化审批流程,今年更是推出“一窗联审”制度,极大方便企业续期。目前,萧山已成功处置多亩使用权到期的工业用地。

【记者手记】

人们等着吃一颗定心丸

土地使用权如何续期的问题,关乎个人和企业的财产,备受关注。

近年来,由于一些历史遗留问题,各地相继出现部分建筑物土地使用权到期的现象,这对土地使用权续期的顶层设计形成了现实倒逼。目前,国家层面的政策已经在稳步推进,但由于牵涉面广、影响力大,全国性的土地使用权续期细则出台,恐怕尚需时日。

鉴于这一现状,一些地方自行摸索,希望找出一条符合当地实际的办法。从前几年的工业用地到如今的商业用地,如何续期,萧山正以开拓者的姿态,为国家贡献智慧。期待萧山尽早出台商业用地使用权续期办法,让人们吃上一颗定心丸。

(原标题《重磅!杭州出现首例商业地使用权到期!续期方案将出炉!》,记者 蒋敏华。编辑:王佳)

温州国土局:“高额土地使用权续期费”系误解

新京报快讯(记者 赵实)刚买了房子,却发现土地证已过期;想续期,却被告知需要缴纳高昂的出让金——接近购房价的一半。近段时间,温州频频有市民遭遇这样的难题。今日,温州市国土局相关负责人接受新京报记者采访时回应,连日来饱受争议的高额土地出让金,实属误解。

土地使用权续期费计算方法尚无正政策

据钱江晚报等媒体报道,温州一位市民三年前购买的一套平方米的二手房,近日发现土地证过期了,这套房子的土地使用权竟然只有年。土地管理部门回复她,如果想续期,需要按照现在的基准地价乘以用地面积,缴纳相应的土地出让金,重新购买土地使用权。测算后得知,要缴纳近万元的出让金,约为房价的三分之一。

另一温州市民王先生也有类似遭遇。他刚购买的一套多平方米的二手房,因为土地使用权过期,无法完成最后的交易。“房产证更名已经完成了,但是土地证过期了,我全额交的万元购房款,全部冻结在银行;原来的房主只收到万元的订金,房子现在却不属于他了,想拿到剩下的房款,就要把土地出让金补齐。”王先生对新京报记者说,“我们找到一家土地价格评估事务所评估,将这套房的楼面评估价与房产证上的建筑面积相乘,得出的土地出让金大约是多万元,相当于总房价的一半。”

王先生说,日,当他们进一步向土地管理部门和评估机构咨询时,之前的计算方法却又被推翻了,关于出让金如何计算,缴纳方法是什么,续期手续如何办理等一连串的问题,相关部门没有再给出确切答复。

“之前媒体的报道,有一些内容存在偏差,关于要缴纳的土地出让金相当于房价的三分之一,或者是一半房价,我们始终都没有这个说法,因为政策还没出。”温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受新京报记者采访时表明,目前被大家普遍诟病的几十万元土地出让金,只是媒体和市民个人按照所认为的地价、面积等因素算出来的钱,与交易房价的对比,这是不准确的。

张少清还表示,“我们的工作人员一些说法,只一种讨论性的看法,并不是结论。因为我们到目前为止,还没有处理过一起类似的土地续期事件,所以我们无法证实到底该怎么计算,也没有确切的政策可循。”

但是,张少清证实,近几年温州土地证将要到期的住宅数量,可能超过户。

土地使用权“年”之解

张少清说,温州国土局已经拟定了一份声明,准备对外发布。新京报记者从该声明中了解到温州市民房屋土地使用权只有年的来龙去脉。

声明提到,温州市区部分住宅国有土地出让年限到期问题的产生,是基于年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布后,温州市区在办理划拨国有土地使用权转让交易手续时,将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权,并收取土地出让金。

在该政策实行初期,为顺利推进国有土地使用权出让工作,居住用地在不超过最高年限的前提下,温州市区按年到年分档由受让方自行选择的方式给予办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。声明表明,这种做法是基于当时国有土地使用权出让工作刚刚起步,且考虑到市民经济承受能力而施行的,是符合相关的法律法规,也是符合当时的社情民意。由此出现了一批住宅用地的使用权期限在年的情况,从而导致了这批住宅土地使用权已经或即将面临到期的情况,有其特殊性。

怎么解决物业招投标合同纠纷?

合同纠纷主要是指因合同的生效、解释、履行、变更、终止等行为而引起的合同当事人的所有争议。那么在物业招投标中出现合同纠纷怎么办?下面本文就怎么解决物业招投标合同纠纷这个问题作具体的介绍。

招标投标合同纠纷的解决方式主要有:协商、调解、仲裁、诉讼等。

、协商

合同当事人在友好的基础上,通过相互协商解决纠纷,这是最佳的方式。

、调解

招标投标合同当事人如果不能协商一致,可以要求有关机构调解如,一方或双方是国有企业的,可以要求上级机关进行调解。上级机关应在平等的基础上分清是非进行调解,而不能进行行政干预。当事人还可以要求合同管理机关、仲裁机构、法庭等进行调解。

、仲裁

招标投标合同当事人协商不成,不愿调解的,可根据合同中规定的仲裁条款或双方在纠纷发生后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。

、诉讼

如果合同中没有订立仲裁条款,事后也没有达成仲裁协议,合同当事人可以将合同纠纷起诉到法院,寻求司法解决。除了上述一般特点之外,有些合同还具有其自愿的特点,如涉外合同纠纷,解决时可能会援引外国法律、而不是中国相关的合同方面的法律。

招标投标买卖合同是一种特殊的买卖合同,既有一般买卖合同的属性,又因在缔约过程中引人了招标投标,使其具有自己独有的特性。

考虑到招标合同纠纷,除了一般买卖合同的常见纠纷外,还有大量纠纷与招标投标程序直接相关,而招标投标程序专业性强,要适用《招标投标法》的专门规范,故《规定》将招标投标买卖合同独立于买卖合同作为一个独立的第三级案由。

因招标投标程序在许多经济活动中都被广泛采用,如建设工程的勘察、设计、施工、监理等,特别是在国有土地使用权出让时,也经常采用招标方式出让。另,在招投标买卖过程中,招投标事宜常委托他人办理,因招标投标委托合同发生争议的,也只能按委托合同纠纷确定案由。

以案说法:应当如何区分是行政机关原因造成的土地闲置?

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在认定闲置土地和处置闲置土地过程当中,应当注意哪些事项?应当如何区分是行政机关原因造成的土地闲置?

咱们先看一下案例,这个案例是发生在广东省的中山市。我们在办理政企纠纷土地类的案件,在办理行政协议的案件过程当中,有很多都是这种类型的案件。还有广东省的这类案例也是比较多的,以往在广东的案例还是比较容易解决的。因为广东省整个的法制环境还是不错的,有很多企业主可能认为有一些自己的想法,但是根据我们的经验,因为我们团队最早是从年就开始办理这类的案子,现在已经是多年了。

在我们办案过程当中,往往很多企业主都会告诉我们说太难了,我们的法制环境怎么样。其实结合我们的经验来看,一般律师如果真的找对了法律关系,搜集够了足够的证据,如果观点正确,程序正确,基本上都能得到很好的解决。尤其是广东省这边,很多案子还是比较好解决的,基本上都是比较好解决的。

咱们看一下这个案例, 年月广东中山市认定某房地产开发公司土地为闲置土地,但是同时也认定土地的闲置是行政机关的原因造成的。 年中山国土局与房地产开发公司签订了一份补充协议,即国有土地使用权出让合同的补充协议,约定涉案土地动工时间为年月,竣工时间为期限为两年,还约定了动工开发的标准等其他内容。

房地产企业认为补充协议约定的开发日期早于签订日期,他是年月份签订的,但是约定要在年月动工,这显然不可能。市国土局存在违约,导致合同不能实现的行为,所以该企业提起了诉讼。

另外,市闲置土地处置工作领导小组办公室已同意涉案土地年月之前可以办理规划施工等手续,但是,这些情况并没有及时告知房地产开发企业。房地产开发企业就涉案土地两期商业住宅工程申请办理许可,两次不予通知,理由是情况与总体规划不符。

情况与总体规划不符这类案子其实在我们办理案件过程当中,是特别常见的一类案例。土地拿到之后,往往因为一些总体规划的调整,或者控制性详细规划的调整,或者其他规划条件,比如容积率、高度等等,甚至有一些光照时间等等这样一些的调整导致整个项目无法进行,这些通通被认为是行政机关的原因造成的。

到底是房地产开发企业自身原因造成的,还是行政机关的原因造成,因为这两个有本质的区别。在处理方式上,根据《闲置土地处置办法》是完全不一样的。如果说自身原因导致的,有可能是带有处罚性质的处理,有可能要收回,无偿收回等等。但是,

如果行政机关原因造成的,不仅要积极地想办法给予解决,有可能还会涉及到一些赔偿、补偿等等这样一些因素,所以要重点区分谁的原因造成的。但是我们办理了这么多闲置土地的案例。关于《闲置土地处置办法》第八条所列明的,全部是行政机关原因造成的。

第八条 有下列情形之一,属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的,国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料,经审核属实的,依照本办法第十二条和第十三条规定处置:

(一)因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人,致使项目不具备动工开发条件的;

(二)因土地利用总体规划、城乡规划依法修改,造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的;

(三)因国家出台相关政策,需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的;

(四)因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的;

(五)因军事管制、文物保护等无法动工开发的;

(六)政府、政府有关部门的其他行为。

因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的,依照前款规定办理。

我们在办理这类案件过程当中发现绝大多数的闲置土地的案子都是因为这些原因造成的,而不是因为房地产开发企业自身原因造成,所以在处理的过程中就会产生很多纠纷。有些行政机关因为领导的变更等等原来的承诺都不想兑现了,或者是有的新项目要介入,有新的大企业要介入等等。之前所签订的协议不想履行了,就以说你是闲置土地为由要收回。在收回过程当中,先说你要无偿收回,如果说你要积极地配合的话,有可能把土地出让金退给你。这是我们经常见到的一些方式,这显然是违法的。

如果是行政机关原因造成的,不允许通过这种方式。看一下这个案子,法院一审认为补充协议于年签订,但是约定的开工时间是年,竣工时间为两年,同时约定工程进度等限制条件及要求房地产开发企业必须两个月内达成开发面积十万平米的规划手续,施工手续,基坑开挖,打入所有基桩,地基施工完成/等一系列工作。它不单单要求开工日期,它要求在两个多月内要完成这些工作,所以这就让房地产开发企业很难实现。需要于年月前竣工,显然有悖于常理。这不仅仅法的问题了,常理都将违背。

同时,市国土局办理同意涉案土地于年月之前完成报批规划施工许可等手续的情况下,没有及时告知房地产开发企业,致使房地产开发企业没有依法办理相应的手续,导致合同目的不能实现。补充协议以符合法律规定的解除条件,但解除补充协议有可能会给国家利益造成损害。这是一审法院认为的,认为会造成损害,所以就驳回了房地产开发企业的诉讼请求。

市一中院二审认为,一审法院认定补充协议已经具备解除条件,事实依据充分,定性准确,予以肯定。就解除补充协议是否损害国家利益,社会公利和他人利益的问题,补充协议设立的目的是为了结束涉案土地的闲置状态,确实是为了结束闲置状态,尽快开发利用土地,涉及的是土地高效,合理,合规利用等这一国家利益和社会公共利益,但因市国土局过错明显无法实现,让双方继续纠结于同一法律关系当中,已不符合国家利益和社会公共利益。相反,确认涉案土地补充协议解除,解除的效力,使协议当事人重归闲置土地认定的原点,避免土地继续闲置浪费,才更符合国家利益和社会公共利益。二审法院撤销了一审法院的判决,确定补充协议于年月日起解除。

【楹庭律师总结】

通过本案例我们可以看出,在遇到行政诉讼等类似问题时,如果是与行政部门有纠纷,一定要及时寻求司法救济,通过律师的专业分析、证据梳理等找到问题解决权益维护的突破口,也许诉讼过程非常艰难曲折,但这个案件的最终结果还是使得当事人的合法权益得以维护。北京楹庭也提醒各位当事人,遇到此类问题一定要及时向我们进行咨询,经过分析之后在了解法律法规、政策依据、相似案件处理思路之后再做决定,以免错过权益维护的最佳时机,给自己造成难以弥补的损失。

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路永强律师答疑:哪些情况是属于行政机关的原因导致的土地闲置?

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哪些情况是属于行政机关的原因导致的闲置呢?办法作出了明确的规定。第一,未按照合同约定,也就是国有土地使用权出让合同约定或者划拨决定书的约定,规定规定的期限,条件提供土地给土地使用权人的,致使项目不具备开发条件。那么什么叫未按约定或者未按决定提供土地呢?其实从年开始,咱们国家就不再支持这种毛地出让或者现状出让,都一直鼓励净地出让。#闲置土地# #行政诉讼#

从年开始,相关部门就做出了一些明确的规定,包括包括当时的国土部一些明确的规定,禁止毛地出让,要求必须净地出让。什么叫净地?就是最基本的就是三通一平,但是很多土地出让合同上面约定的是五通一平,甚至七通一平等等,但是有很多案件在实际交付的时候,并不并没有达到三通一平,或者五通一平,七通一平。往往土地上面都带有一些建筑物,带有一些小山,带有一些沟渠等等,还有一些带有高压线路,管道,甚至有一些林地,还有一些未拆除的房屋,这些都是为以后的不能按期动工埋下了隐患。所以,只要不能按照合同交付的,导致土地不能按时动工的,这些都被认为是行政机关的原因,不能认定为企业的原因。

第二,因土地利用总体规划,城乡总体规划修改,而导致土地使用权人不能按照土地使用权出让合同,或者划拨决定书约定规定的用途和规划条件进行开发建设,就是规划调整修改了,这些是最常见的。

如果企业当时取得的土地的时候,不是三通一平或者五通一平的净地。企业取得这块土地之后,一直到现在,土地经历了很多的规划的调整,包括规划条件的一些调整,如果因为这些原因而导致土地不能开发建设的,这都属于行政机关的原因导致。所以如果是无偿收回的话,显然是不合法的,不仅仅是不合理的问题了。

第三,因国家出台相关政策需要对约定规定的规划和建设条件进行修改的。这个也见到了很多,比如说国家出台了一些产业的政策或者出台了一些大的规划,比如说三江流域一些保护性的一些规定,比如一些防护林,一些水源地保护等等很多这样的一些规定,导致土地原有的规划条件不太适合,要进行相应的调整。这样的案子也特别多,这也统统被认为是行政机关原因导致的不能建设。

第四,由于诉讼和上访事项。什么叫诉讼上访事项?比如说钉子户,比如说土地产权原来有纠纷,比如说有信访等等这些原因导致的不能开开工建设的,也统统被认为是行政机关原因导致的。

第五,因军事管制,文物保护等等原因。

第六,其他行为。尤其要说明的是,最后规定因自然灾害等不可抗力的原因导致土地闲置的,也参照前款规定进行处理。

如果真的是符合这里边的一项或者几项,属于行政机关原因导致的这种土地闲置,那么应当根据办法的第条规定,因本办法第八条的规定形成的土地闲置,市,县国土资源主管部门应当以土地使用权人进行协商,按照下列方式进行处置。这里说的是协商,不是强制。

所以无偿收回的决定是强制性的,肯定不合法。另外第条详细规定了,应当按照下列方法来处置:第一延长动工期限,然后补充签订国有土地使用权出让协议。延长期限主要是用于没有完成三通一平五通一平七通一平的。然后利用这段时间,由行政机关来组织相关的部门对土地进行平整,达到三通一平五通一平,七通一平的这种规划条件,这种交付条件往往适用于延长动工期限。

第二是调整土地用途规划条件。这往往适用于一些因为规划条件的变更,不能及时动工的,或者说原来的一些规划不符合土地出让合同的,比如说土地出让合同中约定的规划条件,住宅,商业,但是实际的规划,实际土地上有高压线,有管道,有道路的规划,这样显然不能满足土地交付的条件,也不符合规划。所以就证明了第二种方式,及时的修改土地用途和规划。

第三,由行政机关安排临时用地,进行临时的周转。这适用于比如说没有满足规划条件,或者文物,即使发现了一些文物,进行发掘等等这些,可以运用临时用地进行一个周转安置,也普遍适用一些工业生产项目。工业生产项目如果要急于生产,如果说不及时安排这种临时周转用地的话,可能会使企业损失巨大。然后就用第三种方式安排临时周转用地。

第四,也是最常见的,协议有偿收回国有建设用地使用权。有偿收回指的就是土地管理法条的收回。这种收回根据咱们最高人民法院的指导案例的规定,应当是按照市场价进行收回,按照现在收回时的市场价进行收回。

比如说该集团这几块地如果收回的话,应当是符合第八条的规定的一项或者几项的话,应当是采用有偿收回,就是先对土地的市场价格进行评估,然后签订一定的协议。这里说的是协议是协商的基础上不再强制的,不可能出现强制的情况。

第五,土地置换。置换价值相当位置类似用途相当的这种土地,比如说一些规划条件,修改政策的原因,不能交付特定土地的,或者说文物的发现,文物的保护,环境的保护等等这些原因导致土地呢不能交付的。要从根本上解决,要置换土地。

第六,其他。根据实际情况来进行处置的一些方式。

所以,看到这里大家应该已经非常清楚了。对于海南省的其他土地,包括是刚才提到的某集团的这八块土地,如果说真的存在刚才说的第八条里边的一项或者几项,就应当按照第条的规定进行处置,而不应当无偿收回。

其实,我们在办理案件过程当中,发现有很多海南的这些案例,比如说有五指山的,有三亚,有漳州的等等有很多都出现了这样的一些情况。在认定过程当中,比如说山东某企业在海南省构造了一块住宅商业开发用地,购得之后,土地中间一直有一个小山丘,他当时交易的时候就不是净地交付,这当然不符合当时的规定,应当按照第八条,第条的规定要么置换,要么延长开工期限。但是地方的相关国土部门直接认定是这个企业的原因导致的,要无偿收回,所以这个认定就明显是错误的。

但是这个企业找了一个不太专业的团队进行处理,然后没有进行任何的调查取证,那只是对认定的程序上提出了一些异议,对实体上法院的最终认定为实体上认定是没有问题的。这个是企业损失是有被挽回的这种可能的。首先,要根据第八条进行详细的调查取证,看看哪些情况符合咱们企业的实际情况,是行政机关原因导致的。

所以,各位企业主,如果你们也遇到了这样的一些情况,土地明明不是自己的原因,或者不主要是因为自己的原因导致的土地闲置,没有及时动工,但是,被行政机关认定为闲置土地,要无偿收回。如果真的遇到了这样的情况,大家一定要从几个方面入手:第一,一定要尽量多的搜集证据,事实依据。第二,尽量多的查阅,翻阅咱们国家的规定,特别是目前最高人民法院做出很多这样的案例,大家可以去看一看,搜一搜,并不像你们想象的那个样子,这样的案子可能打官司都得输,不是这样的,正好相反,这样的案子大部分都是对企业比较有利的一个结果。

第三点,也是最重要的一点,就是一定要制定一个正确的维权方案,比如说要不要起诉,要起诉谁,如何起诉,凭什么起诉,依据什么起诉,一定要搞清楚,否则的话可能会损失巨大。我们接触的案子损失几个亿的,十几个亿,几十亿,几百亿的,非常常见。所以,大家一定要制定一个正确的维权方案。要求咱们一定要找一个专业的团队进行操作,我们可以为大家提供专业的法律服务。我们会结合你所提交的这些证据,结合咱们国家法律法规的规定,特别是结合我们手里众多的案例,为咱们企业制定一个正确的维权方案,制定一个高效的维权方案,制定一个全面的维权方案,以求达到更好的维权效果。

在遇到类似问题的时候,可以及时地向专业的律师团队进行咨询,律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询,行政诉讼纠纷当然要找北京楹庭。我们会根据法律法规规章的规定,以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定,结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见,运用法律知识与主管部门协商谈判,争取获得公平、满意地解决。

本文法律知识并不代表其法律建议,如遇同类问题应当具体分析。

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