这是关于现房购买，现房，才是当下的首选的知识，也会对现房购买，现房，才是当下的首选进行解释，
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前一阵子，有朋友问我老婆买房的建议，我老婆受我的影响比较大，所以没有什么具体的意见，仅仅是推荐她买现房。
没曾想，最终结果，还是买了个期房，问其原因，主要有两个。
第一，她买的房子有国企背书，所以保障性较高，出现违约（也就是无法交房）的可能性很小。
第二，就是有现房的都是卖不出去的囤货，地理位置和房屋质量都不是很好。
理性来说，她上面说的这两条是有一定道理的，但是又不是绝对的道理。
咱们先分析第二条，地理位置这确实是个问题，如果认真地分析一个还发展不错的城市，你会发现，好地方的房子确实是不愁卖的，价格也是比较坚挺的，即便是这两年行情不好，有些微跌，但是跌幅与普通的刚需房还是有差别的，这一点没问题。
但是房屋质量的问题就难说了。
我为什么一直推荐朋友尽可能地买现房？原因也是两点。
第一，房子已经在那里了，花钱就能过户，中间没有什么开发商暴雷，债务违约，工地停工的风险，也就是这个房子是完整的，你花钱就可以把房子变成自己的。
而期房就不一样了，等于买期货，这里面的风险太大了，之前大家还说品牌房企安全性高，但是从去年来看，品牌房企暴雷的还少吗？
虽然政策层面一直提倡保交房是底线中的底线，但是，巧妇难为无米之炊啊，没钱就是没钱，你再怎么说保交房，谁又乐意花这个钱做慈善呢？
为什么说这是慈善，我们不妨可以举个例子。
我有一个项目，已经预售开盘，全部售罄了，一个项目成本万，我卖了万，理论上这个项目完全能交付的，毕竟赚钱了嘛！
但是，我手里可不止这一个项目，而且这万拿在手里可不是存在银行等着慢慢支付那万，这万我可能会拿出去干别的项目。
如果在这个时候，我的资金链忽然出现了问题，那结果是什么？
结果就是，我的项目工地的施工单位拿不到我应该支付的进度款，拿不到进度款，一个月的时间可以压一压，两个月可以缓一缓，三个月呢？四个月呢？
工人的工资可是与施工的进度款没什么必然关系的，人家干一天活就得给一天的钱，你少发一天，第二天人家就不干了。
铁打的营盘流水的兵，人家就是靠卖苦力吃饭的，你这不给饭吃，人家为什么要跟着你来共患难？你享福的时候人家也没占你便宜啊！
这种情况结果是什么呢？结果就是工人解散，现场停工。
注意，这种停工可不是说复工就复工的，因为现场的脚手架、塔吊、车辆以及各种设备，这大部分都是按天计价的，工地虽然停了，但是钱还得花。
很多人可能认为这是施工单位花钱，但是实际上停工的原因在开发商，所以，在合同规定内的责任上讲，开发商要承担这一份责任，名曰误工费（概括而言，里面的详细费用很多），反正就是施工单位有条件要索赔。
可能有人会问，那为什么不把这些设备撤场呢？
这里面有两个原因，其一，设备进场的时候是分批进来的，而且花了不少人力物力，这是钱，设备出厂也需要花费人力物力，这也是钱，工程没做完，往复进场撤场就是有钱没处花。
其二，我要是施工单位，即便是撤场不花钱，我也不能撤，因为设备在这，证明这个工地就是我的，你想换人进来？可以，拿钱，先把咱们的账了结，我再把工地交给你，否则，谁也不能进来，因为合同规定着呢，施工期间，这个工地是我负责，你想把我替换掉，必须经过我的同意，而这些设备就是我的依仗。
之所以要讲述这么多，我想说的就是如果一个工程陷入长期停工状态，那么随着时间的推移，它复工的可能性会越来越低，因为成本会随着时间越来越大，而且产权越来越乱。
咱们分析一个烂尾项目的产权分布吧。
首先，大部分产权是在原来的开发商手里的，但是开发商肯定已经把这个项目的土地质押贷款了，所以开发商没钱还款，理论上这个地皮就属于银行了，银行有权拍卖。
但是，又不能随便拍卖，为什么呢？因为房子已经卖掉，或者卖掉一部分了，而这一部分产权，不仅仅是土地权属，包括未来的房屋权属都属于这些个人，在法律角度上，他们是最受保护的，他们的这部分权益无法撼动。
但是也只是权属无法撼动而已，毕竟房子没交付，即便你全款买了房子，也无法使用，因为根据施工合同规定，项目在竣工验收以前，工地是属于施工单位的，而建设单位不付款导致工程无法进行，无法按时交付，这责任跟施工单位没关系，他可以继续占用这块土地。
这个时候，无论是已经买房子的业主，还是银行，如果想要拍卖这个土地，那么他首先的做法就是要先搞定这个施工单位，要么给钱让人家退场，要么给钱让人家复工。
但是无论怎样，对于银行和业主来讲，这里面有一大部分钱都是冤枉钱，因为误工费就是白花钱。
白花钱谁愿意花？所以，我们看到的烂尾项目，大部分都是长时间烂尾，即便有些政府出面协调，最终大部分结果也是不了了之，只有少数的权属关系不复杂的，可以成功复工交付，或者说，随着时间的推移，土地的升值远远的超过了支付工程款的索赔了，这样的项目往往也能找到一个好婆家，否则一切都是枉然。
说完第一点，我们再说第二点，那就是房屋质量。
其实从行业的发展来看，成本控制是伴随着地产发展而出现的，简单来讲，就是闭着眼都能挣钱的时候，大家没精力搞成本优化，有时间多做一个项目多好，优化能优化几个钱，但是地产形式不好的时候，价格战开始了，成本优化也就出现了。
从时间段上来讲，成本优化是从年左右开始在各个地产企业普及的，以往可能也有，但是大家不是很重视，这一年开始，各个企业开始看重成本控制了。
为什么？因为年前后是去库存的一年，当年的地产库存量很大，大家为了卖房子都拉开价格战，那个时候，谁的成本低谁就占有优势。
但是这一次成本控制还不是那么疯狂，因为紧接着年-年地产再次发力，大家的日子都好过了，价格战没有那么疯狂了，房子是用抢的，不愁卖。
因此这段时间成本控制虽然也有，但是原则上不能影响卖房子，保证供货是主流，所以高周转在这个时代出现了，而且蔓延得很快，甚至很多人为了保证供货，会产生一些局部的成本超标，那也没什么关系，只要能保证有房子卖就行。
然而，年之后，情况就变了，小城市就不说了，各主要城市，有部分城市房价开始出现逐步回落，那种时候，在这些城市价格战又开始了，而价格战的基础是成本，我花的钱越少，降价空间就越大，价格优势越明显，因此，成本优化又再次被提及，甚至很多公司开始把成本优化作为了专门的课题拿来研究。
随着年疫情开始，地产情况再次下行，同时又伴随着各个企业财务危机临近，所以成本优化已经成为了当下最为直接有效的工具，被全面推广。
成本优化，这是一把双刃剑，在某种程度上，优化是可以接受的，因为有些地方确实存在浪费，但是如果过了，那就是质量问题了。
举个直接可观的例子，年前的小区环境是什么样子，什么三重景观、四重景观、五重景观，能用的苗木都用，跑道用塑胶的，小区的景观小品能上的都上，各种雕塑，各种水景，可是这几年还能看到这些吗？
豪宅不用想，人家卖的是位置和溢价，要的就是品质，除此以外的项目，能降的都降，树径不断的减小，硬质的花岗岩改为砖，而且能省就省，尽量的多做草地，便宜，水景能不放就不放，不但贵，后期维护也困难，小区内的雕塑，原本都是各种正儿八经的雕塑品，现在换成了各种石膏的卡通动画人物……
除了景观，项目的外立面也是一样，以往的时候，门头不做石材的就感觉不是房子，现在呢？要么是真石漆，要么是陶瓷砖，有些甚至真石漆都省了，直接上普通涂料。
门头以外就不用说了，以往的时候清一色的真石漆、水包水，局部还有造型铝板，现在呢？真石漆就算是好的，能用平涂的绝对不用质感，能用质感的绝对不用真石漆。
这是能看得见的，那些看不见的地方呢？防水啊、钢筋啊、混凝土啊！这些都有优化空间，甚至现在已经有专门的优化公司了，就是把成本压缩到极致，能省就省。
在这种情况下，你感觉买期房放心？还是买现房放心？
现房，质量再差，自己能看得见，见货拿钱，这个心里有底，尤其是毛坯房，找个专业的人陪你看看，大致上就能看出房子的质量如何。
可是期房呢？
没错，销售顾问给你看的图是非常漂亮的，给你的许诺也是非常诱人的，但是能实现吗？
前年我买房的时候，正好一个大哥也要买，当时我极力推荐我买的那个小区，因为有现房，但是他犹豫之后选择了另外一个。
两个原因，第一，确实便宜，地理位置差不多，便宜一两千，第二，他买的那房子，开发商是品牌大房企，口碑一直不错。
我当时也没怎么上心，说实话，当时对于暴雷没什么概念，毕竟是两年前了，而且即便到现在，那家地产也与暴雷无缘，资金流好的一塌糊涂，属于优质地产梯队，所以从安全角度上，这家房子确实是不错的，我当时就是着急住，否则我也买那一家。
但是，大翻转来了，一年半以后，也就是去年下半年，房子要准备交房的时候，那大哥就有些坐不住了，因为房子的形象基本上出来了。
原本宣传的那高端大气的钢结构大门换成混凝土的了，小的不行，一眼看去就像是安置小区，小区内的景观就不用描述了，都是小树苗，最大的两只手就能攥过来，门头也改了，原本是石材的，现在全部改成真石漆了。
其他的琐碎就不说了，就是典型的理想很丰满，现实很骨感。
因此，业主群直接炸了，有要求退房的，有要求整改的，有要求退钱的，反正各种不满意，最终的结果呢？
就是稍稍整改一下，最后不了了之。
为什么？
因为房子质量没问题，除了效果，大部分的许诺都能实现，比如许诺的学区，确实引进来了，比如许诺的商场，也确实在建，这都是事实啊！
说句不好听的，在那个地理位置，有这么一个学区，再有这么低的价格，这房子真的不好买，所以大部分人最终也就忍了。
这其实算是好的，算是有良心的了，我粗算了一下当时的拿地成本以及相关的费用，真的是贴着成本价卖房子，有些特价房都在成本价以下，我估计也就是这家地产，换一个都不一定好使。
其实地产圈里挂着羊头卖狗肉的有的是，都是玩概念，离着地铁站两公里都敢说是地铁沿线，拿着未来二十年的一个规划就敢说是新区，有个小道消息就能包装成城市之芯，建两栋写字楼就敢吹是，花个几百万买个五年冠名权就敢说是学区房……
想要好听的说辞，有的是。
因此，在当下的环境里，如果你确实想买房，而且确实有实力买，我建议还是买现房，相信别人的嘴不如相信自己的眼，看得见的才是真的。
而且目前的行情，地产的去化周期已经从原来的三年，变成了当下的五年，意思就是现房会越来越多，吃现成的不好吗？
当然，我前面也说了，好的城市，好的地理位置，现房确实难买，毕竟供不应求。
但是，我还是想提醒一下，当前的局势，好的项目不一定在好的企业手里，一个项目的成功不代表它就不会完蛋，真的产生违约，一个普通的家庭无法承受，这个风险太大。
因此，如果真的对地理位置有需求的，不妨看看二手房，至少房子质量是看得见的，漏不漏水也被检验过了，无非就不是一个新的，这又有什么关系呢？
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