公摊面积比例，你觉得公摊面积多少算合理？

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本文导读目录：

1、公摊面积比例，你觉得公摊面积多少算合理？

2、公摊面积比例，公摊面积之争

公摊面积比例，你觉得公摊面积多少算合理？ ♂

你觉得公摊面积多少算合理？

全文字，阅读约需分钟

近日，

“平方米的房子

到手仅平方米”的新闻

引发网友关注。

民小生此前报道：

《物业费、取暖费，

不该按公摊后面积收费》

今天，

民小生来做个小调查，

关于公摊面积，

大家觉得占比多少可以接受？

买房一定要计算公摊面积吗？

北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，建筑面积包括套内建筑面积和分摊的建筑面积，套内建筑面积是业主专有的部分，即关上家门就是套内建筑面积。而大家分摊的面积则属于业主共同所有的，并非专有，比如楼道、电梯、物业用房等等，这些就属于公摊面积。

王玉臣明确告诉记者，对于购房者来说，公摊部分是客观存在的。

王玉臣称，“可以在房屋销售的时候，不以建筑面积对外销售，以除去公摊面积后的套内建筑面积或套内使用面积进行销售。”

根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

上述《办法》明确，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

你觉得公摊面积多少合理呢？

不少网友表示：“我觉得没有公摊面积最合理！”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现行规定对于公摊面积大小没有比例限制，主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。从业主的角度看，套内起居生活面积与社区公共服务面积此消彼长，取决于业主的诉求。

李宇嘉认为，多层次住房消费并存的情况下，对不同类型的新盘项目，在规划设计及报批阶段，就应对公共服务为主的公摊占用做出合理的规划指标限定，毕竟房子和公服都是给业主用的。

取消公摊面积对谁影响最大？

中原地产首席分析师张大伟分析指出，是否以套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

张大伟称，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

对于购房者而言，张大伟称，套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

不计入公摊面积是否会导致房价上涨？

对于老百姓而言，取消公摊面积是否会对房价造成影响也是讨论的热点之一。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，无论是公摊面积计价还是套内面积计价，对购房者而言，只是计价方式有所改变，对总房价并不会产生太大影响。

李宇嘉则认为，公摊对房价的影响实乃无稽之谈，公摊对房价无任何影响。因为购买的不动产，本身就由专有和共有两个不可或缺的部分组成，一边儿轻了，一边自然就重了。另外，大家买房，购买的不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务。过去的筒子楼得房率（套内面积占比）很高，但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低（%-%），但有高速电梯，有物业管理，采光通风也好。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于取消公摊面积的议题，应该说值得关注，体现了对购房者或业主降低成本、规范小区运作的导向。但羊毛出在羊身上，如果不公摊成本，成本不消化，开发商也还是可以算到房价上。

严跃进认为，若简单取消掉，公摊面积如何管理还是一个问题。其认为，后期可以建议一些小区或房企主动申报，未来房企若是资金实力强，那么完全可以把公摊面积给取消。比如公摊面积的成本让房企自己来承担，这样房企可以多考虑增值收益等。类似过程需要和业主多协商、多论证，这样才能形成一个公摊取舍意见的公约数。

公摊明细能否“晒在太阳下”？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于一些明显超出常规的“高公摊”现象，需要进行严管。尤其是要防范房企营销人员各类虚假的、误导的、含糊的或有歧义的营销，导致购房者放松警惕和疑问，最终在购房中面临各类问题。

在严跃进看来，实际得房率明显偏离正常水平的楼盘“都属于问题楼盘”。

李宇嘉则指出，社区生活离不开公摊。其中最重要的是，标准和明细一定要“晒在太阳下”，同时监管要跟上。

李宇嘉建议，要制定不同类型社区的公摊指引；公摊部分的内容要明晰，经营的部分要将经营收益归属全体业主，纳入物业维修基金，或者抵扣物业费；房屋交付时，独立第三方要对公摊面积进行实测并公示；探索公摊部分定价和套内定价的差异化。

“公摊面积一再被诟病、被质疑，意味着当务之急是要明确产权意识、夯实侵权必究。”他说。

出品：民生周刊（：）新媒体部

素材来源：澎湃新闻、中国新闻网

编辑：姜玉函

责任编辑：刘烨烨

主编：崔靖芳

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公摊面积比例，公摊面积之争 ♂

公摊面积之争

本报记者 余燕明 北京报道

《中国经营报》记者获悉，位于青岛市西海岸新区的一个新建商品住宅项目，从年准备交房前，部分超高层楼栋的业主就开始向当地有关部门投诉，反映自己购买的房子公摊面积过大、实际使用面积过小等问题。

“当时我在购房的时候，开发商宣传房子公摊率为%。但实际交付的时候，我原本购买的是建筑面积平方米左右的‘大房子’，实际使用面积却只有平方米，公摊率达到了.%。”该项目一位超高层楼栋业主称。

另一位购买了该项目超高层楼栋相近户型面积的业主介绍，去年临近交房时才发现建筑面积平方米的房子，实际得房面积只有平方米，主卧面积仅为平方米左右，“得房率低至%，满心期待的大三房变成了蜗居”。

根据住建部发布、从年月起施行的《住宅设计规范》（-），住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间。其中，双人卧室的使用面积不应小于平方米。

“个卧室都放不进去尺寸宽.米的床，若摆放.米的床则又无法安装或安放衣柜。”还有一位该项目超高层楼栋业主称，“厨房也放不下大冰箱，卫生间放不下洗衣机。”

超厚墙体是“祸端”

据记者了解，这些业主投诉反映的该新建商品住宅项目共涉及栋住宅楼，分别为号、号和号楼，均为层的超高层建筑。根据该项目设计图纸及预测绘数据，这栋超高层住宅楼的分摊系数分别为.、.和.。

据悉，在建筑设计测绘领域，分摊系数就是分摊的公用建筑面积与套内建筑面积的比值，而分摊率（即为公摊率）是指建筑公摊面积占建筑总面积的比率。因此，若将这栋超高层住宅楼的分摊系数换算成公摊率，则分别为.%、.%和.%。

根据一位购买了该项目超高层楼栋房屋业主与开发商签订的预售合同，当中约定暂测该房屋建筑面积为.平方米，其中套内建筑面积为.平方米，公用分摊建筑面积为.平方米。由此计算，这套房屋的公摊系数为.，公摊率为.%。

“一栋楼的公摊面积，由门厅、电梯井、楼梯道、通风管道，还有一些消防设施等公共面积组成。所以消费者准确地测量建筑的公摊面积，基本上是不太可能的。”一家地产商的有关负责人表示。

由于所购买的这栋超高层楼栋房屋的公摊面积过大、得房率过低，这些业主陆续向青岛市当地相关部门进行了情况反映。

对此，青岛市当地有关部门调查后反馈答复称，这栋超高层住宅楼的公摊建筑面积之所以较大，其中主要原因是作为超高层建筑，这栋住宅楼设计建筑外墙层以下墙体厚度为公分，层及以上墙体厚度为公分，依据《房产测量规范》规定，建筑外墙一半面积需计入公摊面积内。

“上述原因造成该项目栋超高层住宅楼的分摊系数相比其他高层住宅偏大，导致部分业主对房屋面积存在疑惑。”青岛市当地有关部门在答复业主投诉时表示。

“当时开发商只是宣传公摊率是%～%，但没有告知我们套内建筑面积其实包含了一半墙体部分。开发商对我们隐瞒了超高层建筑设计的是超厚墙体，以及超厚墙体会导致房屋实际使用面积严重缩水等重大不利因素。”一位购买了该小区超高层楼栋的业主说，“因为消费者属于非专业人士，我们购房时理解房屋总建筑面积减去公摊面积后的套内建筑面积，就是实际使用面积。”

但青岛市当地有关部门在答复业主投诉时表示，现行政策法规中暂无新建商品房不利因素的公示及具体要求，若业主认为开发商因隐瞒不利因素给自己造成损失，建议通过法律途径维权。

以该项目号住宅楼为例，超高层楼栋设计建筑外墙层以下墙体厚度为公分，层及以上墙体厚度为公分，内部分户墙厚为公分，依据《房产测量规范》规定的建筑外墙一半面积需计入公摊面积内，导致超厚墙体占用了房屋相当一部分的套内建筑面积，相比其他高层建筑房屋公摊面积较大。

根据住建部发布的《民用建筑设计统一标准》（-），建筑高度大于米为超高层建筑，并规定墙身应根据其在建筑物中的位置、作用和受力状态确定墙体厚度、材料及构造做法。

“建筑墙体厚度与当地抗震烈度、建筑层高、建筑总高度等因素相关。”一位土木工程专业人士告诉记者，“一般来说，多层的高层建筑住宅外墙的底部墙体厚度可能会达到公分，中间稍薄，最上层墙体厚度可能是公分左右。建筑高度更高的话，底部墙体厚度还会增加。”

另一位建筑业领域专业人士告诉记者，一般情况而言，高层建筑外墙墙体厚度介于公分～公分左右，内墙墙体厚度则为公分～公分不等。“由于高层建筑底部墙体较厚，因此靠下位置相同建筑面积的户型，套内的使用面积更少。”

该项目超高层楼栋的部分业主指责开发商“虚假宣传”“欺诈销售”。青岛市当地有关部门对此答复称，经过调查核实，业主与开发商签订的商品房预售合同里，约定了建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积等内容。目前并无证据证明开发商在项目销售过程中存在虚假宣传行为，建议业主按合同中相关约定依法通过协商或诉讼途径解决诉求。

“经相关部门现场复测，房屋数据均与规划批准图纸相符。且根据《房产测量规范》相关规定，房屋测绘数据符合房屋测量规范标准和要求。”青岛市当地有关部门在答复业主时进一步表示，“相关部门将向业主做好政策讲解和数据说明等工作。”

“公摊面积”难取消

近几年，陆续出现过一些关于“取消公摊面积”的呼声。在年全国两会上，全国政协委员洪洋建议，国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到使用面积之中，让老百姓明白付费、放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

对于提出“取消公摊面积”的建议，洪洋认为，在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象，但公摊面积缺乏法律依据和制度约束，公摊哪些面积、公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，而业主毫无申辩权利。

“公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。”当时洪洋在年全国两会上表示，“公摊面积划分没有统一标准，哪些区域属于公摊面积、哪些区域不是、有没有重复收费，这些都是由开发商说了算。公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费。”

与此同时，一些法律界及房地产业的人士则认为，取消公摊面积制度既不具有可行性，实际上也没有现实意义。

根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

但《商品房销售管理办法》进一步规定，即便按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价，商品房买卖合同中也应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

“房地产项目开发建设和销售过程中，公摊面积客观存在，必然要有部分或全体业主分摊。”一位法律从业者表示。

青岛市当地有关部门在答复一位业主投诉时称，这栋超高层住宅楼销售房屋按建筑面积计价，不适用按套（单元）计价房屋合同需附详细尺寸的商品房销售管理规定。

今年月份，住建部就已起草完成《住宅项目规范》第三次向社会公开征求意见。据记者了解，《住宅项目规范》（征求意见稿）在年首次公布时，其中第..条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”相关规定受到广泛关注，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应以套内使用面积来进行交易。

同时，《住宅项目规范》（征求意见稿）在附注起草说明中对此解释，本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

随后，新华社刊发了《权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》一文，报道援引《住宅项目规范》牵头起草单位中国建筑科学研究院有限公司相关负责人的观点称，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。

“为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。”该负责人表示。

中国建筑科学研究院有限公司相关负责人进一步介绍，这一做法可以解决两个方面问题：

一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。

二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

不过，同年住建部就《住宅项目规范》第二次向社会公开征求意见时，其中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”相关条款已被删除。据记者查询了解，今年住建部就《住宅项目规范》第三次向社会公开征求意见发布的征求意见稿中，亦已不见“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”相关条款。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）