公摊面积比例，什么是“公摊面积”？能取消吗？

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本文导读目录：

1、公摊面积比例，113平米房屋公摊36平米？买房前必须了解的“面积八问”

2、公摊面积比例，“公摊面积”多少算合理？到底谁来测算？

3、公摊面积比例，什么是“公摊面积”？能取消吗？

公摊面积比例，113平米房屋公摊36平米？买房前必须了解的“面积八问” ♂

平米房屋公摊平米？买房前必须了解的“面积八问”

近日，山东青岛维多利亚湾项目被爆出公摊系数达%以上，再次引发了大家对“公摊面积”的关注。

据公开信息显示，山东青岛维多利亚湾属于超高层住宅，小区很多是层、层和层的超高层，实际公摊系数达到%以上。以建筑面积.平方米的户型为例，公摊面积.平方米，分摊系数为.%，公摊率为.%，得房率为.%。

据新京报记者了解，维多利亚湾与业主签订的合同上注明，上述户型的套内面积为平方米，而业主收房却感觉套内面积大幅“缩水”，是源于超高层建筑中增厚的墙体厚度，而根据现行规定，外墙的一半厚度需计入套内建筑面积。但在销售时，开发商并未向业主声明高达%以上的公摊系数和墙体厚度，而是宣称.%的公摊率，这也使得业主在收房时心理落差增大。

对于购房者来说，在买房时需要厘清哪些与“公摊”相关的名词？购房时应如何避免落入“公摊”的销售陷阱？新京报记者采访律师、行业人士等，为买房人梳理出“面积八问”。

青岛维多利亚湾项目被爆出公摊系数达到%以上，再次引发有关“公摊面积”的讨论。图/

.如何厘清公摊系数和公摊率？

“公摊面积”这一概念起源于我国香港地区，后传入内地。我国《民法典》第条规定了建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

我们通常所称的商品房套内建筑面积与公摊面积，分别对应专有部分和共有部分。现行有效的国家标准《房产测量规范第单元：房产测量规定》对共有建筑面积作出了更加细致的规定，其内容包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

前述山东青岛维多利亚湾的购房案例中，开发商销售时所宣称的公摊率.%和实际上高达%以上的公摊系数是两个概念：公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例；公摊率是指房屋公摊面积占房屋总面积的比率。

对于同一主体而言，公摊系数一般是大于公摊率的。对于购房者来说，需要警惕的是开发商在售房时以公摊率偷换了公摊系数的概念，使得购房者误认为公摊面积没有那么多。

一般来说，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺及底层架空的情况下，公摊系数约在%-%之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数约在%-%之间；高层住宅相对更高一些，约在%-%左右。

.什么是地毯面积，与套内建筑面积有何区别？

上述案例中，购房者所述的套内面积感觉“缩水”还涉及到“地毯面积”这一说法。中原地产首席分析师张大伟表示，“地毯面积”是室内的净使用面积，也就是墙体以内的所有面积，而套内建筑面积却包括了套内房屋使用面积（地毯面积）、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。

北京市京师（上海）律师事务所建设工程部主任孙艳律师表示：“地毯面积是指可以实际被地毯覆盖的面积，不包括大厅、电梯、楼梯、游戏区等公共区域所覆盖的空间，也不包括内墙厚度，是购房者实际得到的用于住房单元的面积。所以，购房者在找房时，可以先看看地毯面积，然后再做决定，因为这个数据可以让我们对所能支配的实际空间有一个概念。而现在很多建筑商通常按建成区或超建成区收费，地毯面积只占建筑物面积的%左右。”

通俗来说，地毯面积是购房者实际能使用的住房面积。需要警惕的是，在销售时，开发商往往不谈地毯面积，这种情况需要购房者特别留意。

.墙体面积如何影响公摊面积？

依据《房产测量规范》规定，建筑外墙一半面积需计入公摊面积内。这也是导致上述维多利亚湾项目公摊系数大的原因。据悉，维多利亚湾三栋超高层住宅楼设计建筑外墙低层区墙体厚度为公分，高层区墙体厚度为公分。

同时，共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，这也就是上述案例中，为什么购房者会实际感受的居住面积较合同标明的套内面积“缩水”的原因。

对于超高层建筑的外墙厚度，一位建筑行业人士介绍称，一般情况下，超高层外墙在多公分厚度是比较常见的，根据工艺和施工环境的要求，也会有超过公分的外墙，但是比较少见。此类情况应该通过业主知道或应当知道的方式进行公示和告知，如果未明确告知，则属于影响居住的重大因素。

.套内面积、公摊面积等是否应体现在购房合同中？

根据建设部于年出台的《商品房销售管理办法》规定了商品房销售三种模式，分别为按套（单元）计价、按套内建筑面积计价或按建筑面积计价。采取前两种计价方式的，应当在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，采取第三种计价方式的，除应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积外，还应当约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差，以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。目前我国商品房普遍采取按建筑面积计价的销售模式，在合同中约定套内面积和公摊面积，属于强制性要求。

需要注意的是，虽然套内面积、公摊面积需要在合同中注明，但是“地毯面积”并未有强制要求，而公摊系数、公摊率、得房率这些概念也并未强制要求写入合同，这就需要购房者在购房时特别警惕。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：“购房者购买新房的时候，大部分买的都是期房，而且就算是现房，很多人对面积是不敏感的，如果不亲自去算，购房者是很难分辨真假的。对于开发商宣称的公摊比例，可以通过一个很简单的办法初步核实——开发商在售楼处是必须公开房屋面积预测报告或实测报告的，可以从这个报告中查出所要购买房屋的相关面积数据，用建筑面积减去套内的建筑面积再除以建筑面积，就可以算出公摊比例。”

.入住后发现套内面积和宣传不符，应该如何处理？

对于实际套内面积和宣传不相符的情况，孙艳律师认为：“向购房者介绍房屋实际情况是开发商应尽的义务，虽然法律未要求开发商在售房合同中必须明确约定公摊面积、套内面积、地毯面积等，但开发商的宣传文件等也是售房合同的参照标准。宣传册中开发商承诺的内容，也受法律保护。开发商应按照宣传中载明的面积以及房屋品质向购房者提供房屋。如果开发商进行的销售宣传与实际不符合，购房者可以通过向消协、房管局投诉或者与开发商协商，或者通过诉讼方式要求开发商按照宣传中所载明的商品房品质履行售房义务。”

上海兰迪律师事务所高级合伙人马佳律师表示，这个问题在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第条得到了解答：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照特定原则处理。

具体来看，其一，面积误差比绝对值在%以内（含%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。其二，面积误差比绝对值超出%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。其三，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在%以内（含%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。其四，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在%以内（含%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

简而言之，双方有约从约，没有约定的，在±%以内按照合同约定的价格多退少补，超出该范围的，买受人有权要求解除合同；若买受人同意继续履行，面积超出%的部分直接归买受人，低于%的部分由出卖人双倍返还差价。

在买房时，购房者需要甄别地毯面积、公摊面积及套内面积。资料图片

.若公摊面积较大，是否应列入不利因素进行公示？

不利因素分为红线外不利因素和红线内不利因素。近年来，随着房地产市场的不断规范，很多城市的住建局等部门相继出台了规范性文件，明确要求开发商应当在销售现场醒目位置公示红线内外影响购房的不利因素。

通常来说，红线外不利因素指在楼盘用地红线之外米内，可能对楼盘内部有影响的因素。包括并不限于噪音、异味、污染、宗教、禁忌、辐射、环境变迁等因素，如周围的工厂、高压线、道路、高架桥、铁路、飞机场、养殖场、学校、酒店、医院、庙宇、殡仪馆等外部设施。

红线内不利因素是指在楼盘内部的，对小区住户有影响的因素，如小区内部的配电房、地下车库出入口、垃圾房、消防通道、幼儿园、配套用房、商业、排烟井、水泵房、化粪池、会所中央空调外机甚至小区安置用房等。

而具体到上述案例中，对于超高层建筑中外墙厚度和公摊面积是否应列入不利因素确有争议。一位青岛当地住建局的工作人员表示，外墙厚度和公摊面积不属于不利因素公示范围，没有硬性规定必须公示。不过，对于该案例的情况，一位建筑行业的从业人员认为，如果外墙厚度过厚属于影响居住的因素，开发商应予以告知和公示。

王玉臣律师表示，按照现在的常规操作，一般不会将公摊面积列入不利因素进行公示。但是，客观来说，对于公摊面积较大的情况，确实应当列入进行公示，保护购房人的基本知情权。

.公摊面积未来会取消吗？

王玉臣律师表示，公摊部分是客观存在的，不存在是否取消的问题。但是可以在房屋销售的时候，不以建筑面积对外销售，以除去公摊面积后的套内建筑面积或套内使用面积进行销售，这就可以有效避免相关的销售欺诈。而且，不论是销售的时候，还是交房的时候，如果做到对公摊部分进行充分公示，公开透明，侵占公摊公共部分的问题势必大大减少。

马佳律师认为，公摊面积是我国房地产市场发展过程中特定阶段的产物，任何建筑都不可能完全脱离公共部分，改革公摊面积制度更多的是优化建筑物公共部分计价方式，使得房地产市场进一步规范化、透明化。采取按套内面积计费的方式极有可能使得开发商压缩公共区域、共有设施设备方面的投入，同样有可能会影响到居民的生活质量。

马佳律师进一步表示，为了解决这个问题，在通过政策、法律对开发商引导、规范的同时，还要做好普法宣传，鼓励、帮助购房者拿起法律的武器维护自身合法权利，使“违法”成为一项不可忽视的成本。此外，还需注重规范房产测量机构，斩断开发商和测量机构之间的利益链条，提升房产测量报告的公开化和透明度，从而最终保障购房者的知情权、选择权，让广大群众真正“住有所居、居有所安”。

.如何使公摊面积透明化？

孙艳律师认为，为了有效避免开发商在宣传中通过一些技术术语对购房者进行误导，要加强立法，建议用法律手段要求开发商在购房合同中以及设计规划中，明确载明公摊面积、建筑面积、套内面积、地毯面积等购房者需要了解的信息，更有利于规范经济秩序，缓和社会矛盾。

与此同时，马佳律师指出，按照套内面积计价销售房屋，提高房地产市场价格透明度。

早在年，重庆市颁布了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，规定商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同；交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

无独有偶，诞生了公摊面积制度的香港于年迎来了《一手住宅物业销售条例》，第条规定住宅物业的实用面积包括楼面面积、包括以下每一项的楼面面积（但只在它构成物业某一部分范围内才包括）：露台、工作平台、阳台；不包括围封该物业的围封墙之外的任何公用部分的面积。第条也规定销售传单上应当明确列明以实用面积计价。

新京报记者徐倩张建

编辑杨娟娟校对陈荻雁

公摊面积比例，“公摊面积”多少算合理？到底谁来测算？ ♂

“公摊面积”多少算合理？到底谁来测算？

买房的时候，很多人都会询问房子的“公摊面积”是多少，毕竟掏出这么多钱，不少人还要贷款，每一平方米都很在意。在山东青岛，有购房者收房时却发现，自己买的房子，公摊面积达到了%以上，接近一半面积的房子被公摊给摊出去了。到底怎么回事，一起来看记者的调查↓

购房者收房发现竟然近一半是“公摊面积”

青岛西海岸新区这个房地产项目的六期，是三栋层的超高层建筑，分别是号、号楼、号楼，去年交房。当时，兴致勃勃赶来收房的业主们，都发现自家的房子变小了。

购房业主：(我家)房产证面积是.(平方米)，套内面积是不到(平方米)，楼下邻居测量的。这是最大的卧室，主卧，个平方(米)，但是装完床，床头柜、衣柜放不开。这是次卧，个平方(米)。

购房业主：这是平(方米)的房子，实际使用面积是.(平方米)应该是。这个次卧的使用面积是平(方米)多一点。

业主们反映，根据购房之初销售人员的解释，小区属于超高层建筑，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积可能会达到%，所以签订购房合同时是按照这个标准来计算的公摊。但令人没想到的是，最终收房时的公摊系数却远远超过%，经过相关部门的调查，这三栋楼的分摊系数均在%以上。

在当地有关部门的这份回复中，明确说明：该项目号楼分摊系数为.，号楼分摊系数为.，号楼分摊系数为.，导致公摊建筑面积较大的原因，主要是这三栋楼层以下墙体厚度为公分，层及以上墙体厚度为公分，依据《房产测量规范》规定，建筑外墙一半面积需计入公摊面积内。此外，这三栋楼有两层公共配套用房不计入受分摊面积，因此导致分摊系数相比其他高层住宅偏大。对于这样的解释，业主们很难接受。在他们看来，多平方米的房子，到手缩水了近一半，造成每个户型都非常局促，家里要购买合适的家具家电都存在许多问题。

购房业主：留着洗衣机的口，(这边宽度)就四十多公分，我说放不下洗衣机，开发商说可以放一个特定款的。

记者随后联系了这个项目的开发商，工作人员听明来意后，直接挂断了记者的电话。

而青岛西海岸新区相关部门则表示，目前有关情况仍在处理过程中。

西海岸新区有关处置工作专班工作人员高玉亮：关于公摊这个事，这个项目确实是有点大，我们政府专班这边责令开发商继续跟他们沟通，尽量能够达成一致意见。

“公摊面积”如何才能清清楚楚明明白白？

开开心心收房，却发现房子近一半都是“公摊面积”，对“公摊面积”的困惑在很多购房者心中都存在。有的购房者被公摊、公摊系数等术语绕晕；有的购房者发现销售人员口头承诺的公摊面积，到收房时大幅增加；还有一些购房者陷入由公摊面积引发的纠纷中。

究竟什么是“公摊面积”？“公摊面积”又从何而来？哪些面积算公摊、哪些又不算？消费者该如何分辨？“公摊面积”到底能不能取消？“公摊面积”之争究竟如何解决？

什么是“公摊面积”？如何计算？

到底什么是公摊面积？公摊面积又该如何计算？

公摊面积制度在我国存在已久，当时的建设部曾在《建筑面积计算规则》《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中对公摊面积有相应的规定。年施行的《商品房销售管理办法》，也明确了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

具体来说，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。而公用建筑面积一般由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。

“公摊面积”多少算合理？由谁来测算？

了解了公摊面积究竟是什么，再来看看，公摊面积在多大范围内才算合理？又由谁来测算？

公摊面积在多大范围内算是合理，国家目前并没有明确的规定，在实际操作过程中，这一点往往容易产生纠纷。

北京市房地产法学会副会长赵秀池：老百姓对公摊面积的认知还不是完全了解，因为它专业性很强。

那么公摊由谁来测算呢？一般情况下，一个住宅小区的公摊数据需要经过以下程序：一个是设计单位的图纸测算，一个是主管部门对公摊的核算，在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。目前，涉及公摊测量，我国共有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》个国家标准，但由于一些地方还没有建立多测合一体系，缺乏第三方的监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长虞晓芬：公摊面积的计算很复杂，我们相关信息的公开化程度还不够高，透明度不够，所以也引起了一些不必要的麻烦。

此外，目前不少商品房采用的是预售制，普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息，这也为最终到手的公摊增加了不确定性。

签购房合同时应注意公摊的哪些信息？

我们看到，国家目前对住宅的公摊面积并没有设置上限和下限，但这并不意味着公摊面积可以任由开发商随意设定。购房人在前期签订购房合同时，应该特别留意哪些关于公摊面积的信息呢？

其实，在《商品房销售管理办法》中，对于房屋面积缩水是有明确要求的。《办法》中明确指出，出现误差，按照面积误差比绝对值%这个标准，多退少补。简单说，就是合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出%时，购房人有权退房。同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。因此，在长期从事处理房地产纠纷案件的律师黄罗平看来，购房人在前期签订购房的时候，一定要注意根据政策细化买卖合同的条款。比如，目前开发商在售楼处都必须公开房屋面积预测报告或实测报告，购房者可以从这个报告中查出拟购买的房屋的相关面积数据，由此算出公摊比例。在必要时，购房人可以在签订商品房买卖合同时签订补充协议，就公摊面积及相应的违约责任进行补充约定，以便更好地维护自身的合法权益。

广东连越律师事务所高级合伙人黄罗平：购房者在购房的时候，一定要实地去看，并且要详细了解，因为开发商公布的这些信息，他可能不会一次性公布，并且有必要的时候也要咨询专业人士，也可以去房管局查询这些公摊面积的实际情况。

收房时发现房屋面积缩水业主如何维权？

刚才提到了在签订购房合同时的注意事项，那么，如果收房后出现房屋面积缩水、公摊面积增加的情况，业主又该如何维权呢？

在收房后，假如对公摊有异议，购房者可以携带购房合同、建筑施工图，房屋销售或者分割方案等，到房产测绘中心申请面积鉴定。

广东连越律师事务所高级合伙人黄罗平：我们说一般正确寻求法律帮助的话，你首先要把你受损害的证据要固定好，第一个方面就是说开发商他在进行报建的时候，报建的公摊面积到底有多少，第二个就是说把开发商当初给你做的承诺，证据可以准备好，第三个向相关的行政主管部门进行投诉，最后环节才是依法向人民法院提起诉讼。

“公摊面积”易引发纠纷是否能取消？

既然公摊面积容易引发纠纷，那么，公摊面积到底能不能取消呢？

有观点认为，在商品房销售中附加公摊面积虽是全国普遍现象，但公摊面积缺乏法律依据和制度约束，特别是部分开发商利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算的能力，不断推高公摊面积和公摊系数，让购房者很受伤，因此建议取消公摊。而在业内人士看来，取消不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。因为在《商品房销售管理办法》中明确指出：分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长虞晓芬：(目前)按照建筑面积来进行计价或者产权确认，也是对老百姓权益的一个保护，因为公用部分也是属于我们老百姓所有的，还是有它的合理性的。

而从购房人的角度来说，公摊面积在某种程度上也代表着小区品质。公摊面积太小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户，公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。

此外，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。因此，完全取消公摊，在实践过程中会出现很多困难和问题。

来源：央视新闻客户端