苏州二手房交易流程，买500万的房子多付15万，苏州买房人建议绕开中介自主交易

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本文导读目录：

1、苏州二手房交易流程，2021年在苏州买二手房应该这样买

2、苏州二手房交易流程，2022年苏州买房，这些买房思维你必须清楚

3、苏州二手房交易流程，买500万的房子多付15万，苏州买房人建议绕开中介自主交易

年在苏州买二手房应该这样买

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

关注“苏叔说房”微信公众号，进入知识星球提问，以下精选回答内容来自粉丝提问：

.提问：苏叔，你好，之前看新闻说中国老年化越来越严重，而太湖旅游度假区感觉比较合适养老，想知道在太湖旅游度假区买房投资的话，未来升值潜力大吗？

苏叔：你好，太湖旅游度假区房价起步价相比其他热门板块要友好很多，是刚需在吴中板块置业的首选地，但是其是否值得投资自住还有待商榷。从外部政策因素与板块内部地缘因素两方面结合来看，太湖旅游度假区是国家级旅游度假区，拥有政策支持，是市政府重点开发的区域。但是交通不够便利，导致旅游业发展状况一般；商业配套也不够完善，没有大型商业综合体；医疗资源较为缺乏，基础设施建设不够完善；教育方面没有名校加持，教育质量比较一般。总体来说，虽然有政策支持，但是由于板块地缘因素影响，发展前景并不容乐观。自住购房者主要是本地人以及周边区域的刚需客群，还有一些看重度假区自然环境的养老客群。想要在这边购房，主要得考虑这里的基础设施建设能否满足生活需求，周边配套后期有待完善。对于投资购房者来说，度假区产业发展相比其他板块较为弱势，人口流入较少，而且购买需求与购买力不够高，投资潜力不大，即使房价能够上涨也很难出手。因此，除非购房以后养老，否则不建议在太湖旅游度假区购房自住或者投资。

.提问：苏叔，你好，苏州工作，年收入在万左右，目前存款有万左右，打算是买刚需自住房，近期在看二手房，感觉新房要等几年才交房，想知道今年苏州二手房能不能买，还有应该买哪个区域比较好呢？

苏叔：你好，近期苏州二手房市场供应量变大，一些二手房价格开始下降，这时购买一些性价比较高的二手房是可以考虑的。但是同类型的性价比较高的新房与二手房相比，一定要优先选择新房，因为新房比二手房价值更高，各方面条件比二手房更好。二手房适合刚需和预算较低的人群购买，如果是改善型客户或者是想要买房投资的，二手房不是一个好的选择。对于改善型客户，二手房没有新房居住舒适度高，小区基础设施配置、户型设计等方面都不如新房。对于投资型客户，二手房出手更加困难，风险大收益低。对于刚需型客户，二手房有一些户型面积较小，总价较低的房源，相比于新房上车更加容易，购房压力较新房小。选择二手房时，要注意地段以及周边配套，建议购买核心区域的二手房，这些地区周边配套成熟，交通便利，学区优质，最好在姑苏、狮山、园区等核心区域购房。但是这些区域可供选择的二手房有限，可能只有一些老小区、安置房，刚需购房要综合各方面因素进行取舍。

.提问：苏叔你好，本人在苏州上班，今年打算买房，家里一直跟我说买中间层比较好，但其实我对楼层选择都还好没有太挑，我想请教苏叔就是楼层对日常居住会有影响吗？受哪些影响呢？

苏叔：你好，楼层对居住会有影响的，受楼层影响的有这几个因素：. 视野高楼层的开阔视野是相对的，有可能会被同一小区的同等高楼所遮挡。但高楼层对比低楼层来说，视野肯定要开阔，低楼层容易因为周边景观或者低矮建筑的遮挡而视野不佳，居住舒适度降低，视野上来说-层比较好。.通风和采光的影响因素有朝向、户型、楼间距等，好的房屋朝向可以确保充足的阳光进入室内，改善室内的温度、光线和卫生状况；楼间距的设置如果符合规定，就能使房子采光较好，南北通风，一般层以上的房子空气对流较好。 噪音，并不像我们理解的那样，楼层越高噪音越小，研究表明，如果噪音来源是马路的话，中间层受到的影响是超过低楼层和高楼层的。而且高楼层还会受到风声这个噪音影响。

.提问：苏叔你好，本人目前单身，首套考虑买次新房，但是一直没有选到合适的房子，想着要不要先在买一套郊区的新房，然后出租，用租金在市区自己在租一套自住，这样的方法是否可行？如果可行，买哪里楼盘，未来价值潜力比较合适，还有更好的解决方案吗？

苏叔：你好，说实话这个方案其实是一个挺好的曲线救国的方案，但这个方案是有前提的，相对来说这样的方案比较适合年轻人，对于年轻人来说，目前刚刚进入工作进入社会，工作的方向性并没有那么明确，所以未来在哪里会扎根工作，其实不是很明确的，而买房最重要的是要考虑工作和家庭之间的距离关系。所以在没有考虑特别清楚的前提下，在市中心租一套房子是比较合理的，但是又比较担心未来房价涨了买不起，可以先买一套合适的放着或出租，等未来明确具体的目标诉求了，可以把那套房子卖了换一套合适的。另外买来的房子用来出租的话，这套房子相对来说装修可以不用太好，简装或者毛坯都是可以的。如果装修太好，未来它一定会有损耗，出租对这块损耗是在所难免的，不管未来是抛盘还是说自己住这边损耗都要考虑进去，所以如果是简装那就是最好的。

.提问：苏叔你好，本人家庭已经有套了，有套在地市老家，套在苏州，想着把其中房龄比较老的房子的出售掉，买更新更好的房子，还是说去做其他投资呢？

苏叔：你好，首先对于一个家庭有套房，其实是一个比较多的房产套数的，大部分的普通人都没有必要拥有超过套房子。第套房子可能花费的打理以及日常管理还有时间消耗都会比较高，千万不要觉得买房一时爽，但是日常的运营然后贷款的周期投入的时间还是比较多的，所以一般家庭来说拥有套房就差不多了，但如果是像你这样的要把一些不好的卖掉，去买一些更好的，也是一个比较涣散的方案，或者说你买其他的，它可能会牵扯到我们的时间会更多，因为不管是做股票投资，还是基金投资，还是其他的各种投资属性，难度一定是要高于房产的。对于普通家庭希望相对比较省力的，建议卖掉地市房子或者老破小不太好的，去买一些比较好的房子，或者说两套并一套，如果觉得现在住的房子还不够好，或是有更好的换房的方向，可以去换一套更好的房。

买房是普通人最重要的投资行为之一，由于房产兼具居住、投资、融资和学区等功能，购房者需要做好充足的准备，才有可能在有限的房票及购房次数下获得较大的投资收益。

苏叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，欢迎关注微信公众号苏叔说房，每日更新最典型的购房问答。

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，准备在苏州买套房，哪些板块和楼盘是比较推荐我选择的？苏州楼市发展潜力大吗？

苏叔：你好，苏州限购政策是比较严格的，购房者愿意买单的房子也必然都是值得入手的，火热新盘大多有三个特点：地段、产品力和价格优势。狮山、奥体板块是楼市购房首选，资源优质丰富，只有价格较高，但是不缺购买力。科技城也是不错的选择，虽然规划只有蓝图，交通和商业存在短板，但是教育资源优质丰富。苏州楼市市场还存在巨大的购房需求，楼市将长期向好，是非常值得买入的城市。

提问：苏叔你好，请问纯投资角度，纯看两三年的幅度，是不是狮山或园区淘笋二手房最合适，请问各推荐哪几个盘啊？可以买两房吗？

苏叔：你好，我们房产投资的底层逻辑是：

、周期

投资就是跟时间做朋友，你必须得具备长期思维，必须得有握紧一项资产的眼界和跨越周期的耐心

、场外赚钱能力

买房投资，最终决定你成败或者存活的就是你的绝对硬实力，说白了就是场外赚钱能力，投资活动只不过是把场外赚钱能力放大了而已

、选筹的毒辣眼力

后续随便买房随便赚钱的时代一去不复返了，原因不赘述，那么就对选筹提出了更高的要求和执行力，选好筹了才能有持有的耐心

、投资自己才是你一生最终的归宿

房产投资不是归宿，股票也不是，投资自己才是一生的命题，只要我们把自己投资好，把自己投资成一个“值钱”的人，那么我们就永远是投资界的胜者

中国现在都是政策市，现在无法判断，短期预测看交易量，看政策刺激扶持，看市场人群心理逾期。我们只判断长线大趋势，如果哪个砖家能精准判断短期的楼市走向，那他一定是江湖骗子。

现在除了超级笋盘能走周转流，短线赚钱，其他的流派都需要长线持有的。但是很多人希望很快就见到利润，半年一年或者更短就赚到钱。我们把这种人叫做“急富青年”。这个世界成功路上并不拥挤，因为没人愿意慢慢变富。

提问：苏叔，你好，苏州的二手房，是不是现在很难卖出去，请问事实是如此吗？为什么会这样呢？本来想买园区的新房，但是一直抢不到，像在几年后置换的前提下，还可以考虑二手房吗？

苏叔：你好，苏州二手房成交量减少，供应多，去化速度慢，流通性减弱，形势严峻。首先，苏州楼市两极分化严重。核心区域，如园区新区，新房限价，竞争激烈，二手房作为仅次于新房的选择，同样卖的不错，而浒墅关、高铁新城、甪直、科技城、汾湖等非核心区域则热度不高。其次，二手房成交量之所以下跌，有这样几方面原因：一是交易周期变长，业主持续观望，更愿意接受全款客户，显然多数人很难达到这一点；二是新房吸收购房用户，二手房必然受影响；三是群众消费观念变化，对新房喜爱度大于二手房，中介也更推荐新房。最后，如果想选择二手房，有这样一些建议：一是建议选择核心板块的小户型二手房，这样的区域新房一房难求，二手房自有其市场，如果在非核心地区，则建议选择配套有优点、发展有潜力的房源；二是新房多的地方，不建议过多关注二手房，出手难度较大，建议关注功能性更强的小三房小四房。

最近，有苏州市民在网络问政平台发布了一则诉求，被网友疯狂转发，并引发很多买房人讨论。

原因是这位市民觉得：

①二手房交易中存在许多问题，买卖双方信息不透明导致中介乱象泛滥；

②苏州应该模仿杭州尽快推行二手房自主交易平台；

③中介费高得离谱，一套万的房子买卖双方中介费高达万元，老百姓的钱也不是大风刮来的。

网友对此也发表了大量自己的观点：

有人评价，三年不开张，开张吃三年，中介凭什么这么轻松就把钱赚了？早就该整顿天价中介费了；

有人说有些黑中介只顾牟利，诱导买方交定金签购房合同，最后还要买方赔偿违约金，严重扰乱社会秩序；

也有人说，现在推行二手房自主交易还是存在许多困难，交易过程中就有不少涉及贷款资金等专业方面的问题，什么人做什么事，还是交给中介比较放心。

另外，有专业人士指出，房产中介有长期存在的价值：

中介需要花费时间与精力、经济成本，维护买卖双方隐私与安全问题，精准推荐房源、谈判议价，以及售后等一系列问题。

最近，苏州一张截图被网友传疯了，并引起了很多买房人讨论。

起因是一位苏州市民在相关问政平台上，发布了一则诉求，表达了自己对当下二手房中介的一些观点：

二手房市场存在诸多交易问题，如房屋产权问题，买卖双方信息不透明、中介吃差价、中介费过高等行为。

另外，也表达了在杭州推行二手房自主交易平台后希望苏州也能跟进的建议：

如今二手房买卖只能通过中介，买卖双方获取信息的途径太少了，且中介费越来越高，例如一套万的房子中介费竟然高达万，建议政府仿照杭州推行“个人自主挂牌房源”功能，让二手房交易减少中间环节。

月日，杭州市二手房交易监管服务平台“正式上线个人自主挂牌房源”功能，个人房东可以直接在平台发布自己的房源，购房者在注册后，即可直接和房东取得联系，自行看房，洽商房价。整个操作直接“去中介化”。

一石激起千层浪，这张截图引发了很多买房人的讨论。不过，在我意料之中的是，对于这个话题，大多数人观点都是一边倒。

支持自由交易，让中介关门歇业。

图源：电视剧《安家》

有网友直言：整治二手房就应该从规范中介行业开始，如今中介促成一单交易动辄要收个点的中介费，这样的工作来钱又多又快，大学生都不愿意去做技术人员了。

年贝壳发布了《高学历经纪人研究报告》，一线城市中，贝壳平台高学历经纪人突破.万人，每个经纪人中就有个高学历经纪人。其中不乏、名校甚至北大、交大的毕业生。

（贝壳-年高学历经纪人比例）

“年不开单，开单吃年。”强烈建议学习杭州做法，中介只要说话跑腿，轻松两边挣钱，除了制造二手房交易市场的垄断没有创造任何价值。

更有一位网友写出字小作文，痛斥如今中介行业的各种乱象。

、借各种新闻配套、城市规划炒房。

、中介绞尽脑汁只想牟利，误导购房人交定金签订合同，最终反倒还要求赔偿违约金。

、近几年因为中介误导，产生的购房纠纷不胜枚举，不利于社会安定。

自然，有支持自然也有反对质疑的声音。

这位网友认为：目前自主挂牌肯定很难实现。

二手房交易过程中涉及贷款、资金监管、网签各种协议，一来私人之间的交易银行贷款并不会像中介途径那样顺利，二来金额巨大，还是谨慎最好，合适的人做合适的事，取消中介得不偿失。

当然也有网友持中立态度，认为可以推行也可以保留中介，给买卖双方多一种选择的余地。

前段时间，一条关于“房产中介有望被取消”的话题冲上了微博热搜榜，并迅速引起网友们的讨论。

“被中介支配的恐惧，实在是套路太多啦，乱收费。”

“没有黑中介，买房得多轻松啊！”

“房产中介如果取消，真是喜大普奔。”

而这些都源于最近上海、杭州等地严管房产中介的政策。

月日，杭州市二手房交易监管服务平台“正式上线个人自主挂牌房源”功能，个人房东可以直接在平台发布自己的房源，购房者在注册后，即可直接和房东取得联系，自行看房，洽商房价。整个操作直接“去中介化”。

平台上线后的多天时间里，杭州主城区的个人挂牌房源量从套增加至多套，增长近倍。虽然无法与交易平台动辄万的挂牌量相提并论，但这也充分证明二手房卖家对于自主交易平台的认可。

除了杭州，全国陆续还有其他城市也推出了二手房交易系统，月日，深圳市住房公积金管理中心正式承接房屋交易职能，并于月号正式施行，深圳房屋交易将全程网办。

面对杭州和深圳的动作，股票市场也迅速做出了反应，行业主流服务平台股价下跌。

杭州官宣后，贝壳找房、房天下股价跌幅分别为.%、.%，贝壳的股价今年以来更是一路飘绿。

（贝壳股价）

再来看如今苏州的二手房中介市场，多家店铺关门歇业，中介销售纷纷转行。一旦苏州推行二手房自主交易，已经可以预料，未来中介面临的不仅是成交量低生存压力大，还要面对被取消的风险。

你觉得苏州需要推行二手房自主交易平台吗？未来中介又会何去何从呢？